里水镇私人住宅规划建设管理暂行指引

1、里水镇私人住宅规划建设管理暂行指引私人住宅用地规划建设管理暂行指引第一章 总则第一条 为加强城乡规划建设管理，规范我镇私人住宅的建设行为，根据有关法律、法规和规章等规定制定本指引。在我镇辖区内，已经规划行政主管部门批准的私人住宅或私人住宅小区，其建设标准按规划批复执行；私人住宅的新建、改建、扩建适用本指引。本指引所称的私人住宅是指土地用途为宅基地，以个人名义建设并具备基本住宅功能空间的单门独户住宅建筑。第二条 从2011年1月1日起，未经国土部门批准，禁止任何村集体组织和个人将其拥有的宅基地转让或赠与非本村村民，禁止任何村组织分配和开投宅基地。否则，严格追究村集体法定代表人和组织者违法用地行为

2、的法律责任。第三条 禁止城镇居民购买、占用农村村民住宅和农村集体土地建设私人住宅；禁止城镇居民新购新增建设用地新建私人住宅；禁止以建设私人住宅名义从事房地产开发经营活动。第四条 农村村民一户已有一处大于80（含80）的宅基地或将原有房屋出卖、出租、赠与他人的，再申请宅基地的，不予批准。第五条 严禁任何组织和个人在水利控制用地、电力控制用地、山林控制用地、农田控制用地、市政设施用地及道路控制用地等兴建私人住宅。第六条 在镇级以上（含镇级）主干道旁首排的私人住宅新建、改建、扩建，应按照法定手续报镇国土城建和水务局进行审批。第七条 私人住宅严格遵循先报建后施工、先改建先退缩的原则。第八条 新建、改建

3、、扩建的私人住宅建筑必须由具备相当设计资质的单位进行设计。第九条 凡申请加建，必须出具有资质检测部门检测确认可加建的鉴定书。第十条 报建的私人住宅与土地证或宗地图图形不相符的，该土地证要依据要求按规划、国土部门的相关要求办理地籍变更登记。第二章 规划要求第十一条 现有居民住宅区和旧村内私人住宅在不违背“以下规定”的基础上可按原约定的规划建设管理要求进行规划控制。以下规定是：主巷宽度不少于2米，侧巷宽度不少于1米，不得侵占集体公共用地。并以原相邻建筑间距的中线为界，为共墙的则以共墙中心线为界线，各自后退一半，先建先退。如原有土地证或地基的侧巷宽度大于本指引规定的侧巷宽度的，维持原有土地证或地基的

4、侧巷宽度。第十二条 原则上要求私人住宅区主街道两侧住宅，其建筑风格、立面色彩应相互协调；首层层高、底梁标高应协调一致；同街同巷的住宅阳台等飘出构件的方向和宽度应统一有序。第十三条 层数和高度（一）私人住宅不得超过5层；俗称“半层”的，按一层计算；夹层高度不能超过2.2米，2.2米按一层算；楼顶梯间不作一层计算。（二）建筑总高度不得超过18米；建筑物总高度指由室外地坪到女儿墙顶的高度。室外地坪的起算点为地块主入口人行道标高，无人行道按路中线标高计算。当地块有两个或以上不同标高入口的室外地坪，其起算点从最高和最低的两个地坪高差的中线开始计算。 （三）临村级或以上主干道的私人住宅，首层梁底标高不得低

5、于4.5米，具体要求根据不同地段由镇规划建设部门或村组自行划定，并要求同侧住宅首层高度及飘出应协调一致。第十四条 阳台、梯间及飘蓬等（一）街巷间距6米（含6米）以上才能设置外飘空间（包括阳台、梯间和房间等实体空间），飘出部分宽度上限为1.5米。（二）顶层飘蓬宽度不能超出0.30米；窗的雨蓬宽度不得超出0.30米。第十五条 附属设施（一）门口步级、台阶和坡度大于3%的散水及坡道不得超出建筑红线建设。如陡坡形的巷道确需建设台阶或坡道的除外。（二）房屋的雨水、污水应采用落水管线有组织排放，临街外墙不得设置排放管，地面排放管必须埋入地下，不得外露地上。（三）烟窗、空调室外机位置等原则不得设置在正立面，

6、如需设置须结合立面进行设计，并照顾相邻房屋，有组织排烟、排水等。（四）防盗网的安装不得超出房屋的外边缘线。第三章 报建流程第十六条 对拟建宅基地完全拥有土地使用权证的必须向镇规划建设部门办理正规报建手续，经验收合格可办理房产证。报建流程如下：（一）申请人到镇行政服务中心国土城建和水务局窗口领取建设用地规划申请书3份和区个人自建住房规划施工验收备案表1份填写；（二）申请人填写完建设用地规划申请书后递交村民小组、村委会进行初审，同意的需盖章确认。（三）申请人到镇行政服务中心国土城建和水务局窗口提交以下资料进行正规报建：建设用地规划申请书一式3份；申请人有效身份证明材料（原件核对）；土地使用权证复印

7、件（含地形及红线坐标，须原件核对）；两套完整的施工图纸：包括总平面、平立剖面及结构等图纸（由具备相当设计资质的单位进行设计，必须符合我镇私人住宅建设规划管理规定的要求）；临街和主干路两侧住宅须提交建筑效果图；施工单位及施工负责人资质证书，施工合同等施工资料。（原件核对）（四）经国土城建和水务局审批后，申请人须向所在村小组申办建筑材料临时堆放场地使用证明，并向村小组缴纳场地使用保证金和工人工资保证金，保证金合计不少于工程总造价的3或按建筑面积30元/收取。（场地使用证明样式见附件1）（五）经村委会国土建设员到实地放样、验线（主干道及控制道路需由镇国土城建和水务局验线）后，方可开工。基础工程完成后

8、应报请村委会检验合格由村出具同意书方可进行下一步的施工建设。（同意书样式见附件2）（六）私人住宅竣工后申请人向行政服务中心房管所窗口申请办理房屋面积测绘报告。（七）申请人向行政服务中心规划建设窗口申请规划验收，并需提交以下资料：已审批的建设用地规划申请书2份；区个人自建住房规划施工验收备案表1份；已审批的施工设计图纸1套；面积测绘报告书复印件1份（原件核对）；临街和主干路两侧首排的需要提交临街、临路立面的照片；如申请加建，必须出具有资质检测部门检测确认可加建的鉴定书。（八）镇国土城建和水务局人员根据申请到场进行验收。验收合格后申请人提交资料到镇房管部门办理房产证。（九）申请人在住宅验收前须完成

9、使用场地的清理和修复，通过村小组检查确认后退还保证金（不计利息）。（十）镇房管部门发放房产证。第十七条 需要扩建、改建或新建的私人住宅没有土地使用权证或部分拥有土地使用权证的必须办理以下审核流程，但不予办理房产证：（一）申请人到村委会领取3份农村私人住宅报建申请书填写后正式向村民小组提交以下申请资料：（农村私人住宅报建申请书样式见附件3）农村私人住宅报建申请书一式3份；户口簿及家庭成员身份证影印件3份，并提供原件由村民小组核对，由核对人员在影印件上签字，并加盖村民小组公章确认；宅基地权属证明原件和复印件（3份，属买地的需提交买地单据，属村内分配或历史遗留问题的由村小组出具证明，村民小组进行核对

10、，由核对人员在影印件上签字，并加盖村民小组公章确认）；（宅基地权属证明样式见附件4）两套完整的施工图纸：包括总平面、平立剖面及结构等图纸（由具备相当设计资质的单位进行设计，必须符合我镇私人住宅建设规划管理规定的要求）；临街和主干路两侧住宅须提交建筑效果图；施工单位及施工负责人资质证书，施工合同等施工资料；如申请加建，必须出具有资质检测部门检测确认可加建的鉴定书。（二）村民小组根据申请将申请人、拟建地址、四至范围、相邻权、拟批方案等情况，在建房所在村小组公示，公示时间5天。经公示无异议的或异议不成立的，则召集四至邻居户主予以签名同意，村民小组组长或副组长必须有一人在场见证。四至邻居户主签名同意后

11、，由村民小组加具同意意见并盖章。（公示样式见附件5）（三）村民小组同意后将申请资料呈交村委会予以审查并加具意见。经村组两级同意申请后，申请人须向所在村小组申办建筑材料临时堆放场地使用证明，并缴纳场地使用保证金和工人工资保证金，保证金不少于工程总造价的3或按建筑面积30元/收取。（场地使用证明样式见附件1）（四）经村委会国土建设员到实地放样、验线（主干道及控制道路需由镇国土城建和水务局验线）后，方可开工。基础工程完成后应报请村委会检验合格方可进行下一步的施工建设。（同意书样式见附件2）（五）村委会呈交1份农村私人住宅报建申请书给镇国土城建和水务局备案。（六）申请人在住宅验收前须完成使用场地的清理

12、和修复，经村民小组检查后退还保证金（不计利息）。第四章 建筑施工要求第十八条 建筑基础（一）建筑物基础不得妨碍相邻建筑物基础，不能影响已经规划和现有的地下管沟、绿化树木、四邻基础、道路交通和其他公共设施，并且满足地下管线的安全距离要求。（二）相邻建筑的基础放脚，不得超出侧巷宽度的1/3，且需从相邻侧巷的中间分界线后退0.15米以上。第十九条 拟建私人住宅基础施工采用天然基础的（如相邻已有建筑物），基础施工不能超宽、超深，避免对相邻房屋的结构安全造成破坏。如因特殊情况确需要的，则须做好相应的防护措施并经相邻房屋业主同意。采用桩基础的，须在施工前对相邻房屋进行登记或检测，施工完成后再进行复检。禁止

13、使用人工挖孔桩。第二十条 房屋建设必须聘请具有相当资质的施工单位和施工人员进行施工，施工过程中须严格依图施工，不能随意变更房屋结构。同时施工过程中须保留钢材、水泥等材料的出厂合格证明。第二十一条 施工期间，施工用电必须规范设置保险装置，严禁乱拉乱接；现场出入口及施工梯出入口必须搭设高空坠物挡板；首层高度大于4米的，搭设二层模板所用支撑必须为钢支撑；在捣制二层楼板前，须架设外墙施工排栅（必须是双排栅），且排栅高度必须高于作业层高度1.2米，排栅外必须密封悬挂安全防护网；严禁使用简易提升装置提升物料，建筑工人作业期间必须佩带安全帽，高空作业必须佩带安全带。第二十二条 私人住宅由建设方（业主）、设计

14、单位、施工单位对工程质量和施工安全负责。各村（居）委会负责辖区范围内私人住宅的质量安全监督管理工作及劳资纠纷、建筑纠纷的协调处理工作。第二十三条 申请人必须密切监视工程承包方的工人工资发放情况，确保建筑工人依时领取工资，一旦发生工程承包方携款潜逃拖欠工人工资情况，需由业主先行垫付。第五章 验收要求第二十四条 正规报建的私人住宅验收由国土城建和水务局和村委会派员按已审批的图表和房屋测量报告，按相关要求进行验收；如基底面积超出用地面积或测量总建筑面积超出报建面积3%，不予验收。第二十五条 正规报建的私人住宅经验收合格的，在南海区个人自建住房规划施工验收备案表上盖章确认并移交资料到房管部门，由房管部

15、门办理房产证；如验收不合格的则将不合格的意见告知申请人，申请人在被告知日起一个月内进行整改，逾期不整改或整改不合格的，交由行政执法部门处理。第二十六条 正规报建的房屋，申请人应当自房屋竣工之日起3个月内向房产部门申请房屋所有权初始登记，在规定期限内不主动申请房屋所有权权属登记的，由房地产行政主管部门责令限期补办登记手续，逾期不予办理。第六章 其他要求第二十七条 未经镇相关部门或村组审批同意的私人住宅扩建、改建或新建，由镇行政执法部门予以拆除。注：“村组审批同意”是指申请人按本暂行指引的要求，向村组两级完成相关报审手续并最终经村组审核同意。第二十八条 对于在私人住宅建设报审过程中徇私枉法、失职渎职的工作人员，严格追究其行政责任，严重的追究其刑事责任；对于违反指引或相关法律法规的业主则依法依规对其违法行为作出处理，在拆除其违法建筑的同时追究其经济责任。第二十九条 鼓励各村组、社区结合发展实际编制村组总体规划或居住区详细规划，制定私人住宅