东台房地产模型

1、盐城市东台地方税务局房地产开发纳税评估模型风险引导 模型控制 精细清算一、房地产开发行业简介房地产开发是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。房地产行业开发经营管理过程。主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，房地产开发大体上分为房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段两大阶段，具体流程及程序如

2、下：- 6 -房产开发流程立项审批向发改委申请并取得“立项批文”规划审批施工审批销售审批物价核准竣工备案产权审批取得土地开发商通过拍卖、出让、拆迁安置等方法取得土地开发经营权由规划、土地、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”向建设部门申请领取“建设工程施工许可证”向房管局申请“商品房预售许可证”，在竣工验收后申请“商品房销售许可证”向物价局申请价格核准，取得“价格核准通知”开发产品完工后向建设局备案，取得“建设工程竣工验收备案表”向房管局办理大产权证，到国土局办理国有土地使用证 从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接

3、相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。 二、地产行业相关税收政策。开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：房地产开发行业相关税种阶段经营环节税种备 注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税、印花税委托施工印花税销售期房营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税 租售管理期

4、销售房屋转让土地使用权营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同出租房屋或土地营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税、土地使用税赠与房屋或土地、房屋抵押贷款营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税视同销售不动产代收费用营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加代收费用手续费合并营业收入计税对所建房屋兼营

5、物业管理服务营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率三、土地增值税清算风险节点：（一）、检前准备要求纳税人以分期项目为单位如实提供如下资料：1、项目竣工清算报表和有关帐薄。2、已完工开发项目成本表3、清算项目的工程建设合同及工程竣工验收报告4、土地增值税项目登记表；5、项目建议书的批复；6、房屋土地管理局测绘面积成果；7、商品住房建筑面积情况明细表；8、商品住房建筑面积情况明细表<附表>；9、与土地增值税清算有关的其他证明资料。（二）、收入检查的节点：清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）

6、并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”及网上销售备案情况，查看项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。4、审核纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否按非货币性交易准则进行处理，同时将此确认为房地产开

7、发项目的拆迁补偿费。营业税按成本价格核定征收，企业所得税和土地增值税视同销售处理5、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。6、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。7、审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。8、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。9、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：A、代收费用

8、计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。B、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。10、查看企业提供商品房购销合同内容，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。11、将预收账款直接冲减开发成本，不确认或少确认应税收入。12、将代建工程、提供劳务过程或甲供材料中节约的材料、产品等留归企业所有，不确认收入。13、通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房

9、款净额为计税营业额。14、按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。15、开发的小区会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售不计收入。16、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。17、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租、取得的租金收入不作或少作入。18、注意企业相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”等科目，避免被查出以房抵债、以房屋进行交换其他资源等

10、。房地产开发纳税评估模型房程房地产开发企业成本计算流程直接计入实际发生的各项支出直接成本未建能分清成本对象的间接成本成本间接成本在建固定资产预提费用不能分清成本对象的间接成本期间费用已完工开发产品待摊费用共同成本开发成本2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施建设费5.公共配套设施费6.开发间接费1.土地征用费及拆迁补偿费主营业务成本已销售未销售按制造成本法归集和分配- 17 -（三）、开发成本清算节点：房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的

11、范围。审核的内容具体包括：1、取得土地使用权所支付的金额及拆迁补偿费。主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费（1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。（3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常（4）审核有无预提取得土地使用权支付金额。（5）审核征地费用、拆迁费用

12、等实际支出与概预算是否存在明显异常。（6）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用应到主管税务机关申报缴纳了契税。（7）审核开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后，收到政府的返还奖励是否冲减土地成本。（8）审核房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否扣除。2、前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。前期工程费的审核，应当包括下列内容：（1）、审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（2）、审核纳税人是否虚

13、列前期工程费。（3）、土地出让合同中明确交付的是“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）后土地的，前期工程费中是否包括“三通一平”的费用。3、建筑工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：（1）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：A从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；B实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；C审核纳税人是否存在利用关联方承包或分包工程，

14、增加或减少建筑安装成本造价的情形。（2）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。（3）将甲方供料重复列支，虚增成本。4、基础设施费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：（1）审核各项基础设施

15、费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（3）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（7）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。5、开发间接费用是属于企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。开发间接费用的审核，应当包括下列内

16、容：（1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（3）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（5）审核有无预提的开发间接费用。（6）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。（7）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。6、房地产开发费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：（

17、1）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。（2）开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：A如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；B审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；7、与转让房地产有关的税金审核，确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的

18、税金及附加，不应作为清算的扣除项目。8、国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（1）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（2）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。（3）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。9 、

19、审核程序应注意的其它问题：（1）、如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；（2）、如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；（3）、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。（4）、扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（5）、扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。（6）、审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销

20、售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。（7）、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。（8）、审查企业一次性转让房地产股权是否按规定征收土地增值税。（9）、审查房地产开发企业样板房单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，是否作为长期待摊费用处理，摊销年限不得低于3年（10）、审查销售赠送的的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，如可视对讲系统等是否计入开发成本，不构成房屋的附属设备或设施如空调、家具等是否计入销售费用。（11）、审查销售合同所载商品房面积与有关部门

21、实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整（12）、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。（13）滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。四、房地产开发纳税评估模型及方法（一）房地产开发行业纳税评估模型。房地产开发行业纳税评估模型是结合行业常见涉税问题，依据现行税收政策规定，从房地产行业业务流程入手，以房地产开发项目为监控重点，主要依托开发项目开发经营期间的外部第三方信息，运用数理统计的原理，通过科学选取样本企业、典型调查、采集信息、分类整理，借助数学线性公式，逐一计算出这些指标的数值和比率，选取事关税收监控的

22、关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企业纳税是否正常。 房地产开发指标预警值序号指标名称计算公式预警区间值备 注1单位土地面积收入额主营业务收入÷土地出让（转）面积3656元/M判断是否存在少申报应税收入疑点2土地成本与开发成本比取得土地价款÷开发成本×100%40%判断是否存在虚列、多列成本费用疑点3配套设施成本比配套设施成本费用总额÷开发成本×100%3%判断是否存在多提、多列、虚列配套设施费用疑点4成本费用收入比成本费用总额÷主营业务收入 ×100%60%判断是否存在

23、多提、多列、虚列成本费用疑点5单位建筑面积土地成本土地价款 ÷建筑面积383元/判断是否存在多列、虚列成本疑点存在多列、虚列成本6单位建筑面积成本费用额成本费用总额 ÷建筑面积1064元/判断是否存在多列、虚列成本、费用疑点7单位建筑面积税负额（营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、等流转、行为税合计额）176元/判断是否存在少申报应税收入疑点8单位建筑面积建筑成本总建筑成本÷总建筑面积711元/判断是否存在虚列、多列建筑成本疑点列建筑成本 （二）房地产开发纳税评估方法。1、纳税评估方法有对比分析法和因素分析法。（1）、对比分析法是依据评估指标采集

24、的相关信息计算出对应的数值，与指标区间值相对比，有差额的产生纳税评估疑点。另外，根据需要，可以进行同行业同因素税负比对、不同时间同因素税负比对等，寻找纳税评估疑点。（2）、因素分析法是依据房地产开发行业纳税评估指标体系区间值，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成纳税评估疑点。（3）、在实际应用中，要围绕纳税评估方法中涉及的指标，对获取信息分类整理，进行涉税判断。二种方法不是孤立的，要综合运用、相互印证。2、房地产开发企业成本费用分析。从房地产企业的开发流程和资金流转情况看，从土地取得到项目结算完成，涉及环节多，开发周期长。各种成本费用种类多达上百项，加之资金流转滚动叠加，难以控制。但无论房

25、地产企业采取何种方式开发销售，其核心还是围绕收入确认和成本、费用归集结算上做文章，只要确立房地产开发成本费用中核心主控制指标，就能基本测算出企业成本费用的真实情况。 （1）、容易控制的成本费用，包括土地出让金、前期工程费中的规划、设计费用、建安成本中的电梯设备成本、基础设施中的配电、给水、煤气、有线电视以及为政府代收的相关费用，这些费用都能通过合法的票据进行控制。 （2）、容易发生虚列的成本费用，主要集中在前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等方面，尤其是建筑安装工程费。是税源监控中的重点。五、纳税评估案例 （一）、企业基本情况 东台某房地产开发有限公司成立于2

26、004年8月16日，注册资本2000万元。经营范围：从事综合性房地产开发、物业管理等。 2010年12月确定该公司的已开发完工的××××项目作为纳税评估对象，该项目自2006年11月开工，到2008年10月竣工，截止2010年底帐面显示，已全部销售完毕。（二）、运用评估方法选定指标 1、对比分析法 按照该企业房地产开发项目的特点，我们根据评估模型中的区间值，首先确定该项目使用的指标、指标值的区间值，如下图： ××××项目采集数据与模型指标对比表项目名称：××××项目序号模型指

27、标模型指标值采集数据指标值指标差别备注 1单位土地面积收入额3656元/3595元/61 2单位建筑面积土地成本383元/354元/29 3单位建筑面积建筑成本711元/710元/1 4单位建筑面积税负额176元/106元/70 5单位建筑面积成本费用额1064元/1085元/212、指标差异分析 （1）单位土地面积收入额分析 该模型中的指标值为3656元/平方米，通过采集其申报的房地产应税收入8873万元，规划建设部门的用地面积为24681平方米，其测算指标值为3595元/平方米，与模型的指标值差异为61元/平方米，该企业可能存在收入申报不足的问题。（2）单位建筑面积土地成本分析 该模型中的

28、指标值为383元/平方米，通过采集其土地出让价值1883万元，竣工面积53203平方米，其测算指标值为354元/平方米，与模型的指标值差异为-29元/平方米，该企业的土地出让时间比较早，征地成本较低，土地成本与模型差异较小，符合本项的指标值。 （3）单位面积建筑成本分析 该模型中的指标值为711元/平方米，通过采集其竣工结算总价3777万元，竣工面积53203平方米，其测算指标值为710元/平方米，与模型的指标值差异为-1元/平方米，说明该企业的建筑筑成本基本相符。 （4）单位建筑面积税负额分析 该模型中的指标值为176元/平方米，通过采集该项目的申报税款合计为563万元，竣工面积53203平方米，其测算指标值为106元/平方米，与模型指标值差异为-70元/平方米，说明该企业的单位建筑面积税负明显偏低，并与单位土地面积收入额相对应，说明其收入和税款明显申报不足存在少计收入、税款申报不足的疑点。 （5）单位建筑面积成本费用额分析该模型中的指标值为1064元/平方米，通过采集该项目的成本费用合计为5772万元，竣工面积53203平方米，其测算指标值为1085元/平方米，与模型指标值差异为21元/平方米，说明该企业的单位成