物流地产行业现状与前景趋势报告

1、物流地产行业现状与前景趋势报告目录1.物流地产行业现状41.1物流地产行业定义及产业链分析41.2物流地产市场规模分析61.3物流地产市场运营情况分析62.物流地产行业存在的问题92.1在用地过程中存在一些违规现象92.2存在盲目开发，恶性竞争的现象92.3整体实力较弱，企业规模小且专业化程度不高92.4政府对需求把握不准，缺乏相关标准102.5行业服务无序化102.6供应链整合度低112.7基础工作薄弱112.8产业结构调整进展缓慢113.物流地产行业前景趋势123.1企业快速扩张的需要123.2提高投资利润回报123.3注重风险最小化123.4延伸产业链143.5行业协同整合成为趋势143

2、.6生态化建设进一步开放143.7服务模式多元化153.8呈现集群化分布153.9需求开拓164.物流地产行业政策环境分析164.1物流地产行业政策环境分析164.2物流地产行业经济环境分析174.3物流地产行业社会环境分析174.4物流地产行业技术环境分析185.物流地产行业竞争分析195.1物流地产行业竞争分析195.1.1对上游议价能力分析195.1.2对下游议价能力分析195.1.3潜在进入者分析205.1.4替代品或替代服务分析205.2中国物流地产行业品牌竞争格局分析215.3中国物流地产行业竞争强度分析216.物流地产产业投资分析226.1中国物流地产技术投资趋势分析226.2中

3、国物流地产行业投资风险226.3中国物流地产行业投资收益23物流地产行业现状物流地产行业定义及产业链分析物流地产指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。物流地产行业是指从事物流地产相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知物流地产行业定义，对预测并引导物流地产行业前景，指导行业投资方向至关重要。物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源

4、整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。我国物流地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国物流地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国物流地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。伴随着传统房地产市场的利润缩减，各大企业正在更加深入的介入物流地产市场，包括万科等传统房地产开发商和京东等电商都在大举进入物流地产行业。同时，诸如

5、平安不动产这样背靠保险金控集团的投资机构早在两年多前就开始长线布局，正在迅速崛起成为这一领域的新兴力量。流地产是由一系列价值活动组成的一个过程，是开发商整合政府、社会、利益相关者以及其它组织等各种资源，开发建设物流基础设施，交付客户使用并提供专业服务的过程。在实际运行中，这个过程包括开发商进行项目决策、项目策划、规划设计、项目管理、招商销售以及物业管理等一系列价值活动，同时还包括最重要的资本运营以及人力资源等支持活动，其最终目的是通过开发过程中的一系列价值活动实现增值，从而在价值链上盈利，形成物流地产价值链。物流地产市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，物流地产行业将

6、紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动物流地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的物流地产行业发展尚处于起步阶段。2020年我国物流地产政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完善产业用地政策，国土空间规划监督管理体系等规范，另一方面加快农产品仓储保鲜冷链设施建设，进一步加大政策支持并注重监督管理。物流地产依托土地资源和基础设施，物流地产的资产形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合，因此物流地产属于工业地产的范畴。物流地产市场运营情况分析物流

7、地产行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：物流地产行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。物流地产市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的物流地产行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对物流地产企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整

8、、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范物流地产行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入物流地产领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，物流地产行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,物流地产行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与物流地产行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的物流地产行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,物流地产行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、

9、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致物流地产行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上物流地产行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：物流地产行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得物流地产行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,物流地产行

10、业的盈利能力急需改善。行业运营能力：物流地产行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的物流地产企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。物流地产行业存在的问题在用地过程中存在一些违规现象现在物流地产建设过程中圈地现象严重。由于工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本，一些地产商钻政策的空子，待省市规划出物流地产后，便以低价进驻，囤积土地，然后转向房地产开发。还有一些开发商通过土地的一级开发，然后通过招商把相应的地块出让给物流企业，由承租企业根据自身和需要建立物流

11、设施，其目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。这些现象都不利于我国物流地产的健康有序发展。存在盲目开发，恶性竞争的现象各类企业由廉价的土地吸引，进入物流地产。但由于运行模式的压力，可以恢复收期相对较长、风险较大和市场风险估计不足，导致了物流地产战略定位不准确，规划不充分，使物流地产低水平重复建设。这种热潮，在促进我国物流市场的发展的同时；也会形成恶性竞争，从而造成设施和资源的浪费。据统计中国物流园区空置率已经高达60%左右。整体实力较弱，企业规模小且专业化程度不高由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，已建成的物流地产一般规

12、模较小，开发地域分散，与普洛斯相比，国内的物流地产呈点状布局，远未形成一定规模的网络，而且高标准物业匮乏，专业化管理水平低，设施陈旧，多适用于低层次的仓储管理。跨区域物流发展需要的并非单纯的企业组织和基础设施，更大程度上需要打破地区、行业界限的政策环境的支撑，来形成较大规模的物流地产网络。政府对需求把握不准，缺乏相关标准为迎合物流行业发展的需要，政府一般会规划一些物流园区，但由于对物流地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，存在着究竟将其划入工业地产、商业地产还是单独的物流地产的意识混淆，将工业用地和物流用地混在一起，致使土地使用存在不透明和不确定性。同时忽视市场导向，对需求把握不准，达不到

13、效益。行业服务无序化 物流地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。物流地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 物流地产行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。物流地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。基础工作薄弱物流地产标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，物流地产管理能力还不能适应工作需要。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于物流地产的资源环境税收政策和消

14、费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对物流地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的物流地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。物流地产行业前景趋势企业快速扩张的需要随着经济的飞速发展，全球化经营的理念要求企业在最短的时间内在合适的地点进行布点、运营，这使得企业不得不改变传统的经

15、营策略，不再循规蹈矩只依靠自己的资源和资产积累来发展，而是通过租用相关物流设施来满足企业的低成本发展战略。提高投资利润回报许多企业十分强调资产投资回报率，降低负债，通常会从缩减固定资产的投入入手。许多公司倾向于少建、不建仓储设施，通过租用物流设施来创造实现利润最大化的空间，而将这部分资金投入到研发等核心业务上来，提升企业的盈利能力。注重风险最小化许多企业往往对自己物流设施需求的预测不准确，就会出现物流设施不足或过剩的现象，在一定程度上会造成资源的浪费，从而影响到企业的正常运营。而选择物流地产商提供的物流设施和服务则比较灵活，根据企业的实际需求租用不同面积、不同地理位置的物流设施，从根本上降低了

16、企业的经营风险。物流地产所配备的物流设施、系统有较高的科技含量国外物流地产在运营过程中，往往呈现出信息化，智能化，网络化的特点，如建立有关ID代码、条形码或磁性标签等的参数体系，这样一来能及时的传递标准化的物流信息，货物信息。物流地产物业内通过条码、语音/射频自动识别系统、自动存取系统、自动分拣系统、自动导向车、货物自动跟踪等实现对商品配送的自动化控制。使得物流业务的操作和管理更加简便，并且对于物流作业过程大量的运筹和决策问题，如运输(搬运)路径的选择、库存水平的确定等，借助专家系统、人工智能和机器人等相关技术加以解决。企业在经营与管理过程中往往建立包括外部网和内部网在内的计算机通信网络，利用

17、诸如电子订货系统之类的，基于Internet的电子商务平台和电子数据交换技术等，建立外部网，加强物流园区与上游供应商或制造商的联系，以及与下游用户直接的联系；利用物流地产的内部网络使得物流地产内部各部门之间的信息传输流畅。物流的发展方向是最终实现绿色化与低碳化。物流的发展的同时又会对城市环境产生不利影响，比如交通阻塞、噪声、排放有害的污染等。因此，21世纪对物流地产的发展提出了绿色物流的新要求。发达国家政府倡导的绿色物流则是在交通量、交通流三个方面制定了相关政策进行约束；另一方面绿色物流是建废料处理的物流系统。物流地产企业应该把目前的“线性开放式的生产物流能够回收产品废料的“循环式的回收物流”

18、。延伸产业链物流地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 物流地产行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当物流地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，物流地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环

19、，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态物流地产行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。服务模式多元化我国的物流地产服务模式相对比较单一。在城市，物流地产公司一般不外乎行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的物流地产服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发

20、展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。呈现集群化分布目前各地都在推物流地产项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的物流地产项目。随着各地物流地产建设风生水起，中国物流地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国物流地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级物流地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为

21、全国物流地产建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展物流地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧物流地产建设。未来一段时间，中国中西部地区物流地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的物流地产水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的物流地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部物流地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在物流地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。物流地产行业政策环境分析物流地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对物流地产行业做了一些纲领

22、性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。物流地产行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的物流地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证物流地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了物流地产行业对宏观调

23、控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。物流地产行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，物流地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的物流地产行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对物流地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。物流地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐

24、步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为物流地产行业发展提供了强有力的保障。物流地产行业竞争分析目前，我国物流地产领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局物流地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的物流地产产品。物流地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。物流地产行业竞争分析对上游议价能力分析物流地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行

25、业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，物流地产企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析物流地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。物流地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析物流地产行业潜在进入者

26、可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。物流地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析物流地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服

27、务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国物流地产行业品牌竞争格局分析中国物流地产行业竞争强度分析（1）中国物流地产行业现有企业竞争情况目前，物流地产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国物流地产行业上游议价能力分析物流地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、物流地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，物流地产行业对上游议价能力较强。（3）中国物流地产行业下游议价能力分析物流地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，物流地产行业对下游议价能力较强。（4）中国物