中天盛世淮安市淮海南路项目定位方略

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879淮安市淮海南路项目定位方略淮安市淮海南路项目定位方略报告结构报告结构市场研究市场研究项目定位及建议项目定位及建议1.11.1宏观政策分析宏观政策分析1.21.2城市发展格局分析城市发展格局分析1.31.3整体市场环境分析整体市场环境分析1.41.4整体市场特征分析整体市场特征分析1.51.5项目区域市场分析项目区域市场分析1.61.6项目区域市场个案分析项目区域市场个案分析1.71.7区域市场特征分析区域市场特征分析2.12.1项目研判项目研判2.22.2项目目标客户群

2、定位项目目标客户群定位2.32.3项目形象定位项目形象定位2.42.4建筑风格定位建筑风格定位2.52.5物业类型定位物业类型定位2.62.6面积户型配比建议面积户型配比建议市场研究市场研究 了解并掌握市场，探寻市场机会点！了解并掌握市场，探寻市场机会点！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年上半年出台的主要房地产政策总结年上半年出台的主要房地产政策总结日期日期 政策名称政策名称 政策意义政策意义1 1月月1010日日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展国务院办公厅关于促进房地产市场

3、平稳健康发展的通知的通知“国十一条国十一条”标志着新一轮房地产调控的启动标志着新一轮房地产调控的启动3 3月月7 7日日20102010年政府工作报告年政府工作报告强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力度开始加大强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力度开始加大3 3月月1010日日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知的通知“国十一条国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土地供应成为最大亮点地供应成为最大亮点4 4月月1515日日国土部公布国土部公布 2010 2010 年全国土地供应

4、计划年全国土地供应计划极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的土地供应力度土地供应力度4 4月月1717日日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知知“新国十条新国十条”史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期入期4 4月月2020日日住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住房预售制度有关问题的通知着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构

5、负着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性4 4月月2727日日住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知知加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间上市的获利空间5 5月月5 5日日住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为5 5月

6、月2222日日国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知工条件确认问题的通知加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏发和销售节奏5 5月月2626日日国家税务总局国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的关于土地增值税清算有关问题的通知通知6 6月月3 3日日国税局关于加强土地增值税征管工作的通知国税局关于加强土地增值税征管工作的通知促使税务部门真正落实土地增值税征管工作促使税务部门真正落实土地增值税征管工作6 6月月5 5日日住建部关于规范商业性个人住房贷款中第

7、二套住住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知房认定标准的通知该标准该标准”认房又认贷认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准，是史上最严厉二套房认定标准6 6月月1313日日关于加快发展公共租赁住房的指导意见关于加快发展公共租赁住房的指导意见新国十条的具体落实新国十条的具体落实, ,成为下一阶段公共租赁房建设的指导成为下一阶段公共租赁房建设的指导政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销

8、策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年年1212月月1414日日20102010年年1 1月月7 7日日20102010年年4 4月月1717日日20102010年年 国务院关于坚决遏国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的制部分城市房价过快上涨的通知通知（新国十条）（新国十条）20102010年年 关于促进房地产市关于促进房地产市场平稳健康发展的通知场平稳健康发展的通知（国十一条）（国十一条）20092009年年 完善促进房地产完善促进房地产市场健康发展的政策措施市场健康发展的政策措施（国四条）（国四条）内容：个人住房转让营业税征免时内容：个人住房转让营业税

9、征免时限由限由2 2年恢复到年恢复到5 5年。市场反应：短年。市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，期内出现观望，二手房成交量下降，20102010年春节后市场恢复。年春节后市场恢复。内容：要求二套房贷款首付款比例不得低内容：要求二套房贷款首付款比例不得低于于40%40%。市场反应：继续产生高价地王，市场反应：继续产生高价地王，3 3月后房价月后房价飙升。飙升。核心核心核心核心核心核心内容：首套房内容：首套房9090平方米以上，首付不低于平方米以上，首付不低于30%30%，二，二套房首付套房首付50%50%，利率，利率1.11.1倍；倍；3 3套房银行将不放贷等。套房银行将不放贷等。 市

10、场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中天盛世认为中天盛世认为在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所

11、谓的拐点效应在明年将不会出现。谓的拐点效应在明年将不会出现。理由一：随着理由一：随着4.174.17政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策，客来说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。明的是观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。理由二：理由二：

12、淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，并将在相当长一并将在相当长一段时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增段时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长不同。长不同。理由三：理由三：房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。淮淮安在经济安在经济（GDPGDP快速增长）、快速增长）、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等等利好因素都将是淮安房地产市场利好因素都将是淮安房地

13、产市场出现报复性反弹的出现报复性反弹的刺激点。刺激点。因此，因此，中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展态势。态势。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征淮安城市发展格局淮安城市发展格局淮安市地处江苏省北部中心淮安市地处江苏省北部中心地域。地域。淮安市区范围为清河区、青淮安市区范围为清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区；济开发区、淮阴区及楚

14、州区；主城区为主城区为清河区、青浦区、经清河区、青浦区、经济开发区；中心城区为清河区、济开发区；中心城区为清河区、青浦区。青浦区。经济结构进一步优化，三次经济结构进一步优化，三次产业增加值比例由产业增加值比例由0808年的年的15.515.5：49.549.5：35.035.0调整为调整为0909年的年的15.2:48.3:36.515.2:48.3:36.5。城市化率有待进一步提高，城市化率有待进一步提高，截止到截止到20092009年年底全市户籍总年年底全市户籍总人口人口534.16534.16万人，其中中心城万人，其中中心城区的常住人口在区的常住人口在110110万人，规万人，规划到划到

15、20152015年中心城区常住人口年中心城区常住人口在在150150万人。万人。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征城市规划及未来发展方向城市规划及未来发展方向淮安城市的发展目标是建成辐射淮安城市的发展目标是建成辐射20002000万人口的苏北腹地重要中心城市。万人口的苏北腹地重要中心城市。除清河老城区以外，开发区和青浦新除清河老城区以外，开发区和青浦新区在整个淮安城市规划中是并列的两个区在整个淮安城市规划中是并列的两个新城区。新城区。城市东扩南连，打造宜居新城。近几城市

16、东扩南连，打造宜居新城。近几年城市规划新增居住用地主要在城市东年城市规划新增居住用地主要在城市东部和南部布局。部和南部布局。“三城融合三城融合”和和“五区联动五区联动”。促进。促进原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区融合，加强清河区、青浦区、经济开发融合，加强清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区五区的联动，整合城市空间发展。区五区的联动，整合城市空间发展。城南居住片区是目前淮安建设的重点城南居住片区是目前淮安建设的重点区域，全力推动城南青浦新区的建设，区域，全力推动城南青浦新区的建设，使城市由原来的南北双

17、组团的城市空间使城市由原来的南北双组团的城市空间结构向多组团的城市空间结构发展。结构向多组团的城市空间结构发展。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征清浦区清浦区清河区清河区开发区开发区楚州区楚州区淮阴区淮阴区政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1

18、053527879清河板块清河板块定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位及配套优势。核心价值在于区位及配套优势。区位优势：区位优势：中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经进入成中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经进入成熟阶段；熟阶段；配套优势：配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。强烈的区域情节和对

19、主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征清浦板块清浦板块主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升。一步提升。区位优势：区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位；型事业单位；配套优势：配套优势：商业、交通、教育等各项配套

20、齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群；教育客群；项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征开发区板块开发区板块新城市东扩的延伸带，聚集

21、大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公新城市东扩的延伸带，聚集大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。区位优势：区位优势：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达；发达；配套优势：配套优势：商业配套欠成熟，且商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，商业配套欠成熟，且商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈；远逊色于市中心商业圈；车辆与人流量明显不足，外部人

22、口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。淮阴板块淮阴板块受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。区位优势：区位优势：运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要补充板块；运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要补充板块；配套优势：配套优势：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善；无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善；价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此

23、楼盘档次价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楚州板块楚州板块定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势较为成熟。优势较为成熟。区位优势：区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发

24、展起来的，房地产市场起步较晚；晚；配套优势：配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策

25、环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征整体供应量分析整体供应量分析20092009年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。从从0707年到年到0909年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程；年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程；0909年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170170宗，出让土地面积宗，出让土地面积6836

26、83万，土地出万，土地出让均价让均价16511651元元/ /，土地出让楼面地价为，土地出让楼面地价为745745元元/ /。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征各区域供应量分析各区域供应量分析清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。土地整体供给规模偏大

27、，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚州区；州区；20092009年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅和交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。从商品住宅和交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278790909年度淮安的整体房价上涨在年度淮安的整体房价上涨

28、在600600元元/ /左右左右，涨幅，涨幅21%21%；0909年年1212月全市整体成交均价最高月全市整体成交均价最高达到达到34493449元元/ /；统计数据显示：统计数据显示：1010年淮安只是在年淮安只是在5 5月份出现了非常短暂的市场最低谷，而月份出现了非常短暂的市场最低谷，而6 6月份以后呈现月份以后呈现快速反弹且逐步攀升的过程，在快速反弹且逐步攀升的过程，在8 8月份整体市场价格就已经突破月份整体市场价格就已经突破4 4月份的市场最高点。月份的市场最高点。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个

29、案区域市场个案区域市场特征区域市场特征全市住宅商品房价格分析全市住宅商品房价格分析淮安住宅商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；淮安住宅商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；预期：预期：淮安市住宅商品房淮安市住宅商品房的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在7 7月份触底；月份触底；8 8月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数

30、上超过了月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了4 4月份的市场最高点。月份的市场最高点。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征全市住宅商品房全市住宅商品房成交量分析成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持在淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持在4040万左右；万左右；预期：预期：淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。 房商网房商网海量

31、房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从从0909年年1 1月的月的28502850元元/ /到到1212月的月的34493449元元/ /分析分析0909年一年的涨幅年一年的涨幅非常大；但从非常大；但从0909年年1212月的月的34493449元元/ /到到1010年年8 8月份的月份的34923492元元/ /的成的成交均价变化情况看，涨幅非常小；交均价变化情况看，涨幅非常小；预期在预期在1010年接下来的近年接下来的近4 4个月中个月中涨幅会较大。涨幅会较大。结合淮安在经济、城市化率、人口结构及房价基数等各因素，房结

32、合淮安在经济、城市化率、人口结构及房价基数等各因素，房价必将持续稳定增长。价必将持续稳定增长。0909年年1-121-12月土地成交量是月土地成交量是683683万（按平均容积万（按平均容积1.81.8计算），未来计算），未来2-32-3年的供应年的供应量最少在量最少在12291229万；万；再加上至再加上至0909年年1212月商品房存量月商品房存量205205万，以万，以0909年全年年全年296.78296.78万万销售量计算其销售周期将需要近销售量计算其销售周期将需要近5 5年的时间，因此年的时间，因此淮安未来房地产淮安未来房地产市场潜在供应量非常巨大。市场潜在供应量非常巨大。淮安的人

33、均淮安的人均GDPGDP主要是由民营企业和个体工商户贡献，居民的消主要是由民营企业和个体工商户贡献，居民的消费实力还是很强的，且占了很大一部分刚性需求比例。费实力还是很强的，且占了很大一部分刚性需求比例。8080前后生育高峰人群大量步入适婚年龄，婚房刚性需求比例很大前后生育高峰人群大量步入适婚年龄，婚房刚性需求比例很大9898年房改房后，经过年房改房后，经过1010几年的时间，改善型住房和换房户刚性需几年的时间，改善型住房和换房户刚性需求比例也很大。求比例也很大。淮安的城市化率仅为淮安的城市化率仅为40%40%，城市化进程必将推动住房的刚性需求，城市化进程必将推动住房的刚性需求。政策环境政策环

34、境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘在市场竞争中占有优势。在市场竞争中占有优势。p规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社社区总体品质感趋同区总体品质感趋同；p随着市场竞争的加剧

35、，新建项目在社区配套和户型设计上有所随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；p营销展示营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范景观示范；p万达广场、绿地城、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力万达广场、绿地城、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力未来城、未来城、华德力运河城、恒大名都等大盘在社区品质、产品细节及营销展华德力运河城、恒大名都等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局

36、整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征金满华府金满华府海润枫景海润枫景恒大名都恒大名都运河城运河城本案本案京河湾京河湾恒和杰座恒和杰座中央美地中央美地中茵翰城中茵翰城东方豪城东方豪城学林雅苑学林雅苑 房商网房商网海量房地产资料下载！

37、海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征项目名称项目名称规模规模 （）（）容积容积物业类型物业类型产品特色及核心优势产品特色及核心优势价格（元价格（元/ /）海润枫景海润枫景1466251466253.253.25纯高层纯高层地段地段+ +运河水岸景观运河水岸景观开盘前对外报价开盘前对外报价47004700恒大名都恒大名都9157349157342.992.99高层高层9090万的超大

38、型社区，首席欧陆御湖城万的超大型社区，首席欧陆御湖城 49804980起（送起（送15001500元元/ /豪装）豪装） 京河湾京河湾1513691513691.71.7高层、小高层高层、小高层多层多层紧邻市委市政府巨资打造的近千亩阳光湖生态公园，小紧邻市委市政府巨资打造的近千亩阳光湖生态公园，小区内北美风情园林风格和谐搭配，周边多条生态水系环区内北美风情园林风格和谐搭配，周边多条生态水系环绕绕38003800学林雅苑学林雅苑2266352266351.751.75高层、多层高层、多层学林雅苑正对高校云集的淮安大学城，定位：精英之城，学林雅苑正对高校云集的淮安大学城，定位：精英之城，简雅生活简

39、雅生活38503850金满华府金满华府1481941481942.272.27高层、多层高层、多层地段地段+ +多层产品多层产品45004500东方豪城东方豪城73622736221.31.3多层多层位于京杭大运河南岸。清一色的纯多层住宅位于京杭大运河南岸。清一色的纯多层住宅38503850恒和杰座恒和杰座44820448203.783.78高层高层优越的地理优势、高性价比，六大中心的中心优越的地理优势、高性价比，六大中心的中心53005300运河城运河城5562935562931.71.7高层、小高层、花高层、小高层、花园洋房、叠加别墅园洋房、叠加别墅淮海路新地标，淮海路新地标，5656万平

40、米异域风情城邦，傲首城市万平米异域风情城邦，傲首城市“三三心一轴心一轴”，圈定未来前景；全城稀有，圈定未来前景；全城稀有6 6层洋房、退台花层洋房、退台花园洋房、叠加别墅、小高层、高层组合。园洋房、叠加别墅、小高层、高层组合。40804080中央美地中央美地25000250001.731.73高层、多层高层、多层品质与实在并存品质与实在并存38003800中茵翰城中茵翰城1147881147881.71.7高层、多层高层、多层位于淮安高教园区的中心，是园内首个大型配套项目位于淮安高教园区的中心，是园内首个大型配套项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大

41、全房地产营销策划大全，QQ：1053527879政策环境政策环境城市发展格局城市发展格局整体市场环境整体市场环境整体市场特征整体市场特征项目区域市场项目区域市场区域市场个案区域市场个案区域市场特征区域市场特征 产品产品 价格价格 卖点卖点区域内项目的容积率普遍偏高，因此产品多以多层、小高层、高层为区域内项目的容积率普遍偏高，因此产品多以多层、小高层、高层为主，别墅、类别墅及纯粹的花园洋房产品所占比例很小。主，别墅、类别墅及纯粹的花园洋房产品所占比例很小。区域内的教育资源、居住环境自然景观资源及与老城中心区无缝对接区域内的教育资源、居住环境自然景观资源及与老城中心区无缝对接的地段优势都是构成区域

42、内各项目卖点的主要诉求，再加上区域内运的地段优势都是构成区域内各项目卖点的主要诉求，再加上区域内运河城、恒大名都等超大规模、全新规划理念楼盘更为本区域提升了不河城、恒大名都等超大规模、全新规划理念楼盘更为本区域提升了不少的竞争优势。少的竞争优势。区域内的均价区间在区域内的均价区间在3600-53003600-5300元元/ /不等，主力价格在不等，主力价格在40004000元元/ /左右左右，在整个淮安市场而言，本项目区域的价格差异化算是比较大的。，在整个淮安市场而言，本项目区域的价格差异化算是比较大的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销

43、策划大全，QQ：1053527879项目定位及建议项目定位及建议 没有最好，只有更好！没有最好，只有更好！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目北面项目北面北面沿延安东路，路北面沿北面沿延安东路，路北面沿街分布一些老旧的沿街店面街分布一些老旧的沿街店面及部分厂房。另有一幢市政及部分厂房。另有一幢市政大楼及恒和杰座项目在售。大楼及恒和杰座项目在售。项目东面项目东面东面为承德南路，其间为大东面为承德南路，其间为大块空地及待拆迁的陈家庄老块空地及待拆迁的陈家庄老居民房。居民房。项目南面项目南面南面为运北东路和

44、京杭大运南面为运北东路和京杭大运河，其间有个延安路小学及河，其间有个延安路小学及大片的老旧厂房、工厂及老大片的老旧厂房、工厂及老的居民区。的居民区。项目西面项目西面地块西面沿淮海南路，路的地块西面沿淮海南路，路的西面为在售金满华府项目和西面为在售金满华府项目和已经交付使用的天龙御城项已经交付使用的天龙御城项目。目。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 S S（优势）（优势）Stren

45、gthStrengthW W（劣势）（劣势）WeaknessWeaknessO O（机会）（机会）OpportunityOpportunityT T（威胁）（威胁）ThreatenThreatenS SW WO OT T项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内部因素内部因素 外部因素外部因素优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）地段、地段、地段；项目位于城地段、地段、地段；项目位于城

46、南新淮中板块，教育、商业、市政、南新淮中板块，教育、商业、市政、金融等配套一应俱全。金融等配套一应俱全。城市东扩南连城市东扩南连，城南居住片区是城南居住片区是目前淮安建设的重点区域。目前淮安建设的重点区域。项目规模大，可塑性强，且具有项目规模大，可塑性强，且具有京杭大运河的景观资源优势。京杭大运河的景观资源优势。看好城南片区未来发展前景，但看好城南片区未来发展前景，但对目前区域陌生、吸引力不足，尚对目前区域陌生、吸引力不足，尚需需2323年后才有大发展。年后才有大发展。机会（机会（O O）S-OS-O（抓住机会扩大优势）（抓住机会扩大优势）W-O W-O （巧占时机淡化劣势）（巧占时机淡化劣势

47、）淮安势必形成淮海广场老城区，淮安势必形成淮海广场老城区，水渡口新城区，城南中心高教行水渡口新城区，城南中心高教行政区的三大格局。本项目正处于政区的三大格局。本项目正处于三大板块中心，三大城市板块的三大板块中心，三大城市板块的互动辐射与影响，必将催生本项互动辐射与影响，必将催生本项目的巨大升值潜力。目的巨大升值潜力。 本项目必将从规划档次，产品品本项目必将从规划档次，产品品质、景观等多方面提升项目价值质、景观等多方面提升项目价值利用利用三三大城市板块中心概念大城市板块中心概念，强强化项目在板块中的认同度；化项目在板块中的认同度；寻寻找新的亮点概念，创新找新的亮点概念，创新卖点，卖点，提升产品的

48、附加价值。提升产品的附加价值。结合区域及项目规划，描绘区域结合区域及项目规划，描绘区域发展的美好前发展的美好前景；景；树树立项目高档次、高立项目高档次、高品质形象，品质形象，提升项提升项目市场关注度。目市场关注度。威胁（威胁（T T）S-TS-T（凭借优势扫除威胁）（凭借优势扫除威胁）W-TW-T（灵活战术转化威胁）（灵活战术转化威胁）板块内甚至是整个淮安市场今后板块内甚至是整个淮安市场今后的供应量非常庞大，竞争激烈。的供应量非常庞大，竞争激烈。挖掘景观优势，打造城市标杆性挖掘景观优势，打造城市标杆性项目；项目；充分利用景观资源，充分利用景观资源，产品产品规划亮规划亮点于在市场中脱颖而出点于在

49、市场中脱颖而出。把握客户敏感点，提把握客户敏感点，提升产品核心升产品核心竞争优势的针对性。竞争优势的针对性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域发区域发展成展成熟熟，配，配套齐套齐全。全。公务员、公务员、企事企事业业单位职单位职工、工、私私营业营业主、教主、教师等。师等。 生活习惯与生活生活习惯与生活圈子于此，依赖圈子于此，依赖市中心教育，医市中心教育，医疗和商业配套；疗和商业配套； 易纳新，有较强易纳新，有较强的购买力。的购买力。 公务员、教师、公务员、教师、周周边私边私营业主营业主等对更等对更高档

50、次高档次与品与品质物业有质物业有强烈强烈需求。需求。未来大规未来大规划划学府学府新区新区, ,汽车汽车总站总站。改善居住改善居住条件条件的的原住原住居民居民（少量少量拆迁拆迁户户），），公务公务员员，烟厂，烟厂，电，电厂厂职工，教师职工，教师 城市化水平稍低城市化水平稍低, ,拆迁户较多拆迁户较多, ,周边周边原住民及学区教原住民及学区教师聚集效应较强师聚集效应较强； 务实、较贪图小务实、较贪图小便宜便宜。 有强烈的换房有强烈的换房需求，希望能需求，希望能在熟悉的区域在熟悉的区域拥有更好的居拥有更好的居住住品质。品质。定性分析定性分析青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配

51、套环境。青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 政府主导，政府主导，新城市规新城市规划带来的划带来的全新城市全新城市形象形象 进驻企业中高进驻企业中高层职工，原住层职工，原住民，公务员；民，公务员； 市区私营业主市区私营业主及高收入人群；及高收入人群； 受主城区价格受主城区价格压迫客户压迫客户 购买力有限的购买力有限的

52、价格受压者；价格受压者； 要求一般的刚要求一般的刚性需求；性需求； 强烈需求高品强烈需求高品质项目，以满质项目，以满足置业升级；足置业升级； 工作在区域内工作在区域内人群刚性需求；人群刚性需求； 市区客户追求市区客户追求更高的居住品更高的居住品质和环境；质和环境； 周边乡镇居民周边乡镇居民拆迁后换房。拆迁后换房。 产业升级产业升级中中 小型私营业主，小型私营业主，少量公务员及少量公务员及教师教师 对中心城区有对中心城区有强烈向往，但强烈向往，但收入有限；收入有限； 有较强的地域有较强的地域性性 渴望城市化的渴望城市化的高品质居住生高品质居住生活；活； 换房带来的产换房带来的产品升级需求。品升级

53、需求。定性分析定性分析淮阴区客户在拥有地域性特征同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合淮阴区客户在拥有地域性特征同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合项目研判客户群定位形象定位建筑风格建议物业类型定位面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强；消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强；淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风；淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风；淮安整体都市感不强，消费者

54、向往都市生活；淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活；不愿离开市区；生活圈子观念很重。不愿离开市区；生活圈子观念很重。产品品质与生活方式产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是是客户最关注的两大因素；其次是环境和交通环境和交通；重视物业管理、社区规划环境和安全性重视物业管理、社区规划环境和安全性，追求尊贵感；追求尊贵感；对距离较为敏感；对距离较为敏感；对价格及赠送面积部分敏感；对价格及赠送面积部分敏感；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；承受的总价区间多在：承受的总价区间多在：30-3530-35万（万（9090左右左右）、40-6040-6

55、0万（中大三房）万（中大三房）。目前对清浦区域有兴趣的客户主要集中于城市富裕阶层以公务员及当地企目前对清浦区域有兴趣的客户主要集中于城市富裕阶层以公务员及当地企业中高管（烟厂、电厂等）；业中高管（烟厂、电厂等）；看好城南片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不足，认为看好城南片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不足，认为2 23 3年后年后有大发展。有大发展。主观描述分析主观描述分析市场专业人士对淮安客户置业特征访谈：市场专业人士对淮安客户置业特征访谈：项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比 房商网房商网海

56、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879淮海第一城淮海第一城客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%60%，区县客，区县客户户30%30%左右；左右；承受的总价区间：承受的总价区间：40-5040-50万（小三房万（小三房）。）。康城明珠康城明珠客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户；县客户；能承受的总价区间：能承受的总价区间：3

57、5-6035-60万（三房）万（三房）。中鑫中鑫. .上城上城客户多为投资兼自住客户多为投资兼自住, ,项目周边客户为主项目周边客户为主, ,私营业主私营业主, ,公务员公务员, ,少量教师。少量教师。欧洲城欧洲城一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主易接受的总价区间：易接受的总价区间：30-4030-40万（三房）万（三房）盛世名门盛世名门一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主，购业主，购房主要

58、考虑小孩教育问题房主要考虑小孩教育问题 。日月星城日月星城多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师；烟厂普通职工一年收入：烟厂普通职工一年收入：7-87-8万元；万元；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；承受总价区间，两房承受总价区间，两房30-3230-32万，三房万，三房(130(130平米平米) 40-50) 40-50万万。香格里拉香格里拉投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户客户承受的总价区间：客户承

59、受的总价区间：3535万左右（三房）万左右（三房）。河畔花城河畔花城主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主。业主。淮安威尼斯淮安威尼斯以项目周边原住民为主以项目周边原住民为主, ,客户类型包含教师、生意人、公务员客户类型包含教师、生意人、公务员。定量分析定量分析淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析.项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议建筑风格建议物业类型定位物业类型定位面积户型配比面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879定量

60、分析项目研判客户群定位形象定位建筑风格建议物业类型定位面积户型配比 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户来源区域客户来源区域80%80%10%10%10%10%本区域本区域中心区域中心区域其它其它定量分析定量分析项目周边案例分析项目周边案例分析原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因素。品质、自然环境为主要购买因素。项目研判项目研判客户群定位客户群定位形象定位形象定位建筑风格建议