宝龙项目租金建议报告

1、宝龙项目租金建议项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，遵循市场规则，参考市场价格等因素，总原则是以区域市场调研所得出的结论（主要是同类项目评估） 和业态承租水平等经验来具体做为静态处理的依据，结合项目自身情况和市场供求关系做出初步的租金建议。本项目租金定位参考依据： 本项目自身条件 周边商业（主要是底商）和同类型MALL的对比 商家在本商圈内所能承受的租金水平 宝龙商铺销售情况，租售比例及返租回报 长期发展与稳定经营本次租金的建议数据采用市场评估、售价回报分析和市场承租能力分析结合的方法得出 方法A:根据市场横向对比法及项目价值实现度的评估，进行推算项目价值评价表序号评判因素权重分值评定分

2、值福雷德广场新美商城印象城东东城（未开业）本案1周边人流量1510.0014.0012.0097.002人流消费力108.008.009.006.506.503商业氛围1510.0012.0011.009.507.504地理位置及规 划前景109.009.5010.0097.505规模1510.009.0010.00810.006物业品质1511.009.0010.0099.007交通状况109.0010.0010.0087.508投资泡沫（个体户所占比重）10%10.0010.007.0088.00综合得分1007781.5796763价值实现度77%81.5%79%67%63%租金（单位：

3、元/ m2 *天）5.676.53.6?（以上基本数据来自策划部为主）根据上表知，平均价值实现度（本案和未开业的东东城除外） 为 79.17%，平均租金为 6.366元/ m2 *天因商业价值实现度与开业情况有很大的关系， 根据东东城的定价 （这里我们假定东东城定价较为精准），算出未开业商业影响率为：3.6 -（ 6.366 X 67沧79.17%） =66.8% 这里简单验证：若不考虑印象城项目，因其未在下沙商圈，则福雷德和新美的平均价值实现度为 79.25%，平均租金为 6.3，根据上得出的未开业商业影响率 66.8%，推出理论东东城租金为：6.3 X 67% 79.25% X 66.8%

4、=3.558，与本案的3.6误差仅为不到 2%在能接受范围之内根据以上推算出：本案平均租金=平均租金X本案价值实现度十平均价值实现度X未开业商业影响率=6.366X 63% 79.17%X 66.8%=3.384元/ m *天方法 B: 根据宝龙商铺的售价和回报率进行推算， 目前宝龙独栋别墅商业 （ 4 号和 5 号楼准 备11月开卖）2层别墅商铺均价报价为 35000元/ m, 1层独栋商业报价为 45000-55000 元/ m参考宝龙带返租销售（前 3 年返租回报为 6%， 7%， 8%，一次性从房价扣除），考虑到开发 商为了回笼资金及带动销售， 提前上涨商铺价格， 也是为了更好的实现项

5、目良性运营， 实际 商铺价格可以理解为 35000 X 0.79=27650元/ m,那么按照年收益 6.67% （一般静态15年价 值回报）计算，推出租金为27650 X 6.67%-365=5.05元/ m *天（这里假定 MALL1层价值和独栋别墅商业 2 层均价为一般同等状态）方法 C：根据商家承租能力进行分析，对宝龙周边商业商家（主要是工商大学钱塘湾学生 公寓底商家商,金沙居和金沙学府西侧 25 号大街底商商家）进行简单沟通谈话调研,得知 一般餐饮商家和零卖 （奶茶店, 水果店, 零食店等） 承租能力比稍大规模超市和品牌餐饮强, 前者能接受程度在4 5元 / m *天，甚至更高，后者

6、则认为3元 / m *天左右，这里该方法得 出的结论取3.8元/ m2 *天（此方法由于调研的是底商商家，与盒子装的MALL概念有所偏差，且数据不够多，存在误差，只做粗略参考）从三种不同视角来分析目前的租金：方法A:租金均价3.384元/ m *天，权重设置为75%; 方法E:租金均价5.05元/ m *天，权重设置为15%方法C:租金均价3.8元/ m2 *天，权重设置为10%建议最终均价为 3.384 X 0.75+5.05 X 0.15+3.8 X 0.1=3.67 元 / m其他说明：1. 本项目建议租金为 1 楼的均价，其他楼层按照层差系数进行推算2. 此价格为项目前期预测的粗略主观整体价格， 若需要进一步精确， 则需要根据市场供需 状况、 各业态商家承租情况、 项目评估等详细制定的价格系统进行推算， 也可以进行招 商试水，通过市场反馈及时进行调整执行价格3. 宝龙自己对独栋别墅“澳门街”也正在筹备开始招商，电话询问得知目前他们也在 定租金价格，预计会在 11 月初出结果，届时亦可考虑其价格进行本项目的租金调 整4. 宝龙那边招商目前已然启动，目前独栋别墅定位为澳