项目开发全流程简述(发展管理部程皓)

1、房地产开发全流程房地产开发全流程地产角度的项目管理程 皓二零一二年 九月 对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。 如有雷同，纯属巧合 如有异议，随时指教 如若鄙视，小声点骂前言 房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。 今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。分阶段分析 传统的阶段划分方法概念阶段规划阶段实施阶段收尾阶段运营阶段 传统的阶段划分方法概念阶段主要信息：区位、周边情况、项目体量 主要

2、指标核心工作：初步可行性研究（项目建议书）、 项目初始评价、初步设想、 投资评价输出结果：初步决策 （项目是否具备投资价值）back 传统的阶段划分方法规划阶段主要信息：区位深度调研、市场深度调研、 土地出让的具体指标核心工作：营销定位、规划设计输出结果：规划方案（初步总平）back 传统的阶段划分方法实施阶段主要内容：施工图设计、招投标 项目现场管理（成本管理 质量管理 进度管理）back 传统的阶段划分方法收尾阶段主要内容： 项目交付 项目后评估 人员分流 结算 back 传统的阶段划分方法运营阶段主要内容： 物业管理的相关内容 back项目全寿命周期项目全寿命周期有有建设建设意图意图项目

3、决策阶段项目决策阶段编制项目建议书编制项目建议书编制可行性研究报告编制可行性研究报告项目评估项目评估项目项目立项立项项目实施阶段项目实施阶段设计准备设计准备阶段阶段编制设计任务书编制设计任务书设计阶段设计阶段方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工施工施工阶段施工阶段动用前动用前准备阶段准备阶段保修期保修期项目项目正式正式动用动用项目使用阶段项目使用阶段项目项目拆除拆除开发管理开发管理(DM)物业管理物业管理(FM)项目管理项目管理(PM)全寿命管理全寿命管理(LCM) 地产开发中的几大角色和他们眼中的项目业主方的业主方的PMOPM设计方的设计方的PMDPM承包方的承包方的PM

4、CPM供货方的供货方的PMSPM各自的视角不尽相同p从刚刚分析的几个阶段来看p几大工作： 设计有设计院 招投标有招投标代理和造价事务所 施工有承建商 物业有物业公司 销售有销售代理公司所有说，房地产是一个资源整合型资源整合型的行业但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。 个人偏向的划分方法p 划分依据 钱：房地产作为一个资金密集型的“类金融行业”，钱是根本。 中海的企业导向和内部管理脉络p 几大关键节点 土地投资：主要投资支出，真正开发的开始 具备开盘条件：资金回笼的开始 入伙：核数师认定结利的节点，利润的结算 投资阶段土地是关键这个阶段的核心焦点就是土地 投资阶段项目决

5、策背景外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在发展规划中的定位项目的利润贡献 投资阶段土地素质宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率怎么看地？ -规划指标市场分析之地块所在区域市场表现l区域经济基础和政策环境l区域发展规划和重要基础设施建设l主要指标：土地供应、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增长预期l客户群体特征l热点产品和热

6、点项目怎么看地？ -市场环境周边35公里内的楼盘情况知己知彼l楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型l售价水平和定价策略l营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有无代理l销售率、入住率（已有入伙的项目）l物业管理、小区环境、配套市场分析之地块周边楼盘情况怎么看地？ -市场环境价核心格怎么看地？ -核心土地投资决策地产发展链条中最重要的决策决策依据当地房地产市场宏观情况城市发展规划重要基础设施地块所在区域市场表现地块周边楼盘情况项目定位参与的主要部门：投资管理部土地跟踪、投资分析营销策划部市场调研、销售预测设计管理部初步规划和建筑指标计算土地拿到了，真正的开发也就开始了第一个重要

7、目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件： 报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）第一个重要目标节点：开盘里程碑事件：取得预售许可证取证的两大先决条件： 报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）一个源头：设计备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程STEP 1 营销定位（营销+设计）市场是一切投资的导向主要内容：通过项目的区位分析和市场调研，确定主流目标客户，从而确定产品大体的类别和档次，进而给出产品物业类型和户型方面的建议STEP 2 方案设计p 总平方案 主要依据：营销定位报告（内部给出的

8、市场导向） 设计规划要点（政府给出的指标限制） 在市场和政府间取得最佳的平衡 主要作用：确定项目的总平面布置，物业形态、楼栋数、 单个楼栋层数、体量，以及外部的景观布置等等p 单体方案 主要依据：总平方案 主要作用：在总平的要求下确定单栋建筑的立面、户型等细项指标STEP 3 大施工前工作p 主线p 辅线 扩初设计总包分判施工图设计进场施工直接指导施工的图纸结构图、细部节点图、配筋图、施工做法等等根据施工图算得工程量，根据工程量计算价格，施工图是招标文件的要件。招标一般包括发标、投标、议标、开标等环节详勘桩基施工试桩结构施工土方施工确定地质条件、是否有文物遗址等等承载力试验STEP 4 销售前

9、工作 建设工作：地下室施工主楼施工（到达三层）报建工作：复杂而繁琐细项流程特点：多线并行、搭接非常多，任何工作都可能成为关键线路 反复多，不可控因素多 这个阶段如何压缩时间，缩短流程？1、缩短单项工作的时间：最直接、浅显的方式；2、提高单项工作的质量，减少反复，一次反复就会导致后续工作搁置、 重新来过，要做到这点需要一是专业能力强，二是与审查主体的沟通。3、技术措施（）： 建设流程：分步设计、分割合约（有风险） 报建流程：提前报审、到时取证（这个就是公关）开盘后就进入到相对单纯的工程建设期当然每个分项也都要有相应的设计、分判；相关的报建手续也在继续走。工程建设期：两大板块，多个分项：p 室内板

10、块 混凝土结构、砌筑工程、室内抹灰工程、屋面工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、电梯工程、精装修工程p 室外板块 市政工程：水、电（强、弱）、燃气、道路 景观工程：苗木种植、地面铺装、景观小品、标识系统细项流程这个阶段如何压缩时间，缩短流程？关键词：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但绝不是简单的有活了就上人，没有哪家施工单位会这样，这里有个重要的因素就是成本！人就是成本，简单的操作会造成成本的浪费。如何合理的筹划成为了关键如何合理的筹划成为了关键！关键词：回头、流水我的理解：回头和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3节省的时间实例分析：竖向的分段就是大回头如：

11、1栋30层的楼，3个工序混凝土结构、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/层。常规方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回头方式：将楼栋分为3段，每段十层，及时回头工期T=10*5*5=250天 节省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑实例分析：横向的分段就是小流水如：混凝土结构可以细分为三个小工序，绑钢筋、支模板、浇混凝土，每个工序的速度是2天/层。常规方式：单层工期T=2+2+2=6天回头方式：将楼层横向分为2段单层工期T=1+1+1+1=4天 节省2天绑钢筋支模板浇混凝土第1段绑钢筋第2段绑

12、钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省如下：层数越多，节省的时间越多第1段绑钢筋第2段绑钢筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2层第1段绑钢筋2层第2段绑钢筋2层第1段支模板2层第1段混凝土2层第2段支模板2层第2段混凝土会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？单纯从这个角度考虑，理论上是这样的。但实际上要考虑的问题还很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本质上就是找到最好的平衡点，形成一个固定的节奏。如何分段、如何搭接是要服从大目标的，也要在很多限制条件下达到“合理”工程的进度控制关键词1：关键线路1

13、、控制住关键线路！2、不让非关键线路变成关键线路！示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的紧前工作，B、C是D、E的紧前工作，D是F的紧前工作，E是G的紧前工作，F、G是H的紧前工作。1、通过压缩关键线路上的工作时间，可以缩短工期，压缩非关键线路则无效。2、非关键线路延迟就可能变成关键线路。3、压缩关键线路上的工作时间并不是一直有效的，会改变属性。4、如何识别可压缩的限度？（总时差和自由时差）5、实际施工中是复杂的。信息不对称带来的风险不可避免，但有效管理却可以减少无谓失误。工程的进度控制关键词2：及时比对事前

14、控制 事中控制 事后控制方法：前锋线法、挣值法挣值法PCWS（planned cost for work scheduled）：计划工作的预算费用PCWC（planned cost for work completed）:已完成工作的预算费用ACWC（actual cost for work completed）：已完工作的实际费用费用偏差CV（cost variance）= PCWC ACWC0 费用在预算内 =0 费用持平 0 进度超前 =0 进度正常 0 进度滞后挣值法时间费用ACWCPCWCPCWS进度超前费用超支入伙准备期： 如开盘前一样 又是工程建设和报建取证错综复杂的一个时期细项

15、流程分角度小结5证国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证买地地上可以盖房子盖房子的方法可以动工盖房子可以卖房子有了 才能卖房子！报建1证2书拿了 才能收房子！业主购房后只要拿到“一证两书”房产证、住宅使用说明书、住宅质量保证书报建 各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局 房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局 环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司 燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局 政府相关部门21个 经历初期21个部门，445天的流程，地产商拿到了5证可以进行商品房销售！报建在相关部门的监督下，需完成.3证5验

16、报建基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收三证之一档案馆初验合格证报建三证之二配套工程验收合格证报建三证之三质监站单体验收合格证收官之证需在1、2完成的基础上取得报建56 政府相关部门12个 经历初期12个部门，地产商拿到了3证，通过了5验宣布商品房竣工，可以交付业主！报建土地费用建安费用营销费用管理费用税收规费成本构成成本房价高低很大程度上取决于地价土地费用成本房地产行业相关税种共有12种各项行政性收费50余种占全部开发成本的15%25%税收规费成本营业税企业所得税增值税三项大税 占税费的绝大部分

17、成本完成房屋建设，需要130份合同完成房屋建设，约需要150次付款以我们一栋典型的31层高层为例建安费用成本基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程策划在前工程策划通观全局化整为零穿插紧密合理回头工程部署基础施工阶段15天 完成土方开挖45天 地下室结构施工以我们一栋典型的31层高层为例基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修

18、）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收主体施工阶段5天 一层中海 速度以我们一栋典型的31层高层为例工程 6层时 安装施工电梯 10层时 开始砌体施工 2/3 铝窗、栏杆 装饰施工阶段 封顶后 30天 屋面构架施工 90天 电梯安装完成 120天内外架拆除完成。 以我们一栋典型的31层高层为例基础结构施工工程部署上部主体结构施工二次结构及初装工程初验内装饰施工（精装修）地下室结构施工屋面工程安装工程外装饰施工安装调试竣工验收工程超高层高高层小高层多高层别高墅精装修再加4个月竣工至交付入住增加3-6个月！ 约15个月约11个月约9个月约6个月约5个月工程房地产开发：内部合作部门多外部协调单位多工作内容多且杂不确定因素多是一个极其复杂的系统工程，任何一点都不能忽视，任何一刻都不能松懈我们是如何管控的（自己的理解）内部管控