广州市天河区龙洞街龙洞股份合作经济联社（村改制公司）

1、广州市天河区龙洞街龙洞股份合作经济联社（村改制公司）财务收支专项审计结果通报根据龙洞村的情况及部分股民提出的需求，2014年9月龙洞街道办事处委托广东诚安信会计师事务所有限公司对广州市天河区龙洞街龙洞股份合作经济联社、广州市天河区龙洞经济发展公司、广州市龙洞龙汇实业有限公司、广州第一村投资有限公司、广州市龙顺物业管理有限公司、广州市恒龙实业有限公司截止2014年8月31日的资产、负债、所有者权益及1999年5月28日至2014年8月31日的财务收支进行专项审计。 广东诚安信会计师事务所有限公司于2015年6月29日完成审计并出具审计报告，现将审计结果通报如下：一、审计情况（一）财务状况、经营情

2、况1、龙洞村财务状况1999年5月28日（简称“期初”）资产总额126,646,640.53元，负债总额32,722,693.15元，所有者权益93,923,947.38元；2014年8月31日（简称“期末”）资产总额1,665,773,480.49元，负债总额675,515,723.89元，所有者权益990,257,756.60元；期末与期初相比，资产增加1,539,126,839.96元、负债增加642,793,030.74元、所有者权益增加896,333,809.22元。2、龙洞村经营情况自1999年5月28日至2014年8月31日，龙洞村合并的经营情况如下：（1）主营业务收入653,2

3、56,654.94元；（2）发包及上交收入238,699,679.96元；（3）营业成本133,554,999.24元；（4）营业税金及附加56,779,467.64元；（5）其他业务收入573,103,196.55元；（6）其他业务支出23,055,711.87元；（7）营业费用2,011,033.84元；（8）管理费用1,057,010,744.79元；（9）财务费用40,100,117.10元；（10）投资收益100,253,351.04元；（11）补贴收入4,503,647.89元；（12）营业外收入5,873,646.86元；（13）营业外支出536,171.92元；（14）以前年度

4、损益调整90,371.74元；（15）待查差异4,861,061.29元（主要为2004年收入明细账与总账相差4,896,368.00元，2007年主营业务成本明细账与总账相差35,306.71元）；（16）所得税30,158,724.84元，净利润237,434,639.03元。（二）征地及拆迁补偿款的收取情况1999年1月至2014年8月期间，龙洞经济联社征地及拆迁补偿项目征地面积共计2,304.7762亩，征地及拆迁补偿费共计701,846,891.60元，已收补偿费695,814,170.24元，未收补偿费6,032,721.36元，未收补偿费具体情况如下：1、“广州市华美英语实验学校

5、征地拆迁补偿”未收补偿金额1,325,000.00元是由于征地手续搁置，未能有效继续办理相关事宜，目前场地尚未移交给广州市华美英语实验学校，尚属龙洞村使用中；2、“广汕路延长线扩建工程征地拆迁补偿、车陂涌综合整治工程征地拆迁补偿、广东省动物防疫监督总所补支付征地补偿”未收补偿金额共计4,451,119.36元，具体原因为国土等相关部门未作勘测地界测量，实际征用面积未能确定，余款需要待测量报告出具后方可结算，龙洞村将派相关人员负责跟踪未收补偿金额情况； 3、 “广河高速公路征地补偿”未收补偿金额5,602.00元为征地面积计算差异，相关征地补偿款项已全部收齐； 4、“世纪绿洲花园与华南快速干线之

6、间征地补偿”未收补偿金额251,000.00元，征地方广东利海集团有限公司同意将尚未支付的补偿金251,000.00元支付，龙洞村经济联社将派专人负责跟踪相关追缴情况。（3） 房地产转让的收支情况1、龙洞东街66号原上社托儿所转让2005年12月广州市天河区龙洞村委会（甲方）和广州市天河区龙洞街道办事处就天河区龙洞东街66号原上社托儿所房地产转让事宜签订了房地产转让协议，协议约定：甲方将位于天河区龙洞东街66号原上社托儿所的房地产，占地444平方米，总建筑面积248.72平方米按现状转让给乙方作为星光计划用地。乙方一次性给予甲方人民币900,000.00元作为转让费。2、龙洞迎龙大道6号大院A

7、1内A3(23)靠迎龙大道南北部分二层及三层部分房产转让2006年12月，天河区龙洞街龙洞村民委员会（甲方）和广州市天河区司法局（乙方）就转让房产事宜签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方将位于龙洞迎龙大道6号大院A1内A3(23)靠迎龙大道南北部分二层及三层部分房产（建筑面积173.40平方米）以7000元/平方米的单价有偿转让给乙方，转让费为人民币1,213,800.00元。3、龙洞迎龙大道6号大院A1内A3(23)靠迎龙大道南北部分一层及三层部分房产转让2007年12月，广州市天河区龙洞街龙洞村委会（甲方）和广州市天河区龙洞街龙洞办事处（乙方）就转让房产事宜签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方

8、将位于龙洞迎龙大道6号大院A1内A3(23)靠迎龙大道南北部分一层及三层房产（建筑面积164.76平方米）以6000元/平方米的单价有偿转让给乙方，转让费为人民币988,560.00元。4、广州市天河区龙洞安置房一期临街一巷7号房屋转让2013年11月，天河区龙洞街龙汇实业有限公司（甲方）和辜广河（乙方）就转让房屋事宜签订了房屋转让协议，协议显示：甲方将位于广州市天河区龙洞安置房一期临街一巷7号的自有房屋（总建筑面积按图纸计算约439平方米）转让给乙方，转让价格为4,000,000.00元。甲方已将该房屋之产权、性质、现状及转让风险和法律后果等已充分告知乙方，乙方对此全面理解，并同意承担转让后

9、的权力和义务。5、广州市天河区龙洞安置房一期六巷5号房屋转让2014年1月，天河区龙洞街龙汇实业有限公司（甲方）和王秀芳（乙方）就转让房屋事宜签订了房屋转让协议，协议显示：甲方将位于广州市天河区龙洞安置房一期六巷5号的自有房屋（总建筑面积按图纸计算约439平方米）转让给乙方，转让价格为3,100,000.00元。甲方已将该房屋之产权、性质、现状及转让风险和法律后果等已充分告知乙方，乙方对此全面理解，并同意承担转让后的权力和义务。6、广州市天河区龙洞安置房二期二巷9号房屋转让2014年3月，天河区龙洞街龙汇实业有限公司（甲方）和樊允聪（乙方）就转让房屋事宜签订了房屋转让协议，协议显示：甲方将位于

10、广州市天河区龙洞安置房二期二巷9号的自有房屋（总建筑面积按图纸计算约439平方米）转让给乙方，转让价格为3,100,000.00元。甲方已将该房屋之产权、性质、现状及转让风险和法律后果等已充分告知乙方，乙方对此全面理解，并同意承担转让后的权力和义务。（四）重大工程及物业购置情况1、重大工程（1）广工学生公寓广工学生公寓2000年1月动工，2001年5月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款39,735,514.46元（2005年6月结转至固定资产）。（2）龙山工业园龙山工业园2003年7月动工，2004年4月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款114,331,

11、421.47元（2005年2月结转至固定资产）。（3）汽配城汽配城2002年11月动工，2003年9月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款36,037,276.25元（2004年4月结转至固定资产）。（4）迎福一期迎福一期2003年11月动工，2005年8月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款42,627,362.31元（2005年12月结转至固定资产清理）。（5）迎福二期迎福二期2004年5月动工，2007年8月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款80,524,198.20元（2008年4月和2009年10月结转至固定资产及应付款）。（6

12、）第一村购物中心第一村购物中心2004年8月动工，2009年12月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款200,344,683.66元（2010年8月结转至固定资产）。第一村购物中心工程造价经中国建设银行股份有限公司广东省分行审核，审核的工程结算价为73,382,776.78元，结算价与实际支付款项一致。（7）医校学生公寓医校学生公寓2008年4月动工，2013年9月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款150,538,358.68元（含建安工程费及设计、水电安装、贷款利息等项目总费用，2014年8月结转至固定资产）。在审计截止日后的2014年11月，医校学生公

13、寓工程造价经中国建设银行股份有限公司广东省分行审核，审核内容包括广东食品药品职业学院龙洞校区扩建学生公寓和综合服务楼工程施工总承包(二次装修)龙洞村与广州南建土木工程有限公司签订的施工承包合同,审核的建安工程支出为126,177,842.75元，截至2014年8月31日实际的建安工程支出为105,369,311.63元。（8）村委新办公室村委新办公室2013年1月动工，2013年10月建成，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款31,124,668.42元（2014年6月结转至固定资产）。（9）龙洞新农贸市场龙洞新农贸市场2014年3月动工，账面反映截至2014年8月31日该工程共支

14、付价款25,560,779.80元（未完工结算,在“在建工程”科目核算）。（10）89中旁联社综合楼89中旁联社综合楼2013年动工，账面反映截至2014年8月31日该工程共支付价款7,679,318.36元（未完工结算,在“在建工程”科目核算）。上述十项重大工程中,龙山工业园、汽配城、迎福一期、迎福二期、村委新办公室和龙洞新农贸市场等项目的主体工程未见有相关招标资料，工程档案未装订成册，不符合建设工程文件归档整理规范的规定；广工学生公寓、龙山工业园、汽配城、迎福一期、迎福二期、村委新办公室、龙洞新农贸市场和89中旁联社综合楼等项目的主体工程未见有相关工程造价结算资料，工程结算造价具有不确定性

15、。2、重大物业购置汇东酒店2002年至2003年购置，购置价款及后续支出共计69,403,894.38元（2004年4月结转至固定资产）。（五）物业及土地情况1、物业情况截至2014年8月31日龙洞村房屋建筑物的建筑面积为590,540.55平方米，其中：有证面积为180,802.48平方米，无证面积为409,738.07平方米。2、土地情况截至2014年8月31日龙洞村土地面积为4,926,583.33平方米（7,389.88亩），全部为有证面积。（六）租金收取情况物业出租是龙洞村主要的收入来源，1999年5月28日至2014年8月31日龙洞村账面租金及管理费、卫生费收入共计1,151,46

16、3,043.19元。 2014年天河区政府要求村改制公司在6月30日前将物业和租赁合同的有效信息录入三资交易监管平台，龙洞村按期完成录入工作，本次审计就三资交易平台的信息进行审核，情况如下:1、物业出租情况三资平台出租物业2014年1-8月期间出租面积为513,788.27平方米，应收金额100,436,408.59元，实收金额99,723,674.26元，欠收金额712,734.33元。2、土地出租情况三资平台出租土地2014年1-8月期间出租面积为817,339.92平方米（折合1,226.01亩），应收金额6,803,025.38元，实收金额6,115,235.95元，欠收金额687,7

17、89.42元。（七） 龙洞村在编村级干部年度报酬1、计酬期间龙洞村在编村级干部报酬按年度计算。因龙洞村对2014年度在编村级干部报酬未确定，另外1999年至2005年龙洞经济联社未提供相关在编村级干部年度报酬的相关资料，本次报告核对龙洞村在编村级干部报酬的期间为2006年-2013年八个会计年度。龙洞村2006年度-2007年度按在编村级干部计酬的人数为8人，2008年度-2010年度按在编村级干部计酬的人数为7人，2011年度-2013年年度按在编村级干部计酬的人数为9人。其中：樊文广、樊志华、樊结明、利锦树、张爱兰、樊广荫、樊耀广按在编村级干部计酬的期间为2006年1月至2013年12月；

18、樊善广按在编村级干部计酬的期间为2006年1月至2007年12月；梁炳添、樊志良按在编村级干部计酬的期间为2011年5月至2013年12月。2、计酬规定1996年8月22日，中共广州市天河区委员会颁发了天河区村级干部报酬管理试行办法（穗天委199619号，以下简称试行办法），试行办法规定天河区在编村级干部报酬统一实行基本工资加奖励的办法，其中基本工资按当年本村村、社两级集体分配人平均收入的3-6倍计算，奖励部分由集体经济纯收提成奖和集体经济纯收超额提成奖两部分组成。3、对龙洞村发放2006年度至2013年度在编村级干部报酬的审计情况龙洞村村级2006年度至2013年度在编干部基本工资、纯收入提

19、成奖、超额提成奖的发放数为23,835,887.50元，审计可发数为16,938,650.07元，差额为6,897,237.43元，总体情况见下表：姓名樊文广樊志华樊结明利锦树张爱兰樊善广樊广荫樊耀广梁炳添樊志良合计2006-2013年合计 发放数合计 3,191,752.00 3,191,752.00 3,032,044.50 3,032,044.50 3,032,044.50 492,830.00 2,872,443.00 2,872,443.00 1,059,267.00 1,059,267.00 23,835,887.50 审计可发数合计 2,247,092.40 2,247,092.

20、40 2,134,737.78 2,134,737.78 2,134,737.78 448,500.41 2,022,383.16 2,022,383.16 773,492.60 773,492.60 16,938,650.07 发放数与审计可发数的差额合计 944,659.60 944,659.60 897,306.72 897,306.72 897,306.72 44,329.59 850,059.84 850,059.84 285,774.40 285,774.40 6,897,237.43 （八）股份分配龙洞村1999年度至2013年度股份分配通过股东代表大会举手表决，分配方案未以书面

21、形式形成并加以留存，部分年度有形成会议纪要。股份分配分为股东分红（联社老股，按股东的股份数分配）和学生公寓股份、酒店股份和代发个人农商行股份的分配。1999年度至2013年度股份分配共计574,377,633.00元，其中股东分红（联社老股）421,668,089.00元，学生公寓股份分配39,398,992.00元，酒店股份分配72,425,297.00元，代发个人农商行股份分配40,885,255.00元。(九)内部控制制度龙洞村建立和修订了包括“村公章使用管理制度”、“村民小组工作制度”、“财务管理制度”、“考勤制度”、“流动人口计生管理规定”、“消防安全管理制度”、“用车管理制度”“农

22、贸市场工作制度”等具体的管理制度。龙洞村制定了财务管理制度包括：“财务管理机构的职能”、“财务人员岗位责任制”、“资金管理制度”、“票据管理制度”、“收支管理制度”、“征地补偿费管理”、“债权债务管理”、“财产物资管理制度”等具体制度。（十）龙洞村民违反计划生育所扣发股红的使用情况龙洞村民违反计划生育涉及经济处罚的，由龙洞经济联社在下拨老股红至经济社时，于次年由经济社代扣股红上缴龙洞经济联社。根据龙洞经济联社和龙汇公司2014年1月14日通过的股东代表大会决议（关于章程第三章第十一条第二款规定的用途说明）显示： 1、章程第三章第十一条第二款规定由于本组织含有社区管理的职能，本组织股东凡是发生如

23、下情况且涉及到经济处罚的，按国家和本组织有关规定，由本组织代为“扣发”股份分红；2、本次股东代表大会之前，本组织对于第三章第十一条第二款中股东“扣发”的股份分红没有存进特定账户，而是作为本组织的下一年度收入，由本次股东代表大会确认；3、本次股东代表大会后，所有“扣发”的股份分红列入专用账户，用作本公司医疗福利开支。（十一）龙洞村投资项目和收益情况截止2014年8月31日龙洞村的长期投资内部合并抵销后为385,158,340.42元，在1999年5月至2014年8月期间产生投资收益100,253,351.04元。二、审计评价龙洞村1999年5月至2014年8月实现净利润237,434,639.0

24、3元，期末与期初相比，所有者权益增加896,333,809.22元。龙洞经济联社、龙洞经济发展公司、龙汇实业公司基本能按财务管理和会计制度的相关规定进行账务处理，财务单据齐全，会计资料保管完善。龙洞村征地及拆迁补偿款能按规定的用途使用及账务处理，但仍存在固定资产管理不善、工程成本归集不规范等问题。三、存在问题及建议（一）对龙洞村的固定资产进行盘点时发现，已报废、处理、改造、拆除、无实物的固定资产账面原值44,345,287.01元,龙洞村未能及时进行账务处理。上述已报废、处理、改造、拆除、无实物的固定资产，龙洞村账面仍长期挂账未能及时进行账务处理，导致资产的虚增，不能真实反映资产真实情况。建议

25、设置固定资产定期盘点制度、固定资产报废制度，定期对固定资产进行盘点核实，对已报废、处理、改造、拆除、无实物的固定资产应及时上报上级管理部门，召开股东或两委班子会议，核销相关的资产，做到账实相符。（二）物业出租是龙洞村收入的主要来源，但其出租合同管理制度不完善，未能建立出租物业的台账。在审计查阅出租合同中发现：1、同一出租物业同一租赁期间存在多个承租合同，据相关人员了解，主要是由于前期签订的合同中止，但其合同未及时作废进行分离处理，就与另一承租方签订新的合同；新合同和中止作废合同混在一起，无相关专人跟踪处理；2、部分出租物业临时出租未与承租方签订合同，由于未建立相关出租物业的台账，造成查阅核对租

26、金极度不便；3、收取租金收入向承租方开具发票的抬头并不是合同承租方而是其他单位或个人，造成租金合同应收款项与实收款项核对的不便。建议加强规范出租合同管理，设专人进行跟踪管理，建立规范的出租物业的台账。（三）龙洞村在1999年5月28日至2014年8月31日工程项目支出金额达11.64亿元，但工程管理中主要存在下列问题：1、部分重大工程项目的资料管理不规范，不符合建设工程文件归档整理规范的规定。2、部分重大工程项目的结算资料不齐全，工程项目的造价未能精确审核校对。3、成本归集不规范，造成工程项目会计核算不准确。建议设专人跟踪管理相关工程项目，按建设工程文件归档整理规范规定进行档案管理；按基本建设

27、财务管理规定（财建2002394号）的规定进行会计核算。（四）龙洞村在编村级干部报酬未按试行办法的相关规定计发，2006年度至2013年度在编干部报酬的发放数为23,835,887.50元，审计可发数为16,938,650.07元，差额为6,897,237.43元。建议按试行办法的相关规定计发干部薪酬。（五）经审计，龙洞经济联社有集体土地17块，共有面积1,597,917.00平方米（2,396.88亩）；房屋建筑物23座，共有建筑面积16,086.40平方米；林地3,328,666.33 平方米（4,993.00亩），均未入账，未在账上“固定资产”科目反映。建议梳理相关未入账资产的权属及来源

28、情况，及时进行整理评估入账处理。（六）龙洞村的固定资产未设置台账，龙洞经济联社、经济公司和龙汇公司未按村集体经济组织会计制度和会计法规定计提折旧。如：经济公司于2004年开始未对固定资产计提折旧；龙汇公司未对固定资产计提折旧；龙洞经济联社虽然对固定资产有计提折旧,但其计提方式存在随意性。建议设置固定资产台账、固定资产折旧制度，按年、按季或按月提取固定资产折旧。固定资产的折旧方法可在“平均年限法”、“工作量法”等方法中任选一种，但是一经选定，不得随意变动。（七）在审计中发现，龙洞村部分征地拆迁发生时间较早，但截止审计日2014年8月31日仍存在部分征地拆迁款项尚未收齐情况。建议龙洞村征地拆迁项目

29、，应派专人对征地拆迁项目进行跟踪，落实征地拆迁项目补偿款项收取的情况，建立征地拆迁项目档案。（八）在审计中发现，存在部分大额往来款项长期挂账的现象。如：截止2014年8月31日应收款余额为59,267,070.95元, 其中57,011,847.15元应收款项的账龄长达5年以上，具体情况见下表：序号被审计单位名称单位名称内容账龄期末余额所占比例1广州市天河区龙洞街龙洞股份合作经济联社广州福强实业有限公司其他借款7年50,000,000.0084.36%2大东园其他借款15年以上4,537,156.007.66%3先力厂其他借款15年以上950,000.001.60%4广州国兆发展公司新村用地咨

30、询费13年900,000.001.52%5冼传悦97/98年工大工程预付款15年以上624,691.151.06%合计57,011,847.1596.19% 据了解，部分长期挂账款项的债务人已归还部分款项，但龙洞村账务上未进行相应冲销处理；部分长期挂账款项的债务人已破产，其收回的可能性极小。上述已收回或债务人已破产的往来款项，龙洞村仍长期挂账未及时进行相应的账务处理，将导致资产的虚增。建议定期对往来款进行核对，对长期挂账的往来款项进行可收回和可支付的可能性进行分析，对于已发生坏账，应及时上报上级管理部门，召开股东会或两委班子会议讨论决定，核销相关坏账，避免资产的虚增。（九）在审计中发现，截止2

31、014年8月31日龙洞经济联社、经济公司、龙汇公司银行存款共存在48笔的未达账，具体情况如下表：单位名称企业未达账款数量企业未达账项金额银行已收企业未收银行已付企业未付龙洞经济联社26 11,211,038.91 1,262,770.00 经济公司14 327,750.62 1,715,698.30 龙汇公司8 46,918.85 1,645,178.74 合计48 11,585,708.38 4,623,647.04 注：上述未达账项截至报告日基本已入账，进行了账务处理。上述未达账项中涉及现金存入银行的企业未达账为329,050.00元，提取备用金未达账款金额达333,050.00元，部分存续期长达3个月。在上述未达账项中，有部分与出纳有意缓交银行单据虚增未达账项有关。建议每月会计和出纳人员定期盘点及核对现金及银行存款，做到账款相符，起到会计和出纳岗位分离应有的监督作用。（十）在审计中发现，停车场未建立系统完善的管理制度，部分停车场收