第三篇项目选择与土地获取

1、3.1 房地产项目定位的含义房地产项目定位的含义房地产项目定位的含义房地产项目定位的重要性3.2 房地产项目定位的原则房地产项目定位的原则与企业发展战略相一致符合市场需求协调发展原则符合城市规划效益最大化3.3 房地产项目定位的流程与基本内容房地产项目定位的流程与基本内容房地产项目定位的方法房地产项目定位的方法3.4 房地产项目定位的方法房地产项目定位的方法房地产项目定位修正的必要性3.5 房地产项目定位的修正房地产项目定位的修正3.6 市场定位分析市场定位分析 4.1 4.1 土地所有权制度概述土地所有权制度概述（一）宪法规定：我国土地所有制形式为（一）宪法规定：我国土地所有制形式为 社会主

2、义公有制社会主义公有制（二）法律表现形式：（二）法律表现形式： 国家土地所有权和农民集体土地所有权国家土地所有权和农民集体土地所有权城市市区的土地及城市市区的土地及 部分农村土地部分农村土地 农村和城市郊区的土地农村和城市郊区的土地（除法律规定属国家所有外）（除法律规定属国家所有外）（三）（三） 土地所有权关系的变化土地所有权关系的变化土地所有权征用土地所有权征用土地所有权整理土地所有权整理国家为公共利益需要，国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的依法将农民集体所有的土地转为国家所有土地转为国家所有本着协商一致、平等互利的本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关原则对不同的土地所有权

3、关系进行调整或改变（一般发生系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）在农民集体内部）4.2 4.2 土地使用权制度概述土地使用权制度概述（一）土地使用权来源 土地归国家和农民集体所有，但并不是直接由国家和农村集体经济组织使用，而是依法确定给单位或个人使用让渡。（二）使用权主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织和个人（自然人）（三）类型 所有权形式只有两种，但使用权形式多样： 按所有权的不同国有与集体土地使用权 按用途不同工业、商服业、农用地、宅基地等使用权 按取得方式不同划拨与出让、承包经营等土地使用权（四）土地使用权制度的构成（四）土地使用权制度的构成土地使用权出让土地使用权出让

4、土地使用权租赁和作价入股土地使用权租赁和作价入股土地承包经营土地承包经营1.1.土地有偿使用制度土地有偿使用制度 所有者将一定期限内的土地使用权提供所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。2.2.土地使用权流转制度土地使用权流转制度使用权流转：经过法定程序，使得土地使用权流转：经过法定程序，使得土地 使用权主体发生变更。使用权主体发生变更。土地使用权可以依法转让土地使用权可以依法转让土地管理法土地管理法第第2 2条）条）目的：促进土地使用权在土地使用者之间合目的：促进土地使用权在土地使用者之间合 理流动，实现土地资源的有

5、效配置理流动，实现土地资源的有效配置3.3.国有土地使用权划拨制度国有土地使用权划拨制度无偿无期限使用国有土地无偿无期限使用国有土地特点：特点：性质：是以行政行为调控土地的行为性质：是以行政行为调控土地的行为 有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。益大量流失，土地资源配置效率差。4.3 4.3 土地用途管制制度土地用途管制制度4.3.14.3.1、土地用途管制概念、土地用途管制概念土地管理法（1998）新增第4条：国家实行土地用途管制制度。 国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的

6、协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。特点：特点：1以土地利用总体规划为基本依据用途管制是落实总体规划的手段和措施2农用地转用审批是实现用途管制的关键3征地审批权适当集中是实施土地用途管制的必要条件4土地登记制度是土地用途管制的权利保障5以严格的土地监督检查制度为实现措施强化土地法律责任4.4 土地用途管制内容土地用途管制内容4.4.1 4.4.1 农业用地管制农业用地管制农地非农化管制和农地农用内部的管制农地非农化管制和农地农用内部的管制 农用地农用地耕地区耕地区 非耕地区非耕地区 基本农田基本农田

7、 一般农田一般农田 4.4.2 4.4.2 非农用地区管制非农用地区管制非农建设用地的用途管制非农建设用地的用途管制 城市建设用地城市建设用地 建成区：建成区： 城市规划区：城市规划区： 土地利用结构的土地利用结构的调整和功能定位调整和功能定位 合理确定建设规划区合理确定建设规划区内的界限和用地数量内的界限和用地数量 乡（镇）村建设用地乡（镇）村建设用地 4.4.3 4.4.3 未利用土地管制未利用土地管制4.5 4.5 我国土地管理体制我国土地管理体制4.5.1 4.5.1 涵义涵义：土地管理机构设置和管理职能：土地管理机构设置和管理职能 权限划分所形成的提醒和管理制度。权限划分所形成的提醒

8、和管理制度。统管统管国家统一管理国家统一管理分管分管分部门、系统各自管理分部门、系统各自管理统管与分管相结合统管与分管相结合 4.5.24.5.2基本模式基本模式4.6 4.6 我国土地管理基本体制我国土地管理基本体制 总体特点：总体特点：由分散、分权、多头转为集中、集权、统一由分散、分权、多头转为集中、集权、统一4.6.14.6.1模式演变：模式演变：新中国成立初期：地政司主管全国地政新中国成立初期：地政司主管全国地政2020世纪世纪5050年代至年代至8080年代：多头管理年代：多头管理 19861986年后：中央提出年后：中央提出“土地应由国家管理土地应由国家管理” 土地管理法土地管理法

9、第第5 5条规定：条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。的管理和监督工作。 中央统管全国土地的机构是国土资源部；中央统管全国土地的机构是国土资源部； 地方统管土地的机构是各级地方人民政府土地管理部门，即地方各级地方统管土地的机构是各级地方人民政府土地管理部门，即地方各级人民政府土地（国土）管理局（厅）。人民政府土地（国土）管理局（厅）。 4.6.2 4.6.2 当前管理模式当前管理模式4.6.3 4.6.3 机构设置与职能机构设置与职能（1 1）国家和省级人民政府及土地管理部门）国家和省级人民政府及土地管理部门 凡属事关国家利益

10、和社会稳定、民族发展全局的土地管理权都由凡属事关国家利益和社会稳定、民族发展全局的土地管理权都由中央和省级人民政府行使。中央和省级人民政府行使。享有土地利用总体规划审批权、农用地转用批准权、土地征用权、建设用地享有土地利用总体规划审批权、农用地转用批准权、土地征用权、建设用地总量和耕地保有量控制权等总量和耕地保有量控制权等由国土资源部及省级国土资源厅（局）代表行使由国土资源部及省级国土资源厅（局）代表行使（3 3）乡（镇）人民政府）乡（镇）人民政府一般不设土地管理机构，有土地管理员的职位一般不设土地管理机构，有土地管理员的职位（2 2）县级以上地方人民政府及其土地管理部门）县级以上地方人民政府

11、及其土地管理部门土地登记发证权、土地权属争议处理权、土地登记发证权、土地权属争议处理权、土地利用总体规划编制权、开发国有荒山土地利用总体规划编制权、开发国有荒山荒地批准权、土地划拨批准权、荒地批准权、土地划拨批准权、 国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导，省级国土资源主管国土资源部对省级国土资源主管部门实行业务领导，省级国土资源主管部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。部门主要领导干部的任免，需征得国土资源部的同意。 （4 4）垂直管理制度）垂直管理制度土地所有权城市土地所有权属于国家城市土地所有权属于国家（国有土地）（国有土地） 农村、城郊除法规外属于集体农村、城郊除法规外

12、属于集体（集体土地）（集体土地）征地费用征地费用征地征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费土地使用权（1 1）土地使用权）土地使用权是指单位或者个人依法或依约定是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 （2 2）取得方式）取得方式行政划拨（有限定）行政划拨（有限定）出让出让转让转让（3 3）使用年限）使用年限协议协议 挂牌挂牌招标招标拍卖拍卖买卖买卖赠与赠与交换交换土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场7070年年居住用地居住用地5050年年

13、工业、文、体、医、综合用地工业、文、体、医、综合用地4040年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让土地使用权出让 指指将一定年限内的国有土地使用权出让给将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。押，其合法权益受国家法律保护。土地使用权

14、转让土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土地使用年限土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地为：居住用地70年，工业用地年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫年，教育、科技、文化、卫生、体育用地生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40年，年，综

15、合用地综合用地50年。年。 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。

16、土地抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。 是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不不转移占有转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍

17、卖所得的价款优先受偿。价款优先受偿。土地典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人典权人，收取他，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人出典人。作。作为典权标的物的不动产为为典权标的物的不动产为典物典物。典权人交付于出典人的价金称为。典权人交付于出典人的价金称为典价典价。期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他

18、附着物的使用权。典期期满逾期物的使用权。典期期满逾期1010年，或典契未写明年限而经营年，或典契未写明年限而经营3030年年未赎回的，原则上视为绝赎。未赎回的，原则上视为绝赎。土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。 一、向土地部门申请用地二、旧区改造三、成片开发四、购入私人、单位的房产五、向土地开发公司取得已开发的建设用地六、批租（即土地的有偿出让）七、补地价八、合作建设 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。方式，即

19、出让、划拨和转让。 其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。三种许可证。5.1 划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的获取基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性5.1.2 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围划拨土地使用权的适用范围5.1.3 5.1.3 划拨土地使用权获取

20、的主要流程划拨土地使用权获取的主要流程预审申请批准审查登记发证国有土地使用证国有土地使用证 5.1.3 5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程划拨土地使用权获取的主要流程政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4 5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费其他费用安置补助费主要成本和税费土地补偿费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费5.2.1 5.2.1 土地使用权出让概述土地使用权出让概述5.2 出让土地使用权的获取出让土地使用权的获取基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金5.2.2 5.2.2 出让土地使用权的政策规定出让土地使用权的政策规定5.2.3 5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系主体及相互关系协议出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民5.2.3 5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系主体及相互关系5.2.4 5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本和税费出让土地使用权过程中主要成本和税费5.3.