《建设工程合同管理》

1、第一章第一章 建设工程合同管理法律基础建设工程合同管理法律基础一一 、合同法律关系、合同法律关系1、主体：（1）自然人公民，包括公民、外国人和无国籍人 （2）法人：成立的条件：依法成立 有必要的财产和经费物质基础 有自己的名称、组织机构和场所 法律管辖的依据 能够独立承担民事责任 （3）其他组织：法人的分支机构、合伙企业、个人独资企业2、客体：物（将原来财的内容归到物中）、行为、智力成果3、内容：权利和义务三、代理关系三、代理关系1、概念及特征： （1） 代理人必须在代理权限范围内实施代理行为 是一种法律行为 （2）代理人以被代理人的名义实施代理行为 （3）代理人在被代理人的授权范围内有独立意

2、思表示的权利 （4）被代理人对代理行为承担民事责任 包括代理人的合法行为和不当代理2、代理的种类 （1） 委托代理：称意定代理或授权代理 （2） 法定代理：无或限制民事行为能力的公民，以社会关系存在为依据 （3）指定代理：法院或其他法定的有关单位 3、法律后果： （1）有权代理（代理权限范围内）：依法被代理人授权不明或违法 被代理人与代理人负连带责任（2）无权代理：超越、没有或终止可以追认 （3）滥用代理：代理人利用代理权，进行有损于被代理人利益的活动。 注意：招标代理在代理过程中如有过错，应承担违约责任。 4、代理关系的终止：P8四、合同担保四、合同担保1、保证：（1）第三人（债权人）与保证

3、人签定的合同 （2）保证人是具有代为清偿债务能力的人 以公益为目的的事业单位、或社会团体 国家机关 法人的分支机构或职能部门 （3）分类：一般保证：未经审判或仲裁可拒绝保证 连带责任保证：只要没有履行债务 （4）保函：保证人是银行投标保函：投标人在投标有效期内撤消投标书，中标后拒签合同或递交履约保函履约保函：510%，避免承包人中途毁约、中断工程、不按规定施工或破产预付款归还保函2、抵押：固定资产和不动产 必须是法律允许流通或强制执行的财产，对土地所有权、集体所有的土地使用权、社会公益设施、产权不明、被查封扣押监管的财产不能抵押。3、质押：动产和权利，以转移占有为特征4、留置权：以债权人合法占

4、有对方财产为前提，适用于保管合同、运输合同、加工承揽合同5、定金：不得超过主合同标的额20%定金合同从实际交付定金之日起生效。定金罚则五、工程保险五、工程保险1、建筑工程一切险 是财产险，国内是由发包人投保，FIDIC是由承包人以双方的名义共同投保，只能针对自然事件和意外事件；加保第三者责任险（第三者人身伤亡及诉讼费用）。（1）保险期限：开始：以保险工程动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时 签发完工验收证书或验收合格 结束 业主提前占用（以先发生为准）建筑期保险终止时间2、安装工程一切险 保险期限：通常以整个工期为保险期限六、合同的公证和鉴证法律制度六、合同的公证和鉴证法律制度公证和鉴证

5、的内容和范围相同，都是由当事人双方申请，对合同的真实性和合法性进行审查。（1）性质不同：行政管理行为 司法行政行为（2）效力不同：不具强制执行的证据效力 法定证据效力（3）适用范围：行政区域内 国际惯例，域内域外 第二章 合同法律制度 一、合同法概述一、合同法概述1、合同的概念：财产的流转依靠合同，其本质是一种合意。 2、合同法适用范围：不适用于婚姻、收养、监护等有关身份的协议，仅适用于债权合同。 3、基本原则（1）平等原则 （2）自愿原则：当事人有订立或不订立合同的自由 当事人有权选择合同相对人 当事人有权决定合同的内容当事人有权决定合同的形式 （3）公平原则：权利和义务应基本对等 （4）诚

6、实信用原则：不遵守该原则承担缔约过失责任（合同前义务）a 形成的条件： 缔约一方有损失； 当事人有过错； 合同尚未成立； 过错与损失之间有因果关系b 情形：假借订立合同，恶意进行磋商 故意隐瞒与订立合同有关的事实或提供虚假情况 违反缔约中的保密义务 有其他违背诚实信用的行为 （5）遵守法律法规和公序良俗的原则 二、合同的订立二、合同的订立 1、合同的内容： （1）当事人的名称、姓名与住所 （2）标的：合同的首要条款 （3）数量：衡量合同标的多少的尺度 （4）质量：强制性标准，合同约定不应低于该强制性标准 （5）价款或报酬 （6）履行的期限、地点和方式：是当事人是否适当履行合同的依据。 （7）违

7、约责任：表现为不履行和不适当履行 承担违约责任的条件采用严格责任原则（要有过错，当事人有违约的事实）。 承担违约责任的方式：继续履行；采取补救措施（质量不符合约定）；赔偿损失（不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失）；支付违约金。 （8）解决争议的方法：和解 调解 仲裁：自愿原则（仲裁条款，包括请求仲裁的意思表示、仲裁事项、选定的仲裁委员会）独立原则（独立于行政机关，没有隶属关系）一裁终局 诉讼：实行合议、回避、公开审判和两审终审制2、合同的订立 （1）要约邀请：希望他人向自己发出要约的意思表示，无须对自己行为承担法律责任是与要约关键区别点。（2）要约：是希望和

8、他人订立合同的意思表示，是一种法律行为，该意思表示应符合a内容具体确定b表明经过受要约人承诺，要约人就受该意思表示的约束（3）承诺：允许受要约人对要约内容作出非实质性变更。承诺可以撤回，迟到的承诺3、合同的成立： （1） 不要式合同：承诺 （2）要式合同：双方当事人签字盖章时 三、合同的效力三、合同的效力1、1、合同的生效：依法成立的合同从成立时生效（1）合同生效具备的条件：当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力 意思表示真实 不违反法律或社会公共利益 （2）效力待定的合同：限制民事行为能力人订立的合同无权代理订立的合同表见代理人订立的合同： 应具备的条件： A表见代理属无权代理 B客观上

9、存在让相对人相信行为人具备代理权的理由 C相对人善意且无过失 法定代表人、负责人越权订立的合同无处分权人处分他人财产经权利人追认；无处分权人通过订立合同取得处分权的合同有效2、2、 无效合同 （1）无效合同的确认：法院或仲裁机构（2）法律后果：返还财产（主要方式）、赔偿损失、追缴财产并收归国有4、3、可撤消合同：四、合同的履行四、合同的履行 合同法的核心，合同具有法律约束力的首要表现。1、 合同条款不明确的合同履行：协议补充交易习惯合同法规定2、 合同价格的调整：如按市场价格约定，不论什么情况，合同执行原价格 如执行政府定价或指导价应考虑是否违约3、 抗辩权：中止履行合同对方提供担保恢复履行

10、同时履行抗辩权 异时履行抗辩权（先履行方抗辩权、后履行方抗辩权）4、代位权和撤消权：为了防止因债务人的财产不当减少而给债权人带来危害而采取的保全措施 五、变更与转让五、变更与转让 1、合同变更：协商一致是其必要条件工程变更，合同变更后按变更后的合同履行 注意：当事人名称、法定代表人及其代理人变更不能变更合同 当事人分立、合并不影响合同履行 2、转让：是主体的变更，可以转让债务，但前提需征得对方同意 对转让债权应通知债务人。 六、合同的终止六、合同的终止 合同终止是债权债务关系的消灭，不影响经济结算及遗留问题的处理，不是合同责任的终止 1、 债务已按约履行，体现的是清偿，是合同终止最主要的和最常

11、见的原因2 2、合同解除：可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 3、合同债务抵消 4、标的物的提存：债权人无正当理由拒绝受领 债权人下落不明的 债权人死亡未定继承人或丧失民事行为能力未确定代理人的 灭失的风险、收益、提存费用由债权人承担 5、债权人免除债务 6、债权债务同归于一人第三章第三章 建设工程招标管理建设工程招标管理一、依法必须招标的建设项目一、依法必须招标的建设项目必须招标的项目有： 1、施工单项合同估算价在200万元以上2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元以上3、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元以上如果单项合同估算价低

12、于上述标准，但项目总投资在3000万元以上的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购也必须采用招标方式二、施工招标程序二、施工招标程序1、成立招标班子：有与招标工作相适应的经济、法律咨询与技术管理人员 有组织编制招标文件的能力 有审查投标单位资质的能力 有组织开标、评标、定标的能力 2、向招标办办理招标备案手续 （1）工程招标的时间：初步设计完成后开始 （2）招标工作的范围：依据工程特点和现场条件划分合同包的工作范围，要考虑以下因素：施工内容的专业要求、施工现场条件、对工程总投资的影响 （3）招标项目前期准备工作的完成情况 工程已经批准立项 向建设行政主管部门履行了报建手

13、续 建设资金已到位 取得建设工程规划许可证 技术资料能满足招标要求 其他条件 （4）招标的方式 （5）对投标单位的要求1、3、编制招标文件、标底、资格予审文件、合同协议书等 4、发布招标广告 5、资格予审： （1）予审的目的：一个是保证投标人能够满足完成招标工作的要求； 二是减小评标工作量。 （2）予审文件分资格予审须知和予审表。 （3）予审合格的条件包括必要合格条件和附加合格条件 潜在投标人名称和数量的保密 6、现场考察 7、解答投标人的质疑：回答函件是招标文件的组成 8、开标：一旦开标，所有的文件都不允许变动，投标人均应参加开标会议 无效投标书：（1）投标文件未按规定密封 （2）投标函未加

14、盖企业、法定代表人或代理人印鉴的 （3）投标文件关键内容字迹模糊、无法辨认的 （4）未按规定提供投标保函或投标保证金的 （5）联合体投标未附各方共同投标协议的9、评标（1）评标委员会=招标单位人员+评标专家（1/3+2/3）（2）明确标书是否为响应性投标，如果有细微偏差，经确定不会对其他投标人造成不公平结果，可以在评标结束前让投标人以书面澄清（3）报价统计错误评标委员会按照原则加以修正投标人签字认可进行评定投标人拒绝违约，投标书无效，没收投标保证金（4）详评评标委员会可约请投标人举行澄清问题会，其内容以纪要形式作为投标书的组成部分，但不对投标书做实质性改动（5）评标方法专家评议法定性优选法，由

15、委员会以协商和投票方式确定中小型工程综合打分法 用标底衡量 用复合标底衡量 无标底比较（包括最低报价和平均报价为标准值）评标价法 以投标报价为基数考虑增减因素，以最低评标价标书为最优（6）评标报告 结论性报告，定标的主要依据10、定标（1）定标的原则： 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，用于综合打分法和评标价法 能够满足招标文件的各项要求，经评审后价格最低（投标价格低于成本的除外），适用于小型工程的施工、采购通用材料、指标固定性能基本相同的中小设备招标（2）定标程序 三、其他招标形式三、其他招标形式 1、勘察设计招标 （1）不单独进行初步设计的招标 （2）应给未中标单位一定补

16、偿 （3）招标文件中未规定工作量 （4）开标时不唱标，由投标单位说明设计意图。不排报价的次序 （5）对投标人资格审查包括三个方面： 资格审查：资质证书等级 能力审查：具备承发包任务能力，审查：技术力量和技术设备 经验审查： 2、监理招标 （1）将能力的选择放在第一位，一般采用邀请招标的方式 （2）划分合同包时，考虑工程规模、工程项目专业特点、被监理合同的难易度 （3）给未中标单位补偿 （4）监理招标的评标主要侧重于监理单位的资质能力、实施监理任务的计划和派驻现场监理人员的素质第四章第四章 建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同 一、监理合同文件的组成一、监理合同文件的组成 1、合同示范文本：

17、合同 纲领性的标准格式的法律文件 专用条件对标准条件的补充或修正 标准条件共性条款，适用各类工程项目监理 2、监理委托函或中标函 3、 在实施过程中双方共同签署的补充、修正文件 二、工程建设监理包括正常的监理工作二、工程建设监理包括正常的监理工作+附加工作附加工作+额外工作额外工作 1 、正常的监理工作：专用条款内注明 2、附加工作： （1）由于业主或第三方原因使正常服务受阻或延误，增加工作或延续时间 （2）原应由业主承担的义务后经双方协议后监理方承担 属于增加监理范围和 （3）监理方应业主要求提出更改服务而增加的工作 内容应另定补充协议 3、额外工作：非监理方的原因而暂停或终止业务，其善后工

18、作及恢复监理业务前不超过42天的的准备工作时间。酬金计算：天数监理任务日平均酬金额三、双方的义务三、双方的义务1、 监理方：（1）完成监理合同专用条件中规定的监理任务（2）公正地维护各方的权益（3）将委托方按专用条件中提供的设施在服务完成后还给委托方（4）在合同期内或合同终止后，保密2、委托方：（1）提供监理工作所需的外部条件（2）免费提供有关的工程资料（3）应在约定的时间内，就监理方的要求作出书面答复（4）应派驻甲方代表与监理工程师联系工作（5）应监理事宜通知第三方，并在合同中明确（6）提供专用条件中规定的设施，对监理方自备的设施给予补偿物质服务 补偿额=设备原值设备在工程上的使用时间折旧年

19、限+管理费（7）免费提供有关工程协助或协作单位的名录信息服务（8）免费提供职员和服务人员，监理不对其失职或失误负责人员服务四、双方的权利四、双方的权利1、监理方：（1）建议权：选择总包、工程建设与设计、工程施工组织与放方案 （2）施工现场的组织协调的主持权 （3）经过委托方批准，发布开、停、复工令 （4）材料与施工质量的检验权 （5）施工进度检查与监督权 （6）工程款支付的审核与签认权 （7）索赔的处理与纠纷的调解2、委托方：（1）授予监理方权限的权利，监理合同分包转包需征得业主的同意 （2）确认权：总包、工程建设与设计 （3）调换总监需征得委托方同意 （4）要求监理提交监理工作月报和专项报告

20、 （5）有权要求撤换不称职的监理人员 五、违约责任五、违约责任 1、因为违约应赔偿对方的损失，监理方赔偿总额 酬金总额（除税） 2、 一方向对方提出索赔不成立时，应补偿由此给对方造成的支出 3、 委托方拖延支付酬金，应从规定之日起支付利息六、合同生效与终止六、合同生效与终止1、合同有效期为合同责任期2、 终止：（1）提前42天通知对方（2）委托方因监理原因提出发出要求履行义务通知21日无答复14天发出终止合同的通知（3）监理方提出发出终止合同通知14天无答复，再发通知42天无答复，终止 七、监理酬金七、监理酬金 1、按照工程概预算百分比计算 新建、改建、扩建 2、按参与监理工作的年度平均人数计

21、算 单工种、临时性或不宜用1的项目 3、 双方协商 4、 中外合资、合作、外商独资的应采用国际标准第五章第五章 建设工程勘察设计合同建设工程勘察设计合同一、双方的责任一、双方的责任1、发包方：（1）提供开展勘察设计工作所需的基础资料（2）承包方进入现场、配合施工，提供必要的工作、生活条件，并承担费用。（3）配合引进项目的设计应从询价至投产吸收设计人员参加，除制装费外其他费用的承担（4）按照合同约定付费。收到定金20%为开工的标志（5）维护勘察成果和设计文件2、承包方：（1）按照合同约定提交成果文件方案设计应满足编制初步设计文件和控制概算的需要初步设计文件应满足编制施工招标文件、主要材料设备定货

22、和施工图设计需要施工图设计满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，注明使用年限（2）设计方配合施工A设计交底，未在1年内施工，交底可收取咨询服务费，双方补充协议B解决施工中设计问题，现场派驻专人应补充协议或技术咨询服务合同C工程验收（3）负责设计文件在审查中进行必要的修改 二、违约责任二、违约责任 1、勘察设计质量低引起返工或拖期，继续履行并按损失减免收费 （1）造成重大事故 免收损失部分费用，支付与受损部分一定百分比的赔偿金 （2）拖期一天 勘察1设计2 2、变更计划、提供资料不准确不及时，造成停工返工的 3、逾期付费拖期一天 勘察1设计2 4、提前解除合同：未工作的，定金不退； 已工

23、作但量不超过50%的，付50%； 超过50%的付全部费用第六章第六章 建设工程施工合同建设工程施工合同一、施工合同文件的组成一、施工合同文件的组成1、合同协议书2、中标通知书 3、投标书及其附件4、专用条款5、通用条款 6、标准、规范及有关技术文件7、图纸8、工程量清单 9、工程报价单施工合同示范文本：145三部分和三个附件：“承包人承揽工程项目一览表”“发包人供应材料设备一览表”“房屋建筑工程质量保修书”。适用于所有的承发包项目 费用指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出 追加合同价款是在合同履行过程中发生的需要增加合同价款的情况 工程师的概念 合同文件的优先解释次序 二

24、、发包人和承包人的工作二、发包人和承包人的工作 三、施工组织设计和工期三、施工组织设计和工期 工期总日历天数应为投标书内承包人承诺的天数。从开工竣工验收合格的时间。依据工期定额（平均的建设管理水平和施工装备水平及正常的建设条件） 进度计划经工程师予以认可的主要目的是作为发包人和工程师依据计划进行协调和对施工进度控制的依据 1、延期开工：乙方提前7天提出工程师批准工期顺延，不视承包人违约 工程师不批违约 甲方提出顺延工期，承担乙方的损失 2、暂停施工 （1）出现质量问题后的处理程序：工程师提出暂停施工令，并提出处理意见乙方提出处理措施工程师进行审核批准工程师监督方案的实施工程师组织验收工程师签发

25、移交证书乙方提出书面复工工程师发布复工令 （2）理由：外部条件的变化 甲方应承担责任 协调管理的原因 承包人的原因 （3）责任在甲方：顺延工期，承担费用 责任在乙方：工期不顺延，费用自负 3 （4）工期延误： 甲方违约 工程量变化和设计变更 一周内非承包人原因停水、电、气造成停工累计超过8小时 不可抗力 3、 工期提前：签定提前竣工协议：提前竣工时间，乙方赶工措施，甲方为赶工提供条件，追加合同价款 四、验收与质量四、验收与质量 1、隐蔽工程与中间验收：通知工程师（乙方自检、验收内容、时间和地点） 2、 试车单机无负荷乙方组织 设计原因甲方负责 联动无负荷 甲方组织不合格施工原因乙方负责 联动有

26、负荷 甲方组织 采购原因谁采购谁负责 3、验收与重新检验合格甲方负责 不合格 乙方负责 五、合同价款与支付五、合同价款与支付 1、工程进度款的支付方式：按月计量支付、按里程碑完成工程的进度分阶段支付、完成工程后一次性支付 2、价款调整： （1）法律、法规和国家有关政策变化影响到合同价款 （2）工程造价管理部门公布的价格调整（3）一周内非乙方原因造成停水、电、气累计超过8小时（4）设计变更和工程洽商（5）购买、制定、翻译标准、规范或工艺费用 3、工程款预付：甲方不预付7日发出要求预付通知7日后停工从应付之日起付贷款利息 4、 工程量核实：依据图纸 有效的条件：通知承包人派人参加 收到工程量报告7

27、日内组织 5、 工程款支付：工程师在计量结果上签字后14天内支付，从第15天起计息 六、材料设备的供应六、材料设备的供应1、 不论哪方采购，都应通知对方共验2、 进场后清点的工作主要包括：外观质量检查、数量清点、抽样检验（发包人供货，由承包人负责检查测试，费用由发包人承担；承包人采购的由其承担检验或试验费用，发包人不得指定厂商或供应商） 七、设计变更七、设计变更 1、取得的批准（1）送原设计单位审查，取得图纸说明 （2）超过原设计标准和规模，经原设计和规划审查部门批准 2、变更价款的确定： 确定变更价款的原则 八、竣工与结算八、竣工与结算 1、竣工验收：提供完整的竣工资料、竣工验收报告和竣工图

28、。发包人在收到竣工验收报告后28天内不组织验收、验收后14天内不提出修改意见的认为验收报告已经批准，从29天起发包人承担工程保管及一切意外责任。 2、竣工日期为乙方最终提交竣工验收报告的日期 3、结算：竣工验收报告经发包人认可后28天，承包方提交结算报告28天不支付，可催要并从29天起计息行使28天的留置权与发包人协议拍卖向法院申请拍卖优先受偿 4、 保修期从竣工验收合格起算 一旦发生结构安全的质量问题，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，期满后，由发包人组织验收。现在不扣保修金。 九、其他九、其他 1、 安全施工：乙方提出安全防护措施工程师批准发包方承担费用 安全事故责任由原因方承担 2、 地下障碍物与文物：工期顺延、发包方承担由此发生的保护措施费用 3、 专利技术的使用原则上谁提出谁申请谁付费4、 合理化建议须经工程师批准，费用或收益的分担或分享由双方协商 4、工程分包：应征得业主的同意，控制分包原则是主体施工任务不允许分包 不能转包：将全部工程包给其他施工单位提取