房地产和建安企业必须知晓的增值税核算新变化

1、房地产和建安企业必须知晓的增值税核算新变化于出台，2016 年 5 月 1 日起，房地产和建安企业告别伴随财税201636营业税征，随着增值税到来，财政部和税务陆续出台这两大行业增值税征管规定，增值税申报和征收管理步入正轨，但这两大行业增值税财务核算一直没有层面统一规定。2016 年 12 月 3 日，伴随财政部的财会201622出台，这一问题得到彻底解决。这两大行业运营特点和增值税征管要求，应掌握哪些必备的增值税财务核算知识才能有效应对实务务需要，很多财务还很茫然。本文结合房地产和建安企业增值税征管需求和行业运营特点，归纳如下：一、总体核算变化。1、名称变更：原“营业税金及附加”科目改为“税

2、金及附加”，利润表原“营业税金及附加”项目改为“税金及附加”。科目及专栏名称与缴纳有关术语由“交”替代“缴”。2、交税纳税人核算专栏设置变化。“应交税费”一级科目下设 10 个明细科目，“应应交增值税”明细科目下设 10 个专栏。3、取消原“应交税增值税检查调整”明细科目。4、视同销售会计处理变化。原视同销售处理按成本价转成本，按计税价格(或市场售价)核算增值税，不核算收入；新规定与销售做同样处理。5、月末与缴纳变化。新准则体系下，不再未交增值税部分，应纳增值税交纳时不再区分是本期还是上期的增值税，一律在“应交税核算。二、预交的帐务处理。应交增值税(已交税金)”科目房地产和建安企业行业运营特点

3、决定其均异地施工和开发，先收取预收款，后确认收入现象，收入确认和增值税缴纳错位问题。如何处理好不同计税方式下工程量计量、收入确认、增值税预交和应纳税的财务核算。11、简易计税。核算科目“应交税简易计税”：核算纳税人简易计税下增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。本科目既核算一般纳税人简易计税下应纳税额计提，也核算差额计税的扣减，特定情形的预缴，及申报后缴纳。发生纳税义务在贷方；简易计税差额计算销售额的，可扣减的应纳税额在借方；建安企业异地提供服务、房地产企业预收款方式销售自行开发房地产项目需预缴增值税的，实际预缴数在借方；按规定在机构所在地缴的简易计税下应纳税额在借方。建议 纳税人本科目下设“计

4、提”、“扣减”、“预交”、“缴纳”等明细科目。企业简易计税：计提业务：例 1：A纳税人，所属甲工程项目为 2016 年 4 月 30 日前开工老公司为项目，项目所在地与其机构所在地在同一县。A 公司对本项目选简易计税，已履行备案。暂不考虑分包款计量和支付。2016 年 11 月，甲项目经业主确认已完工程量 1030务。，尚未发生纳税义10301000借：应收账款贷：工程结算待转销项税额30应交税12 月 6 日，收到工程款 824。，金额 800，税额 24，向业主开824824待转销项税额借：银行存款贷：应收账款24借：应交税2简易计税计提24贷：应交税扣减业务-建安企业取得例 2：仍以例

5、1 为例，分包方的：甲项目劳务分包已完工程量 103，A 公司于11 月对其计量，但尚未付款，也未取得分包开的。12 月 9 日向其付款82.4，取得对的增值税普通。借：工程施工合同成本人工费贷：应付账款10310382.482.4简易计税扣减借：应付账款贷：银行存款2.42.4借：应交税贷：工程施工合同成本人工费即先按价税合计数计入成本费用（如工程施工），待取得扣减凭证时，通过扣减简易计税的应纳税额，同时冲减成本费用（如工程施工），实现部分价税分离。预缴及缴纳：例 3：以例 1 为例，A 公司 2017 年 1 月应向主管税务机关申报缴纳 12 月应纳税额 24借：应交税。简易计税缴纳242

6、4地不在同一县，需在贷：银行存款甲项目所在地与 A 公司服务发生地预缴增值。简易计税预交24借：应交税24贷：银行存款2、计税。3核算科目“应交税预交增值税”：计税项目的建安企业提供核算纳税人服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目应预缴的增值税额。只有按税法规定实际预缴的，才计入“应交预交增值税”科目借方，本科目按收付实现制原则核算，预缴前无需计提。税公司例 4：A计税差额预缴：公司在 A 市 B 区纳税人，所属甲项目位于 A 市 B 区适用一般计税，2016 年 9 月 8 日自业主收取工程进度款 3330，并向其开发票，金额 3000并取得分包，税额 330。9 月 15 日向分包方

7、付工程款 1110，金额 1000，税额 110开的。本月甲项目应向 B 区主管税务机关预缴增值税及附加： 增值税：（33301110）1.112%=40城建税：407%=2.8教育费附加：403%=1.2地方教育费附加：402%=0.8 预缴后根据完税凭证：402.81.20.844.8借： 应交税预交增值税应交城建税应交教育费附加应交地方教育费附加贷：银行存款三、纳税义务发生后的预交处理。抵减其应纳税额的，月末应将“应交税计税项目预缴增值税后，按规定4预交增值税”科目余额转入“应交税未交增值税”科目借方，需专门期末结转，实现已预缴增值税抵减应纳税额。但房地产企业预缴增值税后，生时才可转。纳

8、税义务发纳税人选简易计税项目预缴抵减，通过直接借记“应交小规模纳税人和增值税”和“简易计税”明细科目实现，一个明细科目自然抵减，无需专门账务处理。例 5：仍以例 4 为例，不考虑其他业务，A公司所属甲项目 9 月末“应交增值税”明细科目“销项税额”330明细科目余额 330-110=220，“进项税额”110，则：“应交增值税”，9 月末应先通过“转出未交增值税”专栏将此220应纳税额转入“未交增值税”明细科目贷方：应交增值税（转出未交增值税）220借：应交税贷：应交增值税未交增值税220然后将已预缴 40增值税，转入“未交增值税”明细科目借方：4040借：应交税未交增值税贷：应交税预交增值税

9、这样，实现 A 公司甲项目本月预缴增值税的抵减，“未交增值税”明细科目贷方余额 180，反映该公司 9 月所属期应补税额，应于 10 月申报期向 B 区机关缴纳。四、预缴增值税抵减中应关注问题。1、同一纳税人不同计税项目预缴，可否综合抵减其应纳税额？同一纳税人不同工程项目或开发项目，既有选简易计税，又有计税，简易计税项目已预缴增值税可否抵减计税项目应纳税额？反之是否亦然？层面：财税201636 号，税务2016 年第 14 号、16 号、17 号、185号公告均明确规定，纳税人预缴增值税，可凭完税凭证在纳税义务发生后增值税应纳税额中抵减，抵减，结转下期继续抵减。即纳税人预缴可自应纳税额中抵减，

10、没要求纳税人内部组成单元工程项目或开发项目。地方层面：河北和海南等省均规定不同计税项目已预缴可综合抵减。例 6：仍以例 4 为例，甲工程项目本月采购原材料取得，票载税额 234，专票已认证并申报抵扣，同时，A公司另一工程老项目乙，工程所在地 A 市 B 区，选简易计税，本月应纳税额 15。不考虑其他业务，A公司甲项目 9 月末”应交增值税”明细科目“销项税额“专栏 330，“进项税额“专栏 344，则：“应交增值税“明细科目余额330344=14增值税”科目。，即留抵税额 14，月末无需结转至“应交税未交A公司所属乙工程项目 9 月末应纳税额 15，反映在该公司”应交税费简易计税”科目贷方，本地项目无需预缴，应通过 A 公司向 B 区主管报纳税。机关申综合抵减时，应纳税额 1540，应以 15小于已预缴为限：简易计税抵减预交增值税1515借：应交税贷：应交税结转后，A续抵减。公司尚未抵减预缴增值税 40-15=25，可在后续期间继2、同一纳税人不同业务预缴可否综合抵减？如，房地产企业已预缴增值税，可否抵减其出租本地不动产应纳税额？业企业异地施工已预缴增值税，可否抵减其周转材料租赁收入应纳税额？是肯定的。例 7：续例 6，A公司 9 月公司本部及甲乙项目部发生出租不动产、6出租施工机械等计税业务，按税法确定应纳税额 30。首先将应纳税额 30转至“应交税未交增值税”科目贷方，其次按