空港股份财务综合分析案例

1、空港股份有限公司2006年度财务报告分析1、空港股份基本介绍空港股份是经北京天竺空港工业开发公司、北京顺鑫农业股份有限公司、深圳市空港工贸发展有限公司、北京华大基因研究中心和北京空港广远金属材料有限公司共同发起设立的， 2000年3月22日以北京天竺空港工业开发公司为主发起人,联合其他四家法人单位共同发起设立北京空港科技园区股份有限公司,注册资本为10,000万元。本公司已于2004年3月3日采用向二级市场投资者定价配售方式成功发行了每股面值1.00元的人民币普通股股票4,000万股，总股本增至14,000万股，其中北京天竺空港工业开发公司为最大股东，持股比例约为68.05%。公司目前主要从事

2、空港工业区、天竺出口加工区和空港物流园区内的土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营和物业管理等业务。北京空港科技园区股份有限公司主要从事园区土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营、物业管理和仓储物流业务。公司邻近首都国际机场，多年来依托得天独厚的区位优势，按照“ 规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效益” 的原则，致力于园区的开发与建设。在发展方向和定位上，公司不断优化产业结构，以园区的开发建设为基础，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持土地开发业务稳定增长，促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展标准化厂房增值业务，积极发展高附加值仓储物流业务，在同行业中赢得了较强的竞争优势和优良的经

3、营业绩。随着我国宏观经济进入新一轮快速发展期，以及首都国际机场东扩、顺义区奥运场馆和现代汽车城的建设、“北京东部发展带”的兴起，公司将拥有巨大的发展空间和良好的市场前景。2、公司经营策略分析（1）宏观经济周期：经济稳定增长，北京借奥运东风增长更快。宏观调控对国家级空港土地开发的影响不大。（2）行业环境及竞争力：在空港区及国家级出口加工区以土地开发、销售为主营业务，符合国家和地方政府以交通带动区域经济发展的政策；因为公司所在地域的区位优势（我国最大的航空口岸首都国际机场西侧）、政策优势（公司负责开发的天竺出口加工区是全国首批15家出口加工区试点之一，也是北京市惟一一家，它被赋予税收、海关监管等方

4、面的特殊优惠政策，具有一定的保税特性）和大股东的行政地位（顺义区国资委全额投资创立的北京天竺空港工业开发公司），本区其他企业无法参与竞争。虽然北京市已有多个工业园区，但顺义区是北京中长期城市规划中位于“两带”中东带上的中心新城，北京机场的规划吞吐量将扩大一倍多，空港区土地开发（卖地）的潜在盈利能力有保障。（3）竞争优势：一般地，企业的竞争力来源于两个方面：成本领先和产品差异，即公司能以较低的成本提供与竞争对手相同的产品，或能以顾客可接受的价格提供独特的商品和服务。随着土地参与宏观调控，土地开发成本将大幅度上涨，尤其是商品房用地。但空港土地开发主要针对商业和工业（出口加工区），影响较小。就目前空

5、港的业务情况来看，低成本和产品独特性并不突出。所以如果不培养竞争优势，当其政策优势消失或土地卖完时，空港则危矣。经营策略：全力打造以土地开发、建筑施工等原有业务为基础，以房地产开发、仓储物流为两翼的全新一体化主营业务体系。结论：经营策略基本顺应经济周期，利用了空间发展机遇，也与公司目前的资产和政策优势大体相当。虽然目前已经有仓储业务，但进入物流业所要求的关键能力（配送与管理），企业似乎并不具备，所以存在较大风险。在宏观调控力度强化的情况下，房地产行业的利润空间不明朗，风险较大。3、公司会计质量分析（1）审计报告：无保留意见，说明注册会计师认为空港的财务信息公允（公众普遍认可接受的）地反映了空港

6、的财务状况和经营成果。会计估计和会计政策：会计政策的采用正确，符合我国企业会计准则及房地产开发企业会计制度，且坚持了一贯性，会计估计基本正确；会计信息解释的清晰性：有些地方不明确，如应收账款及其它应收款余额巨大，但未列示前五大债务人，而且应收账款的增长率（73%）和存货增长率（约100%）大大超过营业收入的增长率（10%）。同样应付款项中也未列示前五大债权人，只注明不是股东；此外，从现金流量表中可知，带垫大量的水电费（800多万元），代谁垫？（2）母子公司互相占用资金：如空港借款的核算不够规范：空港替子公司的4000万借款提供担保，借款人是子公司，担保构成空港的或有债务，但报表显示，此4000

7、万元的银行借款列入了空港的资产 负债表而非子公司资产负债表。此外资产负债表中未能较详细的列示借款的利息和借款期限，但可判断大部分属于短期借款。土地开发的收入和成本的确认：依据建造合同确认收入和成本，有较大随意性。如子公司天瑞置业投资有限公司2005开工的科技大厦是其主要项目之一，为期两年仍未办理结算，也确认收入和成本，信息反映不及时，有故意预留收入与利润之嫌。另外，该子公司资产、债务等均纳入合并会计报表，但没有任何经营行为纳入，这将扭曲企业集团的资产盈利能力。结论：虽然有上述瑕疵，但总的来说，公司的会计信息基本真实、完整，不会给报表使用者造成较大误解。一般来说，企业进行报表粉饰时，常常运用的账

8、户包括应收账款、其他应收款、其他应付款、存货、投资收益、无形资产、补贴收入、四项准备等会计科目。如果这些会计科目出现异常变动，我们必须认真对待,考虑该公司是否存在利用这些科目进行利润操纵的可能性。实际上，公司财务出现问题之前，通常会有危险信号出现。常见的有：应收款项或存货的增长速度，远远大于销售收入的增长速度；会计政策和会计估计的无理由变更；公司没有新的业务扩充计划或财务计划，但债务比重大幅增加；会计期末大量的资产交易（变卖长期资产），含企业并购，以牺牲公司业务的其它方面去满足利润目标；在税率不变时，企业所得税与利润总额间的比值大幅变化；公司每股经营活动现金流量与每股收益间的差异程度很大；公司

9、管理层的频繁变更。一旦发现这些危险的信号，应十分谨慎地对待4、公司财务状况和经营成果分析本分析以北京空港科技园区股份有限公司2006年度经审计的会计数据资料为依据（会计师事务所出具无保留意见报告，故假定资料是真实的），目的在于对公司财务状况、经营成果以及现金流量进行分析，以揭示公司的经营状况和经营能力。分析中还采用以从事建筑施工为主营业务的江苏大港股份有限公司的上市股票，大港股份（002077）的同期各项指标作为类比，1、公司的利润水平净资产收益率（或净资产利润率）分析根据证监会的规定，上市公司净资产收益率的计算方法有两种，加权法和摊薄法。本处采用摊薄法计算：净资产收益率=净利润/期末所有者权

10、益= 7.82% （1）该指标综合反映企业的经营状况。美国大型的股票公开上市公司的资本利润率在11%到13%之间。中国证监会曾对上市公司增资扩股提出3年平均资本利润率10%的要求，后来降为6%。而中国人民银行现行的短期贷款利率平均为6.03%，中长期贷款利率平均为6.87%，可见空港股份的净资产收益率高于市场贷款利率，即高于市场平均投资收益。由上述计算结果可知，公司业绩较好，并且相对于2005年的7.44%来说，净资产收益率上升了0.38%，实现了收益率的上升以及资产的良好增值，比起同行业的大港股份2006年8.69%的净资产收益来说低了0.87%，而大港股份2005年净资产收益率有16.95

11、%，在2006年有所下降，可见在该行业竞争加剧的时期其收益率的上升标志着公司业绩的好转。2、利润动因分解净资产收益率企业的净资产收益率受两个因素影响：企业资产的使用效率和债务利用程度，其中资产使用效率取决于销售盈利能力和资产运行速度。故将净资产收益率分解成为资产利润率和权益乘数两个指标进行分析，然后再将资产利润率分解成销售净利率和资产周转率，作进一步的分析。权益乘数反映企业的债务的利用程度净资产收益率 = 资产利润率权益乘数 = （净利润/总资产）1/（1资产负债率）资产利润率表明公司每投入1元资产能够产生多少利润。权益乘数反映企业债务对企业利润的影响程度与方向。（1）资产利润率分析经营资产利

12、润率分析鉴于公司的资产几乎全部是经营资产，故资产利润率直接根据报表数据的计算：资产利润率 = 3.53% （2）上述计算结果表明公司资产的盈利水平较好，即10000元资产（投入）可赚得353元利润。另外，通过计算公司的EBIT/平均资产总额，并将其与债务利息率比较，可以判断公司举债能否带来财务杠杆收益。EBIT乃企业的息税前利润，表示在特定会计期间内企业的全部资本所赚取的利润，其与总资产的比值说明企业一元资本（不管来源于哪里）投入所赚的利润。这一元资本所赚得的利润，应按照相关契约进行分配：债权人按照借贷合约获得固定的利息，国家依法征收所得税，剩余部分作为投资者的报酬。国家只有在企业盈利时才征收

13、所得税，故本文在此假设所得税为零，以简化计算，但不影响文章分析结论。不管企业的EBIT有多少，首先都要扣除利息（债权人报酬），剩余部分才归属于股权资本。因此，企业债务利用水平对股权资本收益产生重要影响，有时可能给股东带来额外的收益，即财务杠杆利益；有时可能造成一定的损失，即遭受财务风险。 “EBIT/总资产”与净资产收益率间的关系可以表述为： 净资产收益率=EBIT/总资产+（债务资本/股权资本）（EBIT/总资产债务利息率）如果公司的资本全部是股权资本，在不考虑所得税的假设条件下，净资产收益率就等于“EBIT/总资产”；采用债务资本后，净资产收益率会因此而上升或下降。由上式可知：当“EBIT

14、/总资产”大于债务利息率时，利用债务资本可以提高净资产收益率，即获得财务杠杆利益或拥有债务优势；而且债务额越高，“债务资本/股权资本”的比值越高，债务优势越明显。当“EBIT/总资产”等于债务利息率时，利用债务资本与否对净资产收益率没有影响，既没有财务杠杆收益也没有财务杠杆损失，斯蒂芬A罗斯在公司理财一书中将此时的EBIT称为盈亏平衡点的EBIT。当“EBIT/总资产”小于债务利息率时，利用债务资本将降低净资产收益率，即遭遇财务杠杆损失或债务劣势，而且债务额越高，“债务资本/股权资本”的比值越高，债务劣势越明显。利用净资产收益率与EBIT/总资产间的上述关系，企业可以围绕尽可能提高净资产收益率

15、（即增加股东财富）的经营目标进行债务融资决策，决定特定时期内企业应不应该负债，债务的规模应当有多大，应采用长期还是短期债务。北京空港科技园区股份有限公司的计算结果为：EBIT/平均资产总额 = 7.25% （3）公司长期借款5000万元，未注明利息率，但不会低于短期借款利率；短期贷款利率为6.39%，明显低于EBIT/平均资产总额，公司借债提高了净资产收益率，即1万元的短期借款投入生产运营（短期借款一般是生产周转金，故其使用与企业其他营运资产一样，不用单独考虑其投入效果，而且公司2006年的报表中并未显示有特殊的投资项目），赚取了息税前利润725元，公司为此付出639元利息，在其中赚取了86元

16、，说明通过银行借款能提高了公司的利润，通过银行举债来提高公司利润率是可行的。对资产利润率作进一步分析，可以探寻资产利润率变动的真正原因，是经营管理方面抑或资产运营效率方面的问题。资产利润率 =（净利润/主营业务收入）（主营业务收入/总资产）= 主营业务利润率总资产周转率注：按公式应为平均总资产，因为公司的起初、期末资产相差不远，所以将期末总资产代替平均总资产。（2）经营管理分析：分析销售利润率主营业务利润率 = 净利润/主营业务收入 = 10.22%公司每10000元的主营业务收入获得了1022元的利润，比较高，其年中报告所得主营业务利润率为13.47%，而同行业大港股份的该指标为5.95%。

17、是什么原因造成空港股份的该指标较高呢，分析如下因素A.毛利率分析2006年年中毛利率 = 主营业务利润/主营业务收入 = 31.42%（大港股份该指标为14.93%）毛利率表示单位销售收入扣除成本后还剩多少可以用语补偿固定成本。在正常情况下，如果没有人为地对报表进行粉饰，毛利率受两个因素影响：（a）价格；（b）成本管理水平。从行业状况看，土地开发，出租行业年中该两项主要投资的行业主营业务收益率为52.88%和66.93%，在土地开发业务中，在新国展入驻和机场扩建的利好因素推动下,空港地区的土地升值预期将愈来愈强烈,加之交通,物流,商贸等配套设施的改善,公司的土地开发业务将步入加速增长的阶段，导

18、致毛利率偏高；另一方面，天竺空港工业区B区土地一级开发项目北起安庆大街,南至安宁大街,西起裕庆路,东至裕华路.占地1007.74亩,预计总投资27,789万元,预计总收入39,816.5万元,利润总额9,877.5万元,净利润6,618万元,一年内即可开发完毕.今后,空港工业区即将实行往北扩展,沿路开发的发展战略,为公司的土地开发业务拓展更广阔的发展空间。在物业出租业务中，由于近年来公司标准厂房出租业务呈现稳定增长态势,出租收入年均收入增长11.59%。另外，借助新国展落户,机场东扩和出口加工区拓展保税物流功能的优势,随着入区加工型和物流服务型企业大量增加,对出租厂房,仓库等的需求也将大量增加

19、,公司标准厂房等物业将同时面临着出租率上升和租金提高的有利形势.为适应客户的特殊需要和新的发展形势,公司将根据市场需要不断的丰富出租种类,满足不同行业,不同企业的需要.如建设高品质的企业生产基地,企业可以根据需要定制厂房,还可以进行写字楼,酒店,商业餐饮,公寓等不同种类的出租物业.同时不断的增加自有物业出租规模,物业出租将成为公司最稳定最持续的利润来源. 综合以上两项业务的现状和前景，空港股份的毛利率偏高是有根据可寻的。B、成本费用利润率成本费用利润率 = 净利润/（主营业务成本+营业费用+管理费用+财务费用+主营业务税金及附加）= 17.27%，与主营业务利润率一样较高，具体有以下几个值得注

20、意的问题：第一、利润总额高于其他业务利润，公司的主营业务盈利能力极强，由于其他业务利润中已经扣除了其他业务支出，故损益表中列示的成本费用几乎全是主营业务的开支，主营业务利润扣除管理费用、财务费用、营业费用后，余额为26219849.68元，盈利2600余万元。第二、主营业务成本上升幅度（10.69%）低于主营业务收入的上升幅度（14.28%），两者之差为3.59%，意味着成本管理水平相对于2005年在上升，而且幅度较大，效果较明显，这除了公司本身所具有的多种客观优势有关之外还与管理水平上的科学性有关。第三、在主营业务收入上升了14.28%的情况下，主营业务税金及附加却增加了约195万元（195

21、7848.7元），相比于上年同期上升了54.3%，营业费用减少了20万元（209009元），相比于上年同期下降了78.92%，可见应仔细分析这两项成本费用的构成内容，就能更好的找出使主营业务收入上升的方法。（3）资产运营效率评价资产周转率分析资产周转率显示的是公司每投入1元资产，在一年内可以带来的收入，通过对资产周转率的分析，可以正确评价公司资产管理的水平和资产运营效率 (在计算该指标时，分母系平均资产余额)。该指标越大，说明全部资产的周转速度越快，销售能力越强，从而增强企业的盈利能力。在该项目的计算时由于空港股份的年中报告未涉及存货的盘点无法进行比较与分析，只能采用空港股份2006年年终报告

22、的数据计算下列指标单方面进行说明：资产周转率 = 主营业务收入/平均总资产 =0.42次或42%流动资产周转率 = 主营业务收入/平均流动资产 = 0.61次或61%存货周转率 = 主营业务成本/平均存货 = 0.65次或65%（大港股份的存货周转率为1.7次或170%）应收账款周转率 = 主营业务收入/平均应收账款 = 3.61次或361%（大港股份的应收账款周转率为8.99次或899%）上述计算结果说明公司在盘活存量资产方面做得较差，资产运营速度较慢，当然这与其公司大量的资金投入，建设施工周期长，土地开发周期长的业务特点有关的，从事土地开发业务资金回笼速度慢，但从其另一主营业务出租来说资金

23、回笼速度相比其他同行业来说是算慢的了，因此这有可能给公司带来短期上资金的短缺问题，容易造成资金链的断裂，流动性风险很大，是空港股份应该改进的地方。以上经营管理和资产管理的分析说明：由于公司在北京顺义独特的区位优势，政策优势（优惠税率），本区其他企业无法参与竞争，产生空港公司在进行土地开发业务（卖地）的过程中，能自主定价，不受较大的外来影响，毛利率较高。成本费用利润率较高说明盈利能力强，而较高的管理水平是成本费用利润率较高的主要原因。同时由于该公司各项业务的特点，导致公司的资产运营效率较低便是必然的，但仍高于同行业平均水平。3 评估财务管理水平公司偿债能力分析由于其和上述存在一样的问题，在计算其

24、下的数据时年中报告有某些项目为进行盘点，因此只能利用2006年年终报告中的数据进行计算， （1）短期偿债能力分析流动比率 = 流动资产/流动负债 = 179.24%，银行标准值为120%；该指标衡量流动资产在短期债务到期前变为现金用于偿还债务的能力，即每一元钱流动负债有1.79元的流动资产做支付保障。影响流动比率的主要是应收账款和存货的周转率，在该公司的这两项指标不是十分理想的情况下，流动比率能够达到这种水平对偿还债务来说还是比较安全的，但一般生产企业比较合理的数值应该维持在2左右，所以，在这里公司也应给予加强。现金比率 = 现金/流动负债 = 25.70%，银行标准值为20%；流动比率高于银

25、行规定的标准值，现金比率高于银行标准值，故认为公司有足够的利息支付能力，具有偿还全部到期债务的能力。（2）长期偿债能力分析资产负债率 = 负债总额/资产总额 = 53%，该指标反映企业总资产中有53%来自债权人，应该越低越好，最好不高于50%。银行标准值为65%（大港股份该指标为45.91%），虽然低于银行规定的水平， 53%的资产负债率也可认为财务状况是安全的，但从长期来看，最好能调整到50%以下。利息保障倍数 = （利润总额+利息费用）/利息费用 = 313%，银行标准值为200%（同行业大港股份该指标为591%），高于银行规定的比例，因此可认为在对于长期偿债中对于利息的支付是由保障的。上述两个指标说明，企业长期偿债能力强，原因在于公司的盈利能力强。根据前述对（EBIT/平均总资产）的分析，公司利用债务能获得财务杠杆利益；另外，就公司目前所拥有的货币资金看，即使不借债，2006年的货币资金余额有11276万元，从现金流量表中可知：第一、2006年相比于2005年银行借款净增加279000万元，货币资金净增加约4537万元，这说明大量的银行借款并未投资到盈利能力强的资产上面，而是停留在盈利能力弱的货币资金上了；第二、2006年经营活动现金流量约-19697万元，照此推断，公司缺乏周转资金，通过银行借款得到缓解，本期投资活动支出约321万元，以年初货币资金余额（扣除年