注册会计师CPA

1、会计第一章总论-.企业会计准则体系受托责任观决策有用观会计主体：母公司:个别报表+合并报表（？法律主1 .企业会计准则-：2007年1月1日起首先在上市公司范围内施行。 包括：基本准则：.财务报告目标会计基本假设：体一定是会计主体）子公司：具有法人资格，可以独立承担民事责任（个别报表）分公司：分支机构或附属机构，不具有、不独立持续经营、会计分期货币计量可比性、实质重于形式、 及时性会计基础：权责发生制（行政单位适用收付实现制，事业单位部分经营业务 可用权责发生制）会计信息质量要求：可靠性、相关性、可理解性、重要性、谨慎性、-会计要素分类及其确认、计量原则：A：资产法定义务：根据合同/法律B :

2、负债：预期会导致经济利益流出企业的现时义务规定的义务推定义务：根据企业多年习惯做法等企业将承担的C :所有者权益：（商业银行等金融企业在税后利润中提取的一般风险准备，也 构成所有者权益）包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失（其他综合收益）、 I留存收益等。“ 股本（/实收资本）< 资本公积（含股本溢价、资本溢价、其他资本公积） 盈余公积未分配利润D :收入E:费用F:利润：收入费用，利得损失 广历史成本、重置成本（现行成本）、可变现净值、现值（以恰当的折现率折现后的价值）、公允价值：只有在能够取得并可靠计量的情况下，才能使用。我过引入公允价值是 适度、谨慎和有条件的。?换

3、入资产入账成本的确定应当以换出资产的公允价值为基础，除非有确凿证据 表明换入资产的公允价值更加可靠。再如不存在活跃市场的报价/不存在同类或者类似资产的活跃市场报价时，需采用估值技术来确定公允价值，这时现值往往 是比较普遍采用的一种估值方法。财务报告：应当是对外报告。专门为了内部管理需要的、特定目的的报告不属于财报的范畴财务报表:资产负债表利润表现金流量表 （小企业可以不包括）附注第三章存货第一节存货的确认和初始计量1. 存货包括：原材料：原料及主要材料、辅助材料、外购半成品、修理用备件、包装材料、 燃料等，但用于建造固资等各项工程不符合存货的定义。在产品.半成品产成品：可以作为商品对外销售的产

4、品。企业接受外来原料加工制造的代制品 和为外单位加工修理的代修品完成验收入库后，应视同企业的产成品。匚商品：用于销售的各种商品周转材料：为了包装本企业商品而储备的各种包装物、工具、管理用具、玻璃 器皿、劳动保护用品及经营过程中周转使用的容器等低值易耗品和建造承包商 的钢模板、木模板、脚手架等其他周转材料。2. 初始计量夕卜购：即采购成本；入库前的全部支出。在实务中，企业可以将发生的运输费、 装卸费、保险费及其他可归属与存货采购成本的费用先进行归集，期末，对于 已销售商品的进货费用，计入主营业务成本，对于未售商品的进货费用，计入2 /19期末存货成本。进货费用金额较小的，发生时直接计入当期销售费

5、用。加工：采购成本+加工成本+其他成本（为特定产品的产品设计费用）。制造 费用包括生产部门管理人员的职工薪酬、折旧费、办公费、水电费、机物料消 耗、劳动保护费、季节性和修理期间的停工损失等；其他方式取得的存货：A：投资者投入（按合同/协议约定，不公允的情况下，按公允价值入账）B：通过非货币性资产交换、债务重组、企业合并等方式取得C:盘盈的存货：按重置成本入账，通过“待处理财产损溢”科目，经批准后冲减管理费用通过提供劳务取得的存货：按从事劳务提供人员的直接人工和其他直接费用以 及可归属于该存货的间接费用。?不应计入存货成本："A：非常消耗的直接材料、直接人工、制造费用。如超定额的废品损

6、失及自然灾打而发生的jB :仓储费用：采购入库后发生的储存费C：不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出D :企业采购用于广告营销活动的特定商品，待取得相关商品时计入当期损益（销费）。企业取得广告营销性质的服务比照该原则进行处理。第二节 发出存货的计量?现行会计准则不允许采用后进先出法确定发出存货的成本1. 计量方法：A :先进先出法B :移动加权平均法C：月末一次加权平均法D :个别计价法2. 企业按存货类别计提存货跌价准备的，应按比例结转相应的存货跌价准备。即 对已售商品按存货账面价值结转成本。3. 企业周转材料按次数分次计入成本。金额较小的，领用时一次计入成本费用，但应在备查簿上登记

7、。第三节期末存货的计量1存货期末计量原则：按成本与可变现净值熟低计量。（符合谨慎性要求），当成本 > 可变现净值差额计提存货跌价准备，计入当期损益 2. 确定存货可变现净值的前提是企业在进行日常活动。如果不是比如企业处于清 算过程，那么不能按照存货准则的规定确定存货的可变现净值。3. 确定存货的可变现净值应以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生 波动的，如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的/进一步的证据，则在确定存货可变现净值时应当予以考虑，否则，不应予以考虑。4. 具体方法：A :如企

8、业销售合同规定的标的物还没有生产出来，但持有专门用于该标的物J生产的原材料，其可变现净值也应当以合同价格作为计算基础；| B：如企业持有存货数量 销售合同订购数量，超出部分存货可变现净值按市场 销售价格为计算基础；C :没有销售合同约定的存货，其可变现净值应当以市场销售价格作为计算基 础；D :用于出售的材料，以材料的市场销售价格为计算基础；5. 材料存货的期末计量：A：对于为生产而持有的材料，如果用其生产的产成品的可变现净值预计高于成 本，则该材料仍应按成本计量。B :如材料价格的下降，表明产成品的可变现净值成本，则材料按可变现净值计量，差额计提存货跌价准备6 .对于数量繁多、单价较低的存货

9、，可按照存货类别计提存货跌价准备；7 .与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同/类似最终用途/目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。8. 存货存在下列情况，表明存货的可变现净值为0,:A：已霉烂变质的存货b :已过期且无转让价值的存货C :生产中已不再需要，且已无使用价值和转让价值的存货D :其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。?同一项存货中一部分有合同价格约定，其他部分不存在合同价格，应分别确 定其可变现净值，由此计提的存货跌价准备不得相互抵消。?存货跌价准备转回的条件是以前减记存货价值的影响因素已经消失，而不是 在当期造成存货可变现净值高于成本的其他

10、影响因素。?如存货按类别计提存货跌价准备的，应按转出存货的成本占该存货未转出前该类别存货成本的比例，结转相应的存货跌价准备。、9. 存货盘亏彳毁损：属于计量收发差错和管理不善原因-计管理费用j属于自然灾害计营外支因非正常原因导致的存货盘亏 /毁损，按规定不能抵扣的增 值税进项税额应当予以转出。第五章固定资产第一节固定资产的确认和初始计量?至少于每年年度终了对固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核； 不符合固资确认条件的，计入当期损益；?汽车/飞机，按其预计行驶/飞行里程估计使用寿命；?对于已达到预订可使用状态但尚未办理竣工结算的固资，先按估值等资料确定 成本，计提折旧，办理竣工结算后，

11、再按实际调整暂估，但不调整原已计提的折 旧额；1. 固资的初始计量：外购需要安装T购买价款+包装费+运杂费+保险费+专业人员服务费+相关税费 不需要安装T在前者成本基础上 +安装调试成本（在“在建工程”科目归集，交 付时转入固资）?员工培训费不计入成本，应计“管费”?做题时，题目给出的运输费（营改增后为11%）金额，记得要算运输费的进项税额（价税分离，），不考虑相关税费的除外；具有融资性质的合同（一般分期付款 >1年），这时固资的成本应以各期付款 额的现值之和确定。 实际支付价款之和与现值之间的差额，在达到预定可使用状态之前符合资本 化条件的，应计入固资成本，其余部分应当在信用期间内确认

12、为财务费用，（即过了信用期间，就计入当期损益？）借：固资/、在建工程（即现值，即应付本金）未确认融资费用（是长期应付款的备抵科目）（即应付利息，然后应每期摊销）贷：长期应付款（即应付本金+应付利息） 购买价款闲置二每期应付价款X （，利率，期数）7查年金现值表得知 未确认融资费用的分摊额二应付本金（余额）/摊余成本X实率?在设备安装期间，未确认融资费用分摊额符合资本化条件，计入固资成本； 当达到预定可使用状态，分摊额不再符合资本化条件，应计入当期损益（即“财费”）自行建造二工程物资成本+人工+相关税费+应予资本化的借款费用+应分摊 的间接费自营建造 =料 + 工+直接机械施工费? 工程完工后，

13、剩余工程物资转为企业存货的，按实际成本 / 计划成本进行结转。?建设期间工程物资盘亏、报废、毁损 -残料/保险公司赔款后的净损失T计入 成本建设期间工程物资盘盈 /处置净收益，冲减所建工程项目的成本完工后的盘盈 / 盘亏等，计入当期损益高危行业： 按国家规定提取的安全生产费：借：生产成本 / 当期损益贷：专项储备（所有者权益科目） 支付安全生产检查费（费用化支出应冲减专项储备）借： 专项储备 -安全生产费贷：银存 企业提取的安全生产费形成固资的，应通过在建工程归集，待达到预定可 使用状态时确认为固资，同时，按固资的成本冲减专项准备，并确认相同金额的 累积折旧（即专项剩多少，就提多少？）出包建造

14、 =建筑工程支出 +安装工程支出 +其他分摊计入的待摊支出? 建筑工程、安装工程支出如人工、料、机械使用费等由建造承包商核算； 对于发包企业，建筑工程支出、安装工程支出是工程成本的重要内容。? 待摊支出：是在建设期间发生的，包括建造工程发生的管理费、可行性研 究费、临时设施费、公证费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费 用、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损的净损失及负荷联合试车费等；（通过出让方式取得的土地使用权不计入在建工程成本，应确认为无形资产）企业将需要安装设备运抵现场安装时，借：“在建工程 -在安装设备设备”贷: “工程物资设备”企业为建造固资发生的待摊支出，借：“在建

15、工程 -待摊支出”贷：“银存” /应付职工薪酬/长期借款.在建工程达到预定可使用状态时，首先计算分配待摊支出：待摊支出分配率 =累计发生的待摊支出 /在建工程支出 +安装工程支出 +在 安装设备支出在建工程应分配的待摊支出 = （在建工程的建筑工程支出 +在建工程的安装 工程支出 +在建工程的在安装设备支出） X 待摊支出分配率其次，计算已完工固资成本 =建筑工程支出 +应分摊的待摊支出。需要安装设备的成本 =设备成本 +为安装设备发生的支出 +安装工程支出 +应分摊的待摊支出?明细科目：在建工程-建筑工程/安装工程/待摊支出3其他方式取得的固资成本：接受投资者投入：按合同/协议约定的价值确定

16、，如果不公允的按公允价值作 为入账价值；非货币性资产交换、债务重组、企业合并等：盘盈固资：作为前期差错处理，先通过“以前年度损益调整”-再转到“留存 收益”?存在弃置费用的固资：对于特殊行业的固资，确定其初始成本时，还应考虑弃置费用。是根据国家法律 法规，企业承担的环境保护和生态恢复等义务确定的支出。如核电站设施等的弃 置和恢复环境义务。 需要考虑货币时间价值，按现值计算应计入固资成本的金额和相应的预计负债。 在固资的使用寿命内按预计负债的摊余成本和实际利率计算确定利息费用应当 在发生时计入财务费用。（工商企业的固资发生报废清理费用不属于弃置费用， 在发生时作为固资处置费用处理）-“预计负债-

17、弃置费用”第二节.固资的后续计量?应计折旧额二固资原价-预计净残值-（已提固资累计减值准备） -?影响固资折旧的因素：1固资原价；厂2. 固资使用寿命：如该项资产预计生产能力/实物产量；|该项资产预计有形损耗；该项资产预计无形损耗：由于科学技术的进步和劳动生产率的提咼而带来的损失；法律/类似规定对该项资产使用的限制。（如融资租赁的固资, 如无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租'赁资产使用寿命2者中较短的期间内计提折旧。如能合理确定，应在租赁资产使用寿命内计提合计。）3. 预计净残值4. 固资减值准备：固资计提减值准备后，应在剩余使用寿命内根据调整后的固 资

18、账面价值和预计净残值重新计算确定折旧率和折旧额。? 1.对于已提足折旧仍继续使用的固资和单独计价入账的土地、提前报废的固资 不再提折旧。2固资终止确认时/划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧，按账面价值与 公允价值-处置费用后的净额熟低进行计量。当固资转入在建工程，停止计提折 旧。3. 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固资，应按估价确定成本计提折 旧，待决算后按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。?固资折旧方法: 年限平均法（直线法）年折旧率二（1-预计净残值）/预计使用寿命月折旧率二年折旧率/12月折旧额二固资原价X月折旧率 工作量法单位工作量折旧额二固资原价

19、X（ 1-预计净残值率）/预计总工作量 月折旧额二固资当月工作量X单位工作量折旧额广双倍余额递减法（在最后2年，要将固资净值-预计净残值后的余额/2，平 均摊销）A年折旧率=21预计使用寿命月折旧率二年折旧率/12丿加速折旧法X月折旧率（使用早月折旧额二固资净值（每期期初固资原价-累计折旧） 期多提折 年 数 总 和 法 （年 限 合 计 法） 旧，后期少提折旧）年折旧率二尚可使用寿命/预计使用寿命年数总和 月折旧率二年折旧率/12月折旧额二（固资原价-预计净残值）X月折旧率?未使用的固资，计提的折旧计入管理费用。?企业至少于每年年度终了，对固资的使用寿命、预计净残值和折旧方法进 行复核。如有

20、改变，作为会计估计变更。?固资后续支出可能涉及到替换原固资的某组成部分，符合资本化条件计入 固资成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。对于固资定期检查发生的大 修理费用符合资本化条件的计入成本，不符合的计入当期损益。在定期大修 理间隔期间，照提折旧。但对固资的日常修理费用在发生时直接计入当期损 益，企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的固资修理费用等后续支 出计入管理费用。第三节.固资的处置 r 1.固资转入清理：借“固定资产清理”“累计折旧”“固资减值准备”贷：“固资”'2.发生清理费用：借“固资清理”贷“银存”、“应交税费”3.出售收入和残料： 借“银存”、“原材料”贷“固资清

21、理”、“应交税费-应交增值税”乂4.保险赔偿的处理：借 “其他应收款”、“银存”贷“固资清理“5. 清理净损益的处理：借“营业外支出-处置非流动资产损失”（属于生产经营期间正常处理损失）“营业外支出-非正常损失”（自然灾害）贷“固资清理”（净收益则相反）?同时满足下列条件的非流动资产（包括固资）应划分为持有待售：.1.企业已经就处置该项资产作为决议；2. 企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；3. 该项转让将在一年内完成。（持有待售非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一个资产组并按规 定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或该资产组是这种资产组中的一项 经营，则该处置组应包括企业

22、合并中取得的商誉）?企业应当在报表附注中披露持有待售的固资名称、账面价值、公允价值、预计 处置费用和预计处置时间等。?某项资产后来不满足持有待售的固资的确认条件，应停止将其划归为持有待售， 并按照两项金额中较低者计量：资产/处置组被划为持有待售前的账面价值-原应确认的折旧、摊销、减值进 行调整后的金额；决定不再出售之日的可收回金额。持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理。这里所指的其他非流动资产不包括递延所得税资产及企业会计准则22号规范的金融资产、以公允价值计量的投资性房地产、生物资产、保险合同中产生的合同权利等。第六章 无形资产第一节无形资产的确认和初始计量1. 是企业拥

23、有/控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。?在某些情况下并不需要企业拥有其所有权，如企业有权获得某项无形资产产 生的经济利益同时又能约束其他人获得这些经济利益，即说明企业控制了该无资.?某些无资存在有赖于实物载体。如计算机控制的机械工具没有特定计算机软 件就不能运行时，贝y说明该软件构成相关硬件不可缺少的组成部分，应作为固资 处理。如不是不可缺少的部分，则作为无资处理。?商誉不构成无资。某些情况下无资可能需要与有关的合同一起用于出售、转 让等，这种情况下也视为可辨认无资。（客户关系、人力资源无法控制其带来的 未来经济利益不符合无资定义。内部产生的品牌、报刊名、刊头、客户名单和实 质上类似项目

24、的支出不能与整个业务开发成本区分，也不应确认为无资）2.内容.（专利权：发明专利权（期限20 年） 匚实用新型专利权外观设计专利权非专利技术（专有技术）：（期限10年）（期限10年）种中技术和诀窍。（非专利技术不是专利法的保护对象， 机密性、动态性自申请日起计算工业专有技术 商业贸易专有技术具有经济、它是用自我保密的方式）管理专有技术商标权：商品商标、服务商标、集体商标、证明商标（有效期10年，自商标局核准之日起计算，需要续展的应提前 6个月申请，未提出申请的可以给与 6 个月的宽展期，过后仍未申请则注销，每次续展有效期 10年）（保护期不受限制） 著作权（版权）：署名权、发表权、修改权、保护

25、作品完整权、复制权、发 行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、 改编权、翻译权、汇编权等。（由法人/其他组织主持，代表法人/其他组织意志 创作，并由法人/其他组织承担责任的作品，法人/其他组织视为作者）其他保护 期为作者终生及其死亡后 50 年，截止于作者死亡后第 50 年的 12 月 31 日。如 是合作作品，截止于最后死亡的作者第 50 年的 12 月 31 日） 特许权（经营特许权、专营劝） 土地使用权：我国土地实行公有制。企业取得土地使用权的方式大致有行政划 拨取得，外购取得（如以缴纳土地出让金方式取得）及投资者投资。3. 无资的确认条件? 无资产生的未

26、来经济利益可能包括在销售商品、提供劳务的收入中，或者企业 使用该项无资而减少 / 节约的成本中，或体现在获得的其他利益中。4. 无资的初始计量 外购下列不包括在无资的初始成本中： 为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；（在形成预 定经济规模之前发生的初始运作损失，为运作该无资发生的培训费及在无资达到 预定用途之前发生的经营活动并非是达到预定用途必不可少的，则应与发生时直 接计入当期损益）? 外购的无资超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质，按取得无 资购买价款的现值计量其成本，现值与应付价款之间的差额作为未确认融资费用， 在付款期间内按实际利率法确认利息费用。 投

27、资者投入无资成本 :按合同 / 协议约定价值，不公允的按公允价值确定； 通过非货币性资产交换取得的无资 ;在有支付补价情况下，支付补价方应以换出 资产的公允价值加上支付的补价和应支付的税费，作为换入无资的成本。收到补 价方以换入资产的公允价值（或换出资产的公允价值 -补价）和应支付的税费作 为换入无资成本。 债务重组取得的无资成本：公允价值入账 政府补助取得的无资成本：按公允价值入账，不能可靠取得公允的，按名义金 额计量。 土地使用权的处理：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物，其账面 价值不与地上建筑物合并计算其成本而作为无资核算，土地使用权和地上建筑物 分别进行摊销和提取折旧。但下列

28、情况除外：1. 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土 地使用权应计入房屋成本；2. 企业外购的建筑物，实际支付价款包括土地与建筑物的价值应对支付价款按 合理的方法进行分配。如实在无法合理分配，应全部作为固资处理。 企业合并中取得的无资成本：1. 同一控制下吸收合并，按被合并企业无资的账面价值确认，同一控制下控股 合并，合并方在合并日编制合并报表时，应按照被合并方无资账面价值作为合并 基础。2. 非同一控制下的企业合并中，应以其在购买日的公允价值计量，独立于商誉 确认为一项无资。? 企业合并中，如取得的无资本身可以单独辨认，但其计量 / 处置必须与有形 或其他无形资

29、产一并作价，在这种情况下，如该无资与其相关资产各自的公允价 值不能可靠计量，则将该资产组（即无资与其相关有形资产）独立于商誉确认为 单项资产。第二节 . 内部研究开发支出的确认和计量1. 研究阶段特点：计划性、探索性2. 开发阶段特点：针对性、形成成果可能性较大。3. 开发阶段判断可以予以资本化的条件： 完成该无资以使其能够使用 / 出售在技术上具有可行性。企业在判断时，应说 明在此基础上进一步开发所需技术条件等已经具备，应提供相关证据和材料。 具有完成该无资并使用 / 出售的意图。因此企业管理当局应能够说明其持有拟 开发无资的目的。 无资产生经济利益的方式，包括能证明运用该无资生产的产品存在

30、市场/无资自身存在市场。在内部使用的，应证明其有用性。 有足够技术、财务资源和其他资源支持。如能证明银行等金融机构愿意为该无 资的开发提供所需资金的声明等。 归属于该无资开发阶段的支出能可靠计量。企业同时从事多项开发活动的情况 下，所发生支出应按一定标准在个项目之间进行分配，无法明确分配的，应予费 用化计入当期损益，不计入成本。第三节 . 无资的后续计量? 使用寿命不确定的无资不需要摊销但应于每个会计期间进行减值测试。使用寿 命有限的，其残值一般视为 0。持有待售无资不摊销，按账面价值与公允价值 -处 置费用后的净额熟低计量。1. 估计无资使用寿命应考虑的因素： 该资产通常的寿命周期，及可获得

31、的类似资产使用寿命信息； 技术、工艺等方面现实情况及对未来发展的估计； 该资产在该行业运用的稳定性和生产的产品 / 服务的市场需求情况； 现在/ 潜在竞争者预期采取的行动； 为维持该资产产生未来经济利益的能力所需的维护支出及企业预计支付有关支 出的能力； 对该资产的控制期限，及使用的法律/类似限制如特许使用期间等 与企业 持有其他资产的使用寿命的关联性等。? 如合同性权利 / 其他法定权利能够在到期时因续约等延续，仅当有证据证明企 业续约不需要付出重大成本时 （即延续付出的成本相对于预期从延续中流入企业的 未来经济利益相比不具有重要性 ），续约期才能包括在使用寿命中，如在延续前需 要第三方同意

32、，则还需有第三方将会同意的证据。? 如没有明确合同 /法律规定无资使用寿命的，应聘请相关专家进行论证 /与同行 业情况进行比较等。如果经过这些努力仍无法确定期限，才能将无资作为使用寿 命不确定的。? 无资至少应与每年年度终了复核，按会计估计变更处理。2. 摊销方法： 直线法（无法可靠确定其预期实现方式的） 产量法? 无资摊销一般计入当期损益，但专门用于生产某种产品其包含的经济利益是通 过转入到所生产的产品 /其他资产中实现的，摊销费 应计入相关资产成本。3. 除下列情况外，残值一般视为 0： 有第三方承诺在无资使用寿命结束时购买该项无资； 可以根据活跃市场得到无资预计残值信息，并且该市场在无资

33、使用寿命结束时 可能存在。? 至少每年年末复核，如残值重新估计高于其账面价值，则不再摊销。直至低于 时再恢复摊销。第四节 . 无资的处置1. 出售、报废：营业外收入 / 支出2. 出租：其他业务收入 / 成本? 记得转销“累计摊销”、”无资减值准备”第七章 投资性房地产 第一节.投资性房地产的特征与范围1. 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家/集体所有，企业只能取得土地使用权。因此房地产中的土地特指土地使用权。2. 特征：是一种经营性活动：主要形式是出租建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。是企业所从事的经营性活动及与之相关的其他活 动形成的经济利益的总流入。

34、应缴纳营业税。我国实务中，持有并准备增值后转 让的土地使用权情况较少； 应区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； 企业通常采用成本模式对投房进行后续计量，除非有确凿证据表明其投房 的公允价值能持续取得，才可以采用公允价值进行后续计量。同一企业只能采用 一种模式对投房进行后续计量。3. 投房范围： 已出租的土地使用权：企业通过出让（一级市场交纳土地出让金）或转让（二 级市场接受其他单位转让的）方式取得的土地使用权。但以经营租赁方式租入土 地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投房； 持有并准备增值后转让的土地使用权：必须有企业管理当局（董事会/类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分

35、土地使用权，待其增值后转让以赚取收益。 即使未签订租赁协议，也应视为投房。但国家认定的闲置土地不属于投房； 已出租的建筑物：指企业拥有产权的，包括自行建造、开发活动完成后尚未使 用的/正在建造、开发过程将来用于出租的建筑物；企业已经与其签订了租赁协 议，应自租赁协议规定的租赁期开始日起确认。?尚未开发完工的商场不属于空置建筑物，不属投房。?按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑 物确认 为投房。如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等辅助服 务。也应确认为投房。?下列不属于投房： 自用房地产：如企业员工宿舍； 作为存货的房地产：指房地产开发企业。实务中，某

36、项房产部分自用部分作为 存货出售、部分出租赚取租金的应分别单独计量，分别确认为固资、无资、存货 和投房。第二节.投房的确认和初始计量1. 投房的确认时点：为企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期2. 外购：成本模式计量：部分用于出租，部分自用的应予以单独确认，按不同部分的公 允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。公允价值模式：实际成本的确定与成本模式计量一致。需在“投房”科目下设 置“成本”和“公允价值变动”2 个明细科目。即“投房-成本”3. 自行建造：成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款 费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。建造中的非正

37、常性损失直接计入当期 损益，不计入建造成本。4. 非投资性转换为投房：即用途发生改变。?企业改扩建/装修支出满足确认条件的，应予以资本化。对某项投房进行改扩 建再开发且将来仍作为投房的，在开发期间应继续将其作为投房，再开发期间不 计提折旧/摊销。（采用公允价值计量的投房也不计提折旧/摊销）?费用化后续支出，如日常维护产生的支出。借：“其他业务成本”，贷“银存” 第三节.投房的后续计量?根据有关规定，采用成本模式计量的应按期（月）计提折旧/摊销。（投房的减值得以恢复的不得转回）借“其他业务成本”借“资产减值损失”贷“投房累计折旧”贷“投房减值准备” ?在极少数情况下，采用公允价值模式对投房进行后

38、续计量的企业，有证据表明 当企业首次取得某项非在建投房（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投房） 时，该投房公允价值不能持续可靠取得的，应对其采用成本模式计量直至处置， 并假设无残值。对于在建投房（包括企业首次取得的在建投房），如其公允价值 无法可靠确认但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应以成本 计量该在建投房，其公允价值能可靠计量时或其完工后（两者孰早）再以公允价 值计量。但，采用成本模式计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得投房时其公允价 值能持续可靠取得，该企业仍应对该项投房采用成本模式计量。?公允价值除了参照同类或类似房地产价格，也可基于预计未来获得的租金收益 和相

39、关现金流量的现值计量。1.资产负债表日，投房公允价值 账面余额的差额 借“投房-公允价值变动”贷“公允价值变动损益” （低于就做相反分录）?计量模式一经确定不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用 公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投房从成本模式变更为公允价值模式 计量。作为会计政策变更处理。并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益。（已采用公允模式的投房不得转为成本模式） 第四节.投房的转换和处置1. 转换形式： 转为自用：作为固资使用；（转换日为达到自用状态，企业将房地产用于生产商品、提供劳务/经营管理的日期） 存货转为出租；（转换日为租赁期开始日，承租

40、人有权行使其租赁资产权利的日期） 自用转为出租：即无资/固资转为投房； 房地产企业的出租转为出售：即投房转为存货。（转换日为租赁期届满，企业董事会/类似机构作出书面决议明确标明将重新开发对外销售的日期）2. 投房转为自用：成本模式：借 “固资” / “无资”、“投房累计折旧/摊销”、“投房减值准备< “匕贷“投房”、“累计折旧”/ “累计摊销”、“固资无资减值准备”公允模式：应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期损、人益。借“固资”贷“投房-成本”、借/贷“投房-公允价值变动”、借/贷“公允价值变动损益”3. 投房转为存货：成本模式：借“开发产品”、“投房累计折旧/

41、摊销”、“投房减值准备“V贷“投房”匕公允模式：应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，差额计入当期 损益。借“开发产品”贷“投房-成本”、借/贷“投房-公允价值变动”、借/贷“公允价值变动损益”4. 存货非投转为投房：成本模式：借“投房”、“存货跌价准备”贷“开发产品”5. 自用转为投房：喩本模式：借“投房”、“累计折旧”/ “累计摊销”、“固究资减值准备”彳贷“固资” / “无资”、“投房累计折旧/摊销”、“投房减值准备公允模式:借“投房-成本”、“累计折旧”/ “累计摊销”、“固资无资减值准备”、借/贷“公允价值变动损益”贷“开发产品”、“其他综合收益”（公允 >账面价值）T处置时再 转入当期损益6. 存货转为投房公允模式:借 “投房-成本”、 / “存货跌价准备”、借/ 贷“公允价值变动损益” 贷“固资” / “无资”、“其他综合收益”（公允 账面价值）T处 置时再转入当期损益7. 处置：企业出售、转让、报废或发生毁损，将处置收入 -账面价值和相关税费后 的金额计入当期损益。成本模式：借 “银存”、“其他业务成本”、“投房累计折旧 / 摊销”、“投房 减值准备”贷 “其他业务收入”“投房”公允模式：借 “其他业务成本”（若存在其他综合收益的金额也一并结