柯桥市场研究报告对柯桥城市、市场、客户需求（将近400份的问卷调查和20份的深度访谈）和项目进行了可观细致的分析

1、22.1.3012010.122.1.302一一 研究过程研究过程二二 城市解读城市解读三三 地块研判地块研判四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位 研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.303u 行政：柯桥街道为绍兴县政府所在地，为柯桥的政治、经济、文化、医疗、教育的中心；目前绍兴县下属4个街道、15个镇； u 区位：柯桥位于杭州与绍兴之间，距离杭州约60公里，距离绍兴市区越城区约10公里；u 道路交通：柯桥南部为G104国道，北部为杭甬高速，便利沟通杭州与绍兴；距离萧山机场30公里，距离绍兴火车站10公里；u 产业：主要以印染纺织业、商贸、黄酒等为主；被称为“轻纺之都、黄

2、酒之乡”u 人口：绍兴县人口2008年末户籍人口71万，外来人口60万；u 资源：柯桥街道具有悠久的历史、丰富的自然山水和历史人文资源；柯桥之于绍兴，如同萧山之于杭州柯桥之于绍兴，如同萧山之于杭州研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.304u 地理形势：柯桥南部为柯岩景区，受国道和铁路影响，城市难以难进；东部为瓜渚湖东紧邻越城区难以延展；西部有大小阪湖，具有发展资源；北部为平原适合城市发展；u 道路交通：柯桥北部为杭甬高速路，并有在建的城际高铁站，道路交通的条件利于城市向北发展；u 城市规划：绍兴县政府提出611工程，竭力打造柯北新城CBD，成柯桥的新城。带动柯桥城区向北快速拓展；

3、u 大绍兴规划：未来大绍兴城市群兴城月城、柯桥、袍江、镜湖新区一心三组团的发展格局，大绍兴一体化。柯北新城之于柯桥，如同钱江新城之于杭州柯北新城之于柯桥，如同钱江新城之于杭州项目地处柯北新城，未来项目地处柯北新城，未来CBDCBD的配套居住的配套居住区区杭甬高速城际高铁柯北新城柯北新城老城区老城区柯南柯南镜湖镜湖新区新区研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.305u GDP贡献：2008年全县实现地区生产总值608.27亿元，按可比价计算比上年增长8.8%。三次产业的比例为3.6：63.8：32.6 u 纺织产业：2007年3月，绍兴县明确提出“131”纺织行业龙头企业创建规划，以

4、县城柯桥为核心、方圆30平方公里内，一个囊括PTA、化纤、织造、印染、服装、家纺、经编、纺织机械及纺织软件的产业体系已然兴城。 u 市场贸易:“柯桥就是轻纺城，轻纺城就是柯桥”。中国轻纺城“南北中西”四大市场区域已基本形成，市场总面积达326万平方米，其中主体市场面积275万平方米；仓储、物流、会展、研发等配套市场面积51万平方米；建成的主体与配套市场面积较2005年底分别扩大近3倍、1.8倍。目前有超过20个市场营业中，尚有数个市场在开发建设中；u 总部经济：“611”工程在柯北新城实施，预计6年时间完成100栋高层写字楼和100栋高层公寓的开发。中国轻纺城“611”工程为载体的总部楼宇经济

5、，努力把柯桥建设成为国际性纺织贸易中心、创意中心和区域性商贸服务中心。已建成“611”商务大楼49幢，在建45幢 柯北新城是柯桥柯北新城是柯桥CBDCBD，产业升级的平台，产业升级的平台研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.306u 户籍人口：2008年末，绍兴县有71万人口，其中非农人口约29万，城市化率折算约40%；u 户籍人口分布：从人口数量来看，主要分布在钱清镇真、齐贤镇、柯岩街道、瓶水镇柯桥街道等。其中目前绍兴县所在地城区四个街道合计人口约18万；u 外来人口：2008年年末，绍兴县外来人口约60万人，约占当地常驻人口的46%,外来人口在绍兴占半壁江山；u 外来人口分布：

6、柯桥城区是外来人口的主要分布区，大约分布了20万人口。其中柯桥街道，就有8万多的外来人口。 外来人口比例的增大，使柯桥更具有包容性外来人口比例的增大，使柯桥更具有包容性大量的外来人口为柯桥的住宅带来巨大需求大量的外来人口为柯桥的住宅带来巨大需求较低的城市化率为城市扩张带来巨大空间较低的城市化率为城市扩张带来巨大空间 总户数总 人 口 非农业人口滨海工业区(马鞍镇)151953853717323柯桥开发委(齐贤镇)205125278844072柯桥街道191524899748984柯岩街道211015400033578华舍街道149733903633102湖塘街道11843332106664钱

7、清 镇191195932432545孙 端 镇14675389105904福 全 镇14930401984998平 水 镇185255321310071安 昌 镇130163646020626王 坛 镇12277336962059兰 亭 镇11220314684569稽 东 镇11342327021510杨汛桥镇96633389313030漓 渚 镇8012221503945富 盛 镇833123795945陶 堰 镇8113235802470夏 履 镇590618607合计257905714564286395研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.307u 过去6年来，绍兴县人均可

8、支配收入一直呈快速上升势头；2008年达到26155元；高于杭州市和绍兴市的平均水平，略低于萧山区；u 杭州大厦、万达广场等进驻柯桥，也证明当地具有较高的购买力；柯桥消费力旺盛，汽车拥有率高柯桥消费力旺盛，汽车拥有率高u 从人均GDP来看，绍兴县也是大幅度高于绍兴市和杭州市的水平，接近萧山区的水平；u 柯桥属于经济强县，08年每百户汽车拥有量为14辆，杭州为13辆，萧山为12.7辆。研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.308u 城市概况：纺织产业发达的商贸重镇u 城区走向：商务向北、居住向西；大绍兴一体化趋势u 产业发展：在商贸的基础上向商务转变，纺织业产业链延伸u 人口特点：外

9、来人口比例的增大，使柯桥更具有包容性 大量的外来人口为柯桥的住宅带来巨大需求u 消费力：人均收入水平堪比萧山，消费力旺盛；汽车拥有率较高1 1、柯桥是个产业带动型而快速发展的城市，对外来人口的吸纳力强劲；、柯桥是个产业带动型而快速发展的城市，对外来人口的吸纳力强劲；2 2、单一产业发展，易受到行业经济危机的冲击，系统性风险较大；、单一产业发展，易受到行业经济危机的冲击，系统性风险较大；3 3、房地产业的发展主力依托外来人口的导入，同纺织行业相关性强、房地产业的发展主力依托外来人口的导入，同纺织行业相关性强研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.309一一 研究过程研究过程二二 城市解

10、读城市解读三三 地块研判地块研判四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位 研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.3010u 行业分析：判断行业发展趋势和影响因素u 供应分析：市场供应格局和产品特点u 竞品分析：明确未来竞争对手，寻找突破点u 需求分析：细分柯桥市场，明确客户需求特点u 市场机会：项目的可发展空间行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.3011研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机

11、会市场机会市场分析思路市场分析思路 行业发展阶段：开发投资变化 同业分析：明确柯桥的竞争对手 形势研判：明确市场变动趋势行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3012u 房地产投资额经历02年房产调整后，绍兴县房地产进入了一个平稳发展的时期08年房产投资额的增速41.7%,整体经济不景气但投资增速明显，处于基本异时期u 房产投资比例 08年占GDP比例为10.0%，占固定投资额比例25.1%,比例较为合理反映绍兴县房产市场发展将进入品质时期柯桥房地产市场处于快速启动中，房柯桥房地产市场处于快速启动中，房产需求由产需求由

12、“量量”开始向开始向“质质”转变转变研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读异常基本正常正常运行基本正常异常2008年房地产开发投资额增幅25%41.7%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%10.0%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%25.1%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产市场指标体系行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3013时间事件项目进展

13、2006年中庆房产于柯桥拿地，取得润泽大院地块目前在销售中2007年宝业建设取得大阪风情地块目前在销售中绿城房产联合金成、益泉房产，取得玉兰花园地块目前在销售中2009年9月8日，金纬房产取得S8等地块规划中9月30日，万达取得万达广场地块使用权已开始前期的商铺销售，预计2012年开业11月13日，金地取得大小阪湖西570亩地块目前规划中12月10日，沃尔玛柯桥店开业研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路公司名称简介代表项目中庆房产来自杭州，成立于1995年；最早以经纪业务起家，杭州代表项

14、目金沙学府第六大道宝业建设来自柯桥钱清，香港上市企业。房产公司成立于1995年；大阪风情瓜渚风情绿城来自杭州，成立于1995年；2005年于香港上市，国内最知名开发公司之一。桂花城桃花园玫瑰园万达来自大连，成立于1988年；专注于商业地产开发和运营宁波.万达广场北京CBD.万达广场金地来自深圳，成立于1988年；A股上市企业杭州自在城品牌开发商依靠自身实力提升产品品质，当地开发商依靠学习能力拷贝品牌开发商的产品品品牌开发商依靠自身实力提升产品品质，当地开发商依靠学习能力拷贝品牌开发商的产品品质；柯桥未来的市场，在竞争对手层面都是各有特色和竞争优势；质；柯桥未来的市场，在竞争对手层面都是各有特色

15、和竞争优势；22.1.3014研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路2000年前年前20012003年年发展阶段停滞不前停滞不前启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段市场特征n2000年绍兴县搬迁前，柯桥基本无大型楼盘开发n01年柯桥开始大面积建设拆迁安置房n02年宝业集团，开发瓜渚风情，城市花园n03年仍然以安置房、经济适用房开发为主，广宇康郡高尔夫别墅取得土地正式开发房价变动n04年柯北国际贸易区办公地块陆续推出，万国中心等开始开发n05年柯南别墅区进入集中开发n06年开发热点转向柯

16、北，大型土地陆续推出n07年市场量价齐涨、柯北、柯东成为开发的重点n土地供应经历08年萧条后，09年爆发式增长n宏观调控余留影响n外来开发商进入柯桥n高端住宅竞争激烈n08年市场萧条，但是价格仍然是持续走高n 09年市场V字型反转，经济危机带来的通货膨胀预期为房地产市场带来发展机遇-2500-35003500-5500700020042007年年2008-20092010年年7000+n09年末，市场异常火爆引发房价疯涨，中央的工作重点是遏制房价；n 目前多项政策出台，在土地/税收等方面控制房产开发；预计2010年市场存在较多变数，存在调整的可能。市场仍然保持发展趋势，预期成交价格继续上升，成

17、交量有所下降市场仍然保持发展趋势，预期成交价格继续上升，成交量有所下降22.1.3015研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路 市场格局：板块分布及产品、价格特点 重点板块研究：柯北新城、大小阪湖 供需趋势：供应量及供应特点行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.30161 1、房地产板块、房地产板块柯桥市场在开发项目主要集中于金柯桥大道东侧柯桥市场在开发项目主要集中于金柯桥大道东侧CLDCLD，其次为柯北，其次为柯

18、北CBDCBD区域，西郊的大小坂湖板块随着金区域，西郊的大小坂湖板块随着金地超大规模地块的开发将成为未来地超大规模地块的开发将成为未来5 5年的又一供应重点板块。年的又一供应重点板块。金柯桥大道金柯桥大道研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.30172 2、产品特征、产品特征a.a.物业类型物业类型随着近年来政府出让地块容积率的不断提升，柯桥市场产品供应已经完成由多层向小高层、高层转化，在随着近年来政府出让地块容积率的不断提升，柯桥市场产品供应已经完成由多层向小高层、高层转化，在开发项目的容积率普遍在开发项目的容积率普遍在2 2以上，城市核心地块更达到以上，城市核心地块更达到3.5

19、3.5左右，多层公寓已经从市场上消失。左右，多层公寓已经从市场上消失。容积率容积率产品类型产品类型中央公馆3.5高层玉兰花园3.5高层华宇天庭2.5高层金色水岸3高层万达广场住宅部分3高层金地大坂湖地块2-2.5【规划中】润泽大院2.2高层、联排香水湾2.16多层（已售完）、小高层、高层蝶庄1.8小高层、高层研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.30182 2、产品特征、产品特征b.b.户型面积户型面积与浙江很多三线城市相似，当地主力需求起点高，一般为与浙江很多三线城市相似，当地主力需求起点高，一般为140140150150平方米的舒适平方米的舒适3 3房和房和1601601801

20、80平方米的平方米的舒适舒适4 4房，只在房，只在90709070政策期间集中出现过政策期间集中出现过9090产品，现政策放宽后，产品供应又回升到原先水平。产品，现政策放宽后，产品供应又回升到原先水平。在售及待售主力户型在售及待售主力户型在售及待售主力面积在售及待售主力面积中央公馆4房2厅3卫（2卫）175200平方米玉兰花园沿湖房源：4房4厅5卫内陆房源：4房2厅2卫（3厅3卫）沿湖房源：390475平方米内陆房源：171295平方米华宇天庭4房2厅2卫3房2厅2卫168191平方米140144平方米金色水岸4房2厅3卫3房2厅2卫178平方米138156平方米润泽大院4房2厅2卫3房2厅2

21、卫2房2厅1卫1751311418589香水湾待售三期：3房2厅2卫待售三期：140150平方米蝶庄4房2厅2卫3房2厅2卫179平方米139平方米研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.30193 3、板块分析柯北新城（、板块分析柯北新城（CBDCBD区、柯北新城东区）区、柯北新城东区）城市角色：城市发展方向城市角色：城市发展方向周边资源：金柯桥大道沿线的周边资源：金柯桥大道沿线的CBDCBD、群贤路沿、群贤路沿线的行政中心，周边生活配套较成熟线的行政中心，周边生活配套较成熟在售项目：香水湾、润泽大院、华宇在售项目：香水湾、润泽大院、华宇天庭、天庭、玉兰花园玉兰花园产品类型：以产品

22、类型：以140140平方米平方米3 3房、房、170170平方米平方米4 4房为房为主，个别项目为平层官邸主，个别项目为平层官邸价格水平：普通项目价格水平：普通项目7000700090009000，玉兰花园不，玉兰花园不临湖毛坯临湖毛坯12000120001300013000，临湖精装，临湖精装18000180001900019000。后续供应：中央公馆、金色水岸、金色水岸后续供应：中央公馆、金色水岸、金色水岸2 2CBD区地块研判市场分析项目定位城市解读柯北新城东区22.1.30203 3、板块分析大小坂湖、板块分析大小坂湖城市角色：城市西郊城市角色：城市西郊周边资源：大坂湖、小坂湖，柯桥除

23、瓜渚湖外周边资源：大坂湖、小坂湖，柯桥除瓜渚湖外最大的湖景资源最大的湖景资源在售项目：大坂风情在售项目：大坂风情产品类型：高层公寓产品类型：高层公寓价格水平：价格水平：80008000后续供应：金地项目后续供应：金地项目研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.30214 4、个案分析、个案分析研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.3022 柯桥市场开发集中于柯北东部的柯桥市场开发集中于柯北东部的CLDCLD，经过多年集中开发，板块已经被柯桥客群所接受，随着未来，经过多年集中开发，板块已经被柯桥客群所接受，随着未来1 12 2年周边项目的集中交付入住，该板块将成为柯桥最集中

24、的高尚居住区，如杭州城西的蒋村商住区；年周边项目的集中交付入住，该板块将成为柯桥最集中的高尚居住区，如杭州城西的蒋村商住区； 产品类型以小高层、高层为主，多层已经绝迹，如在本案中营造部分多层产品，则可以填补市场空产品类型以小高层、高层为主，多层已经绝迹，如在本案中营造部分多层产品，则可以填补市场空白；白； 户型面积定位普遍以舒适户型面积定位普遍以舒适3 3房和房和4 4房为主，小户型仅在房为主，小户型仅在90709070政策影响期出现集中供应，与市场需求政策影响期出现集中供应，与市场需求存在明显脱节，在本案中也需要控制总量；存在明显脱节，在本案中也需要控制总量； 在楼盘整体规划和建筑设计上，抄

25、袭绿城产品的现象极为普遍，市场缺乏让人眼前一亮的新产品，在楼盘整体规划和建筑设计上，抄袭绿城产品的现象极为普遍，市场缺乏让人眼前一亮的新产品，只有中央公馆在尝试只有中央公馆在尝试ARTDECOARTDECO风格，同为杭州老牌开发商进入柯桥市场，本案宜与绿城产品有明显风格，同为杭州老牌开发商进入柯桥市场，本案宜与绿城产品有明显差异化；差异化； 在户型设计上，偷面积这一在杭州市场已经普遍使用乃至登峰造极的手法在柯桥市场出现不多，且在户型设计上，偷面积这一在杭州市场已经普遍使用乃至登峰造极的手法在柯桥市场出现不多，且尺度有限，对于有钱但精打细算的绍兴人来说，通过偷面积营造的高性价比是非常对口的良药；

26、尺度有限，对于有钱但精打细算的绍兴人来说，通过偷面积营造的高性价比是非常对口的良药； 随着本区域内的项目开发逐渐收尾，本案未来最主要的竞争将来在西部的金地大坂湖项目，金色水随着本区域内的项目开发逐渐收尾，本案未来最主要的竞争将来在西部的金地大坂湖项目，金色水岸和万达广场（住宅部分）则因享有更好的城市资源，在定位上将明显超出本案。岸和万达广场（住宅部分）则因享有更好的城市资源，在定位上将明显超出本案。研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读22.1.3023研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析

27、思路 竞争对手确定：板块、客户层面 竞争研究：品牌、地段、资源产品、配套 竞争分析：寻找竞争突破点行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3024研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路类型名称板块预计价格开发进度市场存量竞争级别项目阶段润泽大院柯北新城7500在售约20万方正面竞争香水湾柯北新城7000在售约8万方正面竞争蝶庄柯北新城8000基本售完少量尾房无竞争华宇天庭柯北新城9000-10000在售约8万方部分竞

28、争玉兰花园瓜渚湖北14000-18000在售约20万方无竞争大阪风情大阪湖北10000在售10万方部分竞争金色水岸瓜渚湖北7500-850010年初开盘约11万方正面竞争中央公馆CBD区8000-9000预售约11万方少量竞争万达广场柯北新城8000-900010年下半年开盘约33万方正面竞争土地阶段金色水岸2瓜渚湖北8000-9000预计10年底28万方部分竞争金地项目大阪湖西7000-8000预计10年下半年45万方正面竞争项目未来整体竞争形势不容乐观，目前市场存量约项目未来整体竞争形势不容乐观，目前市场存量约200200万方左右。万方左右。片区内供应减少，片区外部的竞争激烈片区内供应减少

29、，片区外部的竞争激烈22.1.3025研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路竞争机会点：单体建筑、赞成品牌、户型设计、教育配套、物业服务竞争机会点：单体建筑、赞成品牌、户型设计、教育配套、物业服务指标细项润泽大院品牌杭州品牌，三线开发商地段区位柯北新城配套同等外部配套资源三面环水产品规模28万方大盘规划高层+排屋单体类古典风格，整体档次不高户型90方二方和170方三房为主，少量140方产品景观中心庭院、下沉广场、景观泳池配套会所物业中奥物业（来自广东，国家一级物业管理资质）价格预计7500

30、核心竞争总结1、城市排屋产品档次高；2、稀缺地段，三面环水22.1.3026研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路竞争机会点：性价比、创新的产品单体、户型功能的丰富性、物业管理竞争机会点：性价比、创新的产品单体、户型功能的丰富性、物业管理指标细项华宇天庭品牌当地品牌开发商地段区位柯北新城核心CBD区配套已有迪扬路的成熟配套，未来图书馆、体育馆资源一面临水产品规模19万方规划16栋高层单体柯桥“绿园”，板式为主户型143、167、191方为主，目前有少量143方低楼层房景观外部河景、中央花园

31、、景观泳池、特色连廊配套景观泳池、物业深圳天健物业价格9000元/方核心竞争总结1、CBD成熟地段和完善柯桥级生活配套；2、绿城绿园产品的完美复制；3、华宇的品牌；4、打实验学区概念22.1.3027研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路竞争机会点：竞争机会点：1 1、性价比；、性价比；2 2、创新产品单体；、创新产品单体；3 3、更经济的户型、更经济的户型指标细项大阪风情品牌宝业建设，上市公司，当地品牌公司地段区位大小阪湖，未来住宅发展方向配套配套较差，柯桥实验小学、中学学区资源大小阪湖

32、湖景产品规模31万方规划高层住宅单体现代风格，点式为主户型以140-170方大户型三房为主，部分小户型景观1、大小阪湖；2、5万方超大中心花园；3、景观泳池配套1、幼儿园；2、会所；3、球场；物业价格8000元/方核心竞争总结1、本地品牌开发商；2、大小阪湖景观；3、学区房；4、较高档次的产品配置22.1.3028研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路竞争机会点：竞争机会点：1 1、规模优势；、规模优势；2 2、企业品牌；、企业品牌；3 3、配套全面、配套全面指标细项金色水岸赞成项目品牌非

33、品牌公司杭州品牌，一线开发商地段区位瓜渚湖北柯北新城东部配套学校配套良好，商业配套较差未来万达广场的配套资源瓜渚湖景，一面临水一面临水产品规模11万方（后续二期约28万方）26万方大盘规划高层，点式为主单体新古典主义户型138-160方三房、180方四房为主；景观1、北侧临水水景，南侧瓜渚湖景观2、26000方中央花园，景观泳池配套物业价格7600元/方核心竞争总结1、学校配套，幼儿园和鲁迅中学；2、28000方的法式花园；3、超大楼间距和超低建筑密度22.1.3029研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分

34、析思路市场分析思路竞争机会点：竞争机会点：1 1、性价比；、性价比；2 2、更契合目标客户群的户型；、更契合目标客户群的户型；3 3、教育配套、教育配套指标细项万达广场品牌国内知名品牌地段区位柯北新城CBD核心区配套完成广场购物中心的全面配套资源一面临水产品规模68万方综合体（住宅33万方）规划高层住宅单体板式为主，现代风格户型景观超大围合式中心庭院配套物业万达物业价格待定，预计2010年下半年上市核心竞争总结1、万达品牌；2、综合体规模优势；3、CBD核心区；4、产品规划优势22.1.3030研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求

35、分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路指标细项金地项目品牌上市企业，来自深圳地段区位大小阪湖西配套无资源大小阪湖产品规模45万方规划单体户型景观配套物业价格核心竞争总结1、金地品牌；2、超级大盘竞争机会点：竞争机会点：1 1、板块的成熟度；、板块的成熟度；2 2、万达的配套优势；、万达的配套优势；22.1.3031研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路竞争机会点：竞争机会点： 1 1、更具有竞争力的单体建筑和规划、更具有竞争力的单体建筑和规划 2 2、户型的功能完善和更有竞争力的总价

36、段的控制、户型的功能完善和更有竞争力的总价段的控制 3 3、赠送空间和提高性价比（高端产品卖中高端的价格）、赠送空间和提高性价比（高端产品卖中高端的价格） 4 4、自身的配套设施，教育、健身配套等产生的附加值、自身的配套设施，教育、健身配套等产生的附加值22.1.3032研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 思路简介 研究目标：通过对客户需求的研究，找到产品的解决方案 研究方法：定性与定量研究相结合 研究过程：一、确定谁是我们的目标客户；二是目标客户对产品软件和硬件的需求区域产业区域产业研究研究 在售项目在售项目销售访谈销售访谈问卷定量问卷定量调研调研目标客户目标客户深度访谈深度访谈目标

37、客户目标客户及产品需求及产品需求客户需求研究思路客户需求研究思路客户细分客户细分需求研究需求研究行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3033研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 纺织业简介 中国2007年3月，绍兴县明确提出“131”纺织行业龙头企业创建规划，以县城柯桥为核心、方圆30平方公里内，一个囊括PTA、化纤、织造、印染、服装、家纺、经编、纺织机械及纺织软件的产业体系已然兴城。 ；绍兴县是纺织大县。纺织产业是我县的传统产业、支柱产业和民生产业，是全国最大的纺织产业集群基地。纺织生产能力大，年生产各类化纤

38、200万吨，占全省的18.1%、全国的7.3%；化纤布53亿米，占全省的28%、全国的7.5%；印染布151亿米，占全省的58%、全国的28.3%，纺织面料出口量占全国的近7.1%，纺织产业经济总量占到了全国的4.2%；纺织装备先进，拥有近3.5万台全国一流、全球先进的无梭织机，完整生产链，产业集群优势十分明显。 全县拥有11家上市公司，14只中国名牌产品和36只中国驰名商标，销售超亿元企业达297家，其中超10亿企业33家，超百亿企业1家。绍兴县经济以民营经济为主、以工业为主、以纺织为主，三次产业的比重为3.6：63.8：32.6。 高度集群的纺织业产业链，造就了大量的私营业主和产高度集群的

39、纺织业产业链，造就了大量的私营业主和产业人员。这些是项目的潜在客户。业人员。这些是项目的潜在客户。行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3034研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 柯桥轻纺城简介 中国轻纺城总占地面积77.8万平方米，总建筑面积达326万平方米，商行1.6万余家，营业用房1.9万间。场内经营人员5万余人，经营面料3万余种，连续十七年居全国纺织专业批发市场第一位，是目前全国规模最大，也是亚洲最大的轻纺专业市场。柯桥就是轻纺城，轻纺城就是柯桥，城、市一体。 目前已形成南部市场、中部市场、北部市场、西

40、部市场； 主要市场简介市场名称经营范围铺位数单间面积东升市场面料采购、家纺面料4000间20西市场存纺织品，窗帘，窗纱，沙发布，库料，装饰布3000间15-20老市场精品时装面料，家纺面料3000间20联合市场家纺面料为主3000间20东市场色织、扎染、印花布 化纤面料、里料 针织面料 复合面料 纺织辅料 棉类系列面料3000间20北市场色织、扎染、印花布 化纤面料、里料 针织面料 复合面料 纺织辅料 棉类系列面料6000-7000间15服装市场以零售服装为主2000-3000间10-15柯北市场13楼以下以零售为主，4楼为面料批发4000间25柯北市场2 还未交付，以批发面料为主900间40

41、蒸蒸日上的轻纺城，造就了大批的个体蒸蒸日上的轻纺城，造就了大批的个体“老板老板”，市场，市场内商贸人员成为重要购房者重要来源之一；内商贸人员成为重要购房者重要来源之一；行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3035研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 柯北新城CBD简介 611”工程在柯北新城实施，预计6年时间完成100栋高层写字楼和100栋高层公寓的开发。中国轻纺城“611”工程为载体的总部楼宇经济，努力把柯桥建设成为国际性纺织贸易中心、创意中心和区域性商贸服务中心。已建成“611”商务大楼49幢，在建45幢体

42、。 目前已开发建设和交付的写字楼总计目前已开发建设和交付的写字楼总计超过超过200200万方，万方，CBDCBD入驻企业人群也是入驻企业人群也是项目的潜在客户群体项目的潜在客户群体楼宇名称建筑面积（万方）楼宇名称建筑面积（万方）金汇大厦4.6万国中心9.7财智国际4.5凤仪商务4宝利得7兴银大厦2.5世贸中心20钻石大厦5.9银座大厦6.2中海国际7国贸大厦4.1天马商务2.7明珠大厦4.8轻纺贸易19国贸中心6.5领先国际2现代大厦8.1中央大厦6东方大厦7.4汇金国际18轻纺大厦3.4环球商务4华润大厦3.2海洲国际4.1辅料市场3.2永利大厦4.5科创大厦3.6蓝天市心15汇金大厦3都市

43、春天6.9旺角中心1.6行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3036研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 绍兴县简介 绍兴县地处长江三角洲南翼，东接宁波，西邻杭州，下辖4个街道、15个镇，人口71万县域面积1130平方公里。 2000年经国务院批准，县人民政府驻地迁址柯桥。从2000年开始，柯桥新县城已累计投入建设资金近600亿元，其中60%是社会性投资，城市建成区面积已达44.5平方公里，城市人口已达18万，是长三角的一个新兴城市。u 中高收入行业 绍兴县作为一个行政独立的县，具有完善的行政、媒体等政府组织和

44、下属相关职能部门。 作为一般县级城市的特点，当地较高收入者一般为公务员、银行、大型企事业单位、医疗教育等公共部门，这是县级城市较为中间的力量。县级城市的中高收入人群，公务员、媒县级城市的中高收入人群，公务员、媒体、银行、教育医疗、大型企事业单位体、银行、教育医疗、大型企事业单位等人员，也是重要购房客户群之一。等人员，也是重要购房客户群之一。行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3037研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读u 柯桥本地购房群体 1、老城区居民的改善需求和结婚购房需求 2、柯桥周边乡镇的改善需求、求学购

45、房、结婚购房 3、公务员等工作调动购房 4、部分投资性购房姓名单位职务高鑫明广播电视台广告主任朱小姐玉兰花园置业顾问郝小姐润泽大院案场经理孙先生金昌集团副总经理史小姐大阪风情销售主管骆小姐香水湾置业顾问顶红琴绍兴县报房产主任余先生金昌集团销售经理u 柯桥外地购房群体 1、来自外地的市场经营户及相关从业人员 2、来自外地的CBD区域企业公司从业人员 3、外国驻柯桥的外贸人员柯桥老城区人，需求较为有限型；柯桥老城区人，需求较为有限型；柯桥周边乡镇入城需求较旺盛；柯桥周边乡镇入城需求较旺盛；外地来柯人员的需求较旺盛；外地来柯人员的需求较旺盛；行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需

46、求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3038研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读细分指标细分市场一细分市场二细分市场三细分市场四细分市场五细分市场六来源柯桥城区周边乡镇国内国外行业纺织印染商贸物流对外外贸县级中坚层面大企业老板小企业主个体户白领中层高管目的首次购房初级改善成熟改善投资自住兼投资原因婚房工作调动购房入户子女教育过渡性居住提高品质鉴于本项目规划条件和地块特点，本次鉴于本项目规划条件和地块特点，本次客户研究仅针对一般公寓楼购房进行研客户研究仅针对一般公寓楼购房进行研究，不进行别墅究，不进行别墅/ /排屋的客户需求研究排屋的客户需求研究u 外地来柯桥经商、工作的

47、新柯桥人，是购房的主力；u 随着农村宅地的禁批，农村人进城成为购房的重要部分；u 随着柯桥CBD的建设，企业白领群体将是购房的新增长点；u 随着对外贸易的发展，外国人在柯桥购房也是一大趋势；行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3039研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读绍兴师爷商人县城行业分析行业分析供应分析供应分析竞争分析竞争分析需求分析需求分析市场机会市场机会市场分析思路市场分析思路22.1.3040研究过程地块研判市场分析项目定位城市解读采用随机抽样的方式进行调研采用随机抽样的方式进行调研代表柯桥主流客户的需求；代表柯桥主流客户的需求；调研群体调研方式调研时间市场经营户问