专家支招物业维权六大问题帮业主找回权益

1、专家支招物业维权六大问题帮业主 找回权益昨天下午，物业专家，北京惠诚律师事务所袁前岭律师做客本报热线，就物业管理纠 纷、业委会成立注意事项等问题，为市民提供法律和相关政策的解答。在一个小时的专家 热线时间内，数十位市民拨打热线，问题主要集中在物业收费、服务不满意等问题。此前, 据市建委物业管理处处长刘刚表示，目前的物业纠纷多数属于开发商遗留问题，而物业服 务质量不高、收费标准不明和服务标准不能及时公布等，是侵害业主合法权益的大问题。问题1:物业代交钥匙不签订合同不给嘉铭桐城业主司女士：我们明年就要收房了，业主本身买的是开发商的房。可交房时, 交钥匙却由开发商请的物业公司负责，业主不签合同不交物

2、业费就不能拿钥匙。这合法吗 我们该怎么办？袁前岭：在购房阶段，业主和开发商之间存在信息不对称，在此时签订的合同很多条 款对业主不利。物业费的金额和交纳方式，很多情况在购房合同中已有约定，业主如果签 订了购房合同，就视为认可了该合同内容。所以，在签合同时，业主就要仔细研读。有必 要的话，组织购房者进行团签，与开发商签订补充协议。业主在收房时，要签订物业管理合同，有权对物业费提出异议。业主所提出的问题无 法在15日内解决的，一定要就解决方案及期限，与开发商达成书面协议，以防止开发商 事后不承认。按照规定，开发商可以委托前期物业向业主交付房屋钥匙，但物业公司无权 以不交纳物业费作为不给钥匙的理由。另

3、外，契税、公共维修基金、物业费的支付方式应 由业主选择，开发商和物业公司无权强行要求。问题2 :会所变宾馆物业费是否该减免嘉铭桐城小区吴先生：我所在的小区分了A B、C、D好几个区，每个区的物业收费情况都不一样。现在我们要成立业委会，小区办建议我们先分区成立业主委员会，最后成 立整个小区的业委会。那么我们的业委会会同时存在吗？另外一个问题是，我们小区的会所变成了宾馆，业主是否可相应减免物业费 ？袁前岭：根据物业管理条例规定，一个物业管理区域成立一个业委会，物业管理区域 的划分由政府部门划定。分区成立是可以的，先成立小的业委会解决本区的事情，比如组 织业主投票选举等，具体办法要经过小区办的批准，

4、最后整个物业管理区域的业委会成立 后，小业委会就要取消了，二者不能同时存在。第二个问题，物业费和社区基础配套是两回事。会所、幼儿园等基础设施不符合规划，是开发商的责任，业主可找开发商，并要求物业公示物业费构成和明细清单，但不能以此为由不交物业费。问题 3：自行车丢失物业是否该担责丰台区新发地天伦锦城于先生：我的自行车前段时间在小区内丢了，物业不管。物业 该不该负责任 ?袁前岭：业主认为缴纳了物业费，物业就应该负责保管 ; 物业则认为自己签订的只是 租赁合同，没有保管财物的义务。法院在审判过程中，对这两种情况各有支持。但物业对 于业主车辆的管理是基于租赁合同还是保管合同，目前物业管理条例对此无明

5、确规定，为 了保护业主的利益，应在成立业主大会后和物业签订物业管理合同对此进行约定，明确物 业的保管责任。问题 4：业主恶意拒交物业怎么办物业公司员工于先生：在我们小区篮球场旁边有一业主，因为嫌周末其他业主打篮球 打扰了他，两年没有交物业费。为此，物业对打篮球的时间作了规定，太早和太晚都不让 打，可该住户还是不满意，仍拒交物业费。还有，小区有的居民说自己家东西被盗了，说 物业有责任，也不交物业费。针对这些情况，物业公司该怎么办 ?袁前岭：这里涉及 3 个问题。首先，确实存在恶意欠费的业主，但这只是极少数的情 况。对这样的业主，物业公司可以进行起诉。其次，是业主的自律问题，这是业主和业主 之间的

6、关系，需要成立业主委员会后，签订业主公约，约定业主在社区生活中应该遵守的 细则，在享受自己的权利时，保证不打扰、侵犯别人。这个问题物业公司是无权进行管理 的。第三，物业公司的管理范围不包括私人住宅内部，但是物业要在小区公共管理中尽到 自己的安全保护职责，如定岗保安、定点巡逻、门禁系统等，丢了东西物业应主动配合业 主、公安机关进行调查。问题 5：入住率太低如何成立业委会 远洋德邑小区赵先生：我用孩子的名义买了一套房子，孩子今年才15 岁，我是他的监护人。在成立业委会筹备组的过程中，小区办、街道办认为我不具备业主资格。类似这 样的问题一直阻挠着我们业委会的成立。时代国际崔女士：我们小区入住率不到

7、50%，是否影响业主大会成立 ? 袁前岭：业委会的成立都是有法可依的，物业管理条例有明确的规定，业主公约、业 主议事规则等的格式、拟订网上都有版本可借鉴。政府部门如小区办、街道办在这个过程 中不作为，业主可以对其提起行政诉讼 ; 法律问题业主可以聘请律师做顾问，或者业主中有律师的都可以自己做。一般情况下入住后就可着手准备成立业委会的相关事宜，入住满 一年后即可成立业主大会。入住不满50%的小区两年后也可成立业主大会，在业主大会中，开发商所占的表决权不超过 20%.问题 6：小区清洁不到位可否拒交物业费通州京通园郭先生：我刚住进京通园，这里的清洁卫生做得不太好，我们可以拒交物 业费吗 ?袁前岭：按照规定，物业公司应每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服