房地产项目前期具体程序及手续

1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金签订土地出让合同（土地获取后开始项目开发计划的编制）按照合同，在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款税务局核定土地出让金契税并缴纳勘查测绘院绘制项目现状图和定界图到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请填写申请，与四周相邻界指界盖章确认（土地预审）到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图将上述完成资料报房产交易中心审批到房产交易中心领取土地证-取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划-立项：申领项目建议书 （或编制项目可行性研究报告）

2、填报住宅项目配套建设条件审核意见申请表 注：立项前还是规划选址前视各地规定而定！建设项目选址意见书（书面征询并批复相关上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件）同时 土地预审 项目环境评测 规划方案设计（征询并批复相关环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等相关部门意见）规划方案评审 同时 管线综合审查 取得规划方案评审意见后，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案审查要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。建筑方案设计（即初步设计）文件二套（建筑、环境、外装饰）高层建筑提交日照分析图及报告书建筑方案报建领取房地产开发项目手册（开发商取得国有土

3、地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续，取得国有土地使用权证规划用地许可证 申报地名 下面将同时进入：勘察招投标及确定，初步设计，折迁地质勘察修建性详规确定之后并领取规划用地许可证，单体建筑/结构方案设计之前开始进行在初步设计（单体建筑/结构方案设计）完成后附投资项目概算到发改委项目投资计划备案或核准，申领建设工程规划许可证同时将投资项目概算上报告集团初步设计审批阶段： 人防方案-防雷方案-消防方案-绿化方案-综合管网等专项初步设计方案图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计方案送审，且绿化设计方案须先取得消防初设审查意见书后进行

4、。桩基队伍选择并签订桩基工程专业发包合同建筑/结构设计方案确定之后开始进行31天桩基施工、检测政府图审后进行建筑、水、电施工图-消防审查意见-人防建筑方案及审查-卫生防疫意见-环保局意见-（建设工程规划许可证）-项目排水施工图-外墙装饰审查意见书-排水审查意见-区外道路、排水规划许可证、节能审查注：在取得建设工程规划许可证后，图审、办理工程施工项目报建物业公司招投标：由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；由客服中心办理物业用房留置协议；客服中心制作标书；客服中心向区物业办提出招标申请；取得区物业办同意招标的批准文件；由中标的物业公司向物价局办理价格备案。（物业公

5、司注册，选择物业管理企业：从施工图开始设计到单体施工开始前30天完成；单体施工开始后30天完成物业管理委托合同）全套施工图设计：在取得建设工程规划许可证之后，此时的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。并形成节能表建筑面积表；提供至少一套完成的单体工程施工图纸（蓝图），给分子公司总工办（用于图纸会审）、采购部（用于施工单位预算）、开发部（用于政府图审）、公司预结算部（用于拦标价预算）（领取建设工程规划许可证），同时签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定表-建设工程规划许可证（全套施工图设计完进入图审阶段）此时，也进入

6、智能化安防系统施工图设计（注：设计公司在完成施工图设计后、委托政府图审前必须制作蓝图提供给施工单位和公司预结算部用于预算编制）施工图预算编制（18天）图审结束，则进入桩基施工招投标时间：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。（一般27个工作日）分项工程： 电梯工程：最晚在单体竣工前第180天开始电梯采购，并于单体竣工前150天完成采购合同签订，令厂家开始排产，于单体竣工前60天开始进场安装，于单体竣工时安装完毕，并于单体竣工后15天内完成电梯检测验收，并获得政府主管部门颁发的合格证。 门窗工程：设主体施工完毕日期为K，则最迟于K日前55天开始

7、铝合金门窗采购，并于K日前35天完成采购合同签订，令厂家排产，于主体施工完毕后抹灰装修开始以前（即K日）开始进场安装，并于单体竣工前完成全部铝合金门窗的安装调试工作。注：上述门窗工程特指18层以下框架或框剪结构单体工程之铝合金门窗的采购、生产和安装，对于18层以上或高层施工中，在主体施工未完全完成之前即开始分段装修施工的情况，铝合金门窗进场安装日期随装修工程开始日期相应提前，其它采购、生产等时间节点亦相应提前。市政配套与园林景观工程 市政各专业、园林、可再生能源利用等方案咨询（取得土地、项目启动后，项目规划方案设计同时进行）单体工程开工前第197天开始，开工前第137天完成（60天） 市政、园

8、林、智能化、可再生能源利用等各专业的方案设计（各专业方案咨询完成后进行）单体工程开工前第137天开始，开工前第80天完成（57天）成果内容：取得各专业的初步设计方案。 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的综合、优化（各专业方案设计完成后进行）单体工程开工前第80天开始，开工前第40天完成（40天）成果内容：取得各专业综合、优化后的配套工程整体方案和管网综合设计图纸。 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的评审、确定（各专业方案设计综合、优化完成后进行）单体工程开工前第40天开始，开工前第1天完成（40天）成果内容：取得公司确定的市政、园林、智能化、可再生能源利用等

9、各专业最终设计方案，并明确各专业施工图设计委托书。 市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、最终审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）成果内容：编制完成当期工程市政各专业施工图 园林景观施工图设计（公司审定最终设计方案后，依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、等设计资料进行设计）单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成（45天）成果内容：编制完成当期工程园林景观施工图 智能化、可再生能源利用等其他专业施工图设计（智能化、可再生能源利用等各专业设计方案经评审最终确定后，开始进行）单体工程

10、开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）成果内容：智能化、可再生能源利用等其他各专业全套施工图纸 市政各专业施工图预算编制（45天）（单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成） 园林景观施工图预算编制（45天）（单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成） 市政配套及园林景观工程自行招投标市政各专业工程：同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。40天）园林景观工程：（同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。40天）成果内容：市政配套及园林景观工程施工合同 当期项目市政各专业及园林景观工程施工1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。（90天）2、当期单体工程竣工验收合格后第77天完成园林绿化、修整等工作。在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间