房地产经营管理第五章_房地产价格评估

1、房地产经营管理房地产经营管理第五章第五章 房地产价格评估房地产价格评估 5.1 房地产估价概述 5.11房地产估价的概念 5.1.2 房地产估价原则房地产经营管理房地产经营管理5.1 房地产估价概述房地产估价概述 5.1.3 房地产估价程序 房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法 5.2.1 成本法基本理论房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法 5.2.1 成本法基本理论房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法 5.2.2 重置成本估算 1、成本类型及构成 2、重置或重建成本估算方法 房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法 5.2.3 折旧的估算 房地产经

2、营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法 5.3.1 市场比较法基本理论 。 房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法 5.3.2 市场比较法估价步骤 房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法 5.3.3 回归分析法：房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法 5.3.4 基准地价修正法 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.1 收益法基本理论 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.2 净收益估算 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.3 折现率估算 房地产经营管理房地产经营管理5

3、.4 收益法收益法 5.4.3 折现率估算 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.4 收益法计算常用公式 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.4 收益法计算常用公式 房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.5 收益年限的确定 在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来确定未来可获取收益的年限。 5.4.6 残余法 A=VLrL+Vbrb 式中，A为土地和地上建筑物共同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价值。因而，我们可以进一步将上式写为：VL=（A - Vbrb）/rL 或Vb=（A

4、- VLrL）/ rb 5.4.7 应用举例房地产经营管理房地产经营管理5.5 假设开发法假设开发法 5.5.1 假设开发法基本理论 房地产经营管理房地产经营管理5.5 假设开发法假设开发法 5.5.1 假设开发法基本理论 ：房地产经营管理房地产经营管理5.6 不同估价目的下的价格评估不同估价目的下的价格评估 房地产经营管理房地产经营管理5.7 估价报告的编写要求估价报告的编写要求 5.7.1 编写要求 房地产经营管理房地产经营管理应用举例应用举例 估计对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为估计对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为5000

5、0平方米，使用面积为平方米，使用面积为35000平方米，土地使用权年限自平方米，土地使用权年限自1995年年6月月30日起日起50年，现需要年，现需要评估写字楼在评估写字楼在2000年年6月月30日的价格。日的价格。 注：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法注：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为目前的契约租金月平均为250元元/平方米，其中有平方米，其中有50%面积的面积的租期截止到租期截止到2000年年12月底，另外月底，另外50%面积的租期截止到面积的租期截止到2001年年6月底。该写字楼的市场租金为月底。该写字楼的市场租金为300元元/平方米平方米月，可出租月，可出租使用的面积为使用的面积为32000平方米，其余平方米，其余3000平方米为管理人员用房平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经万元，经济耐用年限为济耐用年限为10年，残值率为年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月