诸暨项目可行性分析及初步产品建议二

1、诸暨项目可行性分析及初步产品建议二诸暨项目可行性研究及市场定位报告市场定位 明确市场格局，深挖项目价值，锁定目标客群，把握产品方向，明确项目定位区域市场分析（产品客户价格对应关系）地块价值挖掘（项目自身内外优劣条件）判断本案市场环境及机会客源（确定本案的市场立地可行）以客户需求及市场为导向定制产品项目定位财务分析(财务角度的项目立地验证)城市格局探究（宏观条件对项目的支撑）报告逻辑3PART1. 城市格局4秦时置县，历代未废，是越国古都、西施故里和於越文化的发祥地之一，文化积淀深厚，名人名士辈出。诸暨历史中国优秀旅游城市和浙江省旅游经济强县市，被誉为“中国袜业之都”、“中国珍珠之都”、“中国香

2、榧之都”等。诸暨地位诸暨，区域面积2311平方公里，辖24个镇乡、3个街道（暨阳街道、浣东街道、陶朱街道），总人口115.79万人。（2011年）行政区划PART1. 城市格局/城市简介诸暨概况 历史悠久，人文昌盛；区位优越，风光秀丽；经济繁荣，民殷商富；产业发达，活力充沛5PART1. 城市格局/城市规划“一心”为中心城区，“六大组群”分别为店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群。“K行轴线”指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永三条高速公路形成的城镇发展主轴线。“星月结构”指六个中心镇围绕中心城区形成“群星拱月”结构。规划城镇规模分四级：一级为中心城区50万人；二级为510万人，包括

3、店口、枫桥、牌头3个镇；三级为1.57万人，包括山下湖、次坞、五泄、璜山、直埠、应店街、安华7个镇；四级为1.5万人以下，包括街亭、王家井、江藻、赵家、马剑、同山、浬浦、阮市、东白湖、陈宅、岭北11个镇。中心城区店口枫桥牌头五泄璜山次坞杭金衢高速诸绍高速诸永高速诸暨规划 诸暨总体按照“一个中心、六大组群“、” K形主轴，星月结构”的总体发展思路，确定城镇发展空间。规划中完善的交通线路，为进入诸暨城区提供了极大的便利，加速城区人口流动和导入6PART1. 城市格局/城市规划城西：商务副中心城东：行政主中心老城：商业副中心本案城南：旅游风景区城区规划 城区整体规划为“西拓东扩，北伸南限，中心调理”

4、的发展格局 。 由于南区旅游风景区的规划打造，本案所属区域的供地按风景区建设要求严格限制，区域形象的升级利于本案高端产品打造“中心调理”是指积极实施旧城改造，改变老城区拥挤、少绿和局部脏，乱、差状况，根据人文历史内涵，体现城市历史文化积淀，促使新老城区协调发展。“南限”是指对南环线以外用地严格控制，并对环线以内用地按风景区建设要求，对项目性质加以合理控制；“北伸”是指在城北区域没有形成集团化扩张趋势前，城市用地向诸湄线以北有所拓展；“西拓”指促使城市用地向西发展，调整产业结构，发展高新技术产业，环保产业，增强城市整体发展的推动力；“东扩”指坚持以建设高标准居住区为城东新区发展的方向，合理配置文

5、、教、卫、科研等公建项目，促使城东公共中心的形成，为远景发展留有余地；7GDP总量 诸暨近五年经济基本保持稳定快速增长的势头，总经济体量一直位列浙江县域经济城市前列，雄厚的经济实力为房地产市场的发展提供了有力的经济支撑PART1. 城市格局/宏观经济 经济发展强劲：年均增长速度超过10%。 综合实力雄厚：居全国县域经济基本竞争力第13位 民殷商富：为房地产消费提供支撑 雄厚的经济实力为诸暨房地产市场发展提供了强劲的动力，市场有继续增长扩大的空间。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展诸暨排名第五*数据来源：诸暨统计公报8联合国75国统计资料，住宅发

6、展与人均GDP值之间的关系人均GDP（美元）0-800800-40004000-80008000-20000阶段启动期快速发展期快速发展期稳定发展期需求类型生存需求生存、改善改善需求改善需求特点单纯数量数量和质量以质量为主综合发展型 随着诸暨的经济快速发展，人均GDP快速增长，10年首次突破8000美元大关。 依照经验，诸暨房地产市场应当处于快速发展阶段，并逐步趋于稳定，改善型需求比重逐步增大，客户更注重于产品质量。*数据来源：诸暨统计公报PART1. 城市格局/宏观经济人均GDP 近五年人均GDP保持在10%左右的增长，总体增长势头良好。2010年人均GDP折合约8595美元，首次突破800

7、0美元大关，房产市场进入稳定的快速发展期9全市常住人口 为115.79万人，同第五次全国人口普查的107.07万人相比，十年共增加8.72万人，增长8.14%，年平均增加0.87万人，年均增长率为0.79%。全市人口中，居住在城镇的人口为60.66万人 ，占总人口的52.39%；居住在乡村的人口为55.13万人，占总人口的47.61%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了8.58个百分点。全市常住人口中市外流入人口为22.77万人，占19.66%。PART1. 城市格局/人口情况诸暨人口 全市目前常住人口115.7万，年平均增加人口0.87万，人口增速平稳；但城市化进程加速，

8、目前城镇人口占比超过五成，加速的城市化进程为地产业发展提供了源源动力*数据来源：诸暨统计公报10 经济快速发展，居民收入快速增长。 2010年，全市城镇居民人均可支配收入31413元，增长12.6%，人均消费性支出20498元，增长18.3%； 2010年，全市农村居民人均纯收入14549元，增长14.0%，人均生活消费支出10615元，增长12.1%。PART1. 城市格局/收入水平居民收入水平 城镇居民人均可支配收入呈现快速增长趋势，总体水平高于绍兴市平均水平，并于去年超过慈溪，达31413元，总体人民富裕，对改善型及高端物业具有较强的消费能力*数据来源：诸暨统计公报11诸暨是一个以第二产

9、业为主，第三产业为辅的城市诸暨三产比例同慈溪基本相当，相比于浙江省三产比例，诸暨市第二产业占比明显突出，第三产业发展加快，有待进一步发展；诸暨第二、三产业的投资增幅较快近三年二三产业的投资规模一直在扩大，且投资增幅较快；其中第二产业投资比重逐步减少，第三产业投资比重逐步加大，经济结构不断调整，进一步优化。 PART1. 城市格局/产业结构产业结构 诸暨经济结构不断优化调整，农业比重逐渐缩减，工业占据主导位置，第三产业发展加快。*数据来源：诸暨统计公报12PART1. 城市格局/产业结构主导产业代表乡镇年产值（亿）法人数（个）个体经营户（户）袜业大唐217.556609512草塔3565417珍

10、珠业山下湖39.912023314铜加工及新兴材料业店口432.319607886环保新能源业122.4机械装备制造业牌头317.683183039纺织服装业枫桥268.6941791002005年以来，民营经济占地方经济比重均超过90%；全市2010年工业总产值为2253.95亿元，其中非国有经济的比重超过97%2010年全市规模以上（年销售额超过500万）私营企业数量占全市规模工业企业数量的74.88%，达到1310家，实现产值1630.89亿元，另有外商投资企业330家，合计数量比重超过91%。产业结构 诸暨现已形成六大支柱产业，总产值达1398.54亿元，其中民营经济发展迅速，在地方经

11、济中占比已超过九成，民营资本雄厚，私企业主众多，对高端物业具有较大的需求空间和消费能力*数据来源：诸暨统计公报13异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资/GDP20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为1%-15%房地产开发投资/固定资产投资37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%PART1. 城市格局/房地产开发房产开发投资 从房地产开发投资占GDP及固定资产投资的比例来看，诸暨整体市场运行基本正常，投资规模及投资结构较为合理*数据来源：诸暨统计公报14数据来源：诸暨统计公报PART1. 城市格局/房地产开发房产施工销售分析 从近五年的诸暨市商品房市

12、场的施工销售情况分析，商品房市场整体的年均施工面积达370万方，去化面积90万方，住宅市场年均去化77.88万方，整体市场去化能力较强15发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主

13、、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量

14、并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。PART1. 城市格局/房地产开发房产开发阶段 对比中国城市发展特点，结合目前诸暨市的整体宏观经济情况，目前房地产市场处于平稳发展的高级阶段，市场改善型需求为主，产品线趋于丰富，开始注重产品质量，附加值也被广泛应用16【城市格局启示】宏观支撑诸暨经济发展迅速，经济总量占据县域城市前五，总人口达115.7万，城市化进程加速，商品房年均去化量为90万方，整体优势为房地产业的发展提供了有力的宏观保障机会客源诸暨乡镇民营资本雄厚，私企业主众多，对高端物业具有较强购需求和购买力诸暨人均可支配收入达3.1

15、万超过杭州（30035元），对改善型物业具有较强消费力发展现状及趋势目前房地产市场处于平稳发展的高级阶段， 市场以改善型需求为主，产品线趋于丰富，开始注重产品质量，产品附加值也逐渐被广泛应用PART1. 城市格局/启示17PART2. 区域市场18住宅整体成交 诸暨市整体成交走势较为平稳，市场整体月均去化447套，今年自2月起，整体信贷政策屈紧，随后几月成交出现下滑，4、5月尤为明显，成交同比下滑超过四成，市场观望情绪浓厚PART2. 区域市场/整体概述19板块 市场20位于城西开发内，未来规划的商务副中心城西开发区板块现市政府所在地，商业中心，规划中的未来商业副中心老城中心板块诸暨市场格局

16、根据市区整体规划及现有住宅市场的不同特点，我们将诸暨划分为四大细分市场，并逐一分析研究PART2. 区域市场/市场格局城西开发区板块城东新城板块本案老城中心板块南区低密度板块城市发展主轴，未来的行政、会展中心，是未来城市的主中心城东新城板块板块属景区范畴，资源优势明显，当前低密度物业集中区城南低密度板块21项目物业类型总建面/万m黑猫神陶居苑普通住宅21.98展诚天玺名座普通住宅9高尔夫精英名城普通住宅/别墅30八达西城景苑二期普通住宅13.68金磊星汇花苑普通住宅19.8城西开发区板块诸暨工业新城区，城市副中心（城西商务区）多以高层、小高层公寓为主，仅有高尔夫精英名城一盘为低密度住宅项目目前

17、已有配套少，规划中配套齐全景观资源有限城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施发展新区，未来板块增值前景乐观项目开发较为集中，品质中高等板块概述 借助铁路新客站等带来的便捷交通优势、依托商务副中心的宏观规划带来的强大的产业支撑和日趋完善的基础设施配套，本区未来居住价值会有大幅的提升PART2. 区域市场/城西开发区板块研究陶居苑星汇花苑高尔夫精英名城天玺名座西城景苑二期火车站市政府产品及客户分析 城西板块为2010年兴起的普通住宅板块，主要以高层公寓为主，楼盘整体去化良好，除陶居苑新推盘外，其他均仅剩少量房源，客户多以刚性改善需求为主，主要以城区客源为主，占比6成项目开盘日期建筑形态总

18、户数供给去化情况销售速度项目优势客户来源置业目的项目均价(元/)陶居苑2010年4月高层公寓1100一期485套基本售罄；二期共约600套，5月28开3栋282套40套/月地段+产品品质+优质物业诸暨城区客户和周边乡镇客户占比相当改善，自住兼保值8500天玺名座2010年12月高层公寓380 去化率约7成。现还有部分13层、25层、26层房源在售中。43套/月地段+品牌诸暨城区客户占比较高，在60%左右刚性需求为主7800高尔夫精英名城2008年底别墅、排屋、超高层公寓1108别墅共24套，已全部售完，联排还剩20-30套，后期将推出高层公寓10套/月景观+品质大唐及周边乡镇客户占比较高，超过

19、6成改善，保值联排1.3-1.4万，别墅2万西城景苑二期2008年高层、小高层公寓16-19号楼约300套二期10年12月开16-19号仅少量余房，二期9#15#房源预计在2011年下半年以准现房开盘50套/月地段+性价比诸暨城区占比较高在60以上刚性需求为主7500星汇花苑2010年10月高层公寓845一期1、2号楼436套房源已售罄，3号楼有少量90方余房54套/月地段+户型周边乡镇、城区客户占比相当刚性需求为主8300PART2. 区域市场/城西开发区板块研究23市中心板块以行政商贸为主导，兼有居住、文化、旅游等职能，是诸暨市的城市中心；多以小高层和多层为主，别墅产品较少生活配套完善、交

20、通便利拥有陶朱山和浦阳江两大优质景观资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施城市中心、老城区，认知度高土地资源稀缺、当前以旧城改造项目为主星桥板块主要在售项目分布板块概述 现诸暨行政、商业中心，整体配套完善，区域认知度高，在售楼盘除绿城外，整体档次不高，近两年板块内以旧城改造项目为主，未来发展将受制于土地供应绿城广场菲达壹品金山越府项目物业类型总建面/万m绿城广场普通住宅/别墅100菲达壹品普通住宅12.7金山越府普通住宅21市政府PART2. 区域市场/老城中心板块24产品及客户分析 当前市中心板块的几个项目，整体去化较快，除了绿城广场项目以周边乡镇客户占较大比重外，其他项目主要

21、还是以诸暨市区刚需型和改善型客户为主项目开盘日期建筑形态总户数供给去化情况销售速度项目优势客户来源置业目的项目均价(元/)绿城广场（百合公寓/玉兰公寓）2009年8月高层公寓1324售罄66.5套/月地段+品牌+品质周边客户超60%，市区30%，其他10%改善+投资13000菲达壹品2010年12月高层公寓800已推181套，去化率约75.6%34套/月 地段+景观市区客户近60%，周边客户30%刚需+改善9400金山越府2009年7月高层公寓1200已推1174，去划率约72.5%51套/月 景观+投资潜力市区客户近60%，周边客户30%投资+改善11300PART2. 区域市场/老城中心板

22、块25城东新城板块 未来的城市主中心，高标准居住区，板块内整体楼盘品质较高，高端楼盘聚集，依托整体的宏观规划利好，居住价值会已初步显现，是城区住宅的价格高地项目物业类型总建面/万m东都凤凰城高层22宏绅和家园多层、小高层9七大洲翡翠园高层8鸿迪祥生城上城高层30祥生君城高层33.7城东新城板块未来城市主中心，行政、文化、会展中心，高标准居住区多层、小高层为主板块配套相对成型，但有待进一步完善及成熟浦阳江江景资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施城市主发展轴向，未来城市中心、主要高端项目的集中区项目开发较为集中，品质较高，高端楼盘聚集君城翡翠城城上城凤凰城和家园本案未来市政府城东新

23、城板块主要在售项目分布PART2. 区域市场/城东新城板块26产品及客户分析 城东板块为城市高端住宅板块，拥有高品质和优质景观的项目在去化速度上明显高于一般品质的普通楼盘，客户也区别于其他区域，以周边乡镇客户占比较高项目开盘日期建筑形态总户数供给去化情况销售速度项目优势客户来源置业目的项目均价(元/)东都凤凰城2009年高层公寓1536推出1491套，已售1142套去化率76.59% 60.1套/月地段+品牌+品质东部乡镇50%，老城中心20%，区域周边客户30%改善、保值10000宏绅和家园2010年11月高层公寓415推出356套，去化300左右去化率84.3%37.5套/月地段+品牌+品

24、质周边乡镇30%，主要为城区客户为主，占比在60左右首置、改善10000七大洲翡翠园2009年11月高层公寓515去化率约76%30套/月 地段+景观周边乡镇和城区客户占比相当在均在50%左右改善、保值、部分首置10000鸿迪祥生城上城2011年8月高层公寓1267未开盘未开盘 景观+投资潜力/预期13000-14000祥生君城2011年3月高层公寓1600推出718套，去化336左右去化率51.81%84套/月品牌+景观+品质+地段周边乡镇，店口等占比超60%改善、保值12500PART2. 区域市场/城东新城板块27城南板块 传统的低密度高端住宅认知区，区域内旅游资源丰富，在售项目较少，低

25、密度楼盘多以景区资源为依托城南板块旅游休闲区域，低密度住宅区部分高层建筑，景区附近以低密度产品出现板块配套相对成型，但有待进一步完善及成熟拥有先天性的优质自然景观资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施景观资源优势明显、适合低密度产品开发已建两个别墅项目和部分高层项目，未来土地供应十分稀缺伊美豪爵华庭同方公馆本案未来市政府城南板块主要在售项目分布项目物业类型总建面/万m同方国际排屋4.2伊美豪爵华亭别墅、排屋12.5PART2. 区域市场/城南低密度板块28楼盘名称开盘时间项目优势客户来源置业目的户型配比供给去化情况去化速度销售均价（元/)同方国际2008年景观资源、稀缺物业周边乡

26、镇占比较高改善保值双拼6幢（490-560）三联排9幢（410-530）四联排15幢（410-490）共推出30幢99套排屋，均已售罄4套/月10000-13000二手17000-18000伊美豪爵华亭2008年12月景观资源、稀缺物业，诸暨外城市如上海等也占有一定比例，约占10%左右改善保值主力面积460-880平方米约189幢(其中独栋约150套，排屋约70套)排屋售罄，独栋剩余17套左右6套/月23000-26000客源分析 诸暨别墅排屋类物业主力购买客群以周边乡镇私企业主，以改善居住条件和长期保值为主要目的，从去化情况来看，排屋类产品相较于独栋更易于去化PART2. 区域市场/城南低密

27、度板块29板块名称城市角色板块认知市场表现价格特征主力客源城西开发区板块位处城西省级工业开发区，规划商务区目前商务区已初具规模，但整体配套仍有限，未来规划利好多以高层、小高层公寓为主，仅有高尔夫为低密度住宅项目，整体楼盘档次不高，属城市价格凹地7500-8500元/平米除高端低密度物业，以周边乡镇客户为主，整体楼盘以超过六成的城区客为主老城中心区板块城市传统核心，居住氛围浓郁整体配套好，但形象欠佳，现处老城改造阶段在售及在开发项目有限，因绿城的进入，拉高整体板块形象，其余楼盘属中档范畴，整体去化良好9400-13000元/平米除绿城项目以周边乡镇客户为主，占比6成，其余楼盘均以城区客户为主城东

28、新城板块城市未来的核心，近几年城市重点发展区域形象好，规划利好，未来的行政、会展中心开发体量大，以公寓产品为主，市场表现供销两旺，高端楼盘涌现，未来市场看好9800-13000元/平米整体高端楼盘周边乡镇占比较高，达60%，中档楼盘城区和周边乡镇占比相当，距城区较近的和家园城区客户占比较高，在60%城南低密度板块围绕城南景区形成的低密度住宅区形象好，风景区、高端低密度板块认知区主要以排屋、别墅等低密度形式出现，现整体已基本售罄，未来暂无规模供给别墅26000元/平米客户整体以周边乡镇为主，占比达6成，因为绝佳的景区资源，也吸引了一部分外地客源购买，占比近1成PART2. 区域市场/板块总结板块

29、总结 整体板块均价，自西到东逐级递加，周边乡镇客户占比也随之提高，整体周边乡镇客户随产品品质、区位、总价段的提升而正比增多，项目板块以高端低密度物业为主，周边乡镇客户占比6成30公寓 市场31祥生君城本案PART2. 区域市场/公寓市场东都凤凰城菲达一品绿城广场陶居苑天玺名座公寓市场 我们选取各板块在售的典型公寓楼盘进行分析，以期对本案公寓产品定位有所借鉴32项目概况楼盘名称绿城广场（百合公寓/玉兰公寓）物业类型商业、住宅、办公、酒店总建面积100万方容积率2.0建筑形态公寓、别墅、写字楼、商铺绿化率35%楼盘地址北起艮塔路，南至苎萝路，西靠陶朱山，东临人民路（局部至浣纱中路）开发商诸暨市越都

30、置业有限公司物业管理浙江绿城物业管理有限公司销售概况已推出套数1324已销售套数1324开盘日期2009年8月（百合公寓首期）去化率100%户型面积140-160、160-180、180-200销售报价13000元/平方米绿城广场 凭借绿城的品牌号召力和绝佳的景观、区位条件，并以其高端的产品品质打造，树立了诸暨市场的标杆产品市政府玉兰公寓百合公寓PART2. 区域市场/公寓市场33产品特色 绿城第二代高层公寓的典范产品，打造诸暨公寓产品新的标杆；且作为绿城广场大型城市综合体的有机组成，可以享有完备的城市配套 大楼间距，保证开阔视野，无遮挡日照通风，最小楼间距50米。 局部住宅底层采用5.2米的

31、架空层，丰富了外部环境的空间层次，并形成公共活动空间。 3.15米标准层层高，部分户型达到3.3米。 石材立面：采用暖色系的干挂石材。 礼制景观：个组团景观以中心花园和景观泳池为中心展开轴线对称序列，形成规整的花园图式，打造高尚尊贵的礼制园林。情景化的序列空间排布。 每户赠送空调并设置在室外设备平台，有效阻隔设备噪音，方便设备维修。 酒店式的电梯厅PART2. 区域市场/公寓市场34户型特色 主力户型特色概括140-160、160-180、180-200 朝南主卧配走入式衣柜、独立卫生间。客厅连接宽景观阳台，空间明亮，风景无限。阳光书房，外连休闲小阳台，静谧温馨。L型经典厨房设计，操作方便，享

32、受轻松厨趣。三室两厅两卫143 三室两厅两卫160 双卧朝南，主卧套房设计，舒适而私密。客厅连接宽景阳台，尊贵大气。厨房餐厅一体化设计，营造融融美食天地。精致书房安居一隅，让家的层次更丰富。PART2. 区域市场/公寓市场充分利用品牌影响无可比拟的区位优势以及巨大的体量以我为主，同市场现有产品差异化定位，走中高度路线以高品质获得产品溢价PART2. 区域市场/公寓市场绿城广场 作为绿城在诸暨的首个项目，延续着绿城产品一贯的风格和高标准，打造成为诸暨市场最高品质楼盘，利用无可比拟的区位优势以及绿城的品牌效应，迅速得到诸暨客户的追捧36项目概况楼盘名称菲达壹品物业类型住宅总建面积12.7万方容积率

33、2.1建筑形态高层绿化率65%楼盘地址位于陶朱山麓，望云路东南侧开发商浙江菲达集团物业管理菲达物业销售概况已推出套数181已销售套数137开盘日期2010年12月18日去化率75.6%户型面积105、125、139、142、186、217销售报价9400元/平方米菲达壹品 坐享老城区成熟配套，以中高端品质吸引城区中档改善型客户PART2. 区域市场/公寓市场37产品特色 大型新英式整体公署，背靠陶朱山公园。公园化开发模式，十幢精致楼宇镶嵌其中，实现了超大楼间距，超低建筑密度，超高绿化覆盖率 人车分流设计：车辆入园直接进入地下车库 互动景观电梯：入景互动的品牌景观电梯，以自然光取代电梯中的照明光

34、线超宽楼间距：百米的开阔楼间距，充分保障了每栋楼层的采光和通风双主体会所：设有书香和康体双会所 功能间全明设计：所有电梯厅开窗采光，户型的每个功能空间均设有窗户，真正做到间间采光通风 诸暨首创1+1阳光车库：地下车库设有20多个地下采光井，充分保障了地下空间的通透。车位长达9米。可停放超长车型，也可分割成储藏室和车库。PART2. 区域市场/公寓市场38户型特色 主力户型包括125、141和186三种户型为全明设计设有私家入户花园主卧朝南、带卫生间书房采光面宽面面朝景、室室透光设有私家入户花园客厅特设吧台一梯一户，私家电梯厅户型为全明设计设有私家入户花园主卧大飘窗，连书房一户一梯，私家电梯厅户

35、型为全明设计多阳台、多飘窗180度环景客厅一户一梯，私家电梯厅PART2. 区域市场/公寓市场39项目概况楼盘名称黑猫神陶居苑物业类型普通住宅总建面积21.98万平方米(地上约17万)容积率约2.9建筑形态15栋小高层、高层绿化率35.5%楼盘地址诸暨市城西祥云路58号海关北面开发商浙江黑猫神地产有限公司物业管理绿城物业管理有限公司销售概况总户数约1100套剩余户数未推出量4幢约300套开盘日期一期开盘2010年4月29日；二期2011年5月28日去化率一期433套售罄，二期刚推户型面积在售主力面积138-179平方米销售报价二期均价8500元/客户来源均是诸暨当地客（无细分区域）置业目的改善

36、，自住兼长期投资陶居苑 诸暨城西商务核心区首席人文主题公寓区位图在售待售规划图陶居苑项目处在城西商务区核心，地段价值明显PART2. 区域市场/公寓市场40产品特色 优越的品质、时尚的定位和社区的高品质 整体规划体现一种中西合璧的包容姿态，2万平方米的园林景观，强调建筑、自然的和谐共生。 建筑立面极富立体感，带来直观的品质感受。示意图会所示意图 会所、智能化安防，以及商业街等配套将协调合力，一座诸暨新城核心典藏级的人文景观大宅 引入绿城物管全力为业主提供一流的尊荣服务，带给诸暨城西客户最高层次物业服务。 从开发理念、建筑景观设计、建设施工也均由品牌公司设计和施工。PART2. 区域市场/公寓市

37、场41三室两厅两卫 138方户型全明，两房厅均朝南，极佳有采光和景观效果；采用南北双阳台设计，既用阳台来增加立面美感，又增加了南北双向景观，增加活动空间，整体居住更加舒适户型特色 户型全明设计，南北双阳台，兼顾多重采光和景观，居住更舒适。四室两厅两卫 169方三室两厅两卫 141方PART2. 区域市场/公寓市场42项目概况楼盘名称展诚天玺名座物业类型普通住宅总建面积9万平方米（地上7.45万平方米）容积率2.8（占地26620平方米）建筑形态5栋高层绿化率30%楼盘地址诸暨市城西商务区和泰路南侧，仁爱路东侧开发商浙江展诚置业有限公司物业管理苏州中天物业销售概况总户数约380套剩余户数均已推出

38、开盘日期2010年12月18日去化率还有部分13层、25层、26层房源在售中户型面积在售主力面积143-173平方米销售报价均价7800元/客户来源诸暨本地人置业目的以首置和改善类刚需为主天玺名座 诸暨城西品质住区区位图展诚天玺名座仁爱路和泰路PART2. 区域市场/公寓市场43产品特色 优越的品质、时尚的定位和社区的高品质 在户型及立面造型设计上，充分体现了高级住宅面宽大、进深浅、层高高、立面干净简洁的思想 住宅最大面宽达到15.85米、层高达3.1米（点式住宅） 主房最大开间达到4.6米，客厅最大开间达到5.1米 全部做到全明和优良的采光通风，减少人工采光、送排风等对能源的消耗。 在规划设

39、计上充分采用大间距、低密度、人车分流等现代高档楼盘的理念楼宇 间距比达到1：1.1，最大间距达到92.6米 建筑密度约18.2% 绿地率达到60%以上。园区示意图PART2. 区域市场/公寓市场44三室两厅两卫 142方点评：南北通透，全明设计，生活视野自然优越从容。超大平台设计，提供主人更大利用空间。户型特色 户型全明设计，南北通透，带舒适阳台，满足改善客群居家特性五房二厅三卫 208方点评：南北通透，全明设计，生活视野自然优越从容。超大露台面积赠送四室两厅三卫 174方点评：南北通透，全明设计，宽敞四房，三卫设计PART2. 区域市场/公寓市场45五房二厅三卫 一层两户 235方点评：南北

40、通透，全明设计，各功能控件宽敞适宜，生活视野自然优越从容。超大露台面积赠送户型特色 户型全明设计，南北通透，超大露台面积赠送，满足改善客群居家特性六房三厅四卫 跃层户型 235方点评：南北通透，全明设计，各功能控件宽敞适宜，生活视野自然优越从容。超大露台面积赠送PART2. 区域市场/公寓市场46项目概况楼盘名称祥生君城物业类型普通住宅总建面积33.7万方容积率2.5建筑形态高层绿化率36.5%楼盘地址滨江北路延伸地段，环城东路东侧开发商诸暨市祥生置业有限公司建筑设计英国泛城设计集团销售概况已推出套数718套售出套数336开盘日期2011年1月整体去化率51.81%户型面积142-325方，主

41、力户型185方销售报价12500元祥生君城 城东板块高端项目，与绿城广场遥相呼应，打造诸暨顶级住宅产品PART2. 区域市场/公寓市场47产品特色 城市绝版景观大宅，高端定位，奢华配套以及优良的产品品质 攫取时代先机，入主城东CLD 一线江景，城市绝版 约31.5万平米的建筑体量以纯粹住宅规划 超脱开发框架，不只是“建筑+园林”，而是声望和圈子，追求价值取向 250米超宽楼间距，几近奢侈的18.5%的建筑密度规划 中央庭院各大居住组团之间以“花海环溪”的景观要素为串媒，辅以大量人工水系景观，配村以叠石、木栈道等连接，实现可亲可近的水景效果 逾14,0000平米的城市公园，内外双公园 室内室外双

42、游泳池设置 2500平米超大私人VIP健怡会所 人居科技系统、无间隙管家服务 五星级社区入口、建筑底层连廊、精装单元入厅大堂以及公共电梯间PART2. 区域市场/公寓市场48B户型四室两厅三卫170 大面宽、大格局向南大阳台联通次卧及客厅餐、厨一体化设计，带阳台两梯两户，五星级考究电梯厅户型特色 主力户型140-150平方米（三房）、180平方米、240平方米（四房二厅）A户型三室两厅两卫142.7 D户型四室两厅三卫180.7 宽阔大户、南向面宽超11米带大阳台 动静分区，客、餐厅联通设计 两户两梯，五星级考究电梯厅大面宽、大格局向南大阳台联通次卧及客厅餐、厨一体化设计，带阳台两梯两户，设五

43、星级考究电梯厅PART2. 区域市场/公寓市场49 顶级大尺度，私享君城巅峰户型 主卧四件套，彰显主人尊贵品位 奢华阳台面积，尽享阳光美宅 电梯独立入户，尽显官邸气派户型特色 主力户型140-150平方米（三房）、180平方米、240平方米（四房二厅）K户型五室两厅五卫315.69 墅施空间，逾50 的轩昂客厅以2层挑空 三间套房式卧室设计 五个阳台充沛采光取景，独设服务用房 两梯两户，五星级考究电梯厅G复式户型五室两厅四卫PART2. 区域市场/公寓市场50充分利用品牌影响定位于高端楼盘，面向城市高端客户，打造顶级居住社区以稀缺江景产品溢价超大体量纯居住规划，开阔的建筑布局，高品质产品以及优

44、质配套PART2. 区域市场/公寓市场祥生君城 作为诸暨本土的优秀房企，品质一直受到当地居民的认可，本案属祥生的高端力作，引入空中别墅的设计理念，250米超大楼间距，绝佳的区位景观优势，塑造出诸暨顶级高端住宅产品51项目概况楼盘名称东都凤凰城物业类型普通住宅总建面积22万方容积率2.8建筑形态高层绿化率30.7%楼盘地址浙江省诸暨市暨阳街道望云路123号开发商诸暨宏磊东南房地产开发有限公司建筑设计中国美术学院风景建筑设计研究院销售概况已推出套数1491套售出套数1142开盘日期2009年11月10日整体去化率76.59%户型面积主力户型58、98、116、146平方米销售报价10000元/平米

45、东都凤凰城 绝佳的城东板块核心区位，33层城市中高端品质社区PART2. 区域市场/公寓市场52 以尊贵典雅的简欧风格诠释浪漫奢华 简约的线条、轻盈的色调、严谨的对称 双入户大堂，打造双倍礼遇、盛装电梯 知名物业，享受五星级的服务 运动会所，关注住户的健康 城东板块核心地段，配套齐全 依地块形状规划为“品”形3大独立组团 每个组团围合成的中央景观，实现每户的景观窗口 西侧主入口规划有会所、南入口设置了幼儿园，方便住户出入和生活 近1,5000平米的国际风情商业街，家门口的商业中心PART2. 区域市场/公寓市场产品特色 “品”字形3大独立组团，18+1至33层超高景观公寓53小面积户型，全面设

46、计，空间充分利用厨、餐、客、卫一应俱全，功能布局合理南向阳光景观客厅，直通阳台户型方正，全面空间阳光大面宽客厅南向双卧带阳台南向阳光景观大客厅餐厅拥有独立区域，卫生间面积充裕全明设计，南北通透，景观开扬南向大客厅，餐厅与阳台互通，扩张景观视野，加强采光PART2. 区域市场/公寓市场户型特色 主力户型58、98、116、146平方米54PART2. 区域市场/公寓市场公寓楼盘供给分析 市场的供给主力在120-140方，较大面积段产品主要集中供应在绿城和金山越府，大面积段房源出现供给，部分楼盘已有平层产品推出55PART2. 区域市场/公寓市场公寓楼盘去化分析 市场整体成交以120-140方为主

47、，绿城、金山越府拉高整体140-160方，180-200方区间段成交，对比供应数据，市场对大面积户型具有一定的接受度56面积段（平方米）供应套数（套）去化套数（套）去化率80以下31629493.04%80-10046040888.70%100-12074464286.29%120-1401363116685.55%140-160127496575.7569%180-200109678371.44%200-2502079545.89%250-300757093.33%300以上775976.62%面积段供求分析 公寓市场主体供应面积段主要集中在120-160方

48、，180-200方产品，其中尤以120-140的产品供需两旺，为公寓市场的主流产品，也最为市场接受，250方以上产品市场接受度高PART2. 区域市场/公寓市场57别墅 市场58银湖花园鸿鼎华庭伊美豪爵华庭同方国际公馆高尔夫精英名城本案别墅市场 我们选取市区主要的在售及近期售罄项目进行研究，以期对本案有所借鉴PART2. 区域市场/别墅市场59项目概况楼盘名称高尔夫精英名城物业类型普通住宅、排屋、别墅总建面积30万平方米（占地280亩）容积率约1.6建筑形态高层、低密度物业绿化率30%楼盘地址诸暨市望云西路68号开发商诸暨新城金鹰房地产开发有限公司物业管理精英物业销售概况总户数约1048套剩余

49、户数 排屋30套、别墅10套、公寓未开开盘日期2008年底去化率 别墅去化近7成、排屋去化近9成户型面积 350-430排屋，500-600别墅销售报价 联排430-500万/套，别墅1000-1300万/套客户来源 大唐及周边客户置业目的 改善，保值高尔夫精英名城 诸暨城西首席高尔夫果岭景观大盘区位图西二环路望 云 路高尔夫精英名城市政府火车站PART2. 区域市场/别墅市场60产品特色 超大园林景观、健全的内部配套，将健身、SPA、餐厅、高端沙龙馆融入社交全过程，借助全新的高品质专业化经营管理模式，为尊贵来宾提供贴心的管家式尊荣服务7000平方米私享高尔夫果岭推杆练习场3,5000平方米超

50、大园林景观5000平方米西班牙风情会所PART2. 区域市场/别墅市场61户型配比 项目低密度住区物业配比为别墅8%：联排70%：叠排22%别墅：9套联排：90套叠排：46套联排：60套叠排：24套联排：66套独栋：15套物业类型地上面积含地下面积别墅330-350480-660联排250-270350-430叠排165-180PART2. 区域市场/别墅市场62项目开发 目前项目B、C、D区均已推出，别墅共42套，已全部售完，联排还剩20-30套，后期会推出E区高层、超高层公寓组团B区C区D区E区E区公寓基本指标：总占地面积：4.12万平方米总建筑面积：21.5万平方米 其中地上：14.7万

51、平方米 配套幼儿园：2314平方米 总户数：798户地下停车位：1650个PART2. 区域市场/别墅市场63项目概况楼盘名称伊美豪爵华庭物业类型别墅、排屋总建面积12.5万平方米（占地约20万平方米）容积率0.62建筑形态189幢别墅、排屋绿化率40%楼盘地址诸暨环城南路范蠡大桥东开发商诸暨伊美置业有限公司物业管理销售概况总户数约189幢(其中独栋约150套，排屋约70套)剩余户数均已推出开盘日期2007年下半年去化率排屋已售罄，独栋约17套户型面积主力面积460-880平方米销售报价独栋均价23000-26000元/客户来源周边乡镇占比较高在60%，诸暨外城市如上海等也占有一定比例，约占1

52、0%左右置业目的改善、保值增值伊美豪爵华庭 城市稀缺人文自然景观资源住区区位图豪爵华庭西施故里风景区市政府PART2. 区域市场/别墅市场64产品特色 纯正南加州建筑风格，开创典范的社区园林采样于美国加州豪宅的形体、色彩、建筑用材，以及局部构造上如窗棂、无框转角玻璃窗、竖向条状镂空处理，屋顶的坡度、挑檐的深度，都着力于追求纯正的加州建筑风格。优越的西施故里风景区、三江口湿地生态、独有的半岛风貌；还有园区中央天鹅湖PART2. 区域市场/别墅市场65产品特色 室内空间的设计注重品质生活的提炼，每一处细节的设计都是对贵族生活的诠释。主人空间配有专属的衣帽间与卫生间，交通路线设计流畅，避免了对主人空

53、间的打搅，彰显主人的尊贵地位。客厅为挑空设计，颇见大家风范；高附加半地下多功能空间，采光良好，既可以作为常规的影音娱乐室、收藏室，也可以作为私人会所空间，整体家居功能配置臻于完美。所用材料都为一线品牌，如来自德国的ROTO门窗工程，霍尼威尔安防与中央吸尘系统等。PART2. 区域市场/别墅市场66项目排布 纯低密度住区，小区沿边为排屋，中央及江景等优越景观资源为独栋。中央湖景沿街排布排屋丰富的江景资源PART2. 区域市场/别墅市场67项目概况楼盘名称同方国际公馆物业类型排屋总建面积4万平方米建筑形态低密度住宅楼盘地址诸暨西施故里风景区古越街17号开发商诸暨同方置业有限公司销售概况总户数约30

54、幢99套排屋剩余户数均已推出开盘日期2008年去化率售罄户型面积主力面积410-560平方米（总体面积）销售报价排屋1-1.3万元/同方国际公馆 西施故里风景区唯一纯排屋住区同方国际公馆PART2. 区域市场/别墅市场68项目特色 稀缺地段+联姻国际五星级酒店成为项目最大亮点 稀缺地段价值：项目座落西施故里风景区，北靠金鸡山，尽享浦阳江一线江景联姻星级酒店：比邻诸暨首个五星级酒店同方国际大饭店，分享五星级酒店服务鼎级配置：所有户型均配备私家电梯，24小时热水接入，前庭后院，独创阳光夹层、全套房、总统级主卧等设计。PART2. 区域市场/别墅市场69项目概况楼盘名称银湖花园物业类型排屋、独栋总建

55、面积12万平方米（占地30万平方米），一二期总建6.4万平方米容积率0.4建筑形态低密度住宅绿化率55%楼盘地址城西五泄江畔乌龟山上开发商诸暨市八方房地产发展有限公司 销售概况总户数共有168幢，其中一二期99幢独栋、19幢68套排屋剩余户数4套排屋开盘日期2010年6月8日（一期推出30套独栋，5套排屋）去化率户型面积独栋：340-380平方米，460-650平方米；排屋290平方米左右销售报价独栋19000元/，排屋400万元/套客户来源诸暨私企业主置业目的改善、长期保值增值银湖花园 诸暨山、湖、水、景、居融合为一体的典范别墅排屋住区PART2. 区域市场/别墅市场70项目分布 项目共分桂

56、花苑（排屋）、翠林苑（独栋）、湖景苑（独栋）、香樟苑（叠排）四个组团桂花苑翠林苑湖景苑湖景苑是花园中惟一一个顺延坡地自然延伸至湖面的区域，由56幢独立别墅组成。桂花苑是惟一排屋区域，顺延乌龟山脉坡地肌理缓缓落成，共有19幢68套排屋。翠林苑依山势而建，远眺翡翠湖，由43幢独立别墅组成。香樟苑作为叠排组团，计划在2011年至2012年间推出。银湖花园包括湖景苑、桂花苑、翠林苑、香樟苑四大组团。香樟苑幢数面积（平方米）独栋99幢330-650排屋19幢（68套）270-290叠排预计50幢PART2. 区域市场/别墅市场71项目特色 依托不可复制的景观资源，精于细节，打造诸暨北部纯别墅排屋山水人居

57、新高度。整体风格为浅墙、红瓦，起伏的屋面瓦线，外立面突出层次感的西班牙建筑。材料采用西班牙原生石材。在原有500亩乌龟山湿地基础上，投入2000余万元修筑了一条长1600米的湖堤，贯穿山前湖水，使银湖花园拥有市区难得一见的湿地景观对建材的选用，公司精心挑选最为合乎项目风格要求的材料，耗资数千万选用西班牙原产地石材。对空调的选用，采用大金VRV变频中央空调主机，节能性更好，为全球首选产品。如对铝木复合窗的选用，木材全部采用橡木原木，进口油漆喷涂，五金件百分之百采用德国进口品牌在产品细节上，致力打造诸暨山水人居新高度。PART2. 区域市场/别墅市场72项目概况楼盘名称绿城玫瑰园物业类型别墅总建面

58、积容积率建筑形态独栋绿化率楼盘地址暨市人民中路118号开发商诸暨越都置业有限公司物业管理绿城销售概况总户数共约56栋，已售26栋剩余户数30栋未推开盘日期2010年5月去化率售罄户型面积主力面积720-1000平方米销售报价2000万元/栋起客户来源城关私企业主为主力、周边乡镇私企业主、关系户置业目的改善居住绿城玫瑰园 陶朱山下，千年福祉；市中心绝版地段城市别墅物业类型户型面积（平方米）套数（套）比例独栋720-800626%800-9001044%900-1020730%合计，对外公布为23套23户型配比PART2. 区域市场/别墅市场73项目概况楼盘名称鸿鼎华庭物业类型排屋、小高层总建面积

59、5.1万平方米（占地3.5万平方米）容积率1.45建筑形态排屋、小高层绿化率楼盘地址暨阳街道南环线南侧开发商诸暨市宏磊东南房地产开发有限公司物业管理销售概况总户数约60套排屋，306套公寓剩余户数均已推出开盘日期去化率售罄户型面积主力面积排屋250-280平方米，公寓96-140平方米销售报价排屋10000-11000元/，公寓7500-8500元/客户来源诸暨本地人，排屋客群以周边乡镇为主置业目的首置、改善居住鸿鼎华庭 城东排屋、公寓综合住区物业类型户型面积（平方米）套数（套）比例排屋257-28260100%排屋总套数60公寓90以下4213.8%95-12012239.8%130-140

60、13443.8%155以上82.6%公寓总套数306户型配比区位图西施故里风景区市政府鸿鼎华庭豪爵华庭PART2. 区域市场/别墅市场74板块楼盘名称总建面（万方）总户数（套）产品结构去化情况楼盘均价（元/）项目优势客户来源置业目的城南伊美豪爵华庭12.5189幢150套独栋，70余套数排屋基本售完，剩20套在老板手中23000-26000地段+产品品质+优质物业周边乡镇占比较高在60%，其他城市如上海等也占有一定比例，约占10%左右改善、保值增值同方国际4.299双拼12套；三联27套；四联60套售罄1-1.3万元,现二手17-1.8万景观+酒店配套+产品打造周边乡镇为主改善鸿鼎华庭5.1排