工程成本控制的要点(演示版)

1、工程成本控制的要点工程成本控制的要点应红群应红群 目目 录录n 前言前言n 一、工程成本控制目标的设定一、工程成本控制目标的设定n 二、工程成本控制措施二、工程成本控制措施n 三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则n 四、实施有效管理对工程成本控制有四、实施有效管理对工程成本控制有 重要影响重要影响n 五、项目竣工结束后的五、项目竣工结束后的“回头看回头看”工作工作n 结束语结束语前言前言 随着房地产行业的日趋规范，竞争激烈，房随着房地产行业的日趋规范，竞争激烈，房地产企业在保证产品品质，提供适合市场需求的地产企业在保证产品品质，提供适合市场需求的房源外，项目的成本控

2、制对于项目运作的成功与房源外，项目的成本控制对于项目运作的成功与否及经营利润无比重要。否及经营利润无比重要。“利润利润= =销售收入销售收入成成本费用本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映成这一众所周知的简单公式，充分反映成本管理的重要性。本管理的重要性。“省钱就是赚钱，省钱就是赚钱，”谁在成本谁在成本管理领域走在前面，谁就占据竞争优势。管理领域走在前面，谁就占据竞争优势。前言前言 房地产项目成本由以下几部分成：房地产项目成本由以下几部分成： 土地费用土地费用 期间费用（财务、管理、营销期间费用（财务、管理、营销费用费用等）等） 前期费用前期费用 工程营造费用工程营造费用 税金税金 现重点就

3、工程成本如何控制跟在座同仁共同探讨现重点就工程成本如何控制跟在座同仁共同探讨一、工程成本控制目标的设定一、工程成本控制目标的设定一、工程成本控制目标的设定一、工程成本控制目标的设定 1. 1. 工程成本组成部分的确定。工程成本组成部分的确定。 主要有：工程类前期费用（地质勘察费、可行主要有：工程类前期费用（地质勘察费、可行性研究费、规划设计费和性研究费、规划设计费和“三通一平三通一平”等）、工程等）、工程及配套费用（建安成本、煤气、通讯等）、营造过及配套费用（建安成本、煤气、通讯等）、营造过程中管理性质的费用、有关税金。程中管理性质的费用、有关税金。一、工程成本控制目标的设定一、工程成本控制目

4、标的设定 2 2、不同的产品类型，成本不同，应分别确定项、不同的产品类型，成本不同，应分别确定项目的成本参数。目的成本参数。 要在分析和定位准备开发的项目产品类型及其要在分析和定位准备开发的项目产品类型及其可能发生的成本范围的基础上，参照集团内已开发可能发生的成本范围的基础上，参照集团内已开发的不同产品的成本模板和参数，制定针对本项目产的不同产品的成本模板和参数，制定针对本项目产品可能实现的成本控制数据和最适合且可操作的成品可能实现的成本控制数据和最适合且可操作的成本控制模式本控制模式( (包括对项目运作的一系列管理模式包括对项目运作的一系列管理模式) )。一、工程成本控制目标的设定一、工程成

5、本控制目标的设定 3 3、制作项目成本控制明细表，固化目标。、制作项目成本控制明细表，固化目标。 目标设定是控制的前提，控制目标明确了，就目标设定是控制的前提，控制目标明确了，就要加强过程追求，控制措施自然会在项目管理过程要加强过程追求，控制措施自然会在项目管理过程中日渐清晰。中日渐清晰。二、工程成本控制措施二、工程成本控制措施工程成本控制可分为几个阶段：工程成本控制可分为几个阶段：（一）（一）前期阶段前期阶段（二）（二）勘测、设计阶段勘测、设计阶段（三）（三）工程营造阶段工程营造阶段（一）前期阶段：一）前期阶段：交必要的钱，交必要的钱， 控可控的钱，控可控的钱， 能省则省，能省则省， 能缓缴

6、的缓缴。能缓缴的缓缴。（二）勘测、设计阶段：二）勘测、设计阶段： 影响成本的决定性阶段影响成本的决定性阶段 初步设计基本决定工程造价的初步设计基本决定工程造价的65%65%，施工图设计，施工图设计影响工程造价的影响工程造价的25-35%25-35%，设计阶段造价控制是成本控，设计阶段造价控制是成本控制的源头和关键。制的源头和关键。 1. 1. 项目公司除了会与设计师进行充分的研讨式项目公司除了会与设计师进行充分的研讨式的沟通，在做正式施工图之前还应会同本单位技术人的沟通，在做正式施工图之前还应会同本单位技术人员甚至外部专家对建筑设计方案、结构形式、地基处员甚至外部专家对建筑设计方案、结构形式、

7、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案，理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案，从而把设计优化发挥到极致。从而把设计优化发挥到极致。（二）勘测、设计阶段：二）勘测、设计阶段： 影响成本的决定性阶段影响成本的决定性阶段 2. 2. 合理提高设计参数，节约成本，有时甚至能合理提高设计参数，节约成本，有时甚至能节约三分之一的造价。采用新材料、新工艺，用替节约三分之一的造价。采用新材料、新工艺，用替代材料。如：墙体自保温、代材料。如：墙体自保温、级钢代替级钢代替级钢的具级钢的具体技术参数。如：结构形式长肢、短肢、框剪及防体技术参数。如：结构形式长肢、短肢、框剪及防火分区、人防分区的合

8、理布置等。火分区、人防分区的合理布置等。案案 例例（二）勘测、设计阶段：二）勘测、设计阶段： 影响成本的决定性阶段影响成本的决定性阶段 3. 3. 科学合理的设计能大大降低工程造价。在科学合理的设计能大大降低工程造价。在施工图投入使用前，项目公司还务必组织对建筑施工图投入使用前，项目公司还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，施工结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，施工节点，明确建筑用材及工艺工法解剖，尽可能减节点，明确建筑用材及工艺工法解剖，尽可能减少施工过程中的工程变更和由此产生的费用。少施工过程中的工程变更和由此产生的费用。（二）勘测、设计阶段：二）勘测、设计阶段： 影响

9、成本的决定性阶段影响成本的决定性阶段 4. 4. 当前设计单位普遍当前设计单位普遍“重技术、轻经济重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制，设计保守不合算，不利于设计单位加强成本控制，设计保守不合理、浪费大时有发生。因此在设计任务书或投资估理、浪费大时有发生。因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位采取经济赏位采取经济赏( (节约节约) )罚罚( (超支超支) )的措施。的措施。（二）勘测、设计阶段：二）勘测、设计阶段： 影响

10、成本的决定性阶段影响成本的决定性阶段 5. 5. 甲方要引领设计，而非设计引导甲方，这就甲方要引领设计，而非设计引导甲方，这就要整合各类优质资源，使甲方具备形成有思路的整体要整合各类优质资源，使甲方具备形成有思路的整体设计和优化设计的能力来支撑，针对项目个案的特殊设计和优化设计的能力来支撑，针对项目个案的特殊性需要说服和引领设计公司做好设计工作。因大家都性需要说服和引领设计公司做好设计工作。因大家都知道绿城的设计，在初步设计及建筑方案、立面、出知道绿城的设计，在初步设计及建筑方案、立面、出图质量上实力很强，在由绿城设计把关这个环节的情图质量上实力很强，在由绿城设计把关这个环节的情况下，若能保障

11、设计出图时间、保障项目的整体品质况下，若能保障设计出图时间、保障项目的整体品质的情况下，我们也可尝试把建筑和结构设计分别委托的情况下，我们也可尝试把建筑和结构设计分别委托外包的方案。外包的方案。设计优化，控制成本的典型案例设计优化，控制成本的典型案例工程营造阶段成本控制的主要环节及措施有：工程营造阶段成本控制的主要环节及措施有：1. 1. 招投标关，招投标的竞争不能流于形式。招投标关，招投标的竞争不能流于形式。2. 2. 投标书的审核关。投标书的审核关。3. 3. 选择好的施工单位和项目经理。选择好的施工单位和项目经理。4. 4. 把好材料关。把好材料关。（三）工程营造阶段：三）工程营造阶段：

12、 成本可控环节最多，大有文章可做成本可控环节最多，大有文章可做 5. 5.把好合约关把好合约关.(.(合同的谈判、履行、工程变合同的谈判、履行、工程变更的签证等更的签证等) )充分发挥合同谈判水平，严格控制合充分发挥合同谈判水平，严格控制合同未约定的成本上升。建立合同履行保证金制度同未约定的成本上升。建立合同履行保证金制度（尽可能以支票、汇票形式支付），掌握合同谈（尽可能以支票、汇票形式支付），掌握合同谈判的主动权很重要。判的主动权很重要。（三）工程营造阶段：三）工程营造阶段： 成本可控环节最多，大有文章可做成本可控环节最多，大有文章可做（三）工程营造阶段：三）工程营造阶段： 成本可控环节最多

13、，大有文章可做成本可控环节最多，大有文章可做6 6. . 专项设计先行。把好图纸关。专项设计先行。把好图纸关。7 7. . 同步结算。同步结算。8 8. . 不可忽视全员成本意识，团队力量。不可忽视全员成本意识，团队力量。9 9. . 资源整合关。资源整合关。1010. . 正常计划工期的严格控制。正常计划工期的严格控制。 源于招标前行之有效的考察。源于招标前行之有效的考察。1111. . 竣工结算关竣工结算关（三）工程营造阶段：三）工程营造阶段： 成本可控环节最多，大有文章可做成本可控环节最多，大有文章可做1. 1. 基坑围护。基坑围护。2. 2. 优化勘察方案。优化勘察方案。3. 3. 注

14、重合同每个细节。注重合同每个细节。4 4商务洽谈前，一定要搞清楚洽谈的目标。商务洽谈前，一定要搞清楚洽谈的目标。案案 例例三、工程营造过程中的三、工程营造过程中的 成本控制原成本控制原则则三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则 1. 1.事前控制为主，事中控制为辅，坚持事后事前控制为主，事中控制为辅，坚持事后反馈控制原则。反馈控制原则。 成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行追为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行追踪和事中控制。踪和事中控制。三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过

15、程中的成本控制原则 2. 2.节约原则。节约原则。 节约不是消极的限制与监督，而是要积极创造条节约不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程件，着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中要检查核对是否出偏差，以优化施工方案，最高境中要检查核对是否出偏差，以优化施工方案，最高境界是从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。该界是从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。该投入的就投入，该节省的就节省为原则，达到性价比投入的就投入，该节省的就节省为原则，达到性价比最优。最优。三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则 3. 3.全员成本

16、控制和全过程成本控制原则。全员成本控制和全过程成本控制原则。 前面已经提到了全员成本意识和团队的力量，前面已经提到了全员成本意识和团队的力量，在这里再重复一下，全员控制涉及到公司中所有部在这里再重复一下，全员控制涉及到公司中所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，要充分调动每个部门、每一位员工控制成益有关，要充分调动每个部门、每一位员工控制成本、关注成本的积极性，真正树立全员控制观念。本、关注成本的积极性，真正树立全员控制观念。三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则 全过程成本控制涉及项目的整个开发周期。全

17、过程成本控制涉及项目的整个开发周期。其中，在施工管理阶段中，如制定最佳的施工方其中，在施工管理阶段中，如制定最佳的施工方案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现案，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有资源减少施工成本支出，确保工程质量减少工有资源减少施工成本支出，确保工程质量减少工程返工费和工程移交后的保修费等。程返工费和工程移交后的保修费等。案例：市政景观营造中如何做好成本控制案例：市政景观营造中如何做好成本控制三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则 4. 目标控制原则。目标控制原则。 前面讲到确立成本控制目标，目标设定要现前面讲到确立成本控制目标，目标设定要

18、现实可行，且目标要越具体越好，目标控制责任要实可行，且目标要越具体越好，目标控制责任要落实到每个部门、甚至个人。在工作中，对责任落实到每个部门、甚至个人。在工作中，对责任部门部门( (人人) )的业绩进行日常评估和考察，并与部门的业绩进行日常评估和考察，并与部门的考核挂钩，甚至与个人的工资待遇和晋升可能的考核挂钩，甚至与个人的工资待遇和晋升可能性挂钩。性挂钩。三、工程营造过程中的成本控制原则三、工程营造过程中的成本控制原则 5. 5. 动态控制原则。动态控制原则。 工程营造是成本动态控制的过程，要坚工程营造是成本动态控制的过程，要坚持动态控制，就是要时刻收集成本发生的实持动态控制，就是要时刻收

19、集成本发生的实际值，与目标值对比，查找原因，修正控制际值，与目标值对比，查找原因，修正控制措施。措施。四、实施有效管理对工程四、实施有效管理对工程 成本控制有重要影响成本控制有重要影响（一）加强对施工单位的过程管理一）加强对施工单位的过程管理1 1在选择好的队伍以后不要疏于管理。在选择好的队伍以后不要疏于管理。2 2充分选择与发挥各监督主体的功能。充分选择与发挥各监督主体的功能。3 3合理安排甲方工程人员的工作重点。合理安排甲方工程人员的工作重点。加强过程管理的典型案例加强过程管理的典型案例（二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通 1 1这是做好产品管理的

20、关键。这是做好产品管理的关键。 2 2合理处理好双方的经济利益关系，让施工合理处理好双方的经济利益关系，让施工企业切合甲方的要求，总结出二点方法：企业切合甲方的要求，总结出二点方法： 给合理的钱。给合理的钱。 通过甲方辛勤努力，在专业技术、管理水通过甲方辛勤努力，在专业技术、管理水平等方面展示甲方的能力，并在管理和技术上给施平等方面展示甲方的能力，并在管理和技术上给施工单位必要的支持、帮助和服务，引领和带动施工工单位必要的支持、帮助和服务，引领和带动施工企业加强科学管理和执行力，让施工单位感觉到我企业加强科学管理和执行力，让施工单位感觉到我们对他的真诚帮助，起到们对他的真诚帮助，起到“传、帮、

21、带传、帮、带”的作用。的作用。采取的有效沟通和服务案例采取的有效沟通和服务案例1. 1. 开展施工技术培训班。开展施工技术培训班。2. 2. 换位思考。换位思考。3. 3. 多交流沟通（三个案例）。多交流沟通（三个案例）。（二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通“施工技术培训班施工技术培训班”（二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通“施工技术培训班施工技术培训班”（二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通二）跟施工企业、作业班组建立良好的沟通（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行管理层次要细分，针对不同层次采取不

22、同管理方法：管理层次要细分，针对不同层次采取不同管理方法：1. 1. 五个管理层次：五个管理层次：施工施工企业企业项目部项目部项目部项目部内部内部作业作业班组班组作业作业工人工人2. 2. 五个管理关系：五个管理关系： 业主和施工企业业主和施工企业 施工企业和项目部（项目经理）施工企业和项目部（项目经理） 项目经理和项目部其他管理人员项目经理和项目部其他管理人员 项目部和劳务班组项目部和劳务班组 劳务班组承包人和作业工人（包工头和农民工）劳务班组承包人和作业工人（包工头和农民工） 3.3.对各主体的解读对各主体的解读: :对施工企业理解：是壳体，是平台。对施工企业理解：是壳体，是平台。对项目部

23、理解：也是资源整合商。对项目部理解：也是资源整合商。对作业班组理解：属社会共享资源，为不同施工企对作业班组理解：属社会共享资源，为不同施工企业所共享，所属人员基本处于社会底层，底层人员业所共享，所属人员基本处于社会底层，底层人员整体素质相对较低，难于规范化管理，且包工头和整体素质相对较低，难于规范化管理，且包工头和农民工之间关系复杂，容易引发社会问题。农民工之间关系复杂，容易引发社会问题。（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行 4. 4. 施工企业和项目部存在的现状：施工企业和项目部存在的现状： 基本上实行内部承包制基本上实行内部承包制( (挂靠施工企业挂靠施工企业) )，企业和，企业

24、和项目部间存在管理费价差的利益关系。项目部间存在管理费价差的利益关系。 承包人对项目部的人员也是搭建起来的，内部也承包人对项目部的人员也是搭建起来的，内部也存在磨合期，工作能力和观念参差不齐，内部管理人员存在磨合期，工作能力和观念参差不齐，内部管理人员流动性大，导致管理有时不能衔接。流动性大，导致管理有时不能衔接。（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行 5. 5.对不同的管理层次采取不同的管理方法和具体措施：对不同的管理层次采取不同的管理方法和具体措施： (1) (1)对施工企业：对施工企业： 合同管理是有效手段，并在合同中加强奖罚措施。合同管理是有效手段，并在合同中加强奖罚措施。 频

25、出橄榄枝，后续项目推荐许诺等。频出橄榄枝，后续项目推荐许诺等。 以扩大工程量来争取利润的增加。如：以扩大工程量来争取利润的增加。如：1 1亿产值按亿产值按8 8计利润是计利润是800800万元；万元；1010亿产值按亿产值按5 5计利润是计利润是50005000万元。让万元。让施工企业（包括项目经理）放眼未来，打出品牌，来博得施工企业（包括项目经理）放眼未来，打出品牌，来博得市场与效益。市场与效益。（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行(2)(2)对作业班组：对作业班组：加大施工技术等培训，样板先行，实物解读。加大施工技术等培训，样板先行，实物解读。适度的奖励和经济处罚手段。适度的奖励

26、和经济处罚手段。黑板报爆光：批评和表扬，抓住人总是爱面子黑板报爆光：批评和表扬，抓住人总是爱面子的弱点。的弱点。（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行工地现场工地现场“宣传宣传栏栏”（三）管理工作分层次进行三）管理工作分层次进行奖金发放现奖金发放现场场五、项目竣工结束后的五、项目竣工结束后的 “回头看回头看”工工作作五、项目竣工结束后的五、项目竣工结束后的“回头看回头看”工作工作 项目竣工结束，项目成本控制目标与现实数据有项目竣工结束，项目成本控制目标与现实数据有了最后对比结果，与目标数据的关系直接说明项目运了最后对比结果，与目标数据的关系直接说明项目运作管理的成败，直接说明成本控制措施是否实际发生作管理的成败，直接说明成本控制措施是否实际发生了效益。这时再回头来看，会有许多感悟。哪些成本了效益。这时再回头来看，会有许多感悟。哪些成本控制了，哪些应该可控制的但没有控制住，原因是什控制了，哪些应该可控制的但没有控制住，原因是什么，哪些成本控制措施发挥了重要作用，哪些是要吸么，哪些成本控制措施发挥了重要作用，哪些是要吸取的教训等等，会十分清晰。这项回顾和总结的工作取的教训等等，会十分清晰。这项回顾和总结的工作十分重要。十分重要。五、项目竣工结束后的五、项目竣工结束后