北京930新政分析及销售说辞_10112016

1、房产的金融红利，注定是少数人的“权利”北京9.30政策分析及销售说辞政策出台的背景10月初全国热点一二线城市纷纷出台楼市调控政策，时间短、政策密集、覆盖主要城市，体现了国家高层的意志和决心。此轮政策出台背景是：民生与社会焦点、社会矛盾方面。全国一线楼市房价过快上涨，地王不断刷新纪录，热点二线城市快速跟进，房价飞涨、地王不断，引发民众恐慌及媒体热议。金融系统风险方面。人民币贬值预期不断的情况下，投资投机型需求持续涌入楼市，不断加杠杆，利用房价快速上涨套利，进而引发全民投资房产热，金融系统潜在风险加大。经济大局方面。经济结构转型尚未完成，房地产业必须健康稳定发展，以便为经济转型争取更多时间，适当挤

2、出房价泡沫、给楼市降温，直接目的是抑制资产泡沫，减少实体经济发展的障碍，引导流动性趋向实体经济。打是亲，中央真心要房地产业好。政策目的是去杠杆、控涨幅、保大局北京9.30政策解读前4条，针对供需两端刚需市场，户型结构政策指向刚需市场，产品价格开发商，利润率7090老生常谈自住房，价低1/3压缩开发利润空间需求端：货币紧缩后4条，针对市场运行监管供货量价，行政管控政策指向二手市场，操作规范高举大棒，威慑落实主体，人责权不听劝就不批证重点分析1住宅区分首付(新政前) 首付(新政后) 首付增幅首套普通住宅30%35%5%非普通住宅40%10%二套普通住宅40%50%10%非普通住宅70%30%改善、

3、高端、豪宅(地王)，是政策的主攻区，量价下行压力较大二套是楼市泡沫重灾区，针对性强二套非普宅戴重枷，剑指高房价(高端、地王)重点分析2行政干预定价及供应，3年内用第2次！反映出问题的复杂性与严重性2013.11的历史重演1、客户购买力被打折需求暂时被抑制观望有效需求减少；2、市场定价权失灵高价项目批证难，就范者降低利润率低价入市，不服者延迟入市市场成交价格的结构单一化价格均数降低；3、市场供应节奏紊乱局部供求失衡供求则价格实质上涨，反之则价格大战客户涌入价格回升4、房企销售回款压力加大资金链吃紧拿地能力/欲望降低同业盘整(并购潮)房企集中度继续提高土地稀缺/强者低位储备抢地推升地价房价上涨压力

4、加大对客户而言资源质量及密度决定价值，一二线城市的集中趋势只会更高，房产价值总体仍将被看好！准刚需客户，还没到需要买房的时候，但必须提早计议，未雨绸缪，提前布子是真正聪明人懂得运用的最好杠杆！刚需客户，早晚都要买，根据自身需求及支付能力，早买是上策！准改善客户，需要改善，但不急，这种不上不下的位置最尴尬、危险，因为政策主打就是改善市场，寻找到合适的物业进行改善，不分早晚！有前瞻性的审视市场走势，及时选择适合自身的物业，既提前改善生活质量，又尽早优化资产配置，都是必要的！改善客户，除了已有房产做资本之外，其他方面同刚需区别不大。支付能力虽然高了，但目标物业的价格也高了，而且随着边际支出成本的增加

5、，反而会使得改善客户的购买力更显不足！快速找到适合的物业，果断出手，才是明智之举！高端客户，虽然购买力较强，但是资产配置的机会成本才是最大的成本，这类客户心目中好的物业、资源，都是极其稀缺的，所以能第一时间获得时的成本即是最低成本！在市场转折盘整期，有更好的价格博弈权，是配置优质资产的黄金时期！购买力被打折，房价涨幅回落房价回落，需求被抑制=需求被累积什么时候买？这是个误区！适合就买，才对！中国的列车从来都是提速，只是提多少而已！经济圈、城市群、城市化，国家战略始终很清晰！资源配置，需要时间的积累！一线城市的资源优势，不会被打破，只是被优化布局！房价只是涨的快了而已，希望降价再买如同希望在股市抄底！所以，看清调控真相，看穿政府真心，结合自身情况，及时把握良机，才是聪明的选择！在中国经济发展的过程中，发展红利最集中的体现在城市化中。对个人而言，购置房产，是参与享受发展红利的重要手段，甚至是唯一主要手段！但是个人购买力如同超载客轮上的人，随时可能被抛下船，不确定的海况随时可能打翻甲板上的人，在尽可能的条件下，提早占据更好的位置，利于挤进船舱，获得避免坠海、驶向未来的机会。这也许是在未来可能不断波动的楼市