丹阳地块前期定位报告

1、谨呈：中洲置业谨呈：中洲置业20122012年年7 7月月丹阳地块前期定位报告调研分析2.本体解读3.项目定位4.项目发展建议5.丹阳概况1.丹阳概况1.丹阳背景p丹阳市位于江苏省南部，地处长三角腹地，东距上海200公里，西距南京68公里，东邻常州市武进区、新北区，西接镇江市丹徒区、句容市，南与金坛市接壤。全市总面积1059平方公里，户籍人口80.8万人，辖13个镇，1个省级开发区。 p全市共有13个镇（界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇）、1个开发区。p地处长江三角洲的长江南岸，是苏南地区的城市交通枢纽。京沪铁路、沪宁高速公

2、路、312国道、京杭大运河横贯市区。丹阳距常州机场半小时车程，距南京禄口机场为1小时车程，距上海浦东机场2个小时车程。对外开放的长江第三大港大港港口离丹阳市区18公里。丹阳经济丹阳产业特色鲜明，眼镜、五金工具、汽配、木业等特色产业规模较大。在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“钻头王国”、“木业航母”等美称。 2011经济指标计量单位20112010增幅（%）总人口人8128758087570.5GDP总额亿元724.9607.6712.7服务业增加值占GDP比重%40.238.73.9人均GDP元894047516113第一产业亿元38.8031.925.1第二产业亿元400.19345.

3、1913.5第三产业亿元285.91230.5612.5职工平均工资元407763423919.1城镇人均可支配收入元266312301515.7丹阳为典型的工业城市，工业占GDP总值的55%，服务业占39%。经济发展趋势较好，人均GDP产值高，城市人口较为富裕。丹阳产业丹阳眼镜已成为城市名片，。丹阳已从传统的冶金、化工、纺织逐渐转向眼镜、汽配、五金等特色产业。其中后巷、新桥、界牌等乡镇产业较为集中。产业名称生产企业个数销售额（亿元）眼镜60097汽配800195五金工具400286木业40158乡镇第一产业第二产业第三产业地区生产总值后巷9761778348128257916366新桥573

4、8249131127271382140界牌6807276520164669447996埤城1037027260968041351020单位：万元不完全统计，丹阳从事以上特色产业的人口基数近20万人，产业化支撑推动城市迅速城镇化，城市发展条件优越。拥有较好产业基础的四镇中，均以工业为主。其中后巷的工业产值占85%。城市规划一个休闲环依托围绕旧城的西门运河、香草河、京杭大运河等水绿外环，打造最具特色的以休闲功能为主的空间，成为城市休闲生活的纽带十个标志性空间旧城中心、西门历史街区、两个轨道站、城东新城、城南片区、城西片区、莲湖及南湖四条特色街道新民路、中山路、丹凤路及城河路丹阳目前城市的板块发展趋

5、势为东西横向拉伸。东为开发区，西则以云阳镇为中心。地产发展状况老城区老城区云阳片区云阳片区开发区开发区丹阳城区物业主要以住宅为主，均集中在开发区和云阳片区，而商业物业偏少。商业形式以社区沿街为主。其中体量稍大的有三个，为天华城市购物广场、贤桥广场及御珑湾。天华城市购物广场贤桥广场御珑湾住宅的发展分布趋势，也意味着城市商圈的分布特征。当前丹阳主要人群集中区即为上述三个区域。天华城市购物广场此项目为当前丹阳唯一在售的纯商业。地理位置较好，但其销售情况并不理想，市场反映价格偏高。项目名称天华城市购物广场位置西环二路与水关西路交叉口 占地面积30000总建筑面积64681 规划1栋产权式酒店、其他二层

6、及四层展厅商铺。其中C、D栋为自持物业。开盘时间2011年10月30日销售状况共计推出商铺80套，产权酒店280套。截止到目前，商铺销售约20套，产权酒店销售约15套销售方式15年包租，每年固定7%回报，15年后承诺以150%回购。销售价格（元/平米）1F均价35000，沿街68000；2F均价20000ABCD贤桥广场及御珑湾贤桥广场位于市中心，但此项目已处于停工状态，呈阑尾楼状。御珑湾拥有12万平米商业，但尚未销售。贤桥广场贤桥广场贤桥广场贤桥广场御珑湾御珑湾御珑湾商业总面积为12万平米，包含1栋办公、1栋酒店及四层的商业展厅。现规划1层为超市，2层以上为购物中心。项目进度目前已进行桩基工

7、程。专业市场现状当前丹阳已开业经营的建材类相关专业市场有华东建材城及森林家居广场。华东建材城森林家居广场华东建材城华东建材城位于老312国道西侧，老市场于1998年开业，目前为扩建后的新市场，于去年开业。项目项目名称名称华东建材城经营经营业态业态建材、家居总建筑面总建筑面积积220000（仓储面积：50000 ）1F租金租金1.37元/平米/天备注：商家总数备注：商家总数约约300左右，该左右，该项目拥有政府背项目拥有政府背景，政府重点打景，政府重点打造。由于市场基造。由于市场基础牢固，目前经础牢固，目前经营状况较好。营状况较好。地址地址老312国道西侧占地占地面积面积166000 开业时间开

8、业时间2011年8月25日开发模开发模式式只租不售森林家居广场该项目位于沪宁高速出口附近，地理位置较好。于2008年开业，市场基本无空置，但经营状况很一般。该项目总建筑面积12万平米，其中展厅约45万平米，商家总数约500。其中家居展厅装修豪华，进驻品牌档次也较高，但整个商场内几乎无人流，经营状况非常一般。城市小结2.丹阳人民生活水平较为富裕，消费力旺盛。丹阳人民生活水平较为富裕，消费力旺盛。1.丹阳拥有良好的产业基础，尤以眼镜闻名，城市经济活跃。丹阳拥有良好的产业基础，尤以眼镜闻名，城市经济活跃。3.丹阳地产市场以住宅为主，且均分布于新兴城区，商业丹阳地产市场以住宅为主，且均分布于新兴城区，

9、商业项目偏少。项目偏少。4.丹阳市民对于商业项目的认知水平尚浅。喜好投资沿街丹阳市民对于商业项目的认知水平尚浅。喜好投资沿街型商铺。型商铺。调研分析2.本次调研共经历了丹阳东北角及常州新北区北侧共12个乡镇。以本地块为中心，调研其中丹阳5个，新北区7个乡镇。调研区域后巷镇新桥镇界牌镇埤城镇访仙镇小河镇孟河镇魏村镇安家镇百丈镇圩塘镇西夏墅镇本案常州常州丹阳丹阳调研内容本次调研的主要内容：各地产业特征、消费力水平、物业开发状况、商业发展状况。产业特征产业拉动经济，带动区域繁荣，提高人民生活水平。消费力水平由相关商业形态判断区域内的消费是否活跃，消费档次如何。物业开发状况判断当前区域的物业发展现状，

10、直接作为项目开发的参考依据。商业发展状况观察商业形式的特征，判断机会及威胁。数据分析后巷镇：“中国工具之乡”。该镇主要以电动工具为主要产业，外来人口较多，但以打工为主。人口数量约4万。小老板较多。业态数量占比服饰11927%餐饮6414.5%宾馆112.5%美容美发153.4%五金317%烟酒杂货245.5%超市71.6%家电122.7%汽配102.3%休闲娱乐61.4%装潢153.4%共统计后巷镇共计440家店铺。其中服饰类及餐饮商家较多。一一层租金水平约层租金水平约2.53.5元元/平米平米/天。天。后巷镇数据分析后巷镇目前后巷镇已开发的物业有滨江新城及前巷商业街。目前，该区域区分大产权及

11、小产权的物业类型，一般小产权的物业价格要比大产权的低一倍左右。滨江新城滨江新城前巷商业街前巷商业街滨江新城：有产权。住宅均价4000元/平米；沿街底商，120平米，一托二，有产权，150万。均价：12500元/平米。后期还有一个展厅待售，总面积约2万平，正规划中。前巷商业街：无产权。1、2层均价6500元/平米；3、4层均价3500元/平米。单铺面积约为50平米。目前1、2层已售完。数据分析埤城镇：“新型机械之乡”。该镇基础建设较为落后，乡镇面貌较差，消费人群较少。镇区主街为338省道延续段，人流较少。乡镇总人口数量约4万。业态数量占比服饰10.7%餐饮1712.5%宾馆75%美容美发85.9

12、%五金1913.7%烟酒杂货1511%超市10.7%家电64.4%汽配75%休闲娱乐10.7%装潢1813.2%共统计埤城镇共计136家店铺。其中五金装饰类商家较多，逛街人群较少。一层租金水平约一层租金水平约0.750.99元元/平米平米/天。天。埤城镇数据分析丁岗镇：该镇位于丹徒新区内，隶属镇江。镇区店铺较少，发展落后。镇东侧为开发中的平昌新城。乡镇总人口数量约2万。业态数量占比服饰33.5%餐饮1112.8%宾馆22.3%美容美发11.2%五金22.3%烟酒杂货11.2%超市55.9%家电22.3%汽配55.9%休闲娱乐00装潢1011.6%共统计丁岗镇共计86家店铺。其中餐饮装潢类商家较

13、多，过路型镇区以流动人群为主。一层租金水平约一层租金水平约0.660.8元元/平米平米/天。天。丁岗镇数据分析丁岗镇丁岗镇东侧，大港地区规划平昌新城，总建面150万平米，未来规划约10万人的大型安置社区。平昌新城平昌新城玖珑城玖珑城项目名称玖珑城位置位置镇江新区五峰山路与南环路交汇处（平昌新城旁） 占地面积占地面积80000平米总建筑面积总建筑面积220000平米项目规划项目规划6万平米住宅；8万平米展厅商业；8万平米商业广场。业态规划业态规划主题百货、经典餐饮、大型购物超市、休闲洗浴中心、国际知名院线、五星级酒店项目进度项目进度目前为净地待开工玖珑城目前旁边已有两栋开业1年的智仁建材城，未来

14、将改建做餐饮。该项目整体尚未动工，但其对本地块为重要威胁。智仁建材城智仁建材城数据分析玖珑城首批推出本案玖珑城本项目离玖珑城约810公里。该项目主要以平昌新城及丁岗、大港新区人群为支撑，其位置处于丹阳与丹徒交界点。据称目前已有登记客户500组。项目名称玖珑城项目进度项目进度预计9月开放诚意金。年底开盘。建筑结构建筑结构三层商业；单铺面积约2040平米。对对 比比 项项本项目本项目玖珑城玖珑城地段位置S338省道与丹界线交汇处平昌新城西侧属性对比产业市场内的复合型商业侧重商业的城市综合体辐射人群周边乡镇及过路人群平昌新城及大港新区产品结构街区商业，单铺面积较大分层销售，单铺面积较小项目进度待定即

15、将动工，预计年底开盘从地段出发，与周边乡镇的距离看，本项目优于玖珑城，同时需要从商业特色中提取本项目的竞争力。智仁建材城数据分析孟河镇业态数量占比服饰493.5%餐饮1612.8%宾馆42.3%美容美发121.2%五金142.3%杂货231.2%超市65.9%家电02.3%汽配35.9%休闲娱乐20装潢211.6%孟河镇：“中国汽车零部件产业基地”。现将孟河及小河两镇合并，合并后镇区人口约8万人. 孟河经济不及小河。共统计孟河镇共计230家店铺。其中服饰杂货类商家较多，镇区人口偏老龄化。一层租金水一层租金水平约平约0.680.86元元/平米平米/天。天。数据分析小河镇业态数量占比服饰9024.

16、9%餐饮349.4%宾馆92.5%美容美发256.9%五金7921.8%烟酒杂货204.5%超市10.2%家电51.4%汽配51.4%休闲娱乐113%装潢82.2%小河镇：合并后镇政府已搬入小河，拥有发展导向优势。五金门店较多。共统计小河镇共计362家店铺。其中服饰五金类商家较多，一层租金水平约一层租金水平约1.22元元/平米平米/天。天。数据分析访仙镇业态数量占比服饰9024.9%餐饮349.4%宾馆92.5%美容美发256.9%五金7921.8%烟酒杂货204.5%超市10.2%家电51.4%汽配51.4%休闲娱乐113%装潢82.2%访仙镇：访仙镇以轻工业类的纺织织造、汽车零部件、医药包

17、装为主要产业。镇区人口约5万。共统计小河镇共计362家店铺。其中服饰五金类商家较多，一层租金水平约一层租金水平约1.22元元/平米平米/天。天。数据分析新桥镇业态数量占比服饰4812.6%餐饮7519.6%宾馆41%美容美发246.3%五金328.4%烟酒杂货184.7%超市51.3%家电215.5%汽配20.5%休闲娱乐71.8%装潢205.2%新桥镇：“全国汽配之乡”，拥有近800家工业企业。镇区人口约4万。小产权住宅售价约2000元/平米。共统计小河镇共计382家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，消费活跃。镇区内高档车较多。一层租金水平一层租金水平约约1.22元元/平米平米/天。天。数据分析

18、界牌镇业态数量占比服饰9321.7%餐饮6916.1%宾馆102.3%美容美发153.5%五金358.2%烟酒杂货153.5%超市112.6%家电51.2%汽配102.3%休闲娱乐163.7%装潢409.3%界牌镇：“中国路灯之都”，私营企业超400家，个体工商超4000户。为丹阳最富有的乡镇。镇区人口约4万。共统计小河镇共计429家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，镇区已引入大型卖场、高档酒店。富有人群较多。一层租金水平约一层租金水平约1.882.35元元/平米平米/天。天。数据分析界牌镇界牌镇当前已开发有一个大产权的集住宅、商业于一体的项目，另有一小产权的集贸市场。同时未来还将开发汽配灯具城及

19、装饰城。项目名称绿湖上海新城位置位置界牌镇中心 商业总建面商业总建面75000平米（步行街加沿街）共计400套单铺面积单铺面积30400平米价格（元价格（元/平米）平米）1F：28000300002F：10000开盘及去化开盘及去化去年底开盘，目前销售25%。业态规划业态规划暂时无规划，正在调整统一规划经营，目前停售。客户分析客户分析企业及界牌的私营老板为主。据称，界牌有60%的人月收入近18000元。绿湖上海新城的住宅售价约48005200元/平米。汽配城目前仍处于拆迁中，装饰城则尚不清晰土地位置。集贸市场的一层售价12000元/平米（二层以上为住宅）。绿湖上海新城

20、绿湖上海新城数据分析西夏墅镇业态数量占比服饰5520.8%餐饮207.6%宾馆62.3%美容美发83%五金6825.8%烟酒杂货228.3%超市62.3%家电10.4%汽配20.8%休闲娱乐72.6%装潢93.4%西夏墅镇：工具产业较为发达，全镇工具企业超500家。镇区人口约4万。共统计西夏墅镇共计264家店铺。其中五金服饰类商家较多，镇区面貌较差，较为陈旧。一层租金水平约一层租金水平约12.1元元/平米平米/天。天。数据分析魏村镇业态数量占比服饰6020.6%餐饮3612.4%宾馆82.7%眼镜237.9%五金186.2%烟酒杂货124.1%超市51.7%家电62.1%汽配155.2%休闲娱

21、乐20.7%装潢186.2%魏村镇：该镇的眼镜产业十分发达。共统计魏村镇共计291家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，该镇眼镜产业非常发达。一层租金水平约一层租金水平约2.23元元/平米平米/天。天。数据分析安家镇业态数量占比服饰2520.6%餐饮2112.4%宾馆42.7%美容美发107.9%五金86.2%烟酒杂货84.1%超市51.7%家电42.1%汽配55.2%休闲娱乐90.7%装潢56.2%安家镇：该镇以农副产品生产为主，经济并不发达，镇区较为空旷，人流较少。全镇人口约3万。共统计安家镇共计173家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，该镇店铺总量较少。一层租金水平约一层租金水平约1.52元元/平

22、米平米/天。天。数据分析百丈镇业态数量占比服饰5030%餐饮137.8%宾馆21.2%美容美发42.4%五金42.4%烟酒杂货95.4%超市10.6%家电74.2%汽配10.6%休闲娱乐10.6%装潢53%百丈镇：该镇外来人口较少，处于自给自足的状态，无特色产业。全镇人口约2万。共统计百丈镇共计167家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，全镇商店总量较少。一层租金水平约一层租金水平约23元元/平米平米/天。天。数据分析圩塘镇业态数量占比服饰4629.3%餐饮1610.2%宾馆95.7%美容美发53.2%五金42.5%烟酒杂货63.8%超市31.9%家电42.5%汽配21.3%休闲娱乐106.4%装潢

23、21.3%圩塘镇：该镇为常州最北端临港口，全镇人口约2万。区域内开发一住宅项目，均价约4000元/平米。共统计圩塘镇共计157家店铺。其中服饰餐饮类商家较多，全镇商店总量较少。一层租金水平约一层租金水平约0.61.2元元/平米平米/天。天。长宏名郡长宏名郡数据汇总业态数量占比服饰68120.7%餐饮43613.3%宾馆812.5%美容美发1544.7%五金3229.8%烟酒杂货2286.9%超市611.9%家电822.5%汽配772.3%休闲娱乐752.3%建材装潢2808.5%共统计以上乡镇计3288间商铺，其中服饰与餐饮占比最多，此类生活配套在乡镇属于主要商业。周围乡镇普遍缺乏大型卖 场，

24、商业形式均为沿街散铺。五金类店面十分充足。拥有特型产业的乡镇，相关 产业均形成企业或作坊形式。以上乡镇休闲娱乐类普遍不 发达，多为洗浴、网吧、足 浴形式存在。汽配类门店相比较少，被产 业化替代。业态统计数据汇总以上乡镇中，均没有大型集中式商业体。商业急需整合，后续已开发或待开发的商业项目有5、6个。商业发展现状乡镇租金水平后巷2.53.5元元/平米平米/天天埤城0.750.99元元/平米平米/丁岗0.660.8元元/平米平米/天天孟河0.680.86元元/平米平米/天天小河1.22元元/平米平米/天天访仙1.22元元/平米平米/新桥1.22元元/平米平米/天天界牌1.882.35元元/平米平米

25、/天天西夏墅12.1元元/平米平米/天天魏村2.23元元/平米平米/天天安家1.52元元/平米平米/天天百丈23元元/平米平米/天天圩塘0.61.2元元/平米平米/天天玖珑城前巷商业街城滨江新城绿湖上海新城汽配灯具城本项目地块周边目前共分布有大小产权商业项目约6个。需要我们重点关注的是玖珑城及界牌的汽配灯具城。其中有产权的商铺售价比无产权的高1倍以上。项目周边租金水平相差不多。集贸市场调研小结2.服饰、餐饮类商业较多，但都较为低档。服饰、餐饮类商业较多，但都较为低档。1.地块周边各乡镇租金偏低，暂缺乏大型商业整合。地块周边各乡镇租金偏低，暂缺乏大型商业整合。3.周边乡镇内的汽配、灯具、工具、五

26、金十分发达，已形周边乡镇内的汽配、灯具、工具、五金十分发达，已形成产业链。成产业链。4.乡镇商业还处于街区形式，分布零散，急需升级。乡镇商业还处于街区形式，分布零散，急需升级。5.对于投资商铺，普遍反映热情较高。且格外喜好有产权项目。对于投资商铺，普遍反映热情较高。且格外喜好有产权项目。本体解读3.项目位置本项目位于S338省道于丹界线交汇处西南角，为后巷于埤城的交界点。S338省道连接常州及镇江丹徒。丹界线则是连接丹阳、新桥及界牌的主要干道。项目位置条件优越。后巷镇本案埤城镇丹界线新桥镇界牌镇地块交通本地块到达后巷约3公里，到达埤城约4公里，到达新桥约8公里，到达界牌约15公里，到达丹阳约4

27、0分钟车程，同时可由338省道到达常州新北区，由239省道可通向常州机场，交通便利。后巷镇本案埤城镇丹界线新桥镇界牌镇地块现状东侧东侧西侧西侧南侧南侧北侧北侧项目东侧S338省道目前仍在修建，路面已通车，正施工绿化。项目西侧到达房屋位置，地块内存有电线杆需拆除。项目南侧到达房屋所在位置，目前南侧较为荒凉。项目东侧S338省道目前仍在修建，路面已通车，正施工绿化。本地块内目前为净地，东西两侧为主要干道，南面及西面较为封闭。周围整体较为荒芜，人烟稀少。地块配套地块周边工厂较多，均分布于沿丹界线两侧。多为机械、五金类。地块配套地块东侧已有一花鸟市场以及一个物流园，同时还分布了后巷的工业园区。产业基础

28、条件优越，物流则可保障商家的运营。项目北侧存在一个老的京华市场，主要经营五金工具,另有一超市。地块指标本案本案本项目占地170亩（合113220平米），容积率1.3（总建面147186平米），地块方正。两面通透，西、南两面封闭。S338省道丹界线长550米宽230米由于北侧被京华广场遮挡，因此项目实际展示面只有S338省道一侧，且将影响未来出入口设置。京华广场SWOT分析地块交通条件较好，地空均可。地块交通条件较好，地空均可。周边乡镇富有人群较多，特别是小老板。周边乡镇富有人群较多，特别是小老板。丹界线为连接新桥、界牌与丹阳的主要丹界线为连接新桥、界牌与丹阳的主要干道，车流较密集。干道，车流较

29、密集。S SW WT TO O优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁地块目前周围较为荒凉。地块目前周围较为荒凉。人口密度过低，主干道均为车行要道。人口密度过低，主干道均为车行要道。丁岗东侧的玖珑城将是重要威胁。丁岗东侧的玖珑城将是重要威胁。商家对于市场经营显得较为保守。商家对于市场经营显得较为保守。项目周边尚未开发大型商业。项目周边尚未开发大型商业。产权项目受到区域追捧。产权项目受到区域追捧。周边人群对于地块位置较为认可。周边人群对于地块位置较为认可。本体小结2.地段位置为咽喉部位，过往人群来源广。地段位置为咽喉部位，过往人群来源广。1.地块周边工厂较多，企业员工众多。地块周边工厂较多，企业员工众多

30、。3.地块周边各乡镇休闲娱乐类十分缺失。地块周边各乡镇休闲娱乐类十分缺失。4.固定人群偏少，流动人群众多。固定人群偏少，流动人群众多。项目定位4.回顾乡镇企业员工年收入约为乡镇企业员工年收入约为34万元，万元，消费力较强。消费力较强。周围乡镇均有工具、汽配、机械、路周围乡镇均有工具、汽配、机械、路灯等产业支撑，部分人口较为富有。灯等产业支撑，部分人口较为富有。周边乡镇大区域内暂无集中的商业项周边乡镇大区域内暂无集中的商业项目在开发。目在开发。周围休闲娱乐类商业缺失，餐饮类档周围休闲娱乐类商业缺失，餐饮类档次普遍不高，急需升级。次普遍不高，急需升级。后巷镇新桥镇界牌镇埤城镇访仙镇小河镇孟河镇魏村

31、镇安家镇百丈镇圩塘镇西夏墅镇本案常州常州丹阳丹阳工具机械汽配路灯零部件轻工工具眼镜产业分布如此优越的产业基础，是否就此整合并突破？区域内平昌新城及界牌新村未来将形成巨大建材需求；五金工具类在区域内各乡镇均有较多门店；汽配门店在乡镇中较少，主要原因为BtoB式贸易模式。有必要将产业进行整合并开发配套服务商业。猜想因地制宜，产业配套全部升级？出于纯粹，将专业进行到底？利弊分析p行业整合，触发潜在消费p体量可控，招商难度降低p不容易产生内部竞争p项目纯粹，利于宣传p规模化效应，利于扩大影响力p形象定义不纯粹p不利于产生规模效应p容易产生内部竞争p招商难度加大p产品单一，不利于项目后续价值提升综合判断

32、：我们认为本项目应作为复合型专业市场。核心价值核心价值规模巨大，辐射力广。辐射整个丹阳东北区域及常州新北两条交通干道交错，通行畅捷，方便货运。出入新桥、界牌与丹阳的必经之地，交错常州、镇江、丹阳三市众多的私营企业养育了富有的老板。消费力旺盛，投资潜力巨大，且职工众多。商业发展滞后。改变原有的沿街商业模式，集群化的共同经营，达成共同繁荣。产业基础上的商业升级，整合化的经营模式。产业基础上的商业升级，整合化的经营模式。产业升级式的资源整合，统一化的经营模式，带动经济繁荣。规模地段人群升级价值点分析占位策略产业亟需整合，商业消费一体化开发。由此诞生区域内唯一特型商业标杆。后巷镇新桥镇界牌镇埤城镇访仙

33、镇小河镇孟河镇魏村镇安家镇百丈镇圩塘镇西夏墅镇本案常州常州丹阳丹阳工具机械汽配路灯零部件轻工工具眼镜区域内产业基础上的首个复合型商业体，一站式消费模式。以本区域为主要消费点，辐射常州西北及周边。p一线品牌p项目具有无可复制的资源p产品核心优势明显，大规模制造p垄断资源，引领市场潮流p具有持续作战能力，市场新进者p具有新型的操作模式p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值p缺乏独特资源p大规模，规划相对完善p产品创新，产品力优越p规模中等，快速灵活p资源独特，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者垄断资源，不可复制的行业搭配，树立区域

34、内唯垄断资源，不可复制的行业搭配，树立区域内唯一地位，与竞争项目进行差异化选择。一地位，与竞争项目进行差异化选择。占位诉求定位依据雄厚的产业雄厚的产业基础可直接基础可直接开发利用。开发利用。专业市场的专业市场的服务配套商服务配套商业。业。周边职工及周边职工及市场内部客市场内部客户的居住需户的居住需求求强大的产业支撑，进而整合；巨大的潜在消费需强大的产业支撑，进而整合；巨大的潜在消费需求，进而补充。求，进而补充。本项目地块内固定人群稀少，不适合开发购物中心类随机型消费商业，且玖珑城16万的商业体量已近饱和。人口基数后巷镇新桥镇界牌镇埤城镇访仙镇小河镇孟河镇魏村镇安家镇百丈镇圩塘镇西夏墅镇本案常州

35、常州丹阳丹阳4万4万4万4万8万5万平昌新城10万本项目预计可覆盖的固定人口约40万。且乡镇消费均较为闲散。以配套商业的人均需求初步计算，区域商业配套面积需2836万平米即满足。随机型消费商业支撑不足。人均商业服务面积：0.70.9平米产品策略拥有产业支撑的商业整合，以目的型消费为主导的复合商业。以专业市场支撑服务类商业，以服务类商业提升项目档次。开放式街区商业，资源互通，共同经营，公平竞争，共同繁荣。行业商品、休闲服务一体化。区域内享受不到的消费体验。大众化认知的商业类型，规避投资误区，扩大项目影响力。公寓公寓建材五金汽配建材五金汽配餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐家居家电家居家电高档餐饮，富有人高

36、档餐饮，富有人氏商务聚会首选氏商务聚会首选商业与公寓的中间商业与公寓的中间产品，可投资可自产品，可投资可自主，灵活多变。主，灵活多变。产业延续，市场化产业延续，市场化机制集中运营，一机制集中运营，一铺在手，生意就有。铺在手，生意就有。吃喝玩乐消费终端，吃喝玩乐消费终端，消费档次的全面提消费档次的全面提升，提供各阶层人升，提供各阶层人士的聚会场所。士的聚会场所。产品落地集专业市场、餐饮娱乐、公寓于一体的新型复合型商业广场。另外可增加家居家电卖场。专业市场与特色商专业市场与特色商业的完美补充，增业的完美补充，增加商品多样化。加商品多样化。案名建议“中洲MALL”MALL代表了一种新的商业模式来临M

37、ALL涵盖了所有的商业类型MALL表达了一种浑厚的气势MALL提升了商业的形象与气质MALL诠释了商业标杆的领袖气度形象定位产业的强力支撑产业的强力支撑吃喝玩乐的优越配套吃喝玩乐的优越配套独立产权的投资首选独立产权的投资首选苏南首个产业集群城市生活MALL！产业为基础内核，多种商业组合为核心驱动力，助推销售与招商稳定运行。形象定位唯一精神消费领地！这里可以吃最好这里可以吃最好后丹阳人后丹阳人民最想去民最想去的地方！的地方！ 最高档的餐饮 最特色的餐饮 放松消遣多选择 丰富的聚会场所 专业产品聚集 大型卖场专属吃吃玩玩乐乐购购这里聚会最合适这里聚会最合适这里特型产品最多这里特型产品最多这里最好玩

38、这里最好玩后丹阳地区进入MALL时代地块价值分析本案本案S338省道丹界线长550米宽230米京华广场S338省道项目一侧南北省道项目一侧南北通畅，无遮挡，是项目通畅，无遮挡，是项目主要形象面。主要形象面。项目北侧靠京华广场部项目北侧靠京华广场部分，只有东北角可视，分，只有东北角可视，此处价值次于东侧。此处价值次于东侧。地块西侧及南侧均封闭，地块西侧及南侧均封闭，道路不通，价值最差。道路不通，价值最差。地块价值整体趋势为由东往西递减，由北往南递减。规划设计建议本项目建筑形式为开放型街区，利于行业分类排布，各业态相对独立又紧密联系。使得整个市场整齐有序。公寓公寓本项目最高建筑，应建成区域地标性建

39、筑，为本项目主要形象昭示物。餐饮餐饮本项目主要特色之一，增加高档餐饮及特色餐饮，突出餐饮文化。休闲娱乐休闲娱乐作为本项目主要的辅助型商业，且为项目主要形象昭示物，应设置于S338省道一侧。专业市场专业市场考虑到专业市场形象较差，应放置于本地块西南侧封闭处。规划设计各模块间通过天桥紧密连接，通畅无阻。娱乐类应紧靠餐饮区。增加部分家居、家电卖场补充业态。沿沿S338省道示意省道示意专业市场示意专业市场示意S338省道丹界线长550米宽230米京华广场娱乐休闲特色餐饮街公寓家居家电高高档档餐餐饮饮特色餐饮街示意特色餐饮街示意建材建材建议汽配和五金由于形象较差，应放置于地块最西侧。汽配汽配五金五金业态

40、配比本项目共有6大板块，7大题材；考虑到复合型的主题，建议各板块间体量均衡配置。专业市场占比50%。业态业态体量（） 占比业种内容业种内容特色餐饮+高档餐饮15000（街区10000，高档餐饮5000）10%高档酒楼、各种菜系餐饮、烧烤、火锅、西餐公寓2000013%挑高复式多功能物业，可住可投资。休闲娱乐2000013%KTV、洗浴、足浴、美容SPA、网吧家居家电2000013%国美、苏宁电器；家具、家纺、软装；旅馆；超市建材3500023%建筑材料、结构材料、装饰材料五金2000013%五金工具、建筑五金、五金零部件、日用五金汽配2000013%汽车配件、汽车零件、汽车美容合计150000

41、客户定位核心客户核心客户p区域内私营企业老板区域内私营企业老板p各乡镇经营户各乡镇经营户p政府公务员政府公务员重要客户重要客户偶得客户偶得客户p 个体户个体户p 企事业单位员工企事业单位员工p 外围区域过路人群外围区域过路人群这类人氏经济实力雄厚，将成这类人氏经济实力雄厚，将成为投资主力。为投资主力。 这部分人群将主要为跟风型购这部分人群将主要为跟风型购买，容易受他人影响。买，容易受他人影响。 客户定位后巷镇新桥镇界牌镇埤城镇访仙镇小河镇孟河镇魏村镇安家镇百丈镇圩塘镇西夏墅镇本案常州常州丹阳丹阳第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队后巷、新桥及界牌将是本项目主要客户来源，常州新北次之

42、，其他将来源于丹阳市区及周边区域。项目发展建议5.回顾产业集群、家居生活、餐饮娱乐、酒店公寓。复合型商业项目属性建筑单体除公寓为高层塔楼，沿S338部分为4层建筑外，其他建筑层数为二层。公寓示意公寓示意沿街建筑示意沿街建筑示意公共部位建议建议项目东北角设置一个休闲广场，作为项目的主形象昭示，同时作为人行主要出入口。车行入口设置于东侧沿S338省道一侧。广场示意广场示意车行主入口处宽度应至少做到10米。各模块之间为项目主通道，建议做到56米，可通车。内部通道供行人步行，建议宽度为23米。S338省道丹界线长550米宽230米京华广场娱乐休闲特色餐饮街公寓家居家电高高档档餐餐饮饮广场车行入口建材建

43、材汽配汽配五金五金商业性质停车位配比（停车位/100）购物中心0.6大型超市或批大型超市或批发市场发市场1社区商业0.3四星以上酒店0.50.8餐饮娱乐2车位建议本项目可建设总建筑面积约为147186平米，按照1:100的车位配比，本项目车位约需1400个左右。建议本项目需在地块附近单独配置一个大型停车场，如果可以，地下应分摊部分停车，减小地面土地占用。展示建议形象指示：于广场处设置项目精神堡垒高炮：S338省道两侧设置高炮S338省道丹界线长550米宽230米京华广场娱乐休闲特色餐饮街公寓家居家电高高档档餐餐饮饮广场车行入口将阵地包装做到最大化，营造强烈的现场氛围。建材建材汽配汽配五金五金道

44、旗：丹界线两侧设置道旗其他建议建议酒店式公寓做成挑高，一层隔两层，空间多变，功能更加多样。增加卖点。建议单套面积在4050之间，单层套数在2030之间，预计公寓塔楼做到20层左右。楼层示意楼层示意价格建议本次定价将使用租金反推法、商铺住宅对比法及项目类比法，综合分析后，得出售价预值。以后巷当前租金为基准，匹配回报率后，得出售价。以后巷当前租金为基准，匹配回报率后，得出售价。通过比对其他商业项目，进行评分，得出售价。通过比对其他商业项目，进行评分，得出售价。以在售住宅和商业价格之比值，得出售价。以在售住宅和商业价格之比值，得出售价。备注：主要评定项目的一层价格价格建议租金反推法公式：售价=租金回报率当前后巷的租金水平约为2.53.5元/平米，假设回报率为7%或8%（以后期返租点数而定）。假设商铺面积为50平米售价（元/平米）租金2.5回报率7%13035租金2.5回报率8%11405租金3.5回报率7%18250租金3.5