某房地产价格报告

1、谨呈：江苏国信地产谨呈：江苏国信地产 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.202010-GW-48徐州徐州“国信上城国信上城”价格报告价格报告本报告是严格保密的。2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好置，未来政府规划存在重大利好国信国信上城上城双核心之一双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮

2、海经济区商业中心。 城市向南、向东：城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言报告前言1 1 - -关于项目关于项目本报告是严格保密的。3项目为总建项目为总建6565余万平米的规模大盘，首期开发余万平米的规模大盘，首期开发7#-7#-3 3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1% 总居住户数建筑密度车位配比国信国信上城上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新是国信地产在徐州继龙湖世家项

3、目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。 7-37-3（总建（总建14.314.3万）万）叠加：叠加：5.25.2万万洋房：洋房：3.63.6万万公寓：公寓：5.65.6万万u一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。u首批推出1-22#，本报告是严格保密的。4营销节点营销节点u产品升级，形象高端u入市较晚，展示有限u推广不足，节奏加快u年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会徐州秋季住博会首次亮相，成功拔

4、高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首盛大开盘，首批入市批入市选房方式待定10月月1日日10月月25日日11月月5-7日日12月中旬月中旬业务员到位，正式接待业务员到位，正式接待客户客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬月下旬12月上旬月上旬本报告是严格保密的。5开盘目标沟通开盘目标沟通n开发商目标开发商目标品牌目标：品牌目标：在在国信双城中国信双城中承担着承担着树立标杆树立标杆、打造、打造国信高端品牌国信高端品牌的使命和任的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳

5、固的基础务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：速度目标：完成集团的销售目标，实现完成集团的销售目标，实现2010年不低于年不低于3.2亿元的总销额亿元的总销额。 报告前言报告前言2 -关于目标关于目标稳妥销售稳妥销售3.75万方的基础之上，万方的基础之上，最大化物业价值最大化物业价值本报告是严格保密的。6报告结构报告结构1 12 23 34 4策略前的分析策略前的分析价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略及工作计划推售策略及工作计划n市场分析市场分析p产品分析产品分析p客户分析客户分析本报告是严格保密的。720102

6、010年宏观政策出台密集，以年宏观政策出台密集，以“4.154.15与与9.29”9.29”两两个重要节点，为史上最严调控个重要节点，为史上最严调控宏观大势宏观大势？本报告是严格保密的。8限购令限购令限购政策对于高端投资需求进行直接限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望限制和打压，高端客户进入观望u背景：u2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数u表现：u自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细

7、则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令本报告是严格保密的。9宏观大势宏观大势限贷令限贷令二套房政策认房又认贷，将对改善性二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担压力和心理负担对于借款人对于借款人首次申请利用首次申请利用贷款贷款购买住房，如果在要购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统买房的城市房屋登记系统( (也包括预售合同的登记也包括预售合同的登记备案系统备案系统) )当中，其当中，其家庭家庭已登记已登记有一套及以

8、上住房有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房一定是第二套及以上住房借款人借款人已经利用过贷款已经利用过贷款购购买过一套及以上的住房，买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房认定是第二套及以上住房； 本报告是严格保密的。10加息影响加息影响随着通胀压力和人民币外部升值压随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击力，对于刚需客户同样打击宏观大势宏观大势本报告是严格保密的。11政策影响政策影响11在前期调控措施与加

9、息的叠加效应在前期调控措施与加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加下，购房者的购房成本明显增加 宏观大势宏观大势限购限购限贷限贷加息、加息、加税加税全国“一刀切”： 首套：首付3成以上； 2套：首付5成以上； 3套：停止贷款 商业贷款、公积金贷款月供增加； 从10月1日起，对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。其余不予优惠 自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购本报告是严格保密的。12政策影响政策影响11首限购、限贷、加息等综合影响，市场首限购、限贷、加息等综合影响，市场各部分购买群体均受到购买影响，市场需求受打压各部分购买群体均

10、受到购买影响，市场需求受打压宏观大势宏观大势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定本报告是严格保密的。139.299.29政策后的表现政策后的表现十大重点一线城市成交指数环比十大重点一线城市成交指数环比下降比较明显下降比较明显, ,二十大重点城市成交指数环比上涨二十大重点城市成交指数环比上涨宏观大势宏观大势数据来源：中国房地产信息研究中心本报告是严格保密的。14徐州政策徐州政策1010月开始进一步规范商品房预售行为，月开始进一步规范商品房预售行为，并执行住宅契税新政，提高二套房契税并执行住宅契税新政，提高二套房契税徐州市场徐州市场徐州市政策表

11、现一:徐州市政策表现二:本报告是严格保密的。15徐州市场徐州市场供求比创下新低供求比创下新低0.360.36，有可能属，有可能属于赶搭契税调整政策末班车的现象于赶搭契税调整政策末班车的现象徐州市场徐州市场p历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；p09年在全国市场爆发情况下，徐州市场出现少有的供不应求；p10年恢复供求平衡状态，市场需求旺盛；本报告是严格保密的。16宏观市场：受到有史以来最严厉的政策宏观市场：受到有史以来最严厉的政策调控，一线市场成交量萎缩明显；调控，一线市场成交量萎缩明显；徐州市场：尚处于上升期，受政策干扰徐州市场：尚处于上升期，受政策干扰后的恢复能

12、力强。后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。但也不可避免的将存在转淡的风险。本报告是严格保密的。17首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为首先着眼于整体区域市场，徐州市场住宅均价大致分为如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。如下四级，本项目所在的新城区位于第二级别。项目分级项目分级u一级一级（老城区繁华地段、云龙湖强势资源）龙商天骄翠湖御景风尚自由城晋合世家u二级二级（新城区大龙湖资源、市政府规划利好）国信龙湖世家绿地商务城u三级三级（铜山新区、城东工业园区）国基城邦加州玫瑰园u四级四级（北区、开发节奏减缓）九里景秀*本项目目前处于二级区域位置本项目目前处于二级区域位置

13、区域市场区域市场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下本报告是严格保密的。18新城区新城区7 7大开发商大开发商8 8大项目，产品类型与本案无正面冲突，大项目，产品类型与本案无正面冲突，但大多在但大多在1010年底年底1111年初集中推盘，客户分流竞争激烈。年初集中推盘，客户分流竞争激烈。区域市场区域市场10.810. 910. 1010. 116月起连续每月少推多开，月起连续每月少推多开，10年底主推商住楼年底主推商住楼11月、月、12月连续推出小高层、高层，约月连续推出小高层、高层，约300余套余套16.4万，一期万，一期14栋高层小高层年后

14、推出栋高层小高层年后推出10.6一期第一批次一期第一批次7栋高层小高层栋高层小高层11月售罄，后续仍有月售罄，后续仍有二批次推出，且有联排别墅项目二批次推出，且有联排别墅项目2栋高层及联排、独栋（栋高层及联排、独栋（149-230）12月推出月推出 10月份二期开盘月份二期开盘11月仍有月仍有4栋栋200余套小高层放量余套小高层放量11年年3月推出多层月推出多层,叠加产品叠加产品10.710.1211. 111. 211. 3世联介入徐州市场世联介入徐州市场本案营销介入、销售筹备期本案营销介入、销售筹备期本案蓄客开盘期本案蓄客开盘期国信上城，国信上城，12月中下旬月中下旬3.75万洋房、别墅推

15、盘万洋房、别墅推盘在在 售售待待 售售绿地商务城绿地商务城中铁建未来城中铁建未来城汉源国际华城汉源国际华城中茵龙湖国际中茵龙湖国际国信龙湖世家国信龙湖世家国信上城国信上城恒基雍景新城恒基雍景新城维维龙湖湾维维龙湖湾本报告是严格保密的。19新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，新城区近期开盘的各大项目产品以高层小高层为主，均价普遍在均价普遍在5300-58005300-5800元之间，价格提升存在天花板。元之间，价格提升存在天花板。区域市场区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800

16、130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/）花园洋房均价（元/）联排别墅价格（元/）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城530090001.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）57801.09泉山区鑫苑景园730095001.30区域内同类产品较少，放眼徐州市场，对比其它项目别墅区域内同类产品较少，放眼徐州市场，对比其它项目别墅/高层系数比，以期对本项目定价有所参考高层系数比，以期对本项

17、目定价有所参考本报告是严格保密的。20区域竞争市场：区域竞争市场：年底区域市场整体竞争加剧，本项目需要加年底区域市场整体竞争加剧，本项目需要加快推盘节奏，尽量按时进入市场。快推盘节奏，尽量按时进入市场。洋房产品、叠加别墅均属区域稀缺产品，但洋房产品、叠加别墅均属区域稀缺产品，但涉及到客户分流，定价需参考高层项目的单涉及到客户分流，定价需参考高层项目的单价总价及其它项目的相关系数比。价总价及其它项目的相关系数比。本报告是严格保密的。21报告结构报告结构1 12 23 34 4策略前的分析策略前的分析价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略

18、及工作计划推售策略及工作计划p市场分析市场分析n产品分析产品分析p客户分析客户分析本报告是严格保密的。22本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房本项目首批主力两房面临相对激烈的竞争，主力大三房竞争主要来自美林、晋合竞争主要来自美林、晋合一房一房二房二房小三房小三房大三房大三房四房四房五房五房复式复式总总航天双城航天双城面积面积段段- -9292128128142-144142-144165-167165-167- -183-239183-239套数套数- -11011026261361365454- -1616342342融科天城融科天城2 2组组团团面积段-82-92101-125

19、131-套数套数-63631231233333-219219万科金色家园万科金色家园1 1期期面积段71-7883-93-131-135-套数套数2626217217-6060-303303武汉天地武汉天地面积段-102-113139.15-239.54-套数套数-美林公馆美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159-套数套数15156868133133130130-346346鑫城国际鑫城国际面积段92-97111-125-149（复式）-套数套数-60-东立国际东立国际面积段-86-88-124-128-套数套数-7272-7272-144144黄埔东宫黄埔东宫面积段50

20、-64104-120105-166-套数套数8080168168168168-416416顶绣晶城顶绣晶城面积段-90-93112-115135-套数套数-3003002502505050-600600晋合世家晋合世家面积段-93-147、160176-212237-套数套数-5656-1121121681685656-392392目前销目前销售率售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘销售率盘点参考：本报告是严格保密的。23一期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户一

21、期三栋楼产品类似，板式结构，一梯三户128142144167N9292本报告是严格保密的。24两房两房优势不明显。方正、卧室全南向优势不明显。方正、卧室全南向设计，但客厅仅设计，但客厅仅1.41.4米采光，且过米采光，且过9090平米平米万科金色家园万科金色家园89平米两房平米两房万科金色万科金色90余平创新两房余平创新两房首层首层二层二层鑫城国际鑫城国际89平米两房平米两房优：赠送双层大露台劣：暗卫、暗厨，客厅靠露 台采光。优：双阳台劣：不方正，暗卫，干湿不分区优：创新、南北通透，大阳台、双卫劣：暗卫、厨房通过阳台采光92平米平米本报告是严格保密的。25大三房大三房优势明显。户型方正，南北通

22、透；主优势明显。户型方正，南北通透；主卧套房并有步入式更衣间，次卧带更衣间卧套房并有步入式更衣间，次卧带更衣间晋合世家晋合世家147平米大三房平米大三房优：南北通透，厨房较大，主卧套房 劣：干湿不分区，次卧太小，142-144平米平米本报告是严格保密的。26产品分析：产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力大本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争三房产品优势明显，存在一定的竞争力。力。本报告是严格保密的。27产品细分产品细分。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵明星产品明星产品 包装，旗帜！包

23、装，旗帜！四房四房+小三小三80套套具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品现金牛产品 利润主力利润主力二房二房+大三大三246套套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：婴儿产品婴儿产品 培育、转化培育、转化楼王复式楼王复式16套套需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。本报告是严格保密的。28报告结构

24、报告结构1 12 23 34 4策略前的分析策略前的分析价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略及工作计划推售策略及工作计划p市场分析市场分析p产品分析产品分析n客户分析客户分析本报告是严格保密的。29客户积累情况客户积累情况本报告是严格保密的。30客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、客户以武汉本地人为主，主要分布在周边区域、汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价汉口中心区域及徐东片区，其中汉口中心区域价格承受力较强客户占格承受力较强客户占31%31%目前积累的新客户与之前的客户在来源区域上不存在明显的变化，仍以武汉本地客户为

25、主，占约96%的比例；外地客户主要集中在湖北省内其他地区、深圳、港澳台。武汉客户中，汉口客户79%，武昌客户占10%，汉阳客户占3%，周边区域2%。汉口客户中，二七片区的客户占到40%以上；其次为江汉区和江岸区各占15%左右；另外武昌区域的徐东片区的客户也占相对较高的比例，约7%。31%的客户有较强的支付能力的客户有较强的支付能力本报告是严格保密的。31以自住为主的首次换房客为主，投资客户以自住为主的首次换房客为主，投资客户比例较少比例较少目前拥有房产数量目前拥有房产数量：本次置业目的：本次置业目的：本报告是严格保密的。32客户明显得表现为需求小面积产品，大面客户明显得表现为需求小面积产品，大

26、面积需求量不足，尤以大三房主力户型积需求量不足，尤以大三房主力户型需求户型需求户型：10号二房小三大三四房复式92m2128142-144165-167183-239供应量供应量110261365416需求量需求量806 325 117 39 13 本报告是严格保密的。33客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边客户关注敏感点主要在区域发展潜力、目前周边配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面配套状况、项目自身素质及开发商品牌四大方面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌本报告是严格保密的。34分析小结分析小结武汉市场武汉市场：武汉整体市场尚处于上升期，受政：武汉整体市场尚处于上升期，受政

27、策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转策干扰后的恢复能力强。但也不可避免的将存在转淡的风险。淡的风险。竞争市场竞争市场：跳出二级项目的价格区间将存在风：跳出二级项目的价格区间将存在风险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快险。明年上半年区域市场整体竞争加剧，需要加快推盘节奏。推盘节奏。产品分析产品分析：本项目主力两房优势不明显；主力：本项目主力两房优势不明显；主力大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。大三房产品优势明显，存在一定的竞争力。客户市场客户市场：自住客户为主，但客户需求明显偏：自住客户为主，但客户需求明显偏小。小。本报告是严格保密的。35报告目录报告目录1 12 23 34

28、 4报告的前提报告的前提价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略及工作计划推售策略及工作计划本报告是严格保密的。36价格策略价格策略树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房树立价格标杆：通过明星产品叠加别墅和花园洋房的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象；的价格标杆作用，树立项目新城区的标杆形象；预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并预留价格上涨空间：为后续价格拉升提供可能，并为可能带来的市场转向预留项目操作空间；为可能带来的市场转向预留项目操作空间；整体价格策略：平开高走的定价策略；整体价格策略：平开高走的定价策略；本报告

29、是严格保密的。37平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目平开高走的策略之下利用价格杠杆实现目标标内部价格关系处理内部价格关系处理洋房2、3楼，叠加上叠价格杠杆针对产品的大类别、具体产品比较分别发挥作用：稀缺洋房1楼及叠下别墅为价格标杆，总体平开但需要建立高价标杆，为顺利实现开盘目标之后的提价实现引导基础。明星标杆，立挺高价现金牛产品，走量洋房1楼、叠加下叠本报告是严格保密的。38报告目录报告目录1 12 23 34 4报告的前提报告的前提价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略及工作计划推售策略及工作计划n定价方法定价方法n核心均价的比准

30、及确定核心均价的比准及确定本报告是严格保密的。39定价思路推导定价思路推导1、市场比较法确定、市场比较法确定小小高层高层正常售价正常售价2、内部比较、内部比较确定确定洋房价洋房价格格3、市场比较法、市场比较法确定确定叠加售价叠加售价3、经验比值、经验比值确定确定叠加价叠加价格格2、经验值确、经验值确定定洋房价格洋房价格洋房价格推洋房价格推导导叠加价格推叠加价格推导导本报告是严格保密的。401 1、小高层定价、小高层定价本报告是严格保密的。41本项目本项目国信国信龙湖世家龙湖世家绿地绿地商务城商务城中茵中茵龙湖国际龙湖国际恒基恒基雍景新城雍景新城上海建工上海建工中铁中铁龙域中央龙域中央总建面62

31、62万方万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房 叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼 联排 高层下半年：小高层预计十月份：多层 叠加 小高层下半年小高层 多层 别墅高层 小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三

32、期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）预计550055005000预计5000以上选择国信龙湖世家、绿地商务城、中茵龙湖国际作为重点竞品选择国信龙湖世家、绿地商务城、中茵龙湖国际作为重点竞品公寓产品公寓产品本报告是严格保密的。42公寓产品公寓产品1 1、筛选可比楼盘、筛选可比楼盘2 2、确定权重、确定权重3 3、打分、打分4 4、比准价形成、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 2项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/ 噪音污染/治安状

33、况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费运用市场比较进行均价确定运用市场比较进行均价确定本报告是严格保密的。43公寓产品公寓产品p区位特征类同区位特征类同p目标客户相似目标客户相似p推售时机接近推售时机接近p产品竞争产品竞争国信龙湖世家40%40%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）目标客户相似 (35%)推售时机(5%)产品竞争(30%)

34、一期均价推导：确定项目主要竞争对手为绿地商一期均价推导：确定项目主要竞争对手为绿地商务城、中茵龙湖国际、国信龙湖世家务城、中茵龙湖国际、国信龙湖世家中茵龙湖国际30%30%绿地商务城30%30%确定权重：确定权重：本报告是严格保密的。44公寓产品公寓产品竞争楼盘竞争楼盘1 1：绿地商务城绿地商务城竞争楼盘竞争楼盘2 2：国信龙湖世家国信龙湖世家竞争楼盘竞争楼盘3 3：中茵龙湖国际中茵龙湖国际本项目比准均价本项目比准均价实收价格实收价格550055005000比价系数比价系数（具体见打分（具体见打分表）表）0.9581.0031.0555比准均价比准均价526955175278权重权重30%40

35、%30%比准值比准值1581220715835371通过市场比较，得出公寓静态均价：通过市场比较，得出公寓静态均价：53705370元元/ /平方米平方米本报告是严格保密的。452 2、洋房定价、洋房定价本报告是严格保密的。46洋房产品洋房产品定价说明定价说明1 1、内部比较定价、内部比较定价2 2、经验比值定价、经验比值定价3 3、综合因素定价、综合因素定价利用洋房与小高层产品进行产品对比分析，得出洋房产品的竞争力和参考价格按照洋房产品和公寓产品的经验值确定一个参考价格 本报告是严格保密的。47洋房产品洋房产品产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4

36、.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综合评估，洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出综合评估，洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出20%20%左右：左右：内部比较定价内部比较定价本报告是严格保密的。48洋房产品洋房产品洋房产品经验上比公寓产品价格高出洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%30%15%30%：经验值定价经验值定

37、价上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.10本报告是严格保密的。49洋房产品洋房产品综合评估，本项目洋房静态价格取综合评估，本项目洋房静态价格取18%18%的价格增值：的价格增值：537053701.18 = 63361.18 = 6336元元/ /平方米平方米综合定价综合定价内部比较定价内部比较定价洋房物业形态及附加值上的明显优势可比洋房物业形态及附加值上的明显优势可比小高层高出小高层高出20%20%左右左右1 1经验值定价经验值定价洋房产品经验上比公寓产品价格高出洋房产品经验上比公寓产品价格高出15%15%30%30%2 2本报告是严格保密的。503 3、

38、叠加定价、叠加定价本报告是严格保密的。51叠加产品叠加产品1 1、市场比较定价、市场比较定价2 2、经验比值定价、经验比值定价3 3、综合因素定价、综合因素定价利用绿地商务城、世茂东都叠加别墅进行市场打分按照叠加别墅和公寓产品的经验值确定一个参考价格 定价说明定价说明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-9000本报告是严格保密的。52叠加产品叠加产品竞争楼盘1：绿地商务城竞争楼盘2：世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%比准值432430397363通过市场比较，得

39、出叠加静态均价：通过市场比较，得出叠加静态均价：73637363元元/ /平方米平方米市场比较定价市场比较定价本报告是严格保密的。53叠加产品叠加产品上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按照经验值叠加别墅与公寓价格在按照经验值叠加别墅与公寓价格在1.4-1.61.4-1.6倍之间，参考上表倍之间，参考上表1.25-1.541.25-1.54范围，范围，本项目取本项目取1.351.35：537053701.351.

40、3572507250元元/ /平方米平方米经验值定价经验值定价本报告是严格保密的。54叠加产品叠加产品综合评估，本项目叠加别墅静态价格：综合评估，本项目叠加别墅静态价格：72507250元元/ /平方米平方米综合定价综合定价市场比较法定价市场比较法定价73637363元元/ /平方米平方米1 1经验值定价经验值定价72507250元元/ /平方米平方米2 2本报告是严格保密的。55报告目录报告目录1 12 23 34 4报告的前提报告的前提价格策略指导价格策略指导核心均价的推导核心均价的推导价格表制作及验证价格表制作及验证5 5推售策略及工作计划推售策略及工作计划n价格表制作方法价格表制作方法

41、n 影响价格的因素和权重影响价格的因素和权重n 平面调差平面调差n 竖向调差竖向调差n 特殊单位调整特殊单位调整n 价格表试算价格表试算n价格表验证价格表验证 本报告是严格保密的。56价格表制作方法价格表制作方法n精确致导精确致导 精确制定影响价格的因素和权重，户户爬楼打分；n高成低就高成低就 稀缺单位价格一步到位，确保价值最大化；主力走量户型合理价格确保销售速度；n价格合成价格合成 结合房号推售安排及销售目标将分批推售的房号进行价格调整，利用价格杠杆实现销控。本报告是严格保密的。57分户价格表形成工具分户价格表形成工具P=基准价 + 平面调差 +竖向调差 + 特殊调差本报告是严格保密的。58

42、平面调差：影响价格的因素和权重平面调差：影响价格的因素和权重景观35%朝向5%面积/户型30%采光5%通风10%噪音15%权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。由销售代表、销售经理、策划打分共13人打分修正得到。本报告是严格保密的。59平面调差：原始平面调差布局平面调差：原始平面调差布局92平两房 128平三房 144平三房165平四房857961597119517408837791325070115581091174021561377129917141429137714036751740215613771299163611691039961597本报告是严格保密的。60平面

43、调差：平面调差最后形成平面调差：平面调差最后形成由于在目前市场之下，客户需求转向小面积，根据算价之后最后一轮客户需求情况进行修正调差。修正方向：90平米继续提高单价128平米三房破格提高单价继续拉平大三房价格本报告是严格保密的。61竖向调差竖向调差10#9#8#6F 越过商业32F 竖向调差原则：竖向调差原则： 小层差原则，确保高、中、低楼层消化均衡； 对景观或视野变化较大的个别层实现大层差，形成对比，引导消化。因武汉市场高层项目取得预售的工程条件为1/2层高，所以竖向调差根据市场经验估算：区域市场高层产品调差一般在2040元/平米。区域市场一般越过15层会有价格差异。25F 景观变化不明显10401022-25F 景观变化不明显104010402015F 过渡区景观园区景观园区景观部分江景部分江景15F 过渡区景观15F 过渡区景观30F 30F 22-25F 景观变化不明显2020本报告是严格保密的。62综合折扣率综合折扣率武汉市场一般开盘折扣优惠为：98、99折，本项目建议参考市场设置取99折优惠。并同时保证前期入会客户享受相应的积分优惠。具体折扣等待11月18日活动举办，客户最后积分