山场农贸市场经营分析及定位策略

1、经营分析方案编制单位：珠海华浩商贸有限公司2009年7月3日 此商业物业为三层框架建筑。每层室内面积1900，层高5 米，有供电消防系统，无空调系统，电梯设备，设计使用功能为农贸市场，室外可停车泊位16个，位于兴业路与山场路交汇处。毗邻家乐福超市，香山学校。周边住宅：五洲花城有效住户约1000户，办公单位：香洲区检察院、香洲区地税局、国贸委、市水务局、电视台等。插入市场效果图靠近公共汽车站：有7、9、18、55、68路公共汽车依靠，可带来充分人气。周边的五洲花城临街商铺已在经营，对周边的人群有消费认知。此物业运营后，原农贸市场将拆除对经营的招商工作有帮助。物业的单层面积偏小，对开发出有商业价值

2、的临街商铺有限制。物业可提供的停车位严重不足，对高消费人群的注入有局限性。因此市场运营档次取中下，租金水平也只能按中下水平测算。物业毗近学校：不能经营网吧、娱乐等项目，对三楼的经营对像有影响，对我们后续经营时场地外延有影响。原农贸市场依托的旧村民居将全部清拆，使光顾原市场消费的5万人左右的租房务工人员发生迁移，使新市场可依托的人群锐减，估计在1万人左右（以原村居为主）直接影 响物业的经营价值。周边人群的消费半径内的家乐福生、鲜超市和 南坑市场，对该物业的市场经营产生巨大客源 分流，家乐福适合中产阶层及周边企事业单位 的白领消费人群，南坑市场因可提供更多产品， 新鲜且价格有优势，对周边人群中有闲

3、的消费 者（已退休的长辈或无业的家庭人员的日常购 买主体）有足够吸引力，分流新市场人群，使 得只有租住户，外来务工户或双职工家庭这三 类人群是新市场的相对固定消费人群，初步估 计在1600户左右。源于以上分析，对该物业的拟经营方案为：源于以上分析，对该物业的拟经营方案为：一楼分隔临街铺位245经营日杂、药品、西饼、水果等 一楼内部可制造提供农贸产品摊位298米，经营海鲜、河鲜、蔬菜等。（如下图）：二楼制造提供农贸摊位258米，经营肉类；铺位530 ，经营肉制品、干货、副食品、 调味料等（如下图）。三楼1900m2 对外招商、引入家具、妇儿用品超市等（如下图）。 就上述的经营思路，结合原山场农贸

4、市场的租金情况及南坑市场的租金价格比情况和家乐福内三楼的租赁原状作出如下经营预测： 1、一楼临街铺位：245117元=28665元 （山场原市场平均80元/ 南坑市场平均180元/ 按两市场平均值的 90%计算） 2、一楼农贸摊位：298M120元/M=35760元 （山场原市场平均80元/M 南坑市场平均160元/M 按两市场平均值的90%计算） 3、二楼农摊位：258M 60元/M=15480元 （山场：空置 南坑市场100元/M 按南坑市场的60%计算） 4、二楼铺位：53035元=18550元 （山场原市场空置 南坑市场60元/ 按南坑市场的60%计算） 5、三楼租金价值：1900 1

5、8元 /=34200元 （山场空置、家乐福3楼23.00元/，4楼13.00元/，按家乐福的三四楼取平均值） 上述五项合计收入：上述五项合计收入：132655132655元。元。 按市场行业的通则计算，摊位会产出10%的空置期，因此月收入修正为119389元，且家贸市场关系市民的日常生活和经营者大多数为底层社会保同和双失人员，因此租金价值不能高估，带有公益补贴性质，若有上调租价将会引发经营户罢市，社会言论讨伐及政府部门压制。 建议租金经营成本须适中， 经营者经营当中要与有关部门及租户须充分沟通，拿捏收入支出比例充分平衡才能达到多赢格局，顺利持续地经营、产生营利。 一、要达到上述租金价值，我公司

6、还需对物业进行如下投入设备设施：n扶电梯设备安装-2台206000/台=412000元 （此项费用如可在头几个月的租金中抵顶，之后该设备权属可归出租方所有） 1、农贸产品售卖台- 406M 1200/M=48720元 2、分区域的砖墙间隔及瓷片地砖铺贴- 720m2 120/m2 = 86400元 3、水、电气电路安装- 5863m2 30/m2 =175890元 4、商品吊牌及指引牌的设计制作、安装- 120套 60/套 =7200元 5、外墙广告牌的设置安装及缴费报批- 192m2 300/m2 =57600元 6、外围空间的灯光设置的闸口设施-1项25000=25000元 7、农贸市场规

7、定的熟食处理间及生鲜分理间的装修及器具购置1项15000=15000元 8、市场地面的排水、排污设施的更换改造-1项18000=18000元 9、办证及相关部门协调费- 1项7000=7000元 10、不可预见费- 1项25000=25000元 1-10 1-10 项拟计前期投入：项拟计前期投入：465810465810元元二、经营期间费内的人员配备及相关费用 1、管理人员-2人2500=5000元 保安维市人员-5人1500=7500元 清洁、保洁人员- 7人1300=9100元 维修人员 -1人1600=1600元 2、办公费用-1项1200=1200元 3、维护费用- 1项1000=10

8、00元 4、每月水电费用- 1项4080=4080元 5、电梯使用用电费-2台 3900=7800元 6、不可预见费-1项1500=1500元 经营期经营费用：经营期经营费用：3878038780元元三、将前期投入按五年期（60个月）分摊+经营期每月费用=每月应支出费用 即：（7763）（38780）46543元/月且上述费用未含招商、装修费内的人员推广等费用及租金支出。四、经营预测收入 每月应支出费用 = 租金价值 即： 132655 46543 = 86112元/月1、若租金价值在59581万元/月的基础上我们的租赁经营需达到80%才至保本平衡。2、若租金价值在 39683万元/月的基础上，我们的租赁经营需达65%才达至保本平衡。3、按现行市场经营中，有可能出现室外场地灵活租用会产生7000-10000元的租金附加 值。4、因农贸市场的摊位租金有一定公益补贴性质，我们的测算单元租金按