小户型价值提升研究

1、小户型价值提升案例研究拓展中心:黄芳案例研究之深圳篇本报告是严格保密的。n项目区域：中心区n项目名称：星河世纪n总建筑面积:126697.43 m2n容积率：10.423n项目概况项目概况：星河世纪由A、B、C三栋塔楼组成，其中B、C栋为CBD公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林。 n单位面积为32-68平米；举措一：功能转换举措一：功能转换商务公寓商务公寓价值提升举措价值提升举措 通过商务公寓提升价值通过商务公寓提升价值n框架结构按照办公需求来设置框架结构按照办公需求来设置n公共空间按办公需求来打造公共空间按办公需求来打造n项目推广和营销方式针对商务人士项

2、目推广和营销方式针对商务人士市场反应市场反应n20052005年年1010月发售，酒店式公寓销售速度月发售，酒店式公寓销售速度快，售价快，售价1100011000元元/ / m2；适宜条件：适宜条件：n商务氛围浓厚的区域；商务氛围浓厚的区域；本报告是严格保密的。n项目区域：滨河n项目名称：佳兆业中心n总建筑面积:84643m2n项目概况项目概况：项目地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分改建为高档酒店式公寓；n户型包括单身公寓和两房（32-77平米）；价值提升举措价值提升举措 通过酒店式公寓提升价值通过酒店式公寓提升价值n公共设施及建筑按五星级酒店标准装修公共设施及建筑按五星级酒店标准装

3、修n高端的智能化配套设施高端的智能化配套设施n国际知名酒店式管理公司国际知名酒店式管理公司市场反应市场反应n20052005年年1212月发售，月发售，1270012700元元/ /平方米（精平方米（精装修），比市场同期小户型价格高约装修），比市场同期小户型价格高约20002000元元/ /平米平米；适宜条件：适宜条件：n核心地段区，体量不宜过大；核心地段区，体量不宜过大；举措二：功能转换举措二：功能转换 酒店式公寓酒店式公寓本报告是严格保密的。价值提升举措价值提升举措 通过产品设计通过产品设计“ “送面积送面积” ”提升价值提升价值n户型设计创新：户型设计创新：平面、立体可任意组合，阳台变卧

4、室，一房变两房，上下连通，两层变复式n园林：园林：3000平方米芭缇亚空中园林，水晶泳池；市场反应市场反应n20062006年年9 9月发售，均价月发售，均价83008300元元/ /平方米，平方米，比市场同期小户型价格高约比市场同期小户型价格高约10001000元元/ /平米平米；适宜条件：适宜条件：n受新政限制，目前发挥空间不大；受新政限制，目前发挥空间不大；n项目区域：宝安中心区n项目名称：白金假日公寓n总建筑面积:55301.35m2n项目概况项目概况：1栋28层，底三层商业裙楼，四层架空层会所、巴提亚风情园林；n户型为40-44平米一房；举措三：附送面积举措三：附送面积本报告是严格保

5、密的。n项目区域：滨河n项目名称：御景华城n总建筑面积: 20.9万m2n项目概况项目概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所.n户型面积28-84平米，单身公寓到三房；价值提升举措价值提升举措 通过打造通过打造“ “小户豪宅小户豪宅” ”提升价值提升价值n定位高端小户豪宅n3层立体园林，双泳池（一个恒温）n金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处n超星级皇家酒店式管家服务市场反应市场反应n20042004年年1111月发售，均价月发售，均价 85008500元元/ /平方米，平方米，比市场均价高比市场均价高500-1000500-1000元元/ /平方米平方米；适宜条件：适宜条件：n

6、适用范围较广；适用范围较广；举措四：豪宅元素运用举措四：豪宅元素运用本报告是严格保密的。n项目区域：石厦n项目名称：丽阳天下丽阳天下n总建筑面积:6万m2n项目概况项目概况：项目2栋32层，共1012个单位功能分布。地下1层停车场，地上1-2层商场，地上3层空中花园地上4-32层为住宅n户型面积：44-85平米，一房和两房;价值提升举措价值提升举措 通过概念突破提升价值通过概念突破提升价值CONDO概念的提出：概念的提出：Condo指的是集合的社区，大家有一个共有共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活更简易方便，轻松自由；CONDO倡导的八大生活主张：倡导的八大生活主

7、张：都市的年轻的、核心的、小尺度的、阳光的、轨道上的、便利的、共享的市场反应市场反应n20022002年年4 4月发售，均价月发售，均价64006400元，比当时元，比当时市场价高约市场价高约500500元元/ /平方米；平方米；适宜条件：适宜条件：n目标客户群体的把握；目标客户群体的把握；举措五：营销形象提升举措五：营销形象提升本报告是严格保密的。n项目区域：龙华二线拓展区n项目名称：金地金地.梅陇镇梅陇镇n总建筑面积:42万m2n容积率：3.08n项目概况项目概况：一期由7栋1124层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m

8、2），3200 m2的幼儿园等配套。 n项目户型：2房、3房为主，75-122平米；价值提升举措价值提升举措 通过建筑设计创新提升价值通过建筑设计创新提升价值n建筑形态创新：建筑形态创新：德国WSP建筑设计公司，简约洗炼的现代主义风格与酷炫时尚元素的融合；n都市生活的倡导和营造都市生活的倡导和营造：物质漫游街、时尚会所配套等；市场反应市场反应n20052005年年5 5月开盘，当日销售率月开盘，当日销售率8282, ,实收实收均价约均价约70007000元元/ /平米，高出片区均价平米，高出片区均价1000-1000-15001500元；元；适宜条件：适宜条件：n目标客户群体的把握；目标客户群

9、体的把握；举措六：设计创意举措六：设计创意本报告是严格保密的。n项目区域：前海n项目名称：第五公社第五公社 （星海名城五期）（星海名城五期）n总建筑面积: 约11万m2n项目概况项目概况：由四栋32层塔楼组成；n户型：以面积平米的一房和两房为主，占 ；价值提升举措价值提升举措 通过大社区的配套共享提升价值通过大社区的配套共享提升价值n星海名城大社区星海名城大社区：总占地面积万平方米，总建筑面积约84万平方米；n小区内部配套完善小区内部配套完善:会所、中、小学、幼儿园、大型购物商场、肉菜市场、银行、诊所等 市场反应市场反应n200200年年1 1月发售，均价月发售，均价 70007000元元/

10、/平方平方米米 ，比当时市场均价高约，比当时市场均价高约500500元元/ /平方米平方米 ； 适宜条件：适宜条件：n有大社区配套资源作为支撑；有大社区配套资源作为支撑；举措七：配套提升举措七：配套提升 大社区里的小户型大社区里的小户型本报告是严格保密的。深圳小户型价值提升策略总结深圳小户型价值提升策略总结总结总结创新点/模式案例适宜条件功能转换星河世纪、佳兆业中心适宜的区位、交通、配套和市场条件；户型高附加值送面积白金假日公寓、世金汉宫受新政限制，可操作余地小；豪宅元素运用御景华城广泛适用；形象提升，设计创意丽阳天下、金地梅龙镇目标客户群的清晰定位，对其生活形态的准确把握；配套共享第五公社有

11、大社区配套资源作为支撑；案例研究之全国篇举措八：科技住宅举措八：科技住宅科技创造舒适生活科技创造舒适生活价值提升举措价值提升举措 通过高科技战略提升价值通过高科技战略提升价值n欧洲居住标准，新风系统、欧洲居住标准，新风系统、LOW-ELOW-E玻璃、玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统大子系统; ;市场反应市场反应n周边价格平台周边价格平台7000-80007000-8000元元/ /平米，本项平米，本项目实现均价目实现均价1050010500元元/ /平米；平米；适宜条件：适宜条件：n前期资金投入大；大量高端客户；前期资金投入大；大量高端客户

12、；锋尚国际公寓锋尚国际公寓n城市：北京n总建筑面积: 约8万m2n容积率：3n项目概况项目概况：四栋塔楼和两栋板楼组成n户型：以面积平米的一房和两房为主，占 ；价值提升举措价值提升举措 通过打造极小户型，控制总价通过打造极小户型，控制总价提升单价提升单价n面积极小，精装修，室内功能复合满足舒面积极小，精装修，室内功能复合满足舒适性；适性；n公共空间上注重共享空间的建设；公共空间上注重共享空间的建设；n提供高端的物管和配套服务提供高端的物管和配套服务; ;市场反应市场反应n评为评为0202年京城年京城“十大影响力楼盘十大影响力楼盘” ” ；年月，二代网上订房，年月，二代网上订房，首批推出的套房在

13、分钟之内即被首批推出的套房在分钟之内即被抢订一空，均价抢订一空，均价87008700元元/ /平米；平米；适宜条件：适宜条件：n目标客户群的把握；目标客户群的把握；SOLOIIn城市：北京n项目概况项目概况：SOLOII为两栋七层楼，共计800多套小户型 ；n户型：主打户型为平米左右小户型；举措九：精致举措九：精致SOLO小户小户精极空间，超小户型精极空间，超小户型价值提升举措价值提升举措 通过精装修加附送家电打造产通过精装修加附送家电打造产业化住宅提升价值业化住宅提升价值n零首付入住零首付入住；n精装修和附送家电；精装修和附送家电；n完善便利的配套；完善便利的配套；n酒店式管理；酒店式管理；

14、n市场反应市场反应n上海红极一时的项目；上海红极一时的项目；适宜条件：适宜条件：n目标客户群的把握，营销的能力；目标客户群的把握，营销的能力；n城市：上海n项目名称： My Cityn项目概况项目概况：它所倡导的提个箱子搬家、公寓酒店式的管理服务和全新的s.o.h.o.理念，吸引了众多年轻的单身上班族，一套3050平方米的全装修小房子，总价在30万元以下，可以以零首付入住。举措十：成品住宅举措十：成品住宅产业化住宅，轻松入住产业化住宅，轻松入住价值提升举措价值提升举措 通过概念营销提升价值通过概念营销提升价值n“JOY OF LIVING” JOY OF LIVING” 概念塑造：概念塑造：将

15、快乐生活的概念在宣传中加以演绎；n强势营销推广：强势营销推广：在项目正式销售前，进行长达近2个月的软营销，向市场作出洗脑，塑造YOHO品牌；市场反应市场反应n目前香港最热的项目之一；目前香港最热的项目之一；适宜条件：适宜条件：n目标客户群的把握，营销的能力；目标客户群的把握，营销的能力；n城市：香港n项目名称：n项目概况项目概况：整个项目共8座大厦，2200多个单位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個單位，并建有约万多的国际购物广场；n户型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎（平米）；举措十一：营销概念突破举措十一：营销概念突破时尚城市快乐生活时尚城市快乐生活本报告是严格

16、保密的。概念概念整合整合p 家庭家庭p 朋友朋友p 时尚生活时尚生活p 创意生活创意生活p 开心健康工作开心健康工作p 休闲娱乐休闲娱乐快快乐乐生生活活概概念念演演绎绎本报告是严格保密的。营销营销手法手法YOHOTown以红色作主调，透过巴士户外流动广告巴士户外流动广告、电视广告及报纸广告、电视广告及报纸广告强势演绎，亦作出名人效应、名人效应、品牌合作品牌合作等多番新尝试，其信息可谓铺天盖地、满布大街小巷。连不懂英文的老人都知道有个叫YOHO的新楼盘要推出。宣传费高达宣传费高达1 1亿元亿元，成为城中焦点。阳光小户型阳光小户型n城市：天津n项目概况项目概况：为天津阳光100国际新城分期项目；天

17、津阳光100占地676亩，建筑面积75万平方米， 是由摩天大厦、写字楼、商业、公寓、SOHO、高档公寓等多种物业功能集合而成的复合型大盘社区 ；价值提升举措价值提升举措 小户型组合概念的提出与推广小户型组合概念的提出与推广 概念提出：概念提出： 同一院门下的两套小户型，可分同一院门下的两套小户型，可分可合，提供四种生活方式（精装修附送家电）：可合，提供四种生活方式（精装修附送家电）：F1家庭组合计划：家庭组合计划：同一院门下的两套独立户型，可分可合，方便照顾老人孩子,创造新时代家庭居住模式；F2空间组合计划：空间组合计划：一套居住，一套STUDIO,革命、生活两不误；F3投资组合计划投资组合计划一套出租，一套自用，一套养两套。全精装，带家电， 轻松置业，投资回报；F4成长组合计划成长组合计划单身贵族，一租一用；结婚成家，合二为一；孩子长大，分而不离； 概念推广概念推广：举行记者发布会，邀请专家评论造势；市场反应市场反应n20062006年年4 4月实行网上认购，反映良好；月实行网上认购，反映