珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案

1、珠海创新科技大厦 可行性分析报告及投资建议方案编制单位：广东清华科技创业基金编制时间：2001年8月目 录 第一章 总 论第二章 项目背景第三章 投资环境与发展规划 第四章 市场需求和分析 第五章 项目建设的必要性和意义 第六章 总体规划方案 第七章 投资估算与效益分析 第八章 项目实施时间安排 第九章 风险和对策 第十章 结论和建议 附件1 附件2 第一节 项目简述 1. 项目名称：珠海创新科技大厦 2. 承办单位： 名 称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司 法人代表：何国杰 注册资金：6659万元 经营范围：科学研究开发和综合服务 珠海创新科技大厦由广东珠海高科技成果产业化示范基地

2、有限公司负责承办，采取招商共建的有限责任公司形式创立，其中珠海高科技成果产业化示范基地有限公司占51%的出资额。 3.建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。 4.总用地面积：9800平方米。 5.大厦基底面积：3280平方米。 6.大厦总建筑面积：16800平方米。 7.主要功能：珠海创新科技大厦作为省级科技创业孵化器，是为小型初创科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。 第一章 总 论 第二节 编制依据 本项目可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地有限公司与广东清华科技创业开发中心共同签订的协议书要求，在深入、详实的调查研究基础上，

3、通过客观分析和经济评估，为项目实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据。 第一章 总 论 第三节 结论与建议 唐家湾作为珠海市的科技创新海岸，地理位置和交通条件以及气候条件都比较好，政策环境宽松。唐家湾地域近年来发展迅速，正处于经济、文化快速发展上升期，正在形成高科技产业和教育产业的聚集区，对企业孵化器的需求迫切，需要有一个供创业投资者和科技人员进行经验交流、成果展示和生活娱乐的环境。 在广东珠海高科技成果创业化示范基地建立创新科技大厦，为科技创业企业提供一个良好的培育成长环境，对于促进中小型科技企业的发展进而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义。拟建的创新科技大厦地理位

4、置优越，与清华科技园（珠海）、中大珠海校区三足鼎立，形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，对于创新科技大厦吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长十分有利。 投资收益估算未考虑进行风险投资和中介服务以及将来地价升值所得收益。作为科技企业孵化器，仅物业收入就可以达到这样的水平，说明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。 第一章 总 论 近年来，在国家火炬计划的指导下，我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。据有关资料统计，我国已有各种类型的科技企业孵化器100多家，转化和消化吸收科技成果近数

5、万项，孵化企业的成活率是创业企业自行发展的数倍。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为科技成果的转化和促进中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为科技成果转变为现实生产力提供了创业资本的支持，为产业化过程提供了必要的信息服务。珠海市唐家湾作为珠海市的科技创新海岸，近年来发展迅速，各类高科技企业纷纷入驻，逐渐形成了一个科技创业的聚集区，与此相对应，唐家湾地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长的环境。在珠海基地内建立创新科技大厦，将有效地促进小型科技型企业的创立和培育，进一步推动高科技产业的发展。同时，一批科技初创企业聚

6、集在一起，为风险资本从高科技成果产业化种子期介入创造了很好的条件，这将促进珠海市乃至广东省的科技创业和高科技成果产业化进程，进一步促进广东省风险投资事业的发展。 第二章 项目背景 第一节 珠海市社会经济环境 1. 自然环境优越，是国家级的“卫生城市”、“园林城市”、“环保模范城”和“旅游城”。2. 社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便 。3. 珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心

7、城市。4. 珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。5. 珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。 如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成为中国"投资环境四十优"城市之一，是投资创业的好地方。 第三章 投资环境和发展规划 第二节 唐家湾地域资源状况和发展规划 1. 自然资源和基础设施。唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具发展潜力的地区之一。2.

8、 社会经济现状和发展。唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增20%的良好势头。 3. 房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170间左右，基本属于廉价低档水平。随着中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区。 4. 发展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内。珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐家

9、湾，并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸。 第三章 投资环境和发展规划 第三节 珠海基地及周边区域资源状况和发展规划 1. 中山大学珠海校区。占地3.428平方公里。在2002年后学生人数将稳定在12000人左右，包括教职工将达到15000人左右的规模。 2. 清华科技园（珠海）。清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套服务等。规划用地14.458万平方米，总建筑面积15万平方米。3. 广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越。占地

10、66700平方米。基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼1300平方米（包括一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率达到100%，呈现出供不应求的势头。整个珠海基地已经吸引15家企业入驻，各企业员工总数合计约2000人。 1999年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策，落户珠海基地的企业的水电费还可以享受20%的优惠。 第三章 投资环境和发展规划 1. 科技企业孵化器 。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满

11、足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统。珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海）园区一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华的天地。2. 商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过4000人，3年内将达到15000人左右的规模（包括教职工），已奠基的清华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数年内将达到2万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后。 第

12、四章 市场需求和分析 广东珠海高科技成果创业化示范基地肩负为高新区孵化项目、吸纳人才、培育高新技术企业的重任，享有相关优惠政策，已吸引一批来自国内外的技术含量高、市场前景好、各自独立运作的高科技或高成长性中小企业进驻。珠海基地通过三年的运作，建立了一支较高素质的管理队伍，总结和摸索了一套创业企业培育经验，拥有较好的软硬件条件，初步营造出一个吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长的基础环境。目前，众多的企业纷纷希望能够进入珠海基地，而珠海基地已经开发建好的4万平方米的厂房、办公楼以及员工宿舍等都已经全部租赁出去，无法满足他们的要求。在这种情况下，有必要在珠海基地内创立创新科技大厦。

13、一方面作为珠海基地本身配套建设，完善创新培育体系，这是珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的一个重要组成部分所应起的作用，也符合珠海市科技创新海岸发展的需要；另一方面，多功能创新科技大厦的建设，也可以满足创业企业和相关人员进行科技交流和展示、生活娱乐等方面的需求。 珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景。 第五章 项目建设的必要性和意义 第一节 组织结构 珠海创新科技大厦将以有限责任公司的形式创立，广东省珠海高科技产业化示范基地有限公司以土地和现金出资，占5

14、1%出资额，其余49%资金采取招商融资方式筹集。 珠海创新科技有限公司（暂定名）实行董事会领导下的总经理负责制。公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。 办公室：负责人力资源和财务管理等。 企业发展部：负责入驻企业的审批、毕业认证和项目申报等；提供 政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等。 投资管理部：负责孵化专项资金、风险投资、产权交易以及其他金融中介活动。 综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作。 第六章 总体规划方案 第二节 功能定位 1. 国内同类机构。目前多数国内类似孵化功能的创业中心、创新科技大厦等一般是作为一个自收自支的事业单位，实行企业化管理，强调公益

15、性，讲求社会效益，主要以物业管理为主，辅以初级金融服务，提供最初级的创业孵化条件。这些机构除了在租金上对入孵企业提供优惠外，还为企业提供各种周到而廉价的服务，如打通融资渠道，编制商业计划书，组织项目评估，协助市场推广，跟踪行业动态，实施人才培训等等。 2. 珠海创新科技大厦功能定位。结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。创新科技大厦只提供通用的办公、行政管理场所以及技术开发、无污染和噪音实验场所，形成小型科技创业企业的摇篮基地，也是潜在的企业家尤其是科技型企业家搏击风浪、锻炼提高

16、的练兵场。 珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人士、附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务。 第六章 总体规划方案 第三节 经营模式 珠海创新科技大厦应充分利用珠海经济特区的优势，凭借经营管理者丰富的企业管理、创业投资及资本运作经验，充分发挥股东的资源优势，整合各种社会资源，不仅为创业企业通过提供灵活廉价的研究开发场地和商务办公场所、方便快捷的网络信息系统、方便的生活服务等等，更提供把企业从种子培养成参天大树的全程支持和服务，如企业创建服务、企业管理咨询、股权投资（采取现金投入、租金折股、租金加服务折股、或联合其它机构投资等）、项目推

17、介（向风险投资机构推介）、协助融资、借贷担保、财务顾问、技术服务、法律咨询、教育培训等。创新科技大厦综合服务如餐厅和休闲娱乐甚至部分物业可以考虑利用社会资源，由物业开发和管理公司或其他机构参与。 创新科技大厦的经营收入主要表现为两种形式：1.物业租赁收入，这是创新科技大厦最有保证的基本收益。2.咨询中介性质的服务性收入以及对进驻大厦的、发展潜力巨大的企业进行风险投资以及金融中介活动。由于可以方便地对企业创立发展全过程以及企业领导层进行深入的了解，这种风险投资活动的投资风险实际上并不大。如何做好这方面的工作，将是创新科技大厦经济活动能否取得突破的关键。 第六章 总体规划方案 第四节 建设地址与条

18、件 珠海创新科技大厦拟建于广东珠海高科技成果产业化示范基地东南端（见第21页珠海基地规划示意图），座东南向西北，依山靠海，正对珠海基地入口，与珠海基地公司现有综合楼相邻，位置十分醒目。珠海创新科技有限公司（暂定名）与珠海基地公司按道路中间为界，见珠海基地规划示意图红虚线所示。该址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分。l 拆迁安置：无。l 供电条件：630KVA，双电源双回路供电，已通至建址地下。l 供水条件：200毫米管径，已通至建址地下。另外，建址距离自来水厂仅一千米左右距离，水压充足，将来若需要扩大用水量也容易。l 通讯条件： 光纤电话基站，100M高速宽带网，已通。

19、l 雨、污水排放条件：地埋式污水处理器，已接通可用。 第六章 总体规划方案 第五节 建设规划和要点 1. 建筑风格和主要功能。在建筑设计方面，要求与珠海基地整体布局协调一致，通过建筑物的造型语言，以超前和创新的手法塑造出一种全新的、强有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鲜明的科技意识，体现科技创业天地的内涵，使其成为珠海基地的标志性建筑。主要功能是为高科技企业培育及成长提供良好的办公、行政管理、技术开发和无污染和噪音实验场所以及其他必备的设施条件，同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境，不专设工业厂房。2. 建设规划要点总用地面积 9800平方米主楼基底面积 3280平方米总建筑面

20、积 16800平方米建筑层数 11层。中央空调系统 供应整座大厦中央热水系统 集中供应公寓部分电梯 两部客梯，不锈钢装饰配置，每层均设站点，载重1000公斤。绿化率 40%室外停车场 50个停车位地下室 兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽量从简。 第六章 总体规划方案 第六节 环境保护和防风抗震 本大厦不考虑接纳化工、机械类等容易产生污染和噪音的企业，不存在工业废物处理和噪音治理问题。废水：主要是餐饮废水、洗涤淋浴废水和公共洗手间废水，为可生化有机无毒水，通过现已建成的地埋式污水处理装置处理后，合乎排放标准排入城市废水排放系统。污染噪音：主要来自机电设备运转时发出的机械噪音，在设备

21、选型时应采用低噪音设备，并配减震装置。必要时采用隔音建筑材料。防风抗震：项目地处珠海市海边，容易遭受台风袭击，因此建筑设计必须符合当地防风抗震要求。 其他：按国家和珠海市当地有关标准设计。 第六章 总体规划方案 第七节 节 能 本项目遵照国家以及珠海当地相关建筑节能要求进行设计。 第六章 总体规划方案 1. 项目建设期：1年2. 招商期：1年，指1年后企业入驻率为100%。3. 项目总投资（详见附件1：投资估算表）本项目预测总投资为人民币5639.78万元。4. 营业收入（详见附件1：预测营业收入表）本项目营业收入主要为各类办公场地、综合服务设施和住房的租金与管理费收入， 预计正常年度的全年收

22、入为843万元。5. 营业成本（详见附件1：预测年营业成本估算表） 预测项目年营业成本为465.52万元，6. 净利润（详见附件1：利润估算表）招商期：年净利润为96.53万元。 正常经营期的前四年：年净利润为320.86万元。 正常经营期的后期：本阶段的年净利润为341.26万元。7. 现金流量（详见附件1：现金流量估算表） 第七章 投资估算和效益分析 第一节 基本数据预测 第二节 财务效益评价 1. 本项目投资利润率为5.9%(见利润估算表)2. 本项目投资回收期为13.5年投资回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（数字详见现金流量估算表）3. 财务净现值。按

23、7%的折现率计算，本项目财务净现值为402.26万元（见现金流量估算表），该值反应项目的盈利水平高于7%的折现率，是有一定投资价值的。4. 本项目的财务内部收益率为7.7%，说明本项目的盈利能力是不错的。5. 以上效益分析仅仅考虑较为为稳定的物业租赁和管理费用，实际运作中还存在为入孵企业进行管理、技术和金融中介服务（包括进行风险投资活动）所得收益。另外，项目处于唐家湾最具发展潜力的地域，地价的升值收益不容忽视。综合考虑这些因素，实际上本项目的收益应高于上述估算值，投资回收期将更短。 第七章 投资估算和效益分析 第三节 不确定性分析 1. 盈亏平衡分析本项目正常年度盈亏平衡时营业收入率达到35.

24、6%，即当营业收入达到设计能力的35.6%（300万元）时，本项目即可保本，这说明本项目的抗风险能力较高，效益较好。2. 敏感性分析 影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成本，营业收入三个方面。从敏感性分析图表的有关数据来看，在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于6.5%，这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力。三种不确定因素中，最为敏感的是营业收入。因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，增加营业收入。同时，也要控制固定资产投资额与经营成本。 第七章 投资估算和效益分析 见时间安排表 第八章 项目实施时间安排 第一节 问题和风险 本项目的投资收益

25、主要表现为物业租赁收入、中介服务和投资项目的收益，因此，能否吸引企业入驻、能否充分发挥大厦各项服务功能以及投资项目的收益将成为项目成败的关键。以现金或租赁费用折抵的入驻企业股权增值水平，以及入驻企业的成活率、成长速度将在一定程度上影响项目的收益。 宏观方面，珠海市科技创新海岸唐家湾的科技创业发展形势尤其是广东珠海高科技成果示范基地附近区域的发展好坏将对本项目产生重大的影响。 珠海创新科技大厦紧邻清华科技园（珠海），形成集聚效应，对于本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争。 中山大学珠海校区拟兴建的星级会议中心尚在规划中，何时实施尚无具体时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功能方面产生一定的影响。 第九章 风险和对策 第二节 对 策 1. 充分发挥政策优势 必须充分发挥广东珠海高科技产业化示范基地作为国家级高新区的条件，最大限度地利用相关优惠政策，从而最大程度地降低创业企业的运作成本，吸引企业入驻，保证较高的企业入孵率是珠海创新科技大厦成功与否的关键。 入驻珠海基地