市场报告房地产全国中指院2014第三季度79月研究

1、中国指数中地产指数系统：邮箱：dubingguo中国指数中地产指数系统【报告要点】1.政策：多数城市取消或放松限购政策，9 月底房地产信贷调整预期升温2.价格：三季度住宅价格继续下行，自 5 月以来连续 5下跌，市场下行趋势明显3.新房：受取消限购政策刺激和季节性影响，成交环比回升，同比仍下降但降幅略有收窄4.土地：存货与资金不减，企业拿地热情下降，土地市场持续5.企业：销售不及预期，企业间分化，多数全年目标完成难度加大，拿地投资更趋谨慎6.展望：料 2014 年市场难及去年，房地产信贷政策将成为四季度市场关键【报告正文】2014 年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回

2、升但同比下降幅度仍比较大，经营增加，投资放缓，土地市场降温。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激的信贷政策调整将成为市场走势的关键。在政策不发生调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在年度销售目标和资金回款下，继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存，去化攀升，预计房价继续下行趋势。目前多数企业销售不及预期，资金较大，在年度销售目标下企业将加快推盘并加大力度以促进去化、回笼资金。鉴于 9 月底以来的市场预期“认房不认贷”的按揭政策的

3、调整升温，预计四季度房地产信贷政策的调整可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激需求入市，促进市场成交，四季度市场成交或将接近去年水平。1数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望三季度市场继续下行，房地产信贷政策将是四季度市场走势关键2014 年 9 月中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望1.政策环境：多地出台刺激政策，限购政策放松短期内刺激需求入市，但无法根本改变需求预期；9 月底信贷调整预期升温效应，仅五城坚持限购。2014 年 6 月 26 日，呼和浩特放松限购呈现

4、市发布文件正式取消限购，为第一个正式宣布全面取消限购的城市。随后，济南、海口、苏州、等地也相继宣布放松限购。截至 9 月，47 个限购城市中，共有 42 个城市放松限购，北京、上海、广州、三亚为最后 5 个坚守限购的城市。限购放松后，短期市场出现明显回升，但持续性不强，难以根本改变市场走势。表：截至 2014 年 9 月各城市限购政策调整资料来源：中国指数综合整理多个城市出现二次，限购政策由局部调整转向全面放开。目前，仍有部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定，其中厦门岛外不再限购，放开中心城市 144 平（含）以上住房限购，新城区全面取消限购。而、宁波、青岛等

5、城市在经历第一轮定向放松限购政策后，于 8 月、9 月宣布全面放松限购，放松力度逐渐加大。目前，47 个限购城市中，29 个城市正式宣布全面取消限购。表：两轮放松限购城市政策内容城市第一次限购政策调整第二次限购政策调整7 月 18 日，140 平米以上的住房取消限购；新城区9 月 23 日，正式下发了市关于取以及东湖高新开发区、技术开发区、东湖消我市商品住房限购政策，宣布风景区、化工工业区这四个功能区的非本市自 9 月 24 日起取消住房限购。市户籍购房者近一年内有缴纳即可购房；符合条件的，住房只需要提供近一年内的纳税和社保证明材料。7 月 19 日，90 平米以上住房全面放开，90 平米以9

6、 月 26 日，苏州全面取消限购。苏州下仍是按照以往。7 月 25 日，符合条件可一套住房；60 平9 月 1 日起，凡在本市区域内商品住西安方米以下的住房和砖混结构住房放开限购。房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。2数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。一线城市全面坚守限购（4 个）北京、上海、广州、二线城市取消或放松限购 (27 个)默认放宽城市(6 个)未变化城市(1 个)南宁、呼和浩特、济口、苏州、无锡、西安、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛、合肥、太原、长沙、郑州、哈尔滨、厦门、银川、贵阳、南京、西宁、兰州、福州、沈阳大连、长春、南昌、成都、齐三亚三四线城市取消或

7、放松限购 (6 个)默认放宽城市(3 个)未变化城市(0 个)绍兴、金华、佛山、徐州、台州、舟山、衢州、永康中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望7 月 26 日，取消 90 平方米以上（含）住房的限购政策，90 平方米以下住房继续执行限购。8 月 30 日，全面取消限购.无锡7 月 25 日，符合条件一套住房；60 平9 月 1 日起，凡在本市区域内可商品住西安方米以下的住房和砖混结构住房放开限购。房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。7 月 29 日，主城区 140余杭区放开限购。以上住房，及萧山区、8 月 29 日起，杭州主城区 140 平方杭

8、州米以下住房不再提供住房情况。7 月 31 日起宁波市各县(市)以及鄞州、北仑、8 月 30 日起，、江东、江北三宁波区范围内的套型面积 90 平方米以下的商品住房,不再需要提供家庭住房状况。9 月 1 日，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在 144 平方米以下住房的限购政策。镇海、高新区住房， 区二手住房及套型在、江东、江北中心城以上住房的不需要提90供家庭住房情况证明。8 月 1 日，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在 144 平方米以上（含）的住房放开限购政策。青岛资料来源：中国指数综合整理多地加大信贷支持，刺激需求入市，信

9、贷政策宽松预期升温。福建、江西、加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房后，再次申请购房，按首贷认定”，要求首套房利率下调至基准利率的 0.7 倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。、湖南提出放宽公积金使用方式，、湖北明确部分税收减免政策。则提出对于满足条件的金融机构按照实际符合条件金额的 3%给予财政补助。此外多地通过放松公积金使用条件，提高公积金贷款额度等方式刺激市场需求。但地方性的鼓励信贷调整的措施在经过商业执行过存在较大不确定性，所以市场影响有限。9 月下旬，市场预期央行将放开限贷政策，鼓励首套房，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。截至目前，央行并未明

10、确表态。业内预期这一信贷政策的调整，将有利于刺激需求，促进市场成交回升不动产条例公开征求意见，长效机制再推一步。8 月 15 日，办公室公布不动产登记暂行条例(征求),对全公开征求意见 。条例中提出建立城乡统一的登记制度，明确了不动产登记执行部门，以及不动产登记信息实时共享，和依法查房的规定。此外，不动产登记局的主要职责、编制和内设机构等“三定方案”确定，并且不动产登记的四步走时间表明确，不动产登记工作进一步推进。不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节，为个人住房信息联网，房地产税改革提供基础，有助于遏制不合理的、过多的投资投机需求，促进合理需求的平稳。3数据来自 CREIS 中指房地产指

11、数系统。或致电、。，中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望2.价格：三季度住宅价格继续下行，自 5 月以来，已经连续 5下跌，市场下行趋势明显图：百城住宅均价及环比变化元/ 平方米900080007000600050004000数据来源：CREIS 中指数据，三季度百城均价持续下跌态势，9 月跌幅扩大。根据中地产指数系统对 100个城市的全样本数据显示，2014 年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。其中 7 月住宅均价为 10835 元/平方米，环比下跌 0.81%，跌幅比 6月扩大 0.31 个百分点；8 月住宅均价为 10771 元/

12、平方米，环比下跌 0.59%，跌幅比7 月收窄 0.22 个百分点；9 月跌幅再次扩大。图：各线城市住宅均价环比走势3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%数据来源：CREIS 中指数据，表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅数据来源：CREIS 中指数据，分城市来看，三季度各线城市百城住宅价格均下跌，9 月一线城市下跌较明显。2014 年 1-9 月，百城住宅均价累计下跌 2.73%，其中第一季度上涨 0.36%、二季度4数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。10-0610-07城市2014 年 1-9 月累计涨跌2013 年 1-

13、9 月累计涨跌2014 年一季度累计涨跌2014 年二季度累计涨跌2014 年三季度累计涨跌一线-2.73%6.38%0.36%-1.12%-2.01%0.08%18.24%2.84%-0.39%-2.30%二线-3.12%5.08%0.40%-1.39%-2.27%三线-2.69%6.37%0.17%-1.06%-1.84%中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望下跌 1.12%、三季度下跌 2.01%；2013 年 1-9 月累计上涨 6.38%。具体来看，一线城市 2014 年 1-9 月累计上涨 0.08%，远低于去年同期的 18.24%；二、三线城

14、市价格由涨转跌，1-9 月累计跌幅分别为 3.12%、2.69%，而去年同期分别累计上涨 5.08%、6.37%。3.新房：受取消限购政策刺激和季节性影响，三季度成交环比回升，同比仍下降但降幅有所收窄图：2010-2014 年 9 月代表城市1月度成交量走势350030002500万平 2000方 1500米10005000数据来源：CREIS 中指数据，2014 年三季度，在限购政策调整、加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但较去年同期仍有较大差距，市场仍处下行周期。据初步数据统计，三季度重点城市成交商品住宅约 6073 万平方米，环比二季度增长 5.3%；同比来看，受2013 年

15、同期高基数影响，三季度市场成交同比下降 12.7%，降幅较上季度收窄 2.8个百分点。累计来看，2014 年前三季度重点城市成交约 17483 万平方米，同比下降15.1%，降幅较上半年收窄 1.3 个百分点。具体来看，随着限购调整城市数量增多，短期刺激少量需求入市，同时加大推盘及促销力度，三季度成交季节性回升。7 月重点城市商品住宅成交 1967 万平方米，环比 6 月增长 10.8%，但难及去年同期；8 月市场成交环比小幅增长 2.5%至 2016万平方米，同比下降 9.5%；9 月，重点城市成交 2091 万平方米，环比 8 月上升 3.7%，但较去年同期大幅下降 17.2%，“”成色不

16、足。1代表城市共 42 个，其中一线包括北京、上海、广州、4 个城市；二线包括、杭州、南京、苏州、成都、青岛、厦门、福州、25 个城市；三线长沙、大连、宁波、温州、南昌、济南、三亚、贵阳、长春、合肥、南宁、重庆、哈尔滨、海口、兰州、包括东莞、惠州、蚌埠、泸州、丹东、韶关、中山、汕头、徐州、扬州、连云港、南充 13 个城市。5数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。“国中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望4.土地：存货与资金不减，企业拿地热情下降，土地市场持续图：2013 年 1-9 月与 2014 年 1-9 月300 个城市土地推出和成交面

17、积平方米 6000040000200000数据来源：CREIS 中指数据，季度土地市场持续遇冷。供应1-9 月各类土地供应量和成交量不及去年同方面，2014 年 1-9 月，300 个城市各类用地累计推出建设用地面积 9.8 亿平方米，较去年同期下降 17.6%，其中三季度共推出 3.2 亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降 22%；今年 1-9 月住宅用地累计推出建设面积 3.5 亿平方米，较去年同期下降 20%，其中三季度推出 1 亿平方米，同比下降 39.3%。成交方面，300 城市各类用地累计成交建设面积 7.8 亿平方米，较去年同期下降 25%，其中三季度成交2.2 亿平方米

18、，环比下降 15%，同比下降 37.9%；1-9 月住宅用地成交 2.6 亿平方米，较去年同期下降 28.5%，其中三季度成交 0.6 亿平方米，同比下降 53.7%。从土地市场总体供求情况来看，土地市场进一步下行趋势明显；尤其 9 月土地成交触底，成交面积为近年来单月最低，企业拿地热情持续降低。图：2009 年至今300 个城市各类用地出让金走势600050004000亿元3000200084910000数据来源：CREIS 中指数据，出让金同比回落，各月同比降幅持续扩大。2014 年 1-9 月，各类用地出让金累计为 1.7 万亿，同比下降 22%。三季度，300 个城市各类用地出让金合计

19、4159 亿元，同比下降近 5 成。其中，住宅用地 2653 亿元，同比下降超 5 成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，三季度土地市场仍然维持较冷态势，其中 9 月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近 7 成。6数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望图：2010 年至今300 个城市各类用地楼面均价及平均溢价率/平 1500方米 10005000数据来源：CREIS 中指数据，三季度楼面价同比下降，溢价率低至同期历史最低水平，土地市场热度持续下降。2014 年 1-9 月300 个城市各类用地楼面

20、均价为 1190 元/平方米，同比上涨 4%，平均溢价率为 11.49%，较去年同期回落 5 个百分点，今年以来开发企业拿要集中于一线城市，使得楼面均价有所上升，但由于市场整体较，溢价率处于较低水平。1-9 月住宅用地楼面价为 1733 元/平米，同比上涨 9.1%，溢价率为 13%，较去年同期回落 6.7 个百分点；商办用地楼面价 1575 元/平方米，同比上涨 12.5%，溢价率下降 2 个百分点，为 11.3%。从三季度来看，各类用地成交楼面均价 1084 元/平方米，同比下降 18.8，溢价率较去年同期回落 10.9 个百分点至 8.9%，处于历史同期最低水平。5.企业：销售不及预期，

21、企业间分化，多数全年目标完成难度加大，拿地投资更趋谨慎图：2013 年-2014 年 1-8 月 20 家品牌企业销售情况1600140012001000亿元8006004002000数据来源：CREIS 中指数据，销售预计回落，龙头业绩看好。2014 年 1-8 月，20 家代表性品三季度牌2销售额达 8278.5 亿，同比增长 9.7%；销售面积 7627.7 万平方米，同比增长220 家代表企业包括万科、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、金地、富力、佳兆业、雅居乐、首创、远洋、置业、招商、万达、绿地。7数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。中国指数中地产指数系统中地产指

22、数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望10.8%。在经历 7 月份的传统低业绩后，8 月各家企业业绩环比均增长。万科以 152.4亿继续占据头把交椅，恒大单月销售额接近百亿。首创 8 月单月销售额环比大增至 41亿，是历史单月次好业绩。招商环比增幅近 1 倍，、等企业环比增幅超 5 成。但总体来看，三季度销售业绩预计会受 7、8 月份拖累，市场表现不容乐观。图：2013 年及 2014 年 1-8 月品牌企业目标完成情况对比160065%53%1200亿元8004000数据来源：CREIS 中指数据，多数代表企业销售目标完成情况不甚理想，四季度销售承压。2014 年 1-8 月，20

23、家代表有 7 成销售目标完成率不足 60%，多数未来四季度全年业绩目标完成难度倍增。前 8 月仅恒大目标完成率超过 70%，达到 82%；而招商、首创置业、远洋和金地前 8 月销售业绩均未达到全年目标的一半，实现全年销售目标难度较大。其他企业中，中海、绿城、万科目标完成情况较好，目标完成率均接近 70%，、世茂等多数品牌仍未达到 60%，四季度销售而、仍然较大，龙湖、佳兆业仅完成全年目标的一半左右。图：2012 年至今品牌企业拿地情况300025002000万平方1500米10005000数据来源：CREIS 中指数据，品牌9 月鲜有拿地，但三季度总体拿地规模较二季度大幅上升。三季度销售端在限

24、购取消、政策放宽条件下仍未扭转市场颓势，资金回笼速度持续放缓，拿地投资积极性不再。20前三季度拿地金额为 2387 亿元，同比大幅降低家品牌8数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望43%，拿地面积为 7443 万平方米，同比大幅降低 49%，但三季度共计拿地 1820 万平米/495 亿，较二季度明显回升。分月来看，8 月拿地规模相对较高，主要为”银十”做准备，而 9 月土地市场骤冷，主要由于 8 月市场数据低于预期，对未来市场还是保持怀疑态度。品牌战略聚焦一二线以规避风险，持续优化土储结构。2014 年

25、前 9，20一二线城市拿地金额占比为 88%，高于去年底的 83.9%，其中一线城市拿地金额占比达到 34%，较去年底提升 1 个百分点。三四线城市在前些年市场供应量过大，现有存量去化周期较长，同质化严重，企业投资热情不高导致拿地金额占比仅为12%，较去年底下降 4 个百分点。6.展望：房地产信贷政策调整将成为市场走势的关键在信贷政策不发生调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在年度销售目标和资金回款下，继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存，去化攀升，预计房价继续下行趋势。目前多数企业销

26、售不及预期，资金较大，在年度销售目标下企业将加快推盘并加大力度以促进去化、回笼资金。2014 年以来，房地产信贷环境并未显著宽松、需求不足导致企业业绩欠佳、库存攀升，同时资金加大。由于对未来市场预期不稳，拿地更加保守，土地市场明显降温。“”已到尾声，随着“”及年末季节性销售旺季到来,迫于去化和回笼资金需要，四季度企业将加快推盘，在使用传统销售策略加大、促销力度的同时，通过全民、地产金融等创新性销售策略谋虑去化。鉴于 9 月底以来的市场预期“认房不认贷”的按揭政策的调整升温，预计四季度房地产信贷政策的调整可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激需求入市，促进市场成交，四季度市场

27、成交或将接近去年水平。9数据来自 CREIS 中指房地产指数系统。或致电、。中国指数中地产指数系统中地产指数系统 2014 年三季度市场总结与四季度展望近期部分专题报告：政策类：2014 年 9 月 16 日，京津冀战略推进，区域协同效应促房地产协调发展2014 年 8 月 27 日，新形势下后限购时期房地产政策总体趋向2014 年 8 月 7 日，信贷政策显著影响房地产市场，将成为未来市场调控的主要工具之一2014 年 7 月 22 日，限购调整版图扩大，千方百计去库存2014 年 6 月 30 日，2014 上半年中地产政策盘点：调控渐趋宽松，政策更加灵活2014 年 6 月 25 日，去

28、库存促使地方政策调整，定调地方限购政策有限放松2014 年 6 月 19 日，定向降准小幅性，但当前规模对房地产影响有限2014 年 6 月 3 日，楼市刺激，松绑限购短期效果较明显2014 年 5 月 20 日，从“辽宁模式”看我国的2014 年 5 月 15 日，“央五条”解读：支持个人住房改造，平稳预期2014 年 4 月 29 日，南宁限购现“松绑”，“分类调控”成主流2014 年 4 月 2 日，长效机制推进：不动产登记时间表公布 6 月出台登记条例2014 年 4 月 1 日，解说新型城镇化2014 年 3 月 24 日，再融资放开、优先股试点，企业竞争新格局2014 年 3 月

29、13 日，解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产平稳发展，长效机制稳步推进市场类：2014 年 9 月 29 日，三季度市场继续下行，房地产信贷政策将是四季度市场走势关键2014 年 9 月 23 日，销售策略专题：借力互联网、金融、体验等创新销售策略刺激需求2014 年 9 月 15 日，2014 年 1-8 月房地产开发经营数据解读2014 年 7 月 28 日，限购调整对市场的影响：或难扭转市场，却可稳定预期2014 年 7 月 23 日，促销仍是市场回稳要一；企业策略因城而异，降价效果较好2014 年 6 月 17 日，新型城镇化与产业结构决定人口导向，城市布局与策略成发展关键2014 年 6 月 16 日，信贷与供求因素主要影响住宅价格，城市分化加剧2014 年 6 月 6 日，海外重点城市市场系列解读2014 年 6 月 6 日，2014 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究2014 年 6 月 6 日，2014 年 40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究2014 年 4 月 21 日，部分城市楼市降价专题解读2014 年 4 月 14 日，区域联动加强将进一步促进2014 年