长沙星沙松雅湖南地块初步规划思考PPT课件

1、 PART 1： 住宅市场初步调研报告提纲 PART 3： 项目整体定位建议 PART 4： 项目物业发展建议 PART 5： 项目规划草图 PART 2： 星沙商业市场分析第1页/共52页第一部分 住宅市场初步调研PART 1第2页/共52页星沙未来规划一中心：县城和经开区 一中心六组团长沙第六区、城市副中心打造一中心六组团三镇经济核心区长沙第六区、城市副中心、商业副中心六组团：黄花、春华、干杉、黄兴、塱梨、安沙。三镇：暮云、江背、金井；约200平方公里经济核心区。独立城邦、经济底蕴十分强大，未来商业前景可观第3页/共52页松雅湖片区简介小结：松雅湖位于星沙北面，为长沙最大人工湖。片区规划：

2、一心四轴八带七组团布局。该片区总面积16.97平方公里，预计3年时间工程全部完工，总投资高达36亿元。16.97平方公里松雅湖西至107国道南起望仙路北达滨湖北路东起东八线长沙县星沙商圈星沙商圈松雅湖鸟瞰图第4页/共52页松雅湖规划为“一心四轴八带七组团”，即以松雅湖为中心，四个向湖心的生态景观轴，由内而外的八条景观带构建成绿色骨架，形成有机、高效的七个城市组团结构。根据该方案，松雅湖生态公园将分为七大功能区域，不同区域有不同的城市文化和景观主题。水面面积达6000余亩的松雅湖项目，其周边还将形成一个面积达4000亩的松雅湖环湖商务圈，由松雅湖休闲度假区、滨湖商业中心、滨湖南路特色餐饮休闲娱乐

3、街组成。投资4亿松雅湖改造，带动周边400亿固定资产投资。松雅湖-集生态、休闲、商务、人居于一体的湖南最大城市湖泊。松雅湖片区规划第5页/共52页区域内以高层、小高层供应为主，有部分别墅及洋房，属高档住宅区；周边配套不完善，但区域交通较为便利，其发展空间较大。周边物业特征编号项目名称项目地址开盘时间建筑面积()容积率户型面积均价预售套数可售套数去化率1松雅湖畔经开区星沙大道与特立路交汇处2009年12月2000003.0586-94二房 125-132三房4500元/7111198%2松雅湖金岸经济技术开发区（星沙镇）滨湖路2011年1月853886.5685-88一房 120-144二房15

4、7-190三房5500元/55010880%3水岸世景星沙街道办处潇湘路南、金华路西2011年4月1617776.2735公寓 77-87二房 135三房 毛坯5500元/ 精装7050元/170274357%4恒大翡翠华庭星沙街道办事处东四路268号2012年8月5895083.566一房 79-89二房 109-122三房140-145四房精装6500元/205073964%5方略城市广场开元路与东四线交汇处东北角2013年6月4700004.545公寓 70-74二房 106三房5400元/81833658%6华润凤凰城三期星沙镇星沙大道东、望仙路南2008年9

5、1房 94-97小2+1房 116-117中2+1房 126大2+1房5500元/387935091%7碧桂园威尼斯城星沙大道325号(星沙大道北端)2007年10月14349300.55双拼、独栋别墅5200元/190619990%8蓝山郡星沙大道与望仙路交汇处2011年10月490146545一房 82-85二房 98-117三房5600元/240443382%9湖湾世景东三线与望仙路交汇处2012年11月1900003.8943-55一房 88二房 123三房4688元/103837664%10恒基凯旋门二期开元路与东四线交汇处西北角2013年5月1680501.42571-75一房 9

6、5二房 142三房5700元/110446458%目前周边在售项目概况表竞争市场仅库存3700套，未来1-2年住房市场竞争压力较城区偏小；第6页/共52页企业企业 恒基兆佳(湖南)房地产发展有限公司位置位置星沙镇望仙路南，东三线东，东四线西，开元路北 规模规模占地面积： 97803.2平方米 建筑面积： 166305.0平方米产品产品 普通住宅 商业楼 其它 规划规划主题主题以显赫尊贵的凯旋门为建筑设计概念，成就星沙最辉煌的地标建筑。建筑建筑特色特色现代大气规划规划特色特色 1.432超低容积率； 7万多米主题中央景观园林； 100米超宽楼间距； 长沙首创小区会所配置影院； 逾500米长水系景

7、致； 大部分单位均带入户花园； 南北对流的楼房设计； 约6米高楼底首层入户大堂。核心核心配套配套景观：松雅湖公园；商业：易初莲花、通程购物中心、新一佳；教育：诺贝尔幼儿园、长郡实验学校、科大附中、长大附中长沙大学、国防科大；房型房型 71-75一房，95两房、142三房售价售价 5700元/72万平米国际人居新城代表楼盘恒基凯旋门第7页/共52页企业企业华润置业位置位置星沙镇星沙大道以东、东三线以西、行政支线以北、望仙路以南 规模规模占地面积： 401777.0平方米 建筑面积： 1300000.0平方米 产品产品 普通住宅 商业楼 其它 规划规划主题主题致力于为长沙市及经开区都市白领阶层提供

8、一个高品质的大型国际人文居住社区。建筑建筑特色特色地中海风格规划规划特色特色 邀请国际知名建筑设计院澳大利亚ANS规划方案设计、著名园林景观设计公司香港贝尔高林园林景观设计。产品形态为欧陆风情为主。核心核心配套配套ART DECO风格的电梯小高层、高层，配以地中海式风情的超高绿化率园林景观配有约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。房型房型户型以经典两房、三房为主。 售价售价 5500元/高品质大型国际人文居住社区代表楼盘华润凤凰城第8页/共52页房型面积范围（）松雅湖畔松雅湖金

9、岸水岸世景翡翠华庭方略凤凰城蓝山郡湖湾世景凯旋门一房40-40-5050-6060+二房65-8080-9090-100100-110110-120120+三房100-100-110110-120120-130130-140140+四房140-150150-160160-170170+五房180-200200+目前周边项目在售房型以80-90 两房为主力户型，涵盖此户型面积的项目最多；120 -140舒适型三房为辅，比较强调居住的舒适性。目前周边在售项目房型面积表房型分析第9页/共52页房型面积范围（）红树湾筑梦园湘绣城湘楚家园紫晶城星城雅郡楚天家园完美生活二房70-8080-9090-100

10、100-110110-120120+三房100-110110-120120-130130-140140+四房140-150150-160160-170170+五房170-180200+对比星沙其他项目，户型分布以二房、三房占主流；二房结构紧凑，80-100 居多；三房集中于110-140区间。目前周边在售项目房型面积表房型分析第10页/共52页住宅市场发展前景分析 松雅湖片区和其他几个正在兴起的热点片区城市副中心相比，市政配套最为成熟，其发达的路网已经和主城区形成了无缝对接。松雅湖几乎绝版的湖居资源，使未来片区的房价将接近中心城区。 但松雅湖未来成为一个房地产住宅板块的热点可能性并不大，因为这

11、里在规划中将是一个满足市民日常休闲和消费的场所，房地产住宅开发并不是其中的重点。从这个意义上来说，松雅湖片区住宅销售面临的压力并不大，但也不会成为投资热点，综合拿地成本和建筑成本，所创造的的利润也会有限。编号项目名称去化率月均去化套数1松雅湖畔98%202松雅湖金岸80%153水岸世景57%354恒大翡翠华庭64%1015方略城市广场58%1606华润凤凰城三期91%597碧桂园威尼斯城90%248蓝山郡82%869湖湾世景64%6610恒基凯旋门二期58%128平均去化80%69第11页/共52页评判指标评判备注本体景观资源 松雅湖景观资源本案规模 中等规模政策因素 二套首付提高及三套及以上

12、停贷，对二次及以上置业客户影响大；建议以刚需客户为主竞争影响 虽然住宅市场后续供应存在一定竞争压力，但普遍销售情况良好住宅产品需求潜力（销售速度） 90-130三房为主力供销，其次为小户型公寓和150以上洋房价格提升能力 松雅湖发展放缓，但具备一定提升空间具备开发住宅的有利条件，但从销售速度以及产品差异化角度考虑，建议以80-90两房、110-130的舒适三房为主。住宅发展机会判研第12页/共52页第二部分 星沙商业市场分析PART 2第13页/共52页长沙县经济增长迅猛，2012年GDP突破880亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达488.3亿元。说明：数据来源于政府统计公报及其

13、它政府报告。单位：亿元369.6514.9630789.9880.1173.3234.3316.5369.4488.3010020030040050060070080090010002008年2009年2010年2011年2012年GDP固定资产投资总体经济环境第14页/共52页随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。人均可支配收入突破2.5万元大关。全县人均可支配收入由2008年的16887元，到2012年达到27398元，比2008年增长62%，年均增长12.4%。2013年上半年，人均可支配收入为17430元，同比增长11%。收入及支出1688718

14、57521099241182739812214146071454515572189980500010000150002000025000300002008年2009年2010年2011年2012年人均可支配收入人均消费性支出单位：元第15页/共52页星沙商业格局商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。 中心区商圈是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。 中南汽车世界商圈基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，

15、本商圈经营类别相对单一。 灰埠商圈以街铺为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群。 东南新城商圈主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂，以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。核心商圈中南商圈东南商圈灰埠商圈第16页/共52页 星沙商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的商业将无法满足于城市、经济的进一步发展。 星沙商业业态、物业、品牌必须需要升级，从而满足于星沙中高层次消费群体消费需求。 星沙商业发展，从业态档次、物业

16、条件、商家品牌等都有一定的升级，但是依然停留在大众消费层次。论点一论点三 以通程商业为主的核心商业区地位无可撼动，但面临着规模与档次受限，中柢档次定位，大众消费，中高层次消费群基本外流。论点二商业市场小结第17页/共52页长沙市城市商业网点布局规划（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇） 根据长沙市商业整体规划，星沙将建设一个市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。长沙市商业规划第18页/共52页方略城市广场地铁口3号线地铁口星沙中心区：汇集商业、办公、娱乐等多功能3分钟松雅湖片区商业规划松雅湖：1

17、6.98平方公里，水面6000亩，汇集沙滩游乐场体育中心、儿童游乐园、五星级酒店、购物中心、娱乐休闲文化广场等为一体地铁3号线一期工程的初步设计已通过专家组审查，预计年内开工建设.松雅湖旅游休闲商业中心：规划建设约1000亩，定位为服务长沙、辐射湖南、具备一站式购物功能未来政务中心：占地约8平方公里，建设一座标志长沙县新发展气象的的政务办公和服务中心，容纳完善的行政管理、政务服务和政法办公功能。第19页/共52页据不完全统计，项目周边暂时商业供应量约5万，大部分项目为社区底商，满足社区日常消费。区域项目名称商业供应量（万）物业状态售价（元/）商业类型集中商业单层面积()项目所在区域(2公里范围

18、以内)松雅湖畔1.2在售7000社区底商/松雅湖金岸0.03在售20000社区临街商业/水岸世景1在售30000社区临街商业/恒大翡翠华庭0.05在售26000社区底商/方略城市广场17待售/综合体商业/华润凤凰城0.5在售9000社区底商/蓝山郡1.2在售25000社区临街商业/湖湾世景0.5在售10000裙楼集中商业社区底商1250商业供应量据不完全统计，长沙人均商业面积为0.3 ，星沙人均商业面积只有0.2 左右，星沙家庭常住人口达到了80万以上，流动人口超过90万，星沙的商业发展仍具有较大潜力。但所在区域未来3-5年潜在商业供应量将超过50万，全部依靠本地人口消化，显然难以支撑，必须向

19、外拓展。第20页/共52页商业竞争分析方略城市广场 总占地面积8.5万 m2;，总建筑面积约47万 m2，其中商业约17万m、商务中心约7万，由9栋高层住宅、1栋5A甲级写字楼、1栋精英公寓组成，涵括了总部国际办公区、城市商业区、品质生活区、精英SOHO区四个职能部分，内含写字楼、酒店、商业、公寓、住宅等多种物业形态，融合了办公，购物，生活，娱乐等多种功能。 地铁3号线在项目口就设有站点，地铁站口直接连接项目的商业，出了地铁直接进入项目地下商业通道，通过手扶电梯直达项目的商业一层。 第21页/共52页珠玉在前 木椟在后？商业竞争分析 方略城市广场是标准的城市综合体，采用的是传统商业模式，即百货

20、业态、零售品牌店、品牌连锁店、大卖场或者服装服饰商场、电器电脑商场、精品首饰商场等等，且体量非常大，本项目再用传统商业模式与之竞争显然不具优势。 本项目所处地块位于松雅湖旅游休闲商业中心的中心地块，交通便利，适宜打造文化旅游大背景下的主题商业，而且星沙仍然缺少体验感和互动性较强的商业，这样的商业具有一定的独特性和稀缺性，商业所吸引的就不再是单纯的区域客户，还能和旅游观光形成默契。第22页/共52页本案具备开发大型商业的条件，但商业业态应该如何定位？怎样组合才能在业态互不冲突的情况下，形成联动性消费，达到商业价值最大化？第23页/共52页1、项目具备较强的区位优势，项目有条件形成区域性生活购物中

21、心及填补星沙目前空白的高端生活消费需求！2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、目前区域内人流量小，居住人口低，周边在建、拟建商业项目需要独立的支撑商业气氛，而且短时期内因为人气的缺少，很难在短期内形成较强商业效应；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占主导地位。项目价值分析第24页/共52页251、项目商业业态规划必须以满足于区域性生活购物为主导，以星沙目前较为空白的高端生活需求为辅助；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目周边商业项目难以支撑商圈效应，项目必须有主力店拉动人流

22、；4、项目体量相对不是很大，商业规划面积不能太大，业态不能太多，同时具备长期经营能力的业态。商业业态规划核心思路第25页/共52页长沙市的奥特莱斯大都分布在城郊，本案可考虑引进一家奥特莱斯作为主力业态，辐射星沙和长沙城北区域。通程奥特莱斯裕田奥特莱斯本案商业主力业态0友阿奥特莱斯在长沙松的东、南、西面各有一个奥特莱斯 项目，但在本案所处的长沙东北方向缺乏此 类物业，给项目的发展带来机遇；政府关于松雅湖南面的规划及项目便利的交 通条件，是项目定位的基础条件；片区整体经济快速发展，居民消费能力不断 增强，为商业发 展奠定了良好的市场基础。本项目必须发挥自身优势，与周边项目商业 产生差异化和互补性，

23、更好地主动融入片区 商业大环境中；奥特莱斯自身具备一定的吸附能力，在周边 人流不太旺盛的情况之下，此类物业对于盘 活本项目整体商业具备有利条件。奥特莱斯第26页/共52页城东大型儿童游乐场-淘气堡，沙滩，画室，手工制作等游乐区动漫玩具区儿童服务，文体学习区儿童护理，食品区孕妇、婴幼童服饰区商业主力业态项目周边中小学校较多，松雅小学、金鹰小学、望仙小学、凉塘中学、松雅湖中学、星沙中学等等，儿童游乐场将吸引大量儿童及家长来此，增加了消费人流。儿童服务项目 家长在陪同孩子来游乐的同时，会利用等待的时间在附近闲逛，由此产生的消费行为，我们称之为“等待经济”。利用儿童游乐园产生的“等待经济”效益非常明显

24、，由此产生的消费潜力不可忽视。儿童游乐园第27页/共52页餐饮、休闲娱乐业态 项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。 在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右； 项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助差异化商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。商业主力业态业态建议品牌餐饮中高档：大型餐饮商家，满足星沙缺少的高端生活需求徐记海鲜、富临美食、日本料理、韩国料理中档：主营特色餐饮、地方料理、中西餐饮，满足区域性生活需求巴西烤肉、必胜客、上岛咖啡、桂林

25、人、金牛角、肯德基、麦当劳商务休闲足浴中心、茶楼富侨、颐尔康、怡清源、湘域源休闲娱乐 KTV、酒吧等钻石钱柜、温莎；苏荷、魅力四射规模建议5000 8000第28页/共52页目前仅星沙步行街，业态以小型超市、麻将馆、服饰等为主，业态散乱，经营状况差。未来规划以提质改造为主，项目所处区域以中档及中高档消费需求为主，可考虑主题商业街，吸引人气。项目建筑面积业态经营状况星沙商业步行街2万小餐饮店小型超市麻将馆小型服装店小型宾馆约30%空置率星沙仅一条商业步行街，位于核心商圈，业态以小型餐饮店、小型超市等社区型商业为主，各业态分布杂乱，无法形成互补，经营状况不好；本案所在的星沙松雅湖地区消费水平高，以

26、中高档消费需求为主，本案可考虑特色潮流商业步行街。商业补充业态商业步行街第29页/共52页社区诊所书店摄影店便利店鲜花店商业补充业态社区配套商业第30页/共52页评判指标评判指标评判评判备注备注商圈成熟度 业态零散、档次低、以生活小超市、便利店、小型餐饮为主，缺乏购物中心、娱乐休闲主力店交通便利性 城市干道较多，交通通达性好建筑昭示性 昭示性强，将成为区域商业地标停车便利性 停车方便规划前景 区域以发展旅游、休闲、娱乐等相关配套设施为主竞争影响 主要竞争来自附近的方略城市广场，必须建立差异化竞争优势1）具备开发大型商业的条件，但并不是单纯做城市综 合体，建议本案商业不可过度冒进规划，但可以适

27、度超前，并尽量避免高风险大商业开发；2）根据现状，本案纯商业体量适宜开发7-9万。商业发展机会判研第31页/共52页第三部分 项目整体定位建议PART 3 第32页/共52页项目定位住宅篇不是毫宅不是领导者不是鱼龙混杂的大盘！是小资是精英是一群有品质与品味的年轻人第33页/共52页有眼界的年轻人，才会抢占松雅湖的未来！项目定位住宅篇第34页/共52页定位关健词：品质、品味 刚需、圈层项目定位住宅篇第35页/共52页项目定位商业篇不是购物中心不是专业市场不是临街小铺不是城市综合体而是旅游休闲商业地产！第36页/共52页依托松雅湖、辐射长沙北项目定位商业篇第37页/共52页定位关健词：休闲、旅游

28、购物、商务项目定位住宅篇第38页/共52页第四部分 项目商业发展建议PART 4第39页/共52页奥特莱斯+集中商业+商业步行街+社区配套商业商业步行街面积约X 集中商业面积约X奥特莱斯面积约X社区临街商业面积约X商业规划第40页/共52页奥特莱斯+儿童乐园以奥特莱斯的档次吸引星沙及长沙北城消费者，以中、高档次区别于星沙主商业圈的业态，从而形成差异化定位；与此同时依托于松雅湖的休闲旅游商业定位；以儿童乐园弥补松雅湖现有人气不足的现状，充分利用“等待商机”填补奥特莱斯在经营过程中人气不旺的缺陷；一、主创商业模式第41页/共52页主力店+休闲步行街主力店作为奥莱模式 形象展示店铺，可以体育、休闲、运动、商旅一线品牌作为参考；休闲步行街则是“接地气”的传统商业模式，也是奥莱模式的一种补充；二、辅助商业模式第42页/共52页写字楼+酒店式公寓写字楼在绿色办公越来越流行的商业时代，宽面湖景的写字楼无论从生态、环保、交通等优势上占尽了先机，本案可大胆预估3-5年后松雅湖周边的商务配套设施的建设基本