深圳房地产市场形势分析报告

1、.2004年第一季度深圳房地产市场形势分析报告2004年第一季度房地产经济主要指标完成情况指 标单 位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投资亿元103.294.868.79二、商品房施工面积万平方米2036.882000.31.83其中：1、住宅万平方米1527.651557.541.922、办公楼万平方米98.5782.6819.223、商业用房万平方米216.89195.0211.214、其它万平方米193.77165.0617.39其中：新开工面积万平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面积万平方米172.41252.2231.64其中：1、住宅万平方米139.25

2、206.1632.462、办公楼万平方米3.65.4133.463、商业用房万平方米18.7328.9235.244、其它万平方米10.8311.72-7.59四、商品房销售面积万平方米242.08222.828.64其中：1、住宅万平方米223.66207.777.652、办公楼万平方米6.694.1561.23、商业用房万平方米11.1110.73.834、其它万平方米0.630.20215其中：1、国内个人（占84.69）万平方米205.011955.132、外销（占5.09）万平方米12.3215.6121.08五、商品房批准预售面积万平方米173.17157.0510.26其中：住宅

3、万平方米155.9132.5517.62六、商品房现楼空置面积万平方米246.05235.54.48其中：1、住宅万平方米168.07158.985.722、办公楼万平方米19.1318.135.523、商业用房万平方米50.1741.720.314、其它万平方米8.6816.6947.99七、二手楼房地产交易面积万平方米148.7988.1468.81第二部分深圳市2004年第一季度全市商品房销售情况统计2004年1季度（全市商品房销售按照用途分类）用途套数合同面积金额均价(建筑面积)均价(套内面积)办公楼85496355.898871363189089.83090212091.50511其

4、它3225926.271110711964284.1178464881.265538商铺3006162682.4200792094012101.4460514893.38821住宅210171863892111210960835780.4012686906.3616622004年1季度（住宅部分按照户形分类）户形套数合同面积金额均价(建筑面积)均价(套内面积)单身公寓174375969.555079311786577.4666128940.533139单身宿舍87141.863107938435.163539437.173115一房住宅2604134366.58802858946350.643

5、1768027.843685二房住宅616741760524946259185718.218056957.867042三房住宅7711787007.842254831405190.8729116124.027419四房住宅2041303481.819560964766299.5273527381.519533四房以上22241559.532735725086540.7972547584.139681复式住宅46781038.54498147788.86031.3523816947.678564别墅5415721.5628184524217908.0116918295.972092004年1季度

6、（住宅部分按照合同面积均价）价位套数合同面积金额均价(合同面积)平均面积4000元以下4329410745.713565460813302.64219694.8823514000到60008620733355.136870221325027.60808785.0766000到80004147380635.726284192026905.34145491.7857878000到100002297220311.719521947488861.05677695.91281210000元以上1624118843.9149691392012595.6353273.1797162004年1季度（住宅部分按

7、行政区划分）行政区套数合同面积金额均价(建筑面积)均价(套内面积)平均面积罗湖2922189008.315327866867796.287899650.97389164.68456福田3401304768.925909528478024.7700359798.98681389.61156南山7092655915.440536385276033.6380267285.87638492.48666盐田51747841.743575339197471.1378978706.56400492.53721宝安4087396965.415960687363899.1938984574.43516897.1

8、288龙岗2939262832.1972132335.93615.6372424137.94267989.42908大工业596560.31179830322741.1863153122.032485111.19172004年1季度各行政区住宅销售价位统计罗湖区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下11771.5326326463412.24061270.139094000到600029823612.091266044165361.84708779.2352016000到8000110078754.86560248276.97113.82480971.5953278000到

9、1000091057815.895076976728781.28265463.53394510000元以上60328053.933560367511962.8171146.52388合计2922189008.315327866868109.62761564.684555福田区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下474046.66113576932806.68328986.0991484000到600052348181.26252922177.75249.38902992.124786000到8000105096674.3683370897.37068.79591892.0

10、707618000到1000094794930.588478566348931.333127100.24348410000元以上83460936.179544544513053.7636173.064868合计3401304768.925909528478501.36889689.611555南山区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下15914597.2541834423711.9065391.8062894000到60004681375954.319867070535284.43749880.3149566000到8000176318432712431549986744

11、.291748104.5530288000到1000040362815.075542207758823.054324155.8686610000元以上8618221.821537225911819.4832211.881395合计7092655915.440536385276180.12431592.486656盐田区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下342830.65100169153538.73315383.2544114000到600020317728.64891390745027.97022287.3332016000到800015913149.06921982

12、227011.77285682.698498000到10000354471.74399996678944.989422127.76410000元以上869661.6512618004113059.88532112.344767合计51747841.743575339197473.26328492.537214宝安区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下2366220642.7767622466.23479.02951793.2555794000到60001676169917.47754447284563.658051101.3826736000到8000284156.526

13、2690426319.990857148.4464288000到100002278.4524200008690.967857139.22510000元以上151970.412431250012338.80258131.360666合计4087396965.415960687364020.67448697.128803龙岗区价位套数合同面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下1653161296.7492749886.93054.92945397.578134000到6000123997961.464562046834656.98125579.0649396000到8000473573.9

14、5231777666485.19593176.0414898000到100000000010000元以上00000合计2939262832.1972132335.93698.68248189.429077大工业区价位套数面积金额均价(合同面积)每套面积4000元以下596560.31179830322741.186315111.191694合计596560.31179830322741.186315111.1916942004年1季度批出的预售面积统计行政区预售总面积住宅面积罗湖138082.47133331.5福田263331.81207662.1南山587893.25533205.2盐田1

15、0535.2310535.23宝安359669.96318910.6龙岗372167.2322421.9合计1731679.921526066第三部分 深圳市2004年第一季度在售商品房项目销售排名情况全市前十五名按照销售面积统计（占全市销售面积23%） 1、蔚蓝海岸社区 卓越置业集团有限公司2、水晶之城 深圳市淞江爱地实业有限公司 3、锦绣江南 深圳市鹏宝东物业发展有限公司 4、宝利豪庭 深圳市宝安宝利来实业有限公司 5、波托菲诺 深圳华侨城房地产有限公司 6、西海明珠花园 深圳市海岸房地产开发有限公司 7、桃源居 深圳航空城（东部）实业有限

16、公司 8、富通天骏花园 深圳盛宝实业有限公司 9、新一代大厦 深圳市阳光华艺投资有限公司 10、滨海之窗花园 深圳市闽泰房地产开发有限公司 11、崇德雍翠华府 深圳市崇德地产有限公司 12、绿海名都 深圳市名居房地产有限公司 13、现代城华庭 宏明（深圳）木业有限公司 14、阳光棕榈园 中海地产股份有限公司15、光彩山居岁月家园 光彩建设集团股份有限公司   全市前十五名按照销售金额统计（占全市销售金额21.9%） 1、波托菲诺 深圳华侨城房地产有限公司 2、蔚蓝海岸社区 卓越置业集团有限公司 

17、3、碧海云天小区 深圳市京基房地产开发有限公司 4、崇德雍翠华府 深圳市崇德地产有限公司 5、滨海之窗花园 深圳市闽泰房地产开发有限公司 6、富通天骏花园 深圳盛宝实业有限公司 7、阳光带海滨城 深圳招商房地产有限公司 8、西海明珠花园 深圳市海岸房地产开发有限公司 9、新一代大厦 深圳市阳光华艺投资有限公司 10、黄埔雅苑 和记黄埔地产（深圳）有限公司11、锦绣江南 深圳市鹏宝东物业发展有限公司12、光彩山居岁月家园 光彩建设集团股份有限公司13、现代城华庭 宏明（深圳）木业有限公司14、熙园 深圳市鸿荣源房地产开发有限公

18、司15、宝利豪庭 深圳市宝安宝利来实业有限公司  罗湖区前五名按照销售面积统计 （占罗湖区销售面积38.4%） 1、崇德雍翠华府 深圳市崇德地产有限公司 2、缤纷时代家园 深圳市金海港房地产开发有限公司 3、名骏豪庭 深圳市莲塘房地产开发有限公司 4、祥福雅居 深圳市福田房地产有限公司 5、罗湖金岸 深圳市万年青房地产开发有限公司  罗湖区前五名按照销售金额统计 （占罗湖区销售金额38.1%） 1、崇德雍翠华府 深圳市崇德地产有限公司 2、缤纷时代家园 深圳市金海港房地产开发有限公司 3、罗湖金岸 深圳市万年青房地

19、产开发有限公司 4、名骏豪庭 深圳市莲塘房地产开发有限公司 5、好年华大厦 深圳市中富田房地产开发有限公司  福田区前五名按照销售面积统计 （占福田区销售面积18.7%） 1、嘉麟豪庭 深圳市中嘉麟房地产开发有限公司 2、盛世家园 深圳市长城地产（集团）股份有限公司 3、云顶翠峰 深圳碧轩房地产开发有限公司 4、熙园 深圳市鸿荣源房地产开发有限公司 5、港中旅花园 港中旅置业（深圳）有限公司  福田区前五名按照销售金额统计 （占福田区销售金额17.3%） 1、黄埔雅苑 和记黄埔地产（深圳）有限公司2、熙园 深圳市鸿

20、荣源房地产开发有限公司 3、云顶翠峰 深圳碧轩房地产开发有限公司 4、金茂礼都 深圳市大富铭投资发展有限公司 5、阳光高尔夫大厦 深圳市高尔夫开发设计管理有限公司  南山区前五名按照销售面积统计 （占南山区销售面积25%） 1、蔚蓝海岸社区 卓越置业集团有限公司 2、波托菲诺 深圳华侨城房地产有限公司 3、西海明珠花园 深圳市海岸房地产开发有限公司 4、新一代大厦 深圳市阳光华艺投资有限公司 5、滨海之窗花园 深圳市闽泰房地产开发有限公司  南山区前五名按照销售金额统计 （占南山区销售金额27.7%） 1

21、、波托菲诺 深圳华侨城房地产有限公司 2、蔚蓝海岸社区 卓越置业集团有限公司 3、碧海云天小区 深圳市京基房地产开发有限公司 4、滨海之窗花园 深圳市闽泰房地产开发有限公司 5、阳光带海滨城 深圳招商房地产有限公司  盐田区前五名按照销售面积统计 （占盐田区销售面积67.9%） 1、万科东海岸社区 深圳市万科房地产有限公司 2、云深处别墅区 深圳市维拉顿房地产开发有限公司 3、海语东园 深圳市新华置业房地产有限公司 4、星港名苑 深圳市嘉信福实业发展有限公司 5、东埔海景花园 深圳市东埔实业集团有限公司&

22、#160; 盐田区前五名按照销售金额统计 （占盐田区销售金额74.7%） 1、万科东海岸社区 深圳市万科房地产有限公司 2、云深处别墅区 深圳市维拉顿房地产开发有限公司 3、海语东园 深圳市新华置业房地产有限公司 4、倚天阁 深圳市平叶投资发展有限公司 5、海阔·凌海 深圳市海阔投资有限公司  宝安区前五名按照销售面积统计 （占宝安区销售面积36.0%） 1、锦绣江南 深圳市鹏宝东物业发展有限公司 2、宝利豪庭 深圳市宝安宝利来实业有限公司 3、桃源居 深圳航空城（东部）实业有限公司 4、富通天骏花园 深圳盛宝实业有限公司

23、5、富通*丽沙花都 深圳市富通房地产开发有限公司  宝安区前五名按照销售金额统计 （占宝安区销售金额37.5%） 1、富通天骏花园 深圳盛宝实业有限公司 2、锦绣江南 深圳市鹏宝东物业发展有限公司 3、宝利豪庭 深圳市宝安宝利来实业有限公司 4、桃源居 深圳航空城（东部）实业有限公司 5、冠城世家 泰华房地产（中国）有限公司  龙岗区前五名按照销售面积统计 （占龙岗区销售面积33.0%） 1、水晶之城 深圳市淞江爱地实业有限公司 2、新华盛工业村 深圳市粤国投资发展有限公司 3、理想家园 广东省红岭集团有限公司 4、康达尔花园 深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公

24、司 5、横岗城市中心花园 深圳卓越科技发展有限公司  龙岗区前五名按照销售金额统计 （占龙岗区销售金额26.7%） 1、水晶之城 深圳市淞江爱地实业有限公司 2、康达尔花园 深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司 3、理想家园 广东省红岭集团有限公司 4、横岗城市中心花园 深圳卓越科技发展有限公司 5、桂芳园 佳兆业地产（深圳）有限公司  全市商铺销售前五名按照销售金额统计（占全市商铺销售金额43.5%） 1、新亚洲太古商城 深圳新亚洲实业发展有限公司 2、万鑫五洲风情购物中心 深圳市鑫业投资有限公司 3、富通天骏花园 深圳盛宝实业有限公司 4、光彩新世纪家园 光彩建设集团

25、股份有限公司 5、阳光高尔夫大厦 深圳市高尔夫开发设计管理有限公司  全市办公楼销售前五名按照销售金额统计 （占全市办公楼销售金额61.3%） 1、时代金融中心 深圳市中铁城实业发展有限公司 2、卓越大厦 深圳通达化工总公司 3、皇都广场(3号楼) 深圳市津房物业发展有限公司 4、求是大厦 深圳市华明辉置业有限公司 5、深圳国际商会中心 深圳市荣超房地产开发有限公司   数据来源：深圳市规划与国土资源局预售合同备案统计统计时间段：2004年1月1日至2004年3月31日 深圳房地产市场形势分析报告（2004年第一季度） &#

26、160;  一、一季度房地产市场运行特征    （一）房地产投资平稳增长，新开工面积和施工面积规模扩大，竣工面积下降幅度较大    一季度，全市完成房地产开发投资103.2亿元，比上年同期增长8.79。房地产开发投资增长速度继续低于同期全市GDP增长速度（19.1），并与去年全年9.4的开发投资增长速度基本接近。房地产投资增长继续保持平稳。    一季度全市商品房新开工面积为324.11万平方米，比上年增长9.07；商品房施工面积达到2036.88万平方米，比上年同期增加1.83。新开工面积增长

27、率较去年底的1.38有较大幅度增长，而施工面积增长幅度不大，与去年底基本接近。    商品房竣工面积为172.41万平方米，比上年减少31.64。其中，住宅竣工面积为1527.65万平方米，同比减少32.46；办公楼、商业用房竣工面积也都出现较大幅度减少。表1 一季度商品房投资完成情况指 标单 位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投资亿元103.294.868.79二、商品房施工面积万平方米2036.882000.31.83其中：1、住宅万平方米1527.651557.541.922、办公楼万平方米98.5782.6819.223、商业用房万平方米216.

28、89195.0211.214、其它万平方米193.77165.0617.39其中：新开工面积万平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面积万平方米172.41252.2231.64其中：1、住宅万平方米139.25206.1632.462、办公楼万平方米3.65.4133.243、商业用房万平方米18.7328.9235.244、其它万平方米10.8311.727.59    （二）商品房批准预售面积出现一定幅度增长，福田、龙岗增长较快    一季度我市商品房批准预售面积173.17万平方米，比去年同期增加10.26%，其

29、中住宅批准预售面积为155.90万平方米，比去年同期上升17.62%。（见图1）图1 一季度商品房批准预售面积对比图（单位：万M2）    从各区域商品房批准预售面积来看， 一季度罗湖区、南山区商品房批准面积比去年同期分别减少了37、6，而福田、龙岗、宝安各区商品房分别增加了33、94、14。福田、龙岗两区增长幅度较大，罗湖区减少幅度较大，南山基本与去年持平（见图2）。图2 一季度各区域商品房批准预售面积对比图（单位：万M2）    （三）商品房销售面积大幅增长，非住宅物业所占比重有所增加    一季度商

30、品房销售面积为242.89万平方米，与去年同期相比增加8.64，其中住宅销售面积为223.66万平方米，与去年同期相比增加7.65，办公楼销售面积为6.69万平方米，与去年同期相比增加61.2，商铺销售面积为11.11万平方米，与去年同期相比增加3.83。（见图3）图3 一季度商品房销售面积对比图（万M2）    在商品房的销售面积中，住宅占92，办公楼占3，商业用房占5，该比例与上年同期基本一致，商品房销售结构继续保持稳定。    此外，商品房的销售面积中，国内各人购房面积达到205万平方米，占销售总面积的84.7；而外销房仅为12

31、.32万平方米，比去年同期减少了21，外销市场仍比较冷淡。    （四）南山区住宅销售增长速度及市场占有率继续保持六区之首    根据我局房地产信息网统计，一季度南山区住宅销售面积为65.59万平方米，比去年同期增加71，而罗湖、宝安两区销售量比去年同期分别增加18、30，福田、龙岗两区销售量分别比去年同期减少8.4、7.7。南山区住宅销售增长速度为全市最快（见图4）。  图4 一季度商品房销售面积对比图（万M2）    从各区域住宅销售面积所占的比例来看，一季度南山区住宅销售面积占当期住宅销售

32、总面积的36，为全市最高，且市场占有率比去年同期提高10个百分点；罗湖区、福田、龙岗分别占10、16、14，销售占有率比去年有所降低；而宝安占21，市场占有率与去年同期紧近。    由上述数据看，南山区住宅销售继续保持较高的市场份额，该区继续成为投资、消费者主要关注的热点区域（见图5）。图5 一季度各区域住宅销售面积所占比例对比图（外圈为2004年数据）    （五）二房、三房住宅为住宅销售的主力户型；价位在40006000元的住宅占市场份额的40根据我局房地产信息网统计，一房住宅（含单身公寓）销售面积占住宅销售总量的12，两房住宅占

33、23，三房住宅占43，四房住宅占16，四房以上住宅（含复式住宅）占6。二房、三房住宅继续成为住宅销售的主力户型；与去年一季度相比，各户型所占的比例也基本保持稳定（见图6）。    此外，一季度均价在每平方米4000元以下的住宅占22，均价在40006000元占40，均价在60008000元占20，均价在每平方米800010000元占12，均价在10000元以上占6。中低价位的住宅，市场份额占82，继续为购房者所偏好。与去年一季度对比来看，今年一季度价位在40006000元的住宅所占比例明显增大，多出去年11个百分点；而4000元以下的住宅市场份额则下降了10个百分

34、点；其它价位的住宅市场份额基本不变（见图7）。图6 一季度不同户型住宅销售面积所占比例对比图（外圈为2004年数据）图7 一季度不同价位住宅销售面积所占比例对比图（外圈为2004年数据）    （六）不同区域住宅价格普遍上涨，住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降    一季度全市，全市商品房均价6382元，比去年同期上升了5.1。其中：住宅均价为5780元，比上年同期上涨6.61；办公楼均价9090元/平方米，比上年同期下降0.5；商铺均价12101元/平方米，比上年同期下降9。    一季

35、度罗湖区住宅销售均价为每平方米7796元，比去年同期上涨12；福田区为每平方米8025元，比去年同期上涨8；南山区为每平方米6034元，比去年同期下降0.2；宝安区为每平方米3899元，比去年同期上涨6，龙岗区为每平方米3594元，比去年同期上涨9。除南山区外，各区住宅价格均出现上涨，且上涨幅度较大（见图8）。图8 一季度不同区域住宅销售面积对比图（元/M2）（七）二手房地产市场活跃，交易面积日趋增加    一季度，我市二手房交易面积达到148.79万平方米，比上年同期增长68.8，高于去年同期及去年底的增长速度（56、45）（图9）。图9 1999年以来二手房市

36、场交易面积示意图（万M2）    二、一季度房地产经济运行分析    （一）新建商品房供求关系分析    去年底，我市批准预售面积与商品房销售面积的比例达到0.88：1，新增供给出现小于需求的现象；而龙岗、福田等区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，新增住宅供不应求现象较为严重。今年一季度，我市商品房批准预售面积比商品房销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少30.49万平方米，住宅新增供求比为0.84：1，新增供给不足的问题较为突出。而以往房源比较充足的南山、宝安两区，今

37、年也出现了批准预售小于实际销售的问题，新增供求比分别为0.85：1和0.80：1。    商品房新增供给较少，尽管有利于消化空置商品房，但新增供给持续减少，势必造成供给储备不足，使购房者难以有充分的选房余地、不利于买方市场的稳定，此外还有可能造成卖方抬价，一定程度上引起今后一段时期房价的不稳定（一季度房价快速上涨即为佐证）。故近年来房地产市场供求关系出现失衡的问题，需要引起各界的广泛重视。表2 一季度住宅新增供求关系对比 批准预售面积（万m2）实际销售面积（万m2）新增供求比罗湖13.3318.900.71：1福田21.8130.480.72：1南山55.5765.590.85：1盐田1.054.780.22：1宝安31.8939.70.80：1龙岗32.2426.941.20：1合计155.9186.390.84：1    （二）二手房市场分析    近年来，随着我市各项促进存量市场发展政策的实施，二手楼市场日趋活跃，成交面积和交易金额逐年上升。1999年存量房屋成交面积为149.4万平方米，到2003年成交面