租金定价方式

1、层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式1.1.影响商铺定价的 1212 个因素(1)片区商业成熟度（大的市场环境）(2)目前片区商铺的租金水平(3)临街铺位的供需状况（包括空置、转让与出租惜兄）(4)现在片区商业的销售价格(5)商铺的硬件（包括商捕的面宽.进深是否合理等）(6)商铺的位置（大环境中的位置、小环境中的位置）(7)商铺的外观档次(8)片区的交通状况(9)分铺位价格差比率(10)未来的发展空间(11)片区固定居民数和流动人J后量(12)可比项目的价格参照2.2.商铺租金定价的参考原则一层f二层的层差范围在2S%-0%临街面即展示面的面宽比例耿，则价格I越高商请门面处于交通动线中的关键位

2、置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低3.3.租金定价方法价格同商铺面积成反比公式三：(目标销售总额+总权重系数)X X 层别权重系数=层别总价投资回报率法投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价J或傀15年能租到40万,那就定40万周边价格参考法周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他顼目,也有可能底于其他项目， 就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高产产品本身价值法品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱竞争分析法竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的

3、售价进行定价区域价格走势法区域价格走势法区域价格走势5去是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高,那就先定高些4.4.租金定价公式(1)(1)根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y Y 亿元。(2)(2)凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为 100%100%第二层次之，根据项目的具体情况取小于 100%100%勺系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。(3)(3)计算各层别的权重系数

4、。公式一：系数 X X 销售面积(建筑面积)=权重系数(4)(4)计算总权重系数。公式二：汇权重系数=总权重系数(5)(5)计算层别总价和层别均价。（6 6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为 100%100%根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系

5、数。公式五：商铺系数 X X 商铺销售面积（建筑面积）= =商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：汇具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额一层别总权重系数）X X 具体商铺权重系数= =具体商铺总价公式八：具体商铺总价+具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表公式四：层别总价+层别销售面积（建筑

6、面积）=层别均价序号序号评判因素评判因素权重权重评定分值评定分值分值分值项目项目1项目项目2项目项目3项目项目4本案本案A周边环境周边环境（小计）（小计）3020.6723.67232422A-l商业位置5344.3344A-2交通便利度53.674.334.334.334A-3周边房屋球543.673.6743A-4周边居民质素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A-6车流53.3344.334.334B规划及建规划及建筑筑 （小计小计）2018.331210.331417B-l秘麒J43.672.672.3333B-2外观建筑43.672233B-3建筑空间飒3

7、2.6721.6722B-4停车位、便利、大小331.6711.673B-5主题广场32.671.671.672.333B-6动线组织32.6721.6723C配套设施配套设施（小计）（小计）2013.6710.339.6712.3317C-l公共配套设计4$2.331.672.673C-2无障碍设计42.3321.672.333C-3导购设施32.67221.673C-4安全设施321.331.523C-5灯光设计321.331.51.673C-6其它设施31.671.331.3322D营销管理营销管理（小计）（小计）3022.0317.9714.9319.3325D-l主题形象32.331

8、.671.3323D-2营销策略322.171.832.332D-3主力店432.331.932.53D-4业态布局432.331.772.674D-5人流设计（ 商 场内:221.2711.332D-6经营管理321.771.8322D-7商业管理公司21.271.2711.172crft 一一L价值实现表i钥价值实现度价值实现度1因素因素分值分值项目项目1项目项目2顼目顼目3顼目顼目4本案本案A周边环境3020,6723.6723.0024,0022sa巩20183312.0010.33140017CKa2013.6710.339.6712.3317D营销3022.0317.9714.93

9、193325价值实现度100%747%63,97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为 66.57%,66.57%,但如果无法确定项目 4 4 的销售价格和租金时，需要在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将项目4 4 的价值实现度计入其中，因此此时可得出的平均价值实现度为 65.5%65.5%。A.A.租金统计及分析业态业态人民人民路路东大东大街街西大西大街街刖进刖进西路西路汨乔汨乔路路天汉天汉大道大道太白太白路路人民人民路路最局租金130906572631408073最低租金8040233418752628平均租金10565445340510753505B.B.价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目 3 3 的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目 3 3 年收益来推算出其月租金的。各商场租金表（元/itfitf月）项目1100120项目290140115项目37810089平均租金89.333126,666108根据上表知项目竞争商场的平均租金为 108108 元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均