民事执行程序中的不动产查封概述

1、民事执行程序中的不动产查封概述民事执行程序中的不动产查封概述刘迎坤(河北大学政法学院)【摘要】查封,是指法院采用封条就地封存债务人的财产,禁止转移或处分该财产.本文主要针对民事执行程序中的不动产查封做了一些概述.【关键词】民事执行程序不动产查封一,民事执行程序中不动产查封的意义在执行制度上,我国法律规定的查封与扣押是不同的两种执行措施.查封,是指法院采用封条就地封存债务人的财产,禁止转移或处分该财产.扣押,是指法院把债务人的财产移至异地扣押.查封,扣押是为了保护债权人的债权得以实现,而限制债务人对法院已查封,扣押的财产进行处分;目的在于确保查封物的原状,防止调换,禁止被执行人进行处分,同时也使

2、第三人避免与被执行人发生交易而受到损害.中华人民共和国民事诉讼法及司法解释中分别使用了"查封","扣押","冻结"等术语,并总是将三者一并使用.但实际运用中查封与扣押是有区别的.主要区别在于,一是执行标的物不同.扣押措施只能适用于动产,包括财产权利凭证;而查封措施既能适用于动产,又可用于不动产;就动产而言,扣押一般是针对容易移动,体积较小的财产,而查封多用于不易搬动的物品,如机器,设备等.二是执行的方法不同.扣押的财产一般要转移地点,脱离被执行人的控制,即异地扣押,但对于民用航空器,船舶等大件动产的扣押仍就地进行;而查封的财产一般留在

3、原地,由法院张贴封条,并安排人员负责保管.对于冻结的对象有不同的理解,一般包括两种情况:一是对被执行人银行存款,股票,期货及其他财产采取的执行措施;二是对银行存款以外的,例如土地使用权,专利权,商标权,股息,红利等采取的执行措施.查封,扣押措施在世界各国,各地区的立法中有不同的内涵和外延.有的国家对被执行人财产处分权的执行措施只有扣押没有查封,如德国和日本,他们的扣押的外延已包括查封的内容;而我国台湾地区的强制执行法,对物的查封,扣押措施统称为"查封".事实上,查封,扣押,冻结的执行措施目的和功能大致相同,都是为了限制债务人对财产行使处分权,确保债权人的债权能够顺利实现.在

4、实际操作中,也有将这几种执行措施混用的情形,尤其是涉及对车辆,机器设备采取不贴封条,允许使用,禁止处分的措施时,往往也称为"查封",只不过是"活封".对船舶,航空器等体积较人,不易移动的财产,采取的措施是"扣押".基于以上理山,查封和扣押本质上并无不同,绝对的或教条的区分查封和扣押及冻结没有实际意义,将"查封"作扩大解释,作为金钱债权强制执行措施的总称,在执行对象上包括了各种形式的物权和债权.世界各国多采用"查封"一个名称,为此,我国采用这一单一名称不但易于刊法实践和当事人接受与应用,还对我国的

5、立法带来便利.故本文采用"查封"一词,但自然涵盖扣押,冻结等执行措施.二,民事执行程序中不动产查封的性质不动产查封是指执行法院对作为被执行人的不动产财产就地封存或到不动产登记部门就不动产产权登记予以查封,禁止被执行人进行处分的一种强制执行措施,其目的是为了保证生效的裁判文书的顺利执行.不动产查封具有具有以下的性质:1,查封是临时的执行措施,是在被执行人不履行生效裁判文书确定义务时,将查封财产予以评估,交拍卖机构进行拍卖或进行变卖,使申请执行人的债权得以实现.因为执行案件从立案到不动产最后拍卖或变卖,往往需要较长一段时间,为避免被执行人的不动产被变卖,过户,设定抵押,法律特设

6、定了查封程序,以保证生效的法律文书得以JIr$J执结,以使债权人的利益得以顺利实现.2,查封实质在于限制被执行人对执行标的进行处分.在不动产拍卖或变卖之前所有权仍属被执行人,但被执行人对法院查封的财产的处分权被禁止使用,若被执行人擅自处分,其所处分无效,法院据此可以追究被执行人妨碍执行的法律责任;对于接受不动产一方,未做到谨慎注意,草率行事将承担对自己不利的后果.3,查封具有被动性,符合司法权的性质.执行程序在绝大多数情况下,非依申请执行人的申请不得启动.法院主动采取的执行措施等执行行为,基本都是在当事人启动执行程序后,才能实施的.从执行工作实际看,在法律文书实现的过程中,法院采取的对不动产和

7、动产的强制执行措施,只有在动产不能实现债权的情况下,才查封被执行人的不动产,因查封不动产之后,要兑现所产生的后续:E作量很大,延长了工作时间,增加了当事人的诉讼负担.所以,在执行不动产时,谨慎,细致,准确掌握被执行人的不动产显得尤为重要.三,民事执行程序中不动产查封的分类在民事诉讼中作为强制执行行为的对象,执行的标的主要包括财产,行为和人身(权)三大类.财产部分的执行主要包括对动产和不动产的执行,动产是指移动而不损害其价值,如:现钞,车辆,机器设备,原材料等;不动产是指不能够移动的财产,或移动后将损害其价值的财产.本文所称的不动产是指属于被执行人所有的不能够移动的有形财产.对于查封的不动产,通

8、常分为以下几类:(一)土地使用权.我国实行土地的社会主义公有制,即属于国家土地所有权和农民集体土地所有权两种形式,土地所有权的本身不能成为交易的客体,也不能作为执行的标的.但作为在土地上所设立的用益物权和担保物权,可以作为执行的标的.1,属于全民所有的即国家所有的土地.(1),城市市区的土地;(2),农村和城市郊区已经依法没收,征收,征购为国家所有的土地;(3),国家依法征用的土地:(4),依法不属于集体所有的林地,草地,荒地,滩涂及其他土地;(5),农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于集体所有的土地:(6),因国家移民,自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民

9、集体所有的土地.2,属于农民集体所有的土地.包括(1),农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;(2),属于农村集体所有的森林,山岭,草原,荒地,滩涂;(3),宅基地和自留地,自留山.土地使用权是土地所有者依照法定程序,如出让,划拨,发包等,将土地交由使用人使用,由土地使用人取得一定期限使有权,这种使用权相当于建设用地使用权,包括围有建设用地使用权和集体建设用地使用权.国有建设用地使用权的取得分为划拨和出让两种方式.第一种方式,国有划拨土地使用权是以划拨方式无偿从国家获得的土地使J=j权.按照城市房地产管理法对"划拔"含义的表述,"

10、土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为."我国改革开放以前,城市的土地利用都是通过划拨方式进行的.后来,为适经济改革的需要,国有土地使用权的有偿使用开始逐步确立,但对于旧体制下形成的划拨土地使用权仍由原使用单位继续占有,使用,收益.根据城市房地产管理法对划拨土地的用途的定位是:下列建设用地使用权可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关和军事用地;城市基础设施和公益事业用地;国家重点扶持的能源,交通,水利等项目用地;法律,行政法规规定的其他用地.第二种方式,土地使用权出让是指

11、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.划拨建设用地使用权不得转让,出租,抵押等方式直接流转,如流转必须符合一定条件且须经过有关程序的批准.2,属于农村集体土地使用权及集体土地上的不动产.根据我国法律规定.农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有.农村集体土地按其用途可分为:(1),农用地.是直接用于农业生产的土地,如耕地,林地,草地等.(2),农村集体建设用地.是指建造建筑物的农村集体土地,如宅基地,乡镇企业用地,交通水利设施用地.(3),末利用土地.是指农村用地和农村建设用地以外的土地,例如村内空闲地和荒地

12、.建设使用权是指乡,镇,村办企业和村民建住宅使用本村集体土地,或者是乡,镇,村为建公共设施和公益事业而使用集体土地.(4),农村宅基地及其上的房产.农村宅基地的所有权属于村集体,使用权属于农民.(:=)房地产的执行.土地之上的用益物权和担保物权以及土地之上的房屋作为不动产的不同表现形式,均有其执行程序的规定,但在物权法之下,变更其权利主体都有相削或相似的规则丌Lf循.抵押房地产的执行,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押.以建设用地使用权抵押的,该七地上的建筑一并抵押.抵押人未按规定一并抵押的,为抵押的财产视为一并抵押.建设用地使用权抵押后,该十地上新增的建筑物不属于抵押

13、财产.该建设用地使用权实现抵押时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿.法院在查封土地或房屋前,应按下列原则确认权属:1,以房地产管理部门登记或出具的权属证明记载的名义为准,权属登记与权属证明不一致的,以权属登记为准.2,来登记的建筑物,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属.3,未登记在被执行人名下的土地或房屋,登记名义人书面认可财产属于被执行人的,法院可以将其视为被执行人的财产办理预查封,待申请人经诉讼确认或撤销该登记并登记在被执行人名下后方可处置.4,登记名义人否认土地或房屋属于被执行人的,而执行法院,申请执行人认为登记是

14、虚假的,申请人应当另行提起诉讼或者其他程序,撤销该登记并登记在被执行人名下后,才可以采取查封措施.5,土地或房屋未登记在被执行人名下,但被执行人已通过继承,判决或执行裁定取得了上地或房屋所有权的,法院可以先办理预查封手续,待房地产部门根据上述证明办理过户登记后,预查封自动转为正式查封.6,以土地或房屋作价入股,并经工商登记确认的,但尚未过户到公司名下,当公司作为被执行人时,作为登记名义人的股东对土地或房屋权属属于公司予以书面认可的,法院可以查封,但是,作为卺记名义人的股东如果坚持对土地或房屋的所有权的,法院不得查封.(二)在建工程项目的执行.在建工程既有财产性,又有财产形成的期待性.在建工程可

15、以作为执行标的,但其执行存在特殊性.首先,在建工程的可执行性.在建工程是指在建中的固定资产建设或改良工程,包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修,安装,改建,扩建和大修理工程.其作为可执行的标的是因为在建工程是民法上的物,是种特殊的加工承揽物品,是一种可以处簧的期待物权.其次,在建工程项目大部分涉及各种纠纷,关系复杂,且涉及工程质量,工程交付,工程款等一系列方面的口J题,根据在建工程的属性,从不同角度可以将在建工程项目划分为若干种,在民事执行程序中根据不同种类的案件采用不同的执行措施.(四)自然人居住的生活用房的执行.对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但的拍卖,变卖或者抵债.自然人居住的生活用房分为两类:一类是农村集体经济组织成员牛活用房;另一类是城市内市民购买的自有住房.这两类房产基本证照齐全,但因系自然人生活居住基本场所,基于人的生存权和社会保障功能的考虑,最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定第六条规定:"对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不的拍卖,变卖或者抵债."但在以下两种情况下,仍可对自然人居住的房屋以执行,一种是作为被执行人的自然人居住房屋面积超大或相对豪华,在充分考虑并解决被执行人及其抚养家属基本居住房屋