万科成本缺陷手册

1、成本缺陷手册目标成本管理1.缺陷描述目标成本编制不准确。案例1、不加分析地套用过往数据某项目在进行橱柜招标时发现超目标成本情况严重，后发现橱柜目标成本按前期小户型4500 元/套测算。而此次招标户型较大，橱柜长度增加且增加了外厨卖点，达到近6000 元 /套。最终导致橱柜的实际发生成本超出目标成本。2、目标成本编制缺乏依据某项目目标成本编制完成后3 个月，总包完成招标，结果比目标成本降低1800 万元，在公司引起轰动。事后检讨的结果是成本部对高层建筑缺乏了解，目标成本编制极其保守。3 、目标成本编制粗放不精细某公司项目动态成本与目标成本差异较小，但分项目标成本不准确，导致责任成本分解数据偏差，

2、各责任部门意见很大，责任成本考核无法执行。改进要点和建议目标成本编制准确是对成本管理部的最基本要求。2.缺陷描述目标成本科目设置明细度不够，无法指导设计和招标。案例8001、某公司目标成本编制粗放，绝大多数分项科目仅以单位面积造价表示，例如：总包造价元/m2。直接导致成本超支不知何处超支，成本节约不知何处节约的混乱管理，面对相关部门与 领导的询问也含糊不清，根本无法体现成本管理专业能力。2 、 某项目对各组团景观统一制订目标成本， 按单方面积测算。 但各组团由于其功能重要性不尽相同， 且分开招标， 在招标过程中成本部与设计部争议很大， 目标成本指导招标的科学性受到质改进要点和建议目标成本的编制

3、是专业能力的体现，更是责任成本管理的基础。3 .缺陷描述目标成本编制时间滞后，不能指导后续工作。案例某项目 04 年 7 月施工图出图、 04 年 10 月正式施工、 05 年 1 月确定目标成本，对于前期的设计 阶段、施工阶段、营销费用未起到任何成本管理作用。目标成本形同虚设。改进要点和建议目标成本必须及时编制才能发挥其在成本管理中的作用。责任成本管理1 .缺陷描述责任成本部门归属划分不科学。案例某公司将主体建筑工程费简单的全部纳入项目经理部责任成本范畴中。 而项目经理部在施工图设计、 招标报价等成本形成的关键方面影响力甚微。 项目经理部对此提出异议。 责任成本的这种划分使 责任成本管理形同

4、虚设。改进要点和建议合理科学的划分责任成本。2 .缺陷描述责任成本信息反馈和跟进不及时。案例某责任部门在年底评定责任成本完成情况时， 对成本管理部提出异议。 言辞激烈的指责成本管理部在过程中没有任何信息反馈， 无法在日常流程中予以弥补与改进，只强调年底考核与秋后算账的做法。改进要点和建议责任成本的信息反馈应及时反馈，以帮助、指导各个业务环节的责任成本控制。3 .缺陷描述合同、变更及规划调整、项目发展等重要信息未及时反馈。案例1、某公司新项目开工后，合同陆续发生，成本管理部并未及时将已签订的合同录入成本管理软件，也未根据合同已发生金额及时调整项目动态成本。年底进行成本清查时， 发现少录漏录合同金

5、额 900 余万元，项目动态成本已大大超出目标，想要采取补救措施来降低成本为时已晚，成本管理工作陷入被动。2、某公司成本管理部对变更签证金额的统计和反馈不够重视，变更签证预估金额不录入进成本软件， 变更签证结算时间也往往长达一年之久。 该公司某项目的总包工程前期发生大量变更签证， 且金额较大， 但此信息并未及时在软件中的动态成本中得到反映， 成本人员也未给此科目费用预留足够的待发生费用。 待变更签证结算完毕后， 发现须增加变更签证金额 400 余万元， 待发生预留不足，导致成本突破目标。3、 某项目红线内涉及大量拆迁， 目标成本按每户拆迁补偿费20 万元测算成本。 随着施工的开始拆迁工作也逐步

6、进展，此时实际拆迁补偿费用已达到每户 30 万元，相关部门并未将此信息反馈成本部， 成本人员也未对此部分动态成本进行调整。 待部分楼栋竣工销售完成利润结算后， 大量后期的拆迁补偿费用才反馈进成本，此时发现动态成本已超当初利润结算成本1600 余万元。改进要点和建议定期进行成本清查，及调整动态成本。可研和方案测算1 .缺陷描述测算依据不充分，测算信息不完整。案例某市中心高层项目在获取项目可研阶段成本测算时， 对高压供电部分的 “一户一表 ”政策和费用标准等资料掌握不全， 简单按照以前多层小区的费用标准进行测算， 最终导致本项实际发生费用超支约 600 万元 ，可研项目利润无法实现。改进要点和建议

7、加强前期测算资料的收集整理，为准确测算提供条件。2 .缺陷描述测算的准确性、严谨性不足。案例某项目获取后， 其目标客户与产品定位未发生改变， 规划设计也基本与可研阶段吻合， 但目标成本却与可研成本差距达15% ，致使原预计盈利能力较强的项目，变成微利项目。责成成本部核查后，发现可研成本编制漏项多，编制依据引用失误。属重大责任事故。改进要点和建议测算时严格执行目标成本管理实施细则中的编制要求。招标阶段成本管理1 .缺陷描述经济标书中清单项目特征描述不清晰、不完整。案例某项目园建工程招标清单中有如下描述：筱砌体，元/M3”。并未对水泥砂浆及砖的型号作规定。导致投标单位的理解不尽相同，报价差异较大。

8、改进要点和建议经济标的清单项目描述要求准确、明了。2 .缺陷描述经济标分析不够明细、无招标参考价。案例某公司招标评标过程中未设立内部定标参考价，陆续发生下述三个事件：某项目最低价中标，但事后发现最低价仍高过正常市场价30%;某项目最低价中标，事后发现此最低价明显报价偏低， 实际操作中承建商经常以亏损为由拖延工期， 工程质量也较差； 某项目绿化工程在结算时发现超出合同价较多 ，原因在于该单位在投标时不平衡报价，对后期极易增加工作量的草皮报价较高， 而图纸明显有误的非本地乔木树种报价较低， 在工程实施过程中也确实以设计变更的形式更改了非本地树种。 成本管理部在经济标评审中未发现不平衡报价的方式，

9、导致最终结算多支出 30 万元。改进要点和建议编制招标参考价是最招标工作的最基本要求。3 .缺陷描述市场信息、价格把握不准确。案例1、某公司对材料价格走势带来的成本变化缺乏敏感性。在签订的电缆年度协议中，正值铜价处于历史最高位， 所有人都预计铜价将大幅下挫。 但该公司没有主动了解掌握信息， 按照固定单价与供应商签订合同。次年价格大跌，致使公司蒙受的损失达50 万元。2 、 某公司签订的电缆年度供货协议， 约定按照铜价走势进行价格调整。 由于成本人员对铜价走势不敏感，导致如下情形：当铜上涨的时候，施工单位会主动要求调价，但当铜价出现下浮时，该公司未获取信息，未主动约谈施工单位降价事宜，公司遭受损

10、失。改进要点和建议成本人员应及时收集整理涉及造价的各类市场信息。4 .缺陷描述招标过程与目标成本未挂钩。案例某项目橱柜招标， 从选样定板到招标定标整个过程， 成本部门均未强调目标成本的控制。 定标后，成本部发现较目标成本超支，向公司提出重新选样招标，被严厉批评。改进要点和建议目标成本是招标工作的指针。5 .缺陷描述合同结算条款编制不合理。案例某公司原定合同条款 “乙方上报的结算申报价超过最终审定价3% ，甲方有权把最终审定价降低5%” 的违约处罚存在不合理处，某承建商为此将被处罚近50 万元。 工程结算时与该承建商爆发严重争议，最终折中酌情处理，并在后续合同中修正这一条款。改进要点和建议合同条

11、款编制合理才能有效。6 .缺陷描述约谈记录、评标过程记录缺失。案例某公司城市花园空调百页招标过程中， 与当时拟定标单位弘毅建筑电话沟通确定最终优惠价格。但由于未留有书面记录，对方最后在合同上拒不签字。 导致后期更换单位造成人力、时间成本增加。改进要点和建议招标过程中涉及经济标内容的变化文件应完整。预结算管理1 .缺陷描述未执行图纸有效性的审查；施工单位提供的竣工图，监理与甲方审核粗放。案例1、某项目景观结算，过程发生大量设计变更，且变更以设计师手稿形式发出，缺乏对隐蔽工程的具体描述。结算存在资料不规范、施工单位修改资料的风险。2、在某项目的园建工程结算中，外委的造价咨询公司在结算审计发现园建工

12、程的竣工图纸（甲方项目部和监理已签字） 与现场最终竣工情况不完全一致， 成本部将其返还给项目部重新办理确认 ，前后结算价格相差20 万元。改进要点和建议严格按集团制度规定完善施工图纸的管理工作。2 .缺陷描述施工图预算中图纸错误信息未及时反馈。案例在某项目总包工程进行外委预算审计， 发现图纸中出现诸如标高、 结构与建筑图不一致等设计错误， 成本部未及时知会设计部，导致施工完成后产生大量无效成本。改进要点和建议强化信息的内部沟通。3 .缺陷描述资料完整性、有效性把关不严（例如：减项单据不报，细部图纸不规范、非原件结算） ；隐蔽工程结算仅依赖于过程文件资料和图纸， 忽视照片等辅助资料； 采信不能用

13、于结算的工程联系单；结算审核资料计算稿未存档。案例1、非原件结算某项目结算中有一单签证有人工手改的痕迹，且为复印件。结算过程中施工单位及项目部均否认修改行为，导致结算争议，最终核实为施工单位将签证中土方量由 40m3 改为 400m3 。2、结算资料不完整某项目总包结算采用外委造价咨询公司方式，但成本部在移交资料时未对施工方报送资料作完整性审核， 导致施工方有意瞒报的造价达 12 万元的应调减项目未发现。最终结算多计，直至后续工程结算时才发现。3、在某项目围墙工程结算时，乙方报送的结算资料中注明墙体采用灰砂砖砌筑，但通过甲方拍摄的施工过程照片， 发现墙体材料用的是普通红砖， 以此为准， 成本部

14、调减了结算造价1 万元。4、在某项目儿童游乐设施施工过程中，设计部口头要求施工单位对游乐品种作变更。结算也仅有施工单位报送的工作联系单，最终退回结算，补办变更。前后结算时间近2 个月。5、在某个项目的道路工程结算中，采取的是实地测量并结合竣工图核对的方式，结算经办人在结算审核完成后，认为结算金额施工方已认可，其明细的计算稿已无作用，未存入结算资料中。导致后期在进行成本检查时，无法找到该工程量的计算资料。改进要点和建议应采用有效措施保证结算资料的完整性和有效性，严格按制度要求规范结算资料。4 .缺陷描述结算缺乏计划性，导致年前集中结算，时间不充裕导致结算质量不高；合同标段多次分开结算，存在交接范

15、围结算不清隐患；结算时间先后顺序不当。案例1、某公司成本管理部对全年结算计划缺乏统筹，在平时积压了过多的待结算工程。离春节还有两个月左右的时间时，待结算项目多 达近百份，加上承建商年底报送的结算数量剧增。全体成本部同事年底加班加点进行结算及复核工作， 不仅疲惫不堪， 结算准确性亦大打折扣， 还因为结算任务量太大，影响了对两个新项目的设计优化工作。2、某公司城市花园项目上东区组团内设示范区，为了按时展示，示范区工程提前招标施工，除示范区外的后续工程又委托另外一家承建商施工。结算时两个承建商提供的竣工图存在大量交接不清及重复部位，结算耗时半年才得以完成。3、某项目一期在总包结算时，因部分材料供货单

16、位还在供应维修材料、报送结算资料较晚，无法准确提供一份完整的甲供材料核对表， 只能根据以前的材料付款资料中总包签字的材料进场验收单同总包方进行材料领用量核对， 使总包结算未能完全结清。 后期将全部材料结算完成后，发现还有遗漏未算的甲供材料且总包方领用已超量， 只能将此笔费用从总包单位的结算质保金中扣除，又要及时知会总包方，费时费力。改进要点和建议合理制定结算计划。5 .缺陷描述对现场交叉施工情况不熟悉， 导致重复结算； 相关科目中内容重复计算； 不同专业间结算 （土建、安装等）内容重复计价。案例1、某项目的小高层电梯厅大堂精装修工程结算时，结算经办人对乙方的施工范围和现场的交叉施工情况没有了解

17、清楚， 简单的按照合同工程量清单上的内容进行结算， 导致电梯厅的门重复结算 ，多计 4.5 万元。2、 某项目绿化结算， 施工方报送外购回填绿化种植土4000M3 ， 计 8 万元。 但绿化综合单价中，草皮有 15cm 的种植土项目，土方价格应扣除此部分造价。最终土方价格为 7.2 万元。3、某项目消防喷淋工程结算，消防单位先报结算，结算中已将预埋套管计入。后期总包单位报送的结算中同样出现了预埋套管的工作量。经核实发现，预埋套管工作量中总包完成80% ，消防单位完成20% 。前期对消防单位的结算中出现了多结的情况。改进要点和建议关注过程记录资料的完整，了解现场情况；避免结算科目中的重复计费。6

18、 .缺陷描述结算时未考虑变更签证时的残值回收。案例1、 某公司四季花城项目由于后期维修， 拆除钢制栏杆15 米。 结算时按照新制安栏杆15 米考虑，但原拆除 15 米栏杆未计算残值。事实证明残值确实被施工单位自行处理掉。2 、某公司会所曾进行二次外立面改造，对原铝合金玻璃幕墙予以拆除。成本部在结算时， 发现大量铝合金框料废品不知去向，后证实由承建商卖掉处理，经谈判从承建商处扣回 8 万元。改进要点和建议关注工程中的残值回收。7.缺陷描述 零星项目计价未事先定价或确定计价原则，结算时扯皮。案例1、某项目别墅一期三家施工单位结算中要求，每一个别墅计算一次土方机械单斗挖土机进出场费， 合计 5032

19、00 元。 甲方认为应根据实际进出场次数计量。 经多次僵持和协商后， 最终以 143270元计取给施工单位。2 、 某项目石方工程， 承建商的工作内容是将石方抛于池塘中积压淤泥。 承建商按池底面积乘以石方厚度计算， 并经事务所核定。 在成本部复核过程中， 发现石方之间的空隙将导致承建商实际用石材量与理论计算量有很大差距。最终按0.7 的系数对原计算方式进行修正，节约费用近8 万元。改进要点和建议 零星项目应事前定价，避免后期结算引起不必要的麻烦。货不对版 ” 的信息。8 .缺陷描述 未按实际情况进行结算；结算中未掌握材料供应或施工中 案例1、某项目运动公园围墙土方结算，合同签订为 “人工挖运、

20、夯填” ，但实际工程中施工方为机械挖土， 两者差异达到 25 万元。 施工方以合同签订为由拒绝按实际进行调整。 最后谈判结果调减19 万。2、某项目一期家居安防设备工程在结算时，发现煤气探测器的型号与招标型号不符，亦无参考单价和变更单。 后了解是由于物业公司与盛波尔公司自行更改了产品型号， 约谈价格， 总体下浮 4200 元。改进要点和建议定额的套项、换算必须依据现场实际情况进行，合同签订或结算时均需把握此原则； 敦促项目部加强验收环节管理，仔细核对产品型号。9 .缺陷描述总包配合费用计取方式不合理。案例某公司规定总包配合费为部分分包按结算造价比例计提。 那么配合费的支付必须待分包结算完后才能

21、进行，时间过于漫长。改进要点和建议 按照前期经验数据及成本分析得出总包配合费的大致取值范围，在总包合同中明确单方包干价 格。10 . 缺陷描述扣款、变更签证、水电费等无清晰台帐。案例某公司项目台帐管理混乱，扣款无统一台帐，扣款信息分散在多个经办人手中，最终有近20 万元扣款金额未得到落实。改进要点和建议建立完整、清晰的台帐。11 .缺陷描述预结算准确率未达要求。案例某公司结算工作全部采用外委方式进行， 由于过程中在资料交接、 培训、 讲解的过程中缺乏沟通，导致在咨询公司的结算抽查中，平均复核调减率达5% ，预结算工作准确性严重不足。改进要点和建议预结算工作是成本管理工作的基础。12 .缺陷描述

22、对主材调差时间段的确认有误；未仔细核对合同计价要求（包干价、超报扣款、付款比例、合同范围等规定）；合同中对工期违约金或奖励条款执行不力。案例1、某项目结算中，成本部对钢材价格调差的时间段不关注，导致承建商结算价格较实际应计取时间段价格高出 100 元/吨， 合计全部费用高出 20 万元。2、某项目一期公寓及会所，有一签证单内容为“为配合会所作为售楼处，原临时木工棚需拆除移位。 成本部在结算中判断：据合同条款“临时工程的布置，应配合分段施工” 的要求，应由总包无偿予以调动。 ” 最终此签证内容未计额外费用 2 万元。3、某公司成本部新职员在完成一份总包结算工程中，未仔细查阅合同中关于“超报扣款 ” 的条款，未对承建商进行处罚。导致公司承担造价审计费用 12 万元。4、某总包工程结算时，承建商对合同约定包干价内的工作内容提出费用要求，负责审计的造价咨询公司未仔细核对给予计费 5 万元，后经复核扣回。5、某项目合同规定工期延误，承建商将向甲方支付违约金。实际情况工期因承建商原因延误30 天，项目部未做出任何处罚决定 ，成本部在结算过程中发现此情况亦未做任何反馈，后期在工程总监拟对该单位进行处罚时，发现结算已完成。改进要点和建议 结算时严格执行合同条款。13 . 缺陷描述复核工作流于形式。案例某公司的结算复核工作流于形式， 甚至连基本