知识管理部--开发商研究--蓝光地产

1、开发商研究蓝光地产正合地产知识管理部2014年06月目录1集团业绩2集团战略3成都市场4未来可能性1集团战略2集团绩效3成都市场4未来可能性20142014正合地产正合地产 知识管理部知识管理部蓝光布局：成渝城市群为业绩主要贡献区域目前持续在中西部、环渤海、长三角、长江中部等区域城市布局成渝城市群为业绩主要贡献区域，在售项目占到全国总项目的7成以上2014年蓝光提出全国扩张战略：继续深入推进全国化战略，蓝光预计今年将至少进驻10个新城市集团布局：深耕成渝城市群，逐步布局长江中部、环渤海、长三角区域蓝光在川布局蓝光全国布局住宅产品策略：主打刚需紧凑产品，COCO系列全国复制昆明COCO蜜城户型：

2、75平米套三单卫重庆COCO时代户型：61平米套三单卫（套内）武汉COCO时代户型：87平米套三单卫新项目主打刚需紧凑产品，COCO系列产品在成都实现快速去化后，进行全国复制新兴战略：重社区经营，推出蓝光“生活家”，但后续运营情况尚待观察健康服务体系文化教育服务体系居家服务体系3大服务体系：硬件配置：健康服务中心文化活动中心亲子儿童中心业主服务中心家居服务中心蓝商街5大社区中心+商业街软件服务：健康档案、健康监测健康咨询音乐室棋牌室亲子活动区4点半学校手工艺区包裹寄存房屋租售家政服务家居维修装修服务社区金融超市24小时便利店美食广场新鲜蔬果店干洗店药店服务载体：整合资源，服务业主，提升品牌认知

3、的同时以客户流量向商家收费，未来物业管理运营收入具备强大增长潜力，但对其运营能力是巨大考验APP蓝光一卡通商业产品策略：依托社区运营战略，打造新型街区商业产品业态以满足日常生活层面引导社区商圈消费，蓝光将自持30%左右商业体量，由蓝光统一招商，通过给予一定时间的免租期和装修补贴吸引商家快速入驻，打造满足购房者的居家服务体系蓝光红街（蓝商街）医药及健康教育服务休闲娱乐生活服务金融超市便利超市食蔬配送休闲餐饮住宅：在面积赠送收到影响（新规出台报建更困难）下，通过便利的社区商业提升住宅整体的附加值，以寻求新的溢价社运商业运营策略目标：短期内增加住宅附加值溢价并实现商业快销商业：通过自持少量商业的招商

4、运营打造带动其他出售型社区商铺的快速去化社区运营：通过长期的社区业主经营，形成社区（也可能更多小区加入）客户生活服务平台，平台向商家收费（可能是入驻费+销售额提成）1集团战略4未来可能性2集团绩效3成都市场集团业绩：刚需产品主导下实现快速增长图：2010-2013年蓝光集团业绩（亿元）2012年之前，集团业绩持续在百亿以下，公司扩张受阻2012年，伴随着COCO系列产品的全线铺开及楼市的回暖，集团业绩保持高速增长，复合增长率达到70%注：2010、2011年蓝光未披露集团销售业绩，据多家机构测算其业绩应在75-90亿元之间集团财务：2014年借壳上市，补充扩张资金，财务压力有所缓解传统融资渠道

5、银行贷款中铁信托歌斐蓝光资产管理（基金）募集资金量有限，且成本较高借壳上市定向增发发行可转债2013年蓝光拿地投资占到全年销售业绩206亿元的5成以上借壳上市后除可一次性募集资金26.35亿元外，未来还可以通过股票定向增发、股权融资等手段进行融资（蓝光14年以前仅为迪康药业大股东，14年资金和房地产资产注入后迪康药业主营将由制药转变为房地产开发）股权融资财务导向：高周转发挥到极致，保证实现现金快速回流图：从拿地到首次获得预售证间隔时间（天）蓝光平均间隔时间145天蓝光从拿地到首次获得预售证平均仅需145天，明显少于保利的180-200天，万科的240-360天刚需产品定位，快速的项目开发速度帮

6、助蓝光实现高周转和现金回流，为战略扩张奠定基础1集团战略4未来可能性2集团绩效3成都市场20142014正合地产正合地产 知识管理部知识管理部2014年1-5月蓝光成都市场住宅、商业销售面积共计30.59万平米2013年蓝光的迅速扩张，成都市场份额快速攀升；进入14年后，货量不足导致市场份额出现下滑图：2012年以来保利、蓝光等开发商销售面积（万平米）图：2012年以来保利、蓝光等开发商销售金额（亿元）注：各开发商销售面积统计范围包括商业、住宅；2014年5月数据截止到28日，销售业绩统计不含商业图：2012年以来蓝光成都住宅市场业绩（万平米、亿元）成都业绩：高周转下业绩保持快速增长，重与保利

7、争夺第一20142014正合地产正合地产 知识管理部知识管理部普通住宅类项目为主，1-5月销售面积、销售金额分别占成都市场的74.8%、90.1%区域：持续聚集在刚需快速走量的热点区域注：统计时间为1月-5月28日；商业项目价格数据缺失，未统计商业销售金额成都业绩：刚需产品为绝对去化主力，持续选择走量快速的热点区域产品类型产品类型 项目名称项目名称 区域区域 1-5月销售面积月销售面积（万平米）（万平米） 占比占比 1-5月销售金额月销售金额（亿元）（亿元） 占比占比 普通住宅 蓝光幸福满庭 犀浦722.88%5.323.65%蓝光COCO金沙 外金沙4.8115.72%4.720.97%蓝光

8、COCO国际 昭觉寺3.7112.13%3.2414.46%蓝光锦绣城 东方正红2.899.45%2.511.16%蓝光东方天地 跳蹬河2.237.29%2.2810.17%蓝光金双楠 双星1.414.61%1.376.11%蓝光COCO蜜城 光华0.441.44%0.512.28%蓝光花满庭 大丰0.331.08%0.220.98%蓝光COCO时代 八里0.070.23%0.080.36%普通住宅合计普通住宅合计 22.8974.8%20.290.1%高端住宅 蓝光1881站南1.23.92%1.797.99%蓝光观岭金堂0.521.70%0.421.87%高端住宅合计高端住宅合计 1.72

9、5.6%2.219.9%商业办公商业办公 5.9819.5%总计总计 30.59100.00%22.41100.00%（刚需）项目表现：总价优势下去化迅速，均为区域内明星项目注：幸福满庭尾盘可售量不足导致销量较低，其2013年7月-2014年5月月均销量123套凭借良好的面积控制，在大多数区域中，产品的总价优势明显项目均为区域内明星项目，客户认知度较高，去化速度明显高于区域内其他项目coco国际东方天地锦绣城coco金沙幸福满庭金双楠所在区域昭觉寺跳蹬河东方新城外金沙犀浦双星主力产品54-72套二、套三66-81套二、套三86-9953-77套二、套三82套三66-95套二、套三总价区间（万元

10、/套）50-7060-8070-8550-7550-6058-78片区同产品总价区间（万元/套）62-10568-10065-8058-752014.1-2014.5月均去化（套/月）88287219231652014.1-2014.5区域月均去化（套/月）59274036营销策略：强品牌推广，多项目联动2013年9月-2014年5月，蓝光共举办4次“蓝光房交会”活动，多盘绑定，使客户能更直观的了解并选择自己所需，提升客户转化率活动取得一定效果，单次成交金额均在5亿元左右（蓝光对外口径）营销策略：柔性优惠策略，有效规避老业主闹事情况下实现快速去化购房者提供房屋租赁合同，蓝光给予购房者每月房租补

11、贴（不同户型补贴不同）到交房为止柔性价格策略：一方面让购房者感受到蓝光“人性关怀”，增加品牌认知同时快速去化；一方面不刺激老业主，避免老业主闹事1集团战略2集团绩效3成都市场4未来可能性20142014正合地产正合地产 知识管理部知识管理部表：截止5.31蓝光成都市场存量情况未来发展：可售量不足下急待补量，拿地欲望强烈注：幸福满庭、COCO金沙、锦绣城、东方天地、金双楠项目未取得预售证后期存量无法分割，故后期存量按住宅：商业=1:1测算产品类型产品类型 项目名称项目名称 区域区域 1-5月销售月销售面积（万平面积（万平米）米） 月均销售面月均销售面积（万平米）积（万平米） 截至截至5月底存月底

12、存量（万平米）量（万平米）出清周期（月）出清周期（月）普通住宅 蓝光幸福满庭 犀浦71.40 2.312蓝光COCO金沙 外金沙4.810.96 7.668 蓝光COCO国际 昭觉寺3.710.74 6.18 蓝光锦绣城 东方正红2.890.58 8.9315 蓝光东方天地 跳蹬河2.230.45 14.332 蓝光金双楠 双星1.410.28 15.956 蓝光COCO蜜城 光华0.440.09 00 蓝光花满庭 大丰0.330.07 00 蓝光COCO时代 八里0.070.01 0.075 普通住宅合计普通住宅合计 22.894.58 56.2712高端住宅 蓝光1881站南 1.20.2

13、4 1.67 蓝光观岭金堂0.520.10 14.7141 青城山项目14.3高端住宅合计高端住宅合计 1.720.34 30.689 商业办公商业办公 5.981.20 62.252 总计总计 30.596.12 157.0726 土地存量土地存量 35.79各项目存量均不足，多数刚需项目出清周期不足20个月，普通住宅出清周期仅为12个月土地存量虽有35.79万平米，但仅一宗地（14.06万平米）位于市区整体存量严重不足下蓝光拿地欲望强烈拿地策略：热点片区仍为首要目标，但地价成本过高下或被动向郊县转移在可售量不足的情况下，2014年蓝光虽多次参与（并举牌）热点区域地块竞价，表明热点区域地块仍

14、是蓝光首要目标；但随着地块竞拍激烈，蓝光放弃举牌，而成交地块楼面地价计入后期开发成本后高于/持平于目前区域在售住宅项目均价，项目开发风险较大，拿地节奏明显低于2013年蓝光首次进入邛崃，在未来热点区域地价仍然过高的情况下，蓝光或将继续被动向郊县转移20132014.1-5拿地数量（宗）72拿地面积（亩）538157拿地金额（亿元）53.0513.7拿地区域外金沙、双星、驷马桥、大丰、跳蹬河圣灯、邛崃鲁能地块恒大地块蓝润地块区域跳蹬河外光华建设路楼面地价（元/平米）935067406850计入开发费用后成本（元/平米）133501074010850区域住宅项目均价（元/平米）10372895510962毛利率-22%-16%1%注：蓝光均参与上述三宗地块的竞拍 开发成本（含税费）按4000元/平米进行测算20142014正合地产正合地产 知识管理部知识管理部蓝光COCO时代户型：69平米套三单卫在蓝光“短、平、快”的