湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的意义和内容考试题

1、湖南省房地产估价师制度与政策：房地产面积测算的意义和内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格 2、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20，报酬率为6，偿债基金系数为759。该房地

2、产的价格为万元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资 4、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是_。 A同质偏好 B分散偏好 C集群偏好 D自然细分市场5、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：

3、工业用地的监测点评估价格 6、下列关于价值类型的表述中，错误的是。 A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值 C：市场价值的前提之一是继续使用 D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格 7、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为_万元。 A62.5 B2500 C137.5 D200 8、收益法是以_为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A均衡原理 B替代原理 C预期原理 D未来趋势原理 9、土地增值税实行超额累进

4、税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为_。 A30% B40% C50% D60% 10、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为_。 A1% B1.5% C2% D2.5%11、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是_。 A同处于一个领域 B同处在同一供求范围内的类似地区 C同处于一个相对稳定的环境 D同处于公平竞争的地区 12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素

5、B环境因素 C人口因素 D行政因素 13、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为 750万元，则该项目的年投资收益率为_。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7%14、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括。 A：建筑安装工程费 B：公共配套设施建设费 C：土地费用 D：基础设施建设费 E：借款合同 15、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。 A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 16、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元从当前我国商业银

6、行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 元。 A：10000 B：11000 C：7800 D：9200 E：借款合同 17、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。 A时间类参数 B融资相关参数 C收益相关指标 D评价标准类指标 18、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。 A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调 19、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。 A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算 B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测

7、算 C：用地面积测算以丘为单位进行 D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积 E：执行层的组织协调 20、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法 21、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。 A：出租价格 B：抵押价格 C：成交价格 D：评估价格 E：执行层的组织协调 22、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的

8、平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78%23、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。 A：房屋价值补偿费 B：搬迁补偿费 C：停产停业损失补偿费 D：土地补偿费 E：借款合同 24、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础25、房地产开发项目投资估算的范围不包括_。 A土地费用 B房屋开发费 C销售费用 D物业管理费二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本

9、题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城乡规划包括。 A：城镇体系规划 B：城市规划 C：镇规划 D：乡规划和村庄规划 E：总体规划和详细规划 2、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。 A：区域房地产市场分析 B：专业房地产市场分析 C：项目房地产市场分析 D：总体房地产市场分析 E：借款合同3、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是_。 A某标准厂房 B某酒厂厂房 C某待出让土地 D某写字楼 4、不属于通风施工图纸类别的是_。 A平面图 B剖面图 C系统图 D分部图5、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。 A：1 B：2 C：

10、3 D：5 E：执行层的组织协调 6、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A20，200 B50，300 C30，500 D30，300 7、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84% 8、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门 9、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 10、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是_。 A房地产估价是评估房地产的价值而不

11、是价格 B房地产估价是房地产估价师在给房地产定价 C房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证 D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是科学又是艺术11、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。 A：房产分幅平面图 B：房产分丘平面图 C：房产分层分户平面图 D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据 E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据 12、在构造评价方案过程中，通常按照构造24个基本评价方案。 A：拟投入资本金的数量 B：开发项目是否分期 C：开发经营方式 D：物业类型的匹配

12、结构 E：开发项目的复杂程度 13、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。 A：解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种 B：解析法和蒙特卡洛法有很大区别 C：蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题 D：解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样 E：解析法和蒙特卡洛法无很大区别14、房地产保险对房地产估价的需要，主要是_。 A投保时评估保险价值 B投保时评估保险金额 C事故发生后评估房屋所遭受的损失 D事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格 E事故发生后评估的赔偿金额 15、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。 A：具有购买经济适用住房资格者投票选择

13、 B：公证处随机摇号 C：政府在实力强、信誉好的企业中指定 D：招标投标 E：执行层的组织协调 16、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 17、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。(2007年试题) A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同 18、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于_。 A资金的供求关系 B投资利润率 C通货膨胀率 D风险因素 E利率 19、要

14、做到现金流量折现，首先应做到_。 A后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B各项支出收入何时发生要估算准确 C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E各项支出、收入发生的机率 20、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业_的经营权转让给其他经营者的行为。 A整体资产或者部分资产 B整体资产 C部分资 D固定资产 21、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。 A：市场分析 B：选择目标市场 C：细分市场 D：市场定位 E：市场调查 22、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。 A：开发期+经营期 B：开发期+运营期 C：开发期+经营期-前期-建造期 D：开发期+运营期-前期-建造期 E：前期+建造期+经营期23、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。 A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积 B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积 C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 D：无顶盖的室外楼梯