房地产估价第八组

1、第八组罗松 成进 王潇 刘龙兴 樊杨 曹勇 罗泽兰金科金科阳光小镇小区二阳光小镇小区二手房价值测算手房价值测算建筑物基本情况描述与分析建筑物基本情况描述与分析 一、实物状况描述与分析 估价对象位于金科阳光小镇 36 栋 4 层（总楼层 32 层），户型为 3 室 2 厅 2 卫，建筑面积 95 ，产权证书齐全。建筑结构为钢筋混凝土结构，朝向南，于 2014 年 1 月完成装修，装修及室内外情况如下。通过与业主进行沟通，业主要价 55.8 万元，并且表示无降价的余地。 二、权益状况描述与分析 建筑面积为95，其中建筑套内面积为71.25。共有情况为单独所有，规划用途为住宅，共32层，结构为钢筋混

2、凝土结构，占有部分为全部（权属人），房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为购置，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。竣工日期为2013年12月，装修日期为2014年1月。三、区位状况描述与分析三、区位状况描述与分析 1 位置描述 永川区，地处中央直辖市重庆西部东连江津区、璧山县，南临合江县、泸县，西接荣昌县、大足区，北界铜梁县。截止到2013年底，永川区常住人口为106.8万人，其中城镇常住人口64.87万人，城镇建成区面积达到74.73平方公里，城镇化程度61.78%，为重庆主城九区以外城镇化程度最高区。 2 交通描述 估价对象西临兴龙大道，双向六车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车

3、、出租车和公交车为主，道路实行南北双向交通管制。交通较便利，出行较方便。 3 周围环境和景观描述 周边有金科中央公园城、荷塘月色小区等居住区，住宅集聚度高。有大学重庆文理学院、中学永川中学、枫叶国际学校、重庆农村商业银行、中国邮政储蓄银行、新世纪百货超市、协信商业区、人民广场商业区、兴龙湖公园等，生活和市政配套设施完善。 4 外部配套设施描述 估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排水、供电、通信和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用。 5 区位优劣状况分析 近几年，随着城市发展战略的调整，永川区优势地位逐步体现，老城区布建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，因此新城区得到

4、大力的发展，同时随着成渝高铁通车，永川到重庆市区的距离也被拉近，也使得永川的发展速度得到进一步的加快。估价时点接受委托的时间是 2016 年 8 月 31 日，估价时点也为 2016 年 8 月 31 日。估价方法选择估价方法选择 房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价技术路线估价技术路线 经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地 产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。房地产估价测算过程房地产估价测算过程 1、市场比较法测算公

5、式 比准单价=可比实例单价交易情况修正系数市场状况调整系数房地产 状况调整系数 房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整 系数 估价对象比准单价=实例 1比准单价权重 1+实例3比准单价权重 3+实例 5比准单价权重5 2、选取可比实例可比实例可比实例可比实例可比实例1 1可比实例可比实例3 3可比实例可比实例5 5位置位置金科阳光小镇金科阳光小镇金科中央公园城小区金科中央公园城小区荷塘月色小区荷塘月色小区交易情况交易情况二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易二手房交易交易日期交易日期20152015年年1212月月20162016年年3 3月月2015

6、2015年年1212月月建筑面积（建筑面积（m2m2）1001009797116116所在楼层所在楼层/ /总楼层总楼层28/3228/3216/3216/3214/2014/20朝向朝向南南北北南南建筑结构建筑结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构土地使用年限土地使用年限20652065年年1212月月20662066年年3 3月月20652065年年1212月月总价（万元）总价（万元）54.254.261.561.563.863.8 建立价格可比基础修正项目修正项目可比实例可比实例 1 1可比实例可比实例 3 3可比实例可比实例 5 5统一

7、付款方式统一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款统一使用单价统一使用单价54205420元元/ /63446344元元/ /55005500元元/ /统一货币单位统一货币单位人民币人民币人民币人民币人民币人民币统一面积内涵统一面积内涵按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价 交易情况修正 根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例1、3、5 均为正常成交价格，不考虑修正。 交易日期调整修正 2015年12月2016年9月，永川区二手房住宅价格走向如下：5000、5000、4533、4900、4900、5066、506

8、6、5066、5066、5066、5066、5066。房地产状况修正房地产状况修正区位状况 住宅集聚度高，区域繁华周边有大学重庆文理学院、中学永川中学、枫叶国际学校等。公交便捷，附近有102路、501路、119路等多条公交线路。实物状况 建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素。 修正项目修正项目估价对象估价对象可比实例可比实例1 1可比实例可比实例3 3可比实例可比实例5 5建筑结构建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土总楼层总楼层3232层层323

9、2层层3232层层2020层层层高层高3 3米米3 3米米3 3米米3 3米米评估楼层评估楼层第第4 4层层第第2828层层第第1616层层第第1414层层室内装修室内装修中等装修（防盗门，中等装修（防盗门，铺地板，天花、内铺地板，天花、内墙刷乳胶漆，设有墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护卫生间，室内维护较好）较好）中等装修（实木门，中等装修（实木门，铺地砖，天花、内铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护卫生间，室内维护较好）较好）中等装修（实木门，中等装修（实木门，铺地板，天花、内铺地板，天花、内墙刷乳胶漆，设有墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护卫生间，室内维护较好）较

10、好）中等装修（实木门，中等装修（实木门，铺地砖，天花、内铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护卫生间，室内维护较好）较好）朝向朝向南南南南北北南南成新率成新率楼龄楼龄55年，成新率年，成新率约约8 8成成楼龄楼龄55年，室外、年，室外、室内维持较好，成室内维持较好，成新率约新率约8 8成成楼龄楼龄55年，室外、年，室外、室内维持较好，成室内维持较好，成新率约新率约8 8成成楼龄楼龄55年，室外、年，室外、室内维持较好，成室内维持较好，成新率约新率约8 8成成通风采光通风采光客厅外有阳台，卧客厅外有阳台，卧室有飘窗，厨房有室有飘窗，厨房有落地窗，采光通风落地窗，采光通风

11、好好客厅外有阳台，卧客厅外有阳台，卧室有飘窗，厨房有室有飘窗，厨房有落地窗，采光通风落地窗，采光通风好好客厅有阳台，卧室客厅有阳台，卧室也设有窗户采光通也设有窗户采光通风好风好卧室设有飘窗，采卧室设有飘窗，采光通风较好光通风较好噪声噪声四周环绕马路，车四周环绕马路，车流量巨大，受噪声流量巨大，受噪声影响严重影响严重四周环绕马路，车四周环绕马路，车流量巨大，受噪声流量巨大，受噪声影响严重影响严重位于小区内部，离位于小区内部，离马路较远，噪声较马路较远，噪声较小小位于兴龙大道临近位于兴龙大道临近马路，车流量大，马路，车流量大，受噪声影响受噪声影响设备设施设备设施供水、排水、供电供水、排水、供电设施

12、齐备，电梯上设施齐备，电梯上下下供水、排水、供电供水、排水、供电设施齐备，电梯上设施齐备，电梯上下下供水、排水、供电供水、排水、供电设施齐备，电梯上设施齐备，电梯上下下供水、排水、供电供水、排水、供电设施齐备，楼梯上设施齐备，楼梯上下下平面布局平面布局三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨二卫三室二厅一厨二卫物业管理物业管理金科物业金科物业金科物业金科物业金科物业金科物业永川申丰置业有限永川申丰置业有限责任公司责任公司建筑面积（）建筑面积（）959510010097.397.3116116建筑物实物状况修正系数表修正项目修正项目估价

13、对象估价对象可比实例可比实例1 1可比实例可比实例3 3可比实例可比实例5 5建筑结构建筑结构0%0%0%0%0%0%0%0%总楼层总楼层0%0%0%0%0%0%-1%-1%层高层高0%0%0%0%0%0%0%0%评估楼层评估楼层0%0%6%6%3%3%2.5%2.5%室内装修室内装修0%0%1.5%1.5%2%2%1%1%朝向朝向0%0%0%0%2%2%0%0%成新率成新率0%0%1.8%1.8%1.1%1.1%-0.6%-0.6%通风采光通风采光0%0%-1%-1%3%3%-3%-3%噪声噪声0%0%0%0%3%3%1%1%设备设施设备设施0%0%-2%-2%-1%-1%-4%-4%平面布

14、局平面布局0%0%-3%-3%-1%-1%1%1%物业管理物业管理0% 0% 0%0%0%0%-1%-1%建筑面积建筑面积（）（）0%0%0.5%0.5%0.2%0.2%2.2%2.2%汇总汇总0%0%3.8%3.8%12.3%12.3%-1.9% -1.9% 权益状况修正 三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正修正项目修正项目估价对象估价对象 可比实例可比实例1 1 可比实例可比实例3 3 可比实例可比实例5 5 权益状况权益状况0%0%0%0%0%0%0%0% 房地产状况修正汇总修正项目修正项目估价对象估价对象可比实例可比实例1 1可比实例可比实例3 3可比实例可比实

15、例5 5区位状况区位状况0%0%0%0%-1%-1%0.5%0.5%实物状况实物状况0%0%3.8%3.8%12.3%12.3%-1.9% -1.9% 权益状况权益状况0%0%0%0%0%0%0%0%合计合计0%0%3.8%3.8%11.3%11.3%-1.3%-1.3% 求取比准价格项目项目可比实例可比实例1 1可比实例可比实例3 3可比实例可比实例5 5名称名称阳光小镇阳光小镇4242栋栋2828层层中央公园中央公园X X栋栋1616层层荷塘月色荷塘月色X X栋栋1414层层建筑面积（）建筑面积（）10010097.3 97.3 116116总价（万元）总价（万元）54.254.261.5

16、61.563.863.8建立比较基准后（元建立比较基准后（元/ /）542054206344634455005500交易情况修正系数交易情况修正系数100/100/（100+0100+0）100/100/（100+0100+0）100/100/（100+0100+0）交易日期修正系数交易日期修正系数5066/50005066/50005066/49005066/49005066/50005066/5000房地产状况修正系数房地产状况修正系数 100/100/（100+3.8100+3.8）100/100/（100+11.3100+11.3） 100/100/（100-1.3100-1.3）单可比实例比准价格单可比实例比准价格529052905893589356465646