小高层户型设计和产品研究

1、板式小高层户型设计和产品研究户型研发专题之一：2008-06-281前 言 当前，国内三、四线城市的房地产开发进入蓬勃发展时期，其市场上的住宅产品大多数处于多层向小高层转化阶段。如果说，多层住宅的户型可以原样照搬书本或其它项目的设计图，而从小高层开始，户型设计应更多考虑南北不同区域特点和各地（市）的报建审批、消防审核差异。此时做产品研发，单个户型图是不够的，我们需要根据项目和地块尺寸，研究不同户型的单元组合平面。 本报告以华中某地一个楼座进深12.5m的项目地块为案例，从专业角度出发，通过分析小高层户型设计的建筑规范和基本要点，结合项目地块条件、当地房地产市场的消费者需求，提出小高层户型设计和

2、产品研究的操作思路和创新方案。 针对特定的项目地块进深（12.5m 在小高层中最常见），报告列举了41种不同面积的户型设计草图及其套型调整建议，同时配有一些可借鉴的其它项目户型，供投资方决策参考。2目 录一、小高层户型中常见交通核布局 3二、项目地块及户型设计限制条件 11三、9090m2左右2室户型方案（9种）15四、108108m2左右小三室方案（8种）22五、126126m2左右大三室方案（8种）29六、140140m2以上大户型方案（5种）39七、户型创新：电梯直接入户（2种）55八、户型创新：1+2 组合户型（9种）603汇报提纲 第一部分小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交

3、通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局41-1 小高层户型中常见交通核布局 竖向u这是交通核面积最小的三种布局形

4、式。u根据进深和消防需要，侯梯厅与楼梯之间的面积应考虑适当调大。u如层数低，可用小型号的住宅电梯。51-2 小高层户型中常见交通核布局 竖向u通过扩展交通走廊，可设计一梯多户，如右图。u这三种户型的交通核面积约2628平米，实际设计中需根据地块和户型情况做必要尺寸调整。61-3 小高层户型中常见交通核布局 并排u并排式布局可形成相对独立的电梯前室。u调整管道井的位置，即可设计一梯多户。71-4 小高层户型中常见交通核布局 横向u横向布局主要应用于一些特殊地块，如设计短进深、宽面户型。u右侧的也是基于特定需求的布局形式，宽敞侯梯厅彰显品质，便于设计一梯多户。81-5 小高层户型中常见交通核布局

5、电梯入户u这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户 (双开门)和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。u电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。u右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。9额定载重(kg)人数额定速度(m/s)轿厢内部尺寸(宽深)(mm)井道内部尺寸(宽深)(mm)电梯井轴线尺寸(宽深)(mm)320 40.631.001.602.5090010001400160017001900400 51100100018001600(1600)21002000630 8110014

6、0018001900(1600)210022001000 131100210018002600(1600)21002900备注：u、此类电梯只允许运送人。u、此类电梯还允许运送残疾人乘坐轮椅及童车。如服务于残疾人乘坐 轮椅，其候梯厅深度不应小于1.50。u、此类电梯还能运送把手可拆卸的担架和家具。电梯主要参数及轿厢、井道、机房的型式与尺寸（GBT7025.17025.31997）规定： 10额定载重(kg)额定速度(m/s)型号提升高度(m)层高(mm)轿 厢(mm)层 门(mm)轿 厢(mm)单台机房GQVKNTR最大HE最小AA宽BB深HK高M宽HH高AA宽BB深ppOHAMBMHM630

7、1.0/1.62.0TKJ630/1.0-1.6 -2.0JXW-VVVF 50803000 1400 1200 2400 800 2100 20002000 180018001400/160022004400/460052002800350024008001.0/1.62.0TKJ800/1.0-1.6 -2.0JXW-VVVF50803000 1400 1350 2400 800 2100 20002000 195019501400/160022004400/4600520028003500240010001.0/1.62.0TKJ1000/1.0-1.6 -2.0JXW-VVVF5080

8、3000 1600 1500 2400 900 2100 20002000 212021201400/160022004400/4600520032004200300012501.0/1.62.0TKJ1250/1.0-1.6 -2.0JXW-VVVF503000 1950 1400 2400 1100 2100 25502550 203020301400/160022005400320042003000下表为某品牌住宅电梯的相关技术参数和尺寸： 提示：u设计带电梯住宅的户型，一定要考虑配套电梯的选型问题，提前了解拟用电梯的参数。u一般而言，做小高层户型的产品研发时，电梯井道轴线可按井道轴线可

9、按2.2m2.2m2.4m2.4m通用尺寸设计通用尺寸设计。11汇报提纲 第二部分小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）

10、项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件122-1 小高层楼座在项目地块中的位置u拟建的小高层位于项目三期地块北部，紧邻城市外环绿化带。u规划四栋11.5F小高层，进深12.5米，楼长分别为51.8、82.5和75.5米。提示：提示：u单元户型组合变化，将影响楼座的具体长度。u82.5米长的楼座，需考虑伸缩缝，是否适合有待斟酌。u从建筑风水角度看，楼长需微调。132-2 本案小高层户型设计的相关限制条件u根据楼座所在地块位置，结合市房地产市场的需求特点，本报告中所提出的小高层户型建议方案，均把握了以下限制条件，这也是后期建筑设计需遵循的设计要点： 板式小高层，以一梯两户为主，板式小

11、高层，以一梯两户为主，进深控制在进深控制在12.512.5米内米内，尽量用足，保证多出建筑面积。，尽量用足，保证多出建筑面积。 因楼座位处地块北部，需因楼座位处地块北部，需考虑南向单元门考虑南向单元门，或者通过转换，在一层设置单元公共大堂。，或者通过转换，在一层设置单元公共大堂。 主力户型主力户型：二室面积：二室面积90m90m2 2左右，小三室面积左右，小三室面积105105118m118m2 2；普通三室面积；普通三室面积120120136m136m2 2 。 三室户型，以三室户型，以2 2个阳面卧室为主个阳面卧室为主；应考虑设计一些；应考虑设计一些3 3阳面卧室阳面卧室的三室、的三室、2

12、 2阳面卧室的二室。阳面卧室的二室。 关于关于户型配比户型配比、户型创新户型创新问题，有待各方进一步沟通讨论，报告中的一些思路仅供参考。问题，有待各方进一步沟通讨论，报告中的一些思路仅供参考。 应考虑适当配置应考虑适当配置150 m150 m2 2以上以上的四室户型或跃层户型，顶层可设的四室户型或跃层户型，顶层可设180 m180 m2 2以上以上复式户型。复式户型。14u好户型宜“格局方正、分区合理”，不缺角，尽量避免异型；u不宜开门见厨房、餐厅，或户门正对厨房门（有退财之象）；u房子忌直冲，入户门不能正对卫生间门、或对阳台、窗户；u厨房不能设在楼座西北角和西方；u厨房、卫生间不能设置在户型

13、中央（室内中心十字线上）；u楼梯、电梯不能设在室内中心（一梯一户、跃层户型需注意）；u室内不能有三门相对的情况，或出现两门相对咬合交错；u不能出现横梁压顶（入户见横梁或床、沙发顶有梁）现象；u门窗大小和个数比例要合理（一间房不可有三个以上门窗）；u主卧不能有超过两面的落地玻璃门窗，主卧卫的门不能对床。15小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（

14、9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）汇报提纲 第三部分163-1 90m2左右两室户型方案基本型设计说明：设计说明：u这是板式小高层中一梯两户最常用的布局方式。南北方向的凹槽处理一是考虑楼座进深限制，二是为了让建筑外立面更显丰富。uE1户型突出餐厅能容纳多人聚餐。uE2户型突出进门玄关和北侧露台。u南向阳台可按不同地域消费者的喜好，选择与

15、卧室或客厅相连；阳台造型也可根据建筑立面风格调整。产品细节产品细节：建议预留洗手盆的上下水管道；另E2户型卫生间可考虑干湿分区。173-2 90m2左右两室户型方案明厨明卫型设计说明：设计说明：u设计明卫户型有三种方式：一是利用楼端头；二是退凹槽；三是巧妙排列组合。uE3户型以凹槽实现一明一暗两卫，满足现代家庭生活需要，入口玄关开阔。uE4户型则是单元错位组合，形成大2室2厅2卫，方正大气的餐厅，使用舒适。产品细节产品细节：管道井位置183-3 90m2左右两室户型方案全阳卧户型设计说明：设计说明：u延续单元错位组合思路，E5户型为全阳面卧室的2室2厅，北向客厅宽大。uE5、X7户型的卫生间区

16、域，可根据实际需要调整为干、湿分区或两个卫生间。u调整开间尺寸，可适当压缩前面提到的E1、E4户型面积，如图中右侧所示。产品细节产品细节：如不喜欢多个卫生间（后期装修需花费较多），可考虑改为储藏室。设一个卫生间的，考虑做干湿分区布局，193-4 90m2左右两室户型方案并排式交通核设计说明：设计说明：u调整交通核为并排布局，能适应短进深地块，有利于根据户型需要调整管道井位置，且使入户门开口方向更合理，便于各户室内空间分割，减少面积浪费。u这种布局更多在 2+3室组合单元中使用，一层设南向入楼通道。uE6户型大、小各得其所（大客厅大主卧），更符合年轻小家庭。产品细节产品细节：E6户型的客厅分隔，

17、可变小三室一厅一卫，满足家庭成长需要；并在闪烁光标处考虑设洗手盆。203-5 90m2左右两室户型方案自由变化户型设计说明：设计说明：u本方案最大限度利用地块条件，多出面积无浪费；可充分满足区域消费者的个性需求，客厅在南或在北自由选择（可变区域均预留电话和电视接口），餐厅也可随机安排。uK1、K2户型为同外形尺寸条件下，不同的布局方式。其中，K1的卫生间更大些；K2后期分隔更省事。u阳台可选择与主卧相连。产品细节产品细节：如K2户型选择南向设客厅，应考虑在此处设入户门。卧厅厅卧21说明：u此方案为天津市90/70 大赛的优秀作品。u该方案借鉴之处在于：户型 B1、C1和C2由 一室到二室，可根

18、据家庭人口变化进行个性组合。22小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室

19、方案（8 8种）种）汇报提纲 第四部分234-1 关于本案小三室户型设计的思考 由于项目地块进深（12.5m）受限制，不好设计大进深板式户型，建议：小三室户型作为产品补充，主要在楼端头布置，或与二室搭配组合，是否专门做小三室单元，需根据户型配比定。244-2 108m2左右小三室方案楼端头基本型设计说明：设计说明：u这两种户型可在楼端头布置，通过北向凹槽处理，也能在中间拼合。uX1户型为3室2厅1卫，面积较小。uX2户型为3室2厅2卫，面积适中。u为多出面积，在楼头布置时，图中两户型北向的凹槽处均可补齐。调整思路调整思路1 1：入户门也可设在此处，餐厅下移。餐厅卫卧室儿童房调整思路调整思路2

20、2：X2户型书房调整为3.0m、客厅开间调整为4.2m、主卧开间调整为3.6m，如图所示，可变成小四室户型，销售面积约132平米。254-3 108m2左右小三室方案楼端头突出型设计说明：设计说明：u当地块尺寸受限制，或为了让建筑外立面造型更显丰富，对于楼端头的户型，可考虑局部突出。u对局部突出的房间，可通过开角窗使其实现南面采光（这在一梯多户设计中经常采用，从而使主要房间北面的户型通过规划审核）。u右图所示的端头户型仅供示意，实际设计中应分开与其它户型组合。产品创新产品创新：阳台进深适当扩大，设计阳光室和露台组合，阳光室可做多功能房。26274-4 108m2左右小三室方案交通核竖向布局设计

21、说明：设计说明：u这是两种交通竖向布置的小三室户型，即可在楼端头布置，也能在中间单元拼合。uX5户型销售面积可控制到100m2，经济实惠。uX6户型有两间卧室朝南向，且全明厨明卫，3室2厅2卫，分区合理。u两种户型可自由组合。产品细节产品细节：户型平面不一样，管道井的位置也需适当调整，以便空间合理布局。284-5 108m2左右小三室方案不同单元交错组合设计说明：设计说明：u此方案主要与二室组合使用。u根据地块尺寸和建筑造型的需要，具体进深可适当调整。uX7户型为三阳面卧室，客厅开间达 4.5 m，方正大气；卫生间也可根据需要改造为双卫。uX8户型为3室2厅2卫。产品细节产品细节：为了减少内墙

22、的凹凸拐角，电梯井调为：宽2.6m深2.2m。29小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）126m126m2 2 左右大三

23、室方案（左右大三室方案（8 8种）种）汇报提纲 第五部分305-1 126m2左右大三室户型设计提示315-2 126m2左右大三室方案交通核竖向、基本型设计说明：设计说明：u这是两种最常见的小高层3室户型布局。S1户型考虑地块用足；S2户型考虑空间紧凑，餐厅独立。阳光室阳光室产品细节产品细节：此处可改为保姆间保姆间产品细节产品细节：储藏室、家政厅洗手盆等，形成创意第三厅创意第三厅。产品细节产品细节：阳台进深扩大至2.4m的阳光室阳光室。保姆间保姆间产品细节产品细节：入户门开向和玄关玄关产品细节产品细节：衣帽间衣帽间和书房相连325-3 126m2左右大三室方案交通核竖向、客厅正中设计说明：设

24、计说明：u本方案与前面不同的是客厅在正中，两阳面卧室分列左右，入户门方向、管道井可根据地块和单元尺寸适当调整。uS3户型适合单元宽较小地块，厨房区域可增改工作阳台。uS4户型适合较宽地块，能形成独立的大餐厅，错层布局彰显生活品质。产品细节产品细节：卫生间采用集中布局，有利于节省上下水管线，降低成本。33说明：u这是北京华侨城的3室2厅2卫户型方案，可借鉴之处见图中彩色区域。借鉴借鉴1 1：卫生间另一种集中布局，减少室内交通面积，主卧增加衣帽间。借鉴借鉴2 2：交通核电梯外置，入户缓冲空间，实现电梯直接入户。34说明：u这是广州星河湾 的户型方案。u该方案借鉴之处在于：非对称布局使交通动线更简洁

25、，浪费面积少；而且可交错组合，建筑立面更生动，避免兵营式小区规划。355-4 126m2左右大三室方案并排交通核、标准型设计说明：设计说明：u如前所述，并排式交通核便于设计23室组合单元，且3室面积能控制126m2。u该布局容易实现南向入楼。产品细节产品细节：预留门洞，让客户自由选择入户门的开向。产品细节产品细节：此处开门，便于客厅摆放家具，可使卧室床靠北放置，藏风纳气，顺应地球磁场。365-5 126m2左右大三室方案竖向交通核、楼端头设计说明：设计说明：u请关注一个细节请关注一个细节：项目地块进项目地块进深深 10.5m10.5m，如全部用足，标准，如全部用足，标准3 3室室2 2厅厅2

26、2卫卫 户型面积往往会达户型面积往往会达到到135m135m2 2左右，左右，偏大。如需设计126m126m2 2左右左右的三室，要么压进深或退凹槽 (浪费土地)，要么利用楼两端头。u这是两种端头户型，面积可控制到126m126m2 2以下以下，且能宽大方正的客厅（4.54.8m）和 超宽的大主卧（3.73.9m）。产品细节产品细节：利用楼端头，进深可突破12.5米限制（南外墙与阳台平齐）。37说明：u这是北京文峻景苑的户型方案。u北观景餐厅可改造为工人房餐厅。u该方案借鉴之处在于：朝南阳面全部设为卧室，当端头进深可突破12.5m时可考虑采用。38方案借鉴：u 270圆弧观景餐厅。u跃层布局。

27、u既可用于楼端头，也可在中间单元拼接。39小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（

28、以上大户型方案（5 5种）种）汇报提纲 第六部分406-1 140m2以上大户型方案竖向交通核设计说明：设计说明：u140m2以上面积，一般宜设计四室或五室户型，考虑配北向工作阳台，右图是常用的竖向交通核、一梯两户布局形式。uD1为4室2厅2卫，南向客厅，南、北各两个卧室。uD2为5室2厅3卫，南向客厅，南向三个卧室。产品细节产品细节：大户型应有相对独立、宽敞餐厅，此时需根据面宽考虑合适的入户门开向。414243446-2 140m2以上大户型方案 并排式交通核设计说明：设计说明：u这是采用并排式交通核的常用大户型布局形式，可根据地块尺寸，选择合适的入户门开口方向。uD3为4室2厅2卫，书房区

29、域可改为带卫生间的保姆房。uD4为5室2厅3卫，三阳面卧室工人房。产品细节产品细节：五室及以上大户型应考虑设计带卫生间的工人房。4546476-3 140m2以上大户型方案豪华型（一梯一户）设计说明：设计说明：u如果项目拟考虑200m2以上大户型，建议本案采用一梯一户方案或做复式住宅。uD5户型采用“双流线”设计思路：入户有正门和侧门，正门进客厅，侧门进厨房（注意避免两门相对）；进入客厅后向两侧分向，东侧为私密区，西侧为就餐起居区（老人房）。方案调整方案调整：书房区域可调为一个明卫，客房更大更方正，使东侧形成三房两卫，更私密的家庭空间。4849505152535455小高层户型中常见交通核布局

30、小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2 2 左右大三室方案（左右大三室方案（8 8种）种）140m140m2 2 以上大户型方案（以上大户型方案（5 5种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）汇报提纲 第七部分567-1 户型方案创新：电

31、梯直接入户（南向入户）设计说明：设计说明：u这两种设计符合项目地块条件，能实现南向入楼，且每户7m2的空中花园。uR1户型适合楼端头，能确保全明卫。uR2户型可用于单元拼接，面积适中。产品细节产品细节：此处可改为真正的电梯直接入户或观光电梯。57585960小高层户型中常见交通核布局小高层户型中常见交通核布局项目地块及户型设计限制条件项目地块及户型设计限制条件90m90m2 2 左右左右2 2室户型方案（室户型方案（9 9种）种）户型创新：电梯直接入户（户型创新：电梯直接入户（2 2种）种）户型创新：户型创新：1+2 1+2 组合户型（组合户型（9 9种）种）108m108m2 2 左右小三室方案（左右小三室方案（8 8种）种）126m126m2