产业园物业管理方案

1、产业园物业管理方案产业园物业管理方案目录第一章 xxxxxxx物业管理有 限公司简介第二章 产业园区概况及管理特点分析第二章产业园区物业管理服务思路第四章物业管理服务承诺第五章前期物资装备一览表第六章 物业管理服务费用测算第七章工程设备管理第八章公共秩序维护第九章交通管理第十章消防管理第十一章 园林绿化维护第十二章保洁服务方案第十三章 客户需求及特约服务管理第十四章 文化活动的组织实施方案第十五章几点说明 结束语第一章*物业管理有限公司简介1.1 我们的实力1.2 我们的理念1.3 我们的目标1.4 我们的项目1.5 。第二章 产业园概况及管理特点分析-2 -产业园物业管理方案2.1 产业园概

2、况中国中部生物科技产业园是郑州国家生物高技 术产业基地的重 要产业聚集区，是郑州市2010年重点工程项目。中国中部生物科技产业园坐落于郑州荥阳，是依据生产、贸易、孵 化、物流四大产业功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发 孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的 大 型产业园区。中国中部生物科技产业园实际占地面积350亩，总建筑面积约25 万平方米，其厂房面积*平方米，办公面积*平方米，青年 公寓面积*平方米，园区道路面积*平方米，绿化面积*平方 米，公共卫生面积*平方米（不含建筑物内楼道走廊面 积），园区 配套有*2.2 产业园物业特点需要品牌物业管理为之装扮好的物业需要

3、好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装 扮，只有这样才能充分展示物 业的特点，才能使物业物有所值。*物 业管理有限公司是国家一级资质物业管理企业。公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际 标准的导入，科学与系统的培训I,有效的监督、评估和调整等步骤，广 泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以 关 怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛 围 为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的 主 体发展规划。如今，公司已顺利通过了 ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业

4、为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园区），园林趣位的荣誉称号。*物业人有实力、有决心、有信心,在xxxxxxx产业园的物业管理上再创佳绩安全管理是重中之重xxxxxxxx产业园地理位置的特殊性和使用功能的 综合性决定了 其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。*物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的秩 序工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行 管理，对秩序人员采用 培训一一考试一一抽查一一考核”的PDCA循 环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管 理范围，做到防范区域无盲

5、点。公司还针对产业园区的特点，在秩 序 员定岗方面，按照内外相分离的基本原 则，团也设岗，因区设岗，严格 控制人流走向，重点加强生产、居住区域安全力量，使领导放心。 塑造良好的外在形象中国中部生物科技 产业园被列为郑州市新三年跨越式 发展自主 创新工程项目、郑州市科技一把手工程 项目、郑州沿黄河现代畜牧业 规划兽药生产示范园区，在某种程度上承担着有效 维护郑州市生物科 技产业园区形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是 作为服务者的物业管理企业，这就要求物业管理企业必须具备强烈的 形象服务意识。作为服务者的物业管理企业，必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其 是服务意识的培养，规范各种操

6、作程序，并通过持续性培训学习树立 良好的外在公 务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密 配合中国 中部生物科技产业园形象需求，进而将中国 中部生物科技 产业园打造成为郑州市一流科技 产业园区。*物业将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环 境管理体系中 去，并制订了诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始 终在95%以上，必将有效满足中国 中部生物科技 产业园形象性这一 需求。第三章 产业园物业 管理服务思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着强力保障 优化形象”的 指导思想，针对郑州市荥阳的规划特点和中国 中部生物科技 产业园 物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路

7、是：二个中心、两个基 本点”。J个中心”是指我们的一切工作全部围绕服务于中国中部生 物科技产业园”这个工作中心；两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。根据中国 中部生物科技 产业园的物业特点和项目需要，我们将 提供 专业化系统物业服务+产业园区特色服务”的一体化模式，在做好 日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效 树 立中国 中部生物科技产业园的对外窗口形象，并强力保障中国 中 部 生物科技产业园的正常生产、办公秩序。节能降耗清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效 促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要

8、通 过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针 对中国中部生物科技产业园各项建筑指标，结合*物业成熟的质 量运行控制体系，我们提出了节能降耗清洁与养护互补”的清洁服 务思路。节能降耗”是中国中部生物科技产业园清洁服务的基础目的， 而 清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。节能降耗 清洁与养护互补”是针对中国中部生物科技产业园特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新， 还要有效延长材质的使用寿命，而*物业完善的ISO9001和 ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的

9、 核心保障。细化服务考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于中国中部生物科 技产业园这样的重点物业更应如此，针对该园区的特点，我们提出了 细化服务 考核与培训并重”的物业管理服务思路。细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公 共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上 逐步细化。一方面，严格按照*物业ISO9001和ISO14001质量环境 管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合 产业园区工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各 项考核标准对各区域、各从业人员进

10、行考核，另一方面，还要加强培 训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服 务意 识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。细化服务 考核与培训并重”是中国中部生物科技产业园服 务的重要内容，也是全面提升公共秩序 维护品质的核心部分，这必将 促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。第四章 物业管理服务承诺*物业力争接管xxxxxxxxx产业园一年内使其成 为郑州市工业 物业管理的典范：一年内客户满意率达到95%以上。质量环境管理体系运行规范有效。4.1 管理承诺暨要求达到的最终效果序号指标名称国家标准管理目标管理目标实施措施1房屋完好率98%100%落实责任人，实行巡视制

11、度，建档记录，确保房屋完好，无违章 搭建及损坏公共设施2零修、急修及时率98%100%接到维修通知15分钟内到达现场，及时完成并建立回访制度， 小修24小时内，中修3天内，大修7天内3维修工程质量合格率100%100%分项检查，f到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格， 满足客户需求。4管理费收缴率98%100%按照规定收取，不擅自提高收费， 使管理费取之于民，用之于民。5绿化完好率95%99%6清洁、保洁率99%99%落实责任人进行保洁工作，实行 巡查制度，建档记录，并由划、卫 主管监督执行，以确保园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完 好7落实责任 人进行养 护，实行 巡查制度， 建档记录

12、， 并由绿化 主管监督 执行，以 确保园区 公共绿化 地无破坏、无践踏，无黄土裸 露现象，90%99%落实责任人进行养护，实行巡查 制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保道路完好、 畅通发现问题 立即修复。及时修剪， 使草坪局 度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年 施肥2次；每年定期 除虫害。8化粪池、雨水井、污水井完好率无95%落实责任人进行养护，实行巡查 制度，建档记录，由工程部土建 主管监督执行，以确保沟、渠、井 完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗沟完好率无99%落实责任人进行养护，实行每月 巡查制度，建档记录，由工程部 土建主管监督执行，以确保水管 畅通无阻、无塌陷10路

13、灯完好率85%99%落实责任人进行养护，实行每日 巡查制度，建档记录，由工程部 设备主管监督执行，以确保路灯 无损、正常使用并进行定期清洁、养护11停车场、单车棚完好率无99%落实责任人进行养护，实行巡查 制度，建档记录，保安队长监督 执行，以确保设施完好，方便使 用12公共休闲 设施及园 区雕塑完 好率无99%落实责任人进行养护，实行巡查 制度，建档记录，保安队长监督 执行，以确保设施完好，美观清 洁13园区内治安案件发生率0.1%无保安员经培训考核后上岗，并每 周训练三次，每次两小时，以保 障保安队伍的素质和状态；额 保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保园区的 安全14消防

14、设施设备完好率100%100%落实责任人进行养护，实行巡查 制度，建档记录，项目部经理监 督执行，并定期维护和检修以确 保消防设施完好无损、正常使用15火灾发生率0.1%0项目部全员义务消防员制，并定 期进行培训和演习，加强宣传， 设置专人负责日常巡视，发现隐 患，及时处理并通知项目部，以确保园区消防安全16违章处理率无90%建立巡视制度，跟踪管理，及时 发现、及时处理，并加强宣传工 作，取得住户的理解，杜绝违章 事情发生，并进行回访档案记录17住户启效投诉处理率无100%按照政策规定，做好各项工作， 同时加强与住户的沟通，定期举 行相关方恳谈会，了解相关方的 愿望和要求，满足相关方的需要，发

15、生投诉及时处理，同时建立档 案跟踪处理结果。18管理人员持证上岗率无80%员工分别进行入职培训、曲只培 训、定期培训等常规培训，并予 以考核，不合格者予以淘汰；对于 特种作业、彳口业性要求的员，要 通过有关部门培训1、考核，公司 将就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格 率达100%,以保障员工的素质19维修服务回访率无60%对于进行维修的项目实行回访制 度，建档记录，以确保维修服务 满足客户的需要。20住户对物95%98%在日常工作中及时收集客户的需业管理满意率求信息，尽可能地满足客户的需 要，加强双方的沟通，以确保相 关方对物业管理工作的满意。4.2 其他承诺4.2.1 关

16、于招投标的有关承诺*物业管理公司完全同意和接受xxxxxxxxxx产业园的招标要求，公司中标后，将立即派人进驻xxxxxxxxx产业园，开展前期准备 工作。在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，*物业管理有限 公司将对此予以责任补偿。合同期内，本公司决不会向第三方 转让中标项目，对部分可能分 包 或非关键的分包项目，管理处一定事前告知xxxxx产业园相关 部 门。4.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果*物业管理公司中 标后，有关委托管 理合同规定的内容全 部由产业园管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙 方应承担的责任和义务，具体承诺如下：根据有关法律 法规及本合同的

17、约定，制定物业管理制度。对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与xxxxx产 业园协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可 执 行。本合同终止时，管理处将向xxxxxxx产业园移交全部管理用房、 物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。-11 -产业园物业管理方案第五章前期物资装备一览表5.1办公物资装备项目数量备注办公桌椅0套文件柜0其中一组内含保险柜1个电脑0打印机0有复印功能为佳传真机0电话机05.2 秩序装备项目数量备注对讲机0警棍、机套等0防毒面具0灶具及厨具05.3保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮0喷雾器0更衣储物柜0手推垃圾车0室内清洁车0垃圾运输车0尘推0垃圾

18、箱5.4 绿化物资装备项目数量备注剪草机绿离机人工喷雾器绿化工具（套）5.5 工程物资装备项目数量备注疏通机电焊机冲击钻切割机电工工具水工工具木工工具泥工工具高空作业用工具铝合金梯常用材料备件-14 -第六章物业管理服务费用测算6.1物业管理服务费用测算6.1.1人工费用 费一 、口 /项用人员数 量人）工资标 准阮/ 月）社会统筹 （九月，工资标 准的24.4%）医疗保险（九月，工资标准的8%）工装阮 /月）合计阮 /月）n管理处经理1管理员工程主管维修人员秩序主管秩J予班长0秩序员0清洁绿化主管绿化班长绿化工保洁班长00保洁员00不PJ预见费按照以上项目费用总和的2%计算管理费按照以上项目

19、总和的5%计算管理利润按照以上项目总和的5%计算税金按照以上项目总和的5.5%计算合计元/月6.1.2其他费用序号项目测算依据月支出阮）一办公费1通讯费管理处经理200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月清洁绿化主管100元/月管理处固定电话300元/月2低值易耗品综合测算3办公水电未计04业务费综合测算二保洁、消杀费1物料费按人均50元/月计算2垃圾清运14.5元/车X1车/天25天/月3消杀费综合测算三住宿费用1房租300元/间X3间=900元2水电气费综合测算四不可预见费按以上项目费用总数的2%计算五公司管理费按以上项目费用总数的5%计算六利润按以上项目费用总数的5%计算七税金

20、按5.5%缴交-# -合计0元/月因此xxxxxxxxx产业园物业管理成本为:0元/月+ 0元/月=0元/月年费用为：0元/月M2月=0元/年- 17 -测算说明：1. 按照国家相关法律法规规 定， 社 会保 险 中包含社会统 筹和医 疗 保 险 ，其中社会 统 筹占工 资总 额 的 24.4%（养老保险 23%， 工 伤 保 险 0.4%，失业 保 险 1%），医 疗 保 险 占公司 总 额 的 8%，此项费 用 仅 用于管理人员 、各 专业 主管，不含普通作业 人 员 ；2. 该测算中 办 公水 电 费 用未 计 ，待中 标 后双方根据实际 情 况另行 协 商；3. 工装按两年折旧， 其

21、中管理人 员 每人 冬 装两套， 标 准 为 600 元 /套，夏装2 套，标 准 为 200元 /套； 保 洁 人 员 冬装两套，标 准 为 160元 /套，夏装两套，标 准 为80 元 /套；秩 序 人 员 冬装 2 套， 标 准 为 200 元 /套，夏装2 套， 标 准 为 100 元 /套。4. 按照国家相关法律法规规 定， 税 金 组 成：营业税 所有费用 总 和的5%；城建税 营业税的 7%；教育附加 费 营 业 税的 3%；则 税金共 计 所有 费 用 总 和的5.5%。6. 依据行 业标 准，管理利润 一般 按 照 5%计 算。- 21 -第七 章 工程 设 备 管 理在 现

22、 代物 业 管理 中， 设备 管理 水 平是物 业 管理 综 合水平 评 判的 专业 依据之 一。 xxxxxx 产业 园是一个集工业 、 商 业 、服 务业 等多功能 综 合园区，系统设备 配置 齐 全， 设备 科技技 术 含量高，系统设备 停运 对 园 区 业 主、 单 位影响巨大。针对园区的 设备 情况 ， 我 们认为 ，从以下方面入手，是设备 管理的基本保障：一、完善工程部架构，确保工程部技术 力量，在工程 部架构 设 置中， 应 保 证有机 电 工程 师 、 电 子 电 气工程 师 、 暖 通工程 师 等高 级专业 技 术 人才，在人才、技术资 源的有力保证 下，熟悉 设备 性能、有

23、可靠的运行维护 和 检 修能力 ， 保 证 设备的正常运行，有能力及时发现 和 处 理 设备 运行 过 程中的 隐 患和故障，保证 将 设备故障排除在萌芽状 态 。二、建立完善的设备 档 案 ，健全 设备 卡片和运行维 修 记录 ，随 时 掌 握 设备运行 维护 状况，搞好设备 “病史 ”管理。三、健全 设备 管理 岗 位 职责 ，制定 设备 运行、 维护 、保养、 检 修制度，制定设备 周 检 、月 检 、季 检 、年 检 工作 计 划； 严 格填 报 运行 、 维护 、 检 修、更新 记录 。四、建立 设备紧 急事故 预 案，保 证设备紧 急情况 时 的管理流程。1、 由工程部 设备 主

24、管 起草演 习预 案， 经 工程部 经 理 审 核 ， 报项 目部 经 理 审批后，提前通知与演习 相关的 单 位、住 户 和相关部 门 ；2、 工程部 经 理 组织 设 备 运行管理和设备检 修技 术 人 员 提前到 场 ，学 习该 次演 习 的目的、目标 、演 习预 案、 实 施 办 法；3、 实 施演 习 方案， 监 控演 习 程序，在 演 习过 程中 锻炼 运行管理人员 在 紧 急情况下的运行管理 操作能力和检 修技 术 人 员 在 紧 急 设备 故障 时 的 应 急 检 修能力；4、 组织过 程技 术 人 员对 演 习过 程 分 析、 讨论 、 总结 演 习 的成 败 得失， 积 累

25、 紧 急设备故障的管理经验；5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委 会汇报。五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要 设备停运给园区业主和相 关单位带来损失。六、共用设施设备管理标准及实施办法：序号项目实施方案督导计划服务标准1电梯1、安排电梯维修 人员每天进行巡视 检查，包括机房、轿顶及轿厢安全回 路；2、定期维保加油；3、每周、每月、每 季度由外委维保单 位检查维保；4、每年报技监局 年检。1、主管每天巡视 检查电梯运行状况， 并检查维保状况和相关记录；2、电梯工每天巡视检查机房不少于3次，并做好记 录；1、审查月度、季 度及年检维保情况， 并提出意见和建议

26、。1、电梯按照甲 方要求时间开启， 保证运行良好， 维保达到国家规 定要求，无电梯 事故；2、设备得到规 范要求的专业维 保，M因维保 不及时造成设备 损坏和报废。监1、每周维护检查 红外线报警装置， 进行障隘测试；1、工程主管、保安队长定期检查监控中心图像及运行1、红外线报警 装置灵敏，无误 报、海报发生；控系统2、每周进行镜头维护除尘，确保录 像清晰；3、每月全面检查线路接头及系统元 件；4、每半年由委外维保单位维护检查 一次。记录，并每周安排保安员进行红外线障隘测试；2、工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；3、委外维护结果需由主管现场检查及工程部经理签署 意见。2、监控设备图 像清晰

27、，硬盘录像可保存一个月。3消 防 广 播1、灾时和紧急通 知时开启，音量适 度；2、每天巡视检查 末端音箱，确保音 箱输出正常，无噪 音；3、每月检查播音 设备和系统线路，保证设备完好，线 路畅通；4、每半年维保音 什次。3、主管每天巡视公共区域时监听音 乐效果；4、每天巡视检查 机房一次；5、审查月度系统 维保情况，并提出 意见和建议。1、运行效果良好，无噪音，播放节目菜单合理；2、音控设备摆放整齐，设备房干净整洁，音带、碟片使用保管得 当；3、维保及时准确，相关运行、维保记录完整准确。- 29 -1、每天巡视机房1、主管每天巡视次数不低于3次，机房一次，每周检有线并适时监控信号源 质量；验

28、信号质量一次；2、弱电工每天监电2、接业主报修1测信号质量一次，视系小时内解决问题；3、每周全面检查并将结果汇报领班；4统一次线路信号放大3、主管每月组织器，发现问题一小检查一次系统运行时内通知网络公司 解决；维护情况，并审查运行维护记录；4、每年信号接入4、接入单位维护单位系统维护保养 不少于2次。保养结果需报主管及公司经理签署意 见。1、每天巡视机房1、主管每天巡视次数不低于3次，机房一次，每周检网络并适时监控信号源 质量；验信号质量一次；2、弱电工每天监5系2、每周全面检查测信号质量一统一次线路信号放大次，并将结果汇报领器，发现问题一小班；时内通知网络公司3、主管每月组织1、电视信号质量

29、投诉1小时内 解决；2、线路畅通及设备完好率达到 100%。1、视信号质量 投诉1小时内解 决；2、线路畅通及设备完好率达到 100%。解决；3、每年信号接入单位系统维护保养 不少于2次。检查一次系统运行 维护情况，并审查运行维护记录；8锅炉1、每天开启前检 查系统管网及控制部件，清洗毛发过 滤器；2、根据需要进行 系统反冲洗，并配 制水处理药剂；3、每月进行控制 部件检修；4、每年进一次 系统设备维护保养 检修，报技监局年 检，管道阀门油漆。1、主管每天抽检 末端热水效果，每月审查运行维护记 录；2、安排督导年度 维护保养工作，并 向公司提交年检报 告；1、定时间运行， 不随意调整运行 时间

30、，保证末端供水时间和热水 效果；2、设备检修提 前知会校方，并在公寓告示栏通 知。9变配1、每隔3小时巡 视检查设备房，并 填写运行记录；2、每月检查紧固 系统接线端子，保1、主管每周巡视检查配电室不少于2次，并抽查系统维护情况，并审查运行维护记录及1、系统正常运行，巾电停电后15分钟内发电机供电，保证电梯、消防、事故照明电系统证接触良好；3、每半月维护保养发电机，并试车15分钟；4、雷雨季节来临前检查系统防雷接 地情况；5、每年度系统安全检查并维护一次。能耗统计表；2、领班随时检查配电室值班情况及运行记录填写情况，并参与发电机维护 及试车；3、主管每年组织进行一次紧急停电 事故演习。正常使用

31、；2、检修停电提 前24小时以告示方式通知业主和 使用单位，商铺、 办公场所书面通 知用户。10消 防 系 统1、每2个月进行1次普消末端水压 测试，每三个月进 石一次自消末端水试水，检查水泉联 动情况；2、每半年清 次感烟、感温探头滤网，每年抽查10%探头感烟感温 报警情况；3、消防系统委外 日常运行维护管理，1、系统日常运行由保安队长负责监 督管理；2、系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并 验证结果；3、保安队长每年组织两次以上消防 演练培训；4、委外年度安全检查结果需报公司经理审核并签署意1、系统完好，报警点位准确，无 误报；2、按消防相关法律法规要求运行和维护系统；3、普消末端

32、压力保证不低于0.7Mpa,自消自消末端压力保证不低:丁 0.5Mpa;4、预警时值班人员5负责内到消防系统联动设备 调试检测由外委单 位承担，消防系统 安全年检由委外承 接单位负责；见。达第一现场。11二次供水1、每天巡视机房不少于3次，并填写运行记录；2、系统每半年消 毒次数不少于1次，生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；3、除操作人员外，无关人员不得进入 机房；4、机房需人走上1、每半年末端水质取样到市防疫站化验一次；2、主管参与系统管道消毒过程及水池水箱清洗消毒过 程；3、每出现一次水质化验不合格情况，责任人处罚100300元，主管处罚200 500元；4、停水前

33、提前48小时通知。1、保证水质达到国家现行标准 要求。七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关 方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后 顾 之 忧 ，并以我 们坚实 的工程技 术 力量展示 设备 管理的得天独厚的优势 。第八 章 公共 秩 序 维 护xxxxxx 产业 园的园区公共秩序管理方面，我们 将 针对 园区的不同业态 情况，建立安全管理机制， 成立在保 安 部 领导 下的园区安全管理分队 ，根据 业 主和相关方需求， 对 不同区域 进 行不同的安全管理方针 。具 体 包括：1、 针对

34、 住宅区域 实 施封 闭 管理 ， 采 用先 进 的周界和主入口监 控 设备 和周界红 外 线报 警装置 ， 在 住宅区主入口、楼栋单 元入口 设 置 IC 卡 门 禁装置， 在 户 内设 置安防 设备驳 接 接口，以先进 的安全 监 控装置确保园 区住 户 安全。同 时 ，我 们在住宅区入口、大堂安排值 班人 员 ， 严 格 对进 入住宅区的外来人员 进 行 盘查 ，并通 过 可 视对讲设备 与住 户联 系 识别访 客身份，未被识 别 的 访 客将 严 禁 进 入住宅区。在园区内，我们还 将安排巡 逻 人 员 ， 24 小 时对 园区巡 逻 ，扶老携幼， 以完 善的安全保障措施， 维 护 园

35、区的社区安宁。2、 针对办 公区 、 商 业 区商家需求，对 相 关区域 实 施半封 闭 管理，在确保办公、 经营环 境的前提下，为访 客、 办 事人 员 、消 费 者 通 过 安全、舒适、文明的环 境氛 围 ，保障各种活动 的正常开展。三、同 时 ，我 们还 将考 虑 园区不同的业态 ， 对 相关方提供开放式安全管理，安排便衣安全员 ， 巡 逻 与相关区域，在确保公共秩序环 境的基 础 上，避免 给 相关方 带 来服 务 干 扰 和 心理 压 力。四、根据重点部位业 主 的服 务 需求，我 们 安排人 员 定点 执 勤 或增加巡 视频 次 ，确保重点部位的安 全。五、在园区的安全管理 工作中

36、，我们 每月 组织实 施一次安 全 演 习 ，演 习项 目包括 发现 刑事案 件 的 处 理 办 法、公共秩序纠纷 的 处 理 办 法、盗窃 处 理程序、火灾处 理程序、 强 行越入园区的处 理程序等，并在园区成 立以保安部队长为队长的 应急安全 队 ，确保 紧 急情况下的人员 保障。六、 相 关工作 职责标 准1、保 安 队长 岗 位 职 责 （ 含副 队 长 、 分 队 长 职 责 ）负责组织 全体保 安 人 员认 真履行 职责 ， 圆满 完成 项 目 部 交 给 的各 项 保 卫 任 务；协 助 综 合管理部 完 成保安人 员 的招聘、面试 ， 负责 安排新 队员 的上 岗 前培 训及保

37、安人 员 的 岗 中、 技能等各 项 培 训 ；负责 日常勤 务 的 组 织 与 实 施， 检查 、 指 导 、 讲评 ；负责 保安大 队 勤 务 值 班， 负责 突 发 事件的 组织 指 挥 和 各 种 处 置方法的 拟订及方案的演练 ；负责拟 制保安人 员 职责 、基本要求、奖 励与 处罚细则 ，并 指 导 保安人 员贯彻执 行；关心所 辖 区域班 子 建 设 ，做到 选 好苗、使用好、管理好、培训 好。 经 常指 导 他们 工作，帮助他们 解决 实际 困 难 ， 定 期 组织 他 们 学 习应 急 处 理程序等知识 ；协 同公安机关搞好 社区 综 合治理；随 时 掌握 员 工思 想 动态

38、 ，加 强 与 员 工的沟通和交流，熟悉各防区的公共秩序状况；在 责 任区内 发 生 公 共秩序、刑事案件时 ， 应 立即 组织 人 员 保 护 好 现场 ， 并 控制好事 态 ；负责队员 的月考 评 。完成管理公司、管理处 交 办 的其它工作任务 。2、保安 班 长 岗 位 职 责以身作 则带领 保 安 队员 上 岗执 勤、 护卫 、巡 逻 。 检查 、 记 载 、听反映 队员 生活、- 27 -工作及 纪 律情况 ， 协 调处 理 队员这 几 方 面的 问题 ，及 时 向 队长汇报 ；检查 各 岗 位的文 明 执 勤与着装情况， 落 实 防范措施；建立 卫 生制度， 带领 保安 队员 搞好

39、 岗 位以及宿舍的清洁卫 生、 饮 食 卫 生；配合 队长 做好 队 员 的思想工作，根据上级 要求，合理组织 、 监 督 队员 按 时 上下班和 组织 参加 各 类 会 议 、培 训 和 总结 ；对 上 岗时发 生的 突 发 事件，要按规 定采取 处 置措施，并书 面 报 告 队长 ；员 工 调 到新的 岗 位 时 ， 负责对 所管 辖 范 围 内的新 员 工 作 岗 前培 训 。3保安队员岗 位 职责根据公司工作需要， 在指定的 岗 位 执 勤，按 规 定的 时间 、地点、任务 完成上级 交 办 的公共秩序 保 卫 任 务 ；根据有关 规 章制 度， 负责 做好 防 火、防盗、防破坏、 防

40、自 然灾害事故等工作，保障 责 任区的安全；对 出入大 门 的人 、 货 物 进 行 证 件 检查 ， 其中 货 物出 门 需出 门 条，防止未经 允许 的人 员 、 车辆 、 物 资进 出 责 任区， 维 护 责 任区内的人身财产 安全；处 理 责 任区内 发 生 的有关 问题 ，并及 时报 知上 级 ；熟悉、掌握所在业态 区域 业态 （住 宅 区域、 办 公区域、 工 业 区域）、住户 的基本情况；服从命令，听从指挥 ， 积 极完成上 级 交 办 的 临时 性任 务 。4、大门岗 工作 职责大 门岗负责检查进 出 车辆 有无携 带违 禁物品、疏通交通 道路、 盘查 可疑人 员和物品。此外，

41、大门岗还 是公司及 其 所管理物 业 形象的窗口。负责维护 大 门 口 的 进 出秩序和本区域的社会秩序，禁止 小商小 贩 在 门 前及大 门 两 侧摆摊设 点；随 时 掌握出入大门 的 车辆 及人 员 情况， 发现 可疑人 员 应 及 时查询 或 报 告 ， 小商小 贩 、无成人 带领 的小孩、精神不正常的人以及在大门处 逗留、玩耍的人，应礼貌地 设 法加以 劝 离；遇有上 级领导 和 业 主出入（包括步行及 乘 车 ），要敬 举 手礼；发 生 纠纷 和一般 性 公共秩序 问题时 ， 应 依法及 时处 理并 报 告主管，同时 及 时疏散 围观 群众，恢复正常秩序；保 证报 警 电话 （ 对讲

42、 机）不被无故占 用；负责执 勤区域内 的 公共 设 施安全，及时发现 和制止不 良 行 为 ， 对 造成影响、损 失的当事者，应 及 时报 管理 处查处 。5巡逻岗 工作 职责巡 逻岗负责 巡 逻 范 围 内各 类 事故的 检查 （含防火、防盗、防公共秩序案件等），以及各种 设 施、 设备 的 检查 、登 记 。负责对 楼区和周 边 公路 进 行巡 逻检查 ，及 时发现 解决 或 报 告 检查 中 发现 的不安全因素，以消除隐 患，保障安全；劝 离夜 间 无故滞 留 在巡 逻 区内的人 员 ，及 时 控制巡 逻 发 现 的可疑人 员 ，并 视 情况 报 告 值 班人 员 ， 根据指令 做 好

43、 查 控工作， 预 防各 类 案件的 发 生；在上下班高峰期， 切 实 做好 对业态 （住宅区域、办 公区域、工业 区域）的安全保 卫 ，防止窃案发 生， 劝 离混入 业态 区域 销 售商品的人员 ，以免影响正常的生活秩序；在 业态 （住宅区域、办 公区域、工业 区域）需要帮助时 ， 积 极主 动为 其服 务 ；仔 细 巡 查 易 发 生 问 题 的地方，及时 制止和 劝 阻不符合 安 全的情况，避免发 生意外事件；按 规定程序处置突发事件；在巡 逻 中如 发现 漏 水漏 电 ，或 闻 到异味，或听到可疑声响，或发现 可疑人 员及物品 应立即做安全处理并及 时报 告；协 助其他 岗 位人 员

44、处 理疑 难 事件；按 规 定填写巡 逻 记 录 ，同 时 作好定 时 巡更 踩 点工作。总 之，我 们 以 “外 紧 内松、 预 防 为 主 ”的安全防范 策 略、以 “人防 、 技 防、物防 ”相 结 合的方 针 ，全 员 参与安全管理，群防群治，与辖 区派出所和园区公共秩序联防一道 齐 抓共管 ， 为 园区 营 造安定、 团结 、温馨、和睦的 社区 环 境，杜 绝发 生公共秩序事件，是我们 共同追求的目标 。第九 章 交通 管 理对 园区的交通管理 方面，我 们 将根据园区交通设 施配 套 的 实际 情况，在专业 停 车场 配置 经 过 培 训 的交通管理员 ， 负责车辆 停 放 管理和

45、交通指挥 ， 在相 应 的位置和路口、 路段 设 立 限 速 标 志、路牌 标 志、通向 标 示、禁停 标 示等交通 标 示，保障 车辆 安全停放和正常行驶 。对进 而园区不同区 域的 车辆 ，我 们 将根据 实际 情况制 作 IC 停 车 卡或 专业 的区域 识别 卡 片， 使园区 业 主、 住 户 及相关 单 位的工作 车 辆 与外来 车辆 有所区分，避免不必要的车辆盘查 影响相关方的办 事效率。届 时 ，我 们 将根据园区交通的实际 情况，与公安交通管理部门 保持 密 切的 联 系和有效沟通， 在交管部 门 的指 导 下，合理配置和使用交通设 施， 优 化园区的交通管理方 案，保障园区交

46、通正常。第十 章消防 管 理在消防管理方面， 我 们 的工作指 导 方 针 是：以防 为 主，宣 传 先行，防消结合。在园区，我们 将在重点的路口路段和场 所 设 置消防宣 传栏 ， 张贴 消 防 标语 、普及消防知识 ， 进 行广泛的消防 宣 传 教育。同 时 ，我 们 将根据 实际 需求，在园区的相关部位 配置消防 设 施与消防器材，并定期对 消防 设 施和器材 进 行检查 、 调试 、确保其随时 完好。在 对 商 业 、 办 公 、 产 业 园区，在装修方案审查时 ，我 们 将 严 格要求消防主管部 门 参与方案 审 查 ，确保装修方案符合国家消防要求。在内部管理方面， 我 们 将建立消

47、防管理 三 级组织 ，成立以公司总经 理 为组长 的消防 领导 小 组 和园区 义务 消防 队 。其 组织 架构 包 括：领导 小 组组长 ：管理公司总经 理领导 小 组 副 组长 ： 项 目部 经 理领导 小 组 成 员 ：工程部 经 理、保安 部 队长 、工程部 设备 主管、 综 合管理 部主管、保安部副队长 、分 队长 等。义务 消防 队队长 ： 项 目部 经 理义务 消防 对 常 务 副 队长 ：保安部 队长义务 消防 队 副 队 长 ： 工程部 经 理、保安部副队长 、分 队长 、工程部 设备 主管、 综 合管理部主管义务 消防 队员 ： 项 目部全体保安员 、工程部全体技术 员在

48、针对 不同的 业 态 园区，我 们 将与 业 主、住 场单 位 签 署消防管理责 任书 ，制定安全防火制度，明确相关单 位的防火 责 任人，明确责 任人的 职责 ，把防火 责 任分解 到 具体 单 位和 业 主 。 并 定期 组织 安排消防安全检查 ， 查 找消防安全 隐 患，并根据隐 患情况 发 出整改通知书 ，限期督促整改，消除火灾苗头。在园区内，定期组织 消防演 练 ，培 训紧 急情况下的消防应对 方案、 紧 急疏散程序。通过 演 习训练 ，掌握火灾时 的扑 灭 技能、疏散程序、物品转 移程序、重要物 资 的 抢 救 预 案。同 时 ，在园区内， 我 们 还 将在不同的业态 区域安装相应

49、 的消防疏散标 示，制定 灭 火方案和 重 点部位保 卫 方案 。 以 完善的管理构思和预 案演 练 ，通 过 培训 、宣 传 、教育、 检查 整改、 动员齐 抓共管的 总 体思 路， 走 预 防 为 主、 将 隐 患消 灭 在萌芽状 态 的 管理方案，有效保障园区业 主和相 关 单 位的生命 财产 安全。第十 一 园林 绿 化 养 护在园林 绿 化管理 方 面，我 们对 园区的园林规 划 经过综 合 分析， 认为该 园区园林的建设规 划 主要由大面积 的常 绿 草坪、大 规 模 的 灌木植被、适量的常绿乔 木和落叶 乔 木、 部分珍惜 植 物、少量盆景、大面 积 的租 摆 盆栽植物 组 成，

50、因此，我 们认为 ， 要搞 好园区的园林养护 ，必 须 在园区 组 建 一支由 专业 园 艺师带领 技 术 型园 林 管理 队 伍， 负责 园区的园林养护 工 作。在园林的 维 修养 护 上，我 们严 格按照相关规 范，制定修剪、施肥、除草、浇 水、排 涝 、 杀 虫 计 划，以无枯死、无黄 叶、无病虫害为 指 导 思想，确保园林的 观赏 性。绿 化 养 护 制度一，室内养护标 准及目 标 :1、 浇 水 :根据苗木各类 ，按 规 定 进 行 浇 水，保 证 苗木 不 缺水 ;2、 花木除 杂 :及 时 消除 杂 草， 杂 物 及枯枝 烂 叶， 时 刻 保 持盆内无明显杂 草，- 33 -杂物

51、;1、 修剪整形:根据生长 情况不定期修剪，整形， 使苗 木保持青 绿 ，美 观 大方 ;2、 施肥:根据苗木各类 及生 长 情况 进 行施肥， 每 次松土后需施肥一次;5、 病虫防治:春，夏，秋季虫病多发 期前必 须进 行 综 合防治，不能有 大 规 模的病虫害 发 生，冬季要做好越冬虫害的清理灭 除及防病工作;6、 长势 不良， 观赏 效果不佳的花木， 管 理 处应 及 时 通知更 换 .二，室外养护 :1、基础 性更新改造:土壤改良:对绿化地 带 未 经 改良的土壤每年进 行 一次性全面深耕改良，彻 底改 变 花木因土壤贫 瘠板 结 而造成的生长 慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长 状 态 ，深翻土壤后，施 基肥和使用化学除草剂 ，消除 杂 草 .2、常规 性养 护 工作 :(1)修剪:修剪能使植物经 常保持平整美观 并能促 进 生 长 茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生 长 旺盛期 应 根据生 长 情况不定期及时 修 剪，