物业管理纠纷案列知识

1、2016年04月物业管理纠纷与物业管理合同相关的几个法律概念解释2007-12-10与物业管理合同相关的几个法律概念解释（一）物业及与此相关的概念1 .物业物业，是指已经建成并投人使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。物 业管理条例对物业虽未作明确定义，但在第二条对物业管理基本内涵的规定中, 对物业的范围作了界定。物业、房地产、不动产是三个紧密联系的概念。房地产 是房产和地产的总称。地产，主要指土地及土地上下一定空间；房产，指建筑在 土地上的各种房屋。不动产通常相对于动产而言，指土地及其定着物，在性质上 不能移动其位置。房地产和不动产指向相同的财产对象，但房地产侧重揭示财产 是以土地和房屋为物

2、质载体，不动产侧重表明具有不可移动的独特属性。物业表 示某一项具体的房地产，可大可小；物业相对房地产而言属微观概念。2. 物业管理物业管理的概念，物业管理条例第二条作出明确界定。物业管理，是指 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环 境卫生和秩序的活动。3. 业主及物业使用人业主，是指房屋所有权人。按拥有房屋状况，可分为单独所有权人和区分所 有权人。物业区域内各业主的权利形态一般为区分所有权，相互间关系已超出传 统民法上的相邻关系。建设单位，或称开发商，即房地产开发企业，作为物业投 资者，原

3、始取得物业所有权，在物业销售前，是该物业惟一所有权人，因此被称 为第一业主；如部分出售，与其他所有权人一起成为业主。物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人与建设 单位、物业管理企业没有直接关系的，不是物业服务合同当事人；物业使用人不 是物业区域内房屋所有权人，不具有成员权，不参加业主大会与业主委员会。但 物业使用人却是物业区域的重要成员，其权利义务源于其与业主间的约定。为了 能约束物业使用人行为，保障物业使用人权益，物业管理条例第四十八条规 定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不 得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和

4、业主公约的 规定，有关业主应当承担连带责任。”4. 业主委员会业主委员会是经业主大会选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治组 织。业主委员会作为业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主大会也可以随 时罢免业主委员会组成人员。业主委员会委员应当由业主组成。物业管理条例 对与业主委员会相关的业主大会、业主委员会的组成、产生等作了规定，本书着 重讨论业主委员会的法律性质。业主委员会是不是法人，是不是享有独立的民事权利、承担民事义务，可不 可以成为独立的诉讼主体等，是业主和物业管理企业等各方关心的问题。在物 业管理条例实施之前，各地对业主委员会成立程序、制度等规定有所不同，实 践中做法也不一致，而

5、且对其法律地位都没有明确、具体的规定。物业管理条 例规定业主委员会有签订物业服务合同等权利，业主委员会的法律性质如何， 涉及其行为后果的归属以及法律责任承担等问题。对业主委员会法律性质的不同 认定，将直接导致不同的法律关系产生和不同的法律效果，在实践中有着非常重 要意义。对业主委员会的法律性质主要有三种观点：(1) 社团法人。业主委员会经相关部门如民政部门依法核准登记后，取得社 团法人资格。业主委员会如作为社团法人，则应完全独立于各业主，享有拟制的 人格，承担民事责任。(2) 既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织。业主委员会既不从事经 营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，并没有自己独

6、立的财产，不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。在实践 中涉及诉讼时，由全体业主授权，作为全体业主代表参加民事诉讼活动。(3) 享有独立诉讼主体资格的非法人组织。根据民事诉讼法第四十九条 的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。这里所称的“其他 组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，不具备法人资格的组织。业主 委员会经过业主大会或业主代表大会选举产生，向物业所在地房地产行政主管部 门备案，取得合法地位，有一定的组织机构和运营财产，属于民事诉讼法所 说的“其他组织”的一种。它虽然不具有法人资格，但作为一个合法组织，并非 各业主的一种简单集合，有一定

7、的组织性和稳定性，可以行使民事权利，承担民 事责任，应享有独立的诉讼主体资格。物业管理条例第十六条向当地房地产 行政主管部门备案的规定，并不具有取得法人资格效力，仅仅是为了接受房地产 行政主管部门的监督、指导和管理。本书持这种观点。5. 物业管理企业物业管理企业，是指依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务 的企业。从事物业管理的企业，除具备一般企业法人设立条件外，还须具备一定 资质。物业管理条例第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有 独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法 由国务院建设行政主管部门制定。”此前，建设部物业管理企业资质管理试行

8、办法对物业管理企业资质及评定作了专门规定。6. 业主公约、业主临时公约业主公约，是指业主共同订立，对全体业主具有拘束力的有关使用、维护物 业及其管理等方面的协议，是全体业主应该遵守的物业管理规章制度。业主临时公约，是指建设单位在销售物业之前，制定的有关物业使用、维护、 管理等规定。建设单位制定的业主临时公约，以不得侵害物业买受人合法权益为 前提。物业管理条例第二十三条第一款规定：“建设单位应当在物业销售前 将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。”什么是物业管理合同？2007-12-10什么是物业管理合同？(一)概念物业管理合同，是指业主或业主委员会代表区域内的业主与物业管理企业对 房屋及

9、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环 境卫生和秩序等活动所达成的协议。物业管理合同是物业管理企业在一定区域内开展物业管理的前提和依据。物 业管理企业与业主、业主委员会系平等民事主体，物业管理企业的管理权源自业 主的委托授权。这种授权通过物业管理合同实现。一旦业主委员会与物业管理企 业签署了合同，双方的法律关系即告成立，双方都应遵守合同。物业管理合同在物业管理条例施行之前，大多称之为物业管理合同，虽 与条例规定的合同名称仅为二字之差，但却包含了不同的立法取向：物业管理合 同强调的是“管理”；物业管理合同强调的是“服务”，突出了合同主体的平等 性。（二）特点合同法中未单

10、设物业管理合同，以其性质分析，属于提供服务的委托合 同，业主委员会与物业管理企业形成委托关系。除具备一般委托合同特征外，物 业管理合同还具有以下三个特点：1 物业管理合同实现物业所有权与管理权的相对分离业主享有对其财产占有、使用、收益、处分权利，也拥有对自己物业进行管 理的权利。现代建筑物所有权归属错综交错，为协调众多区分所有人即业主间关 系，保持整体生活秩序和谐，使专业物业管理成为必要。物业管理合同促成物业 所有权与管理权的相对分离，物业管理企业依据物业管理合同，负责对物业的管 理，包括物业的维修、养护、利用、一定的处分。2 物业管理合同受到一定的国家干预市场经济中的物业管理活动一般通过当事

11、人自愿平等签订物业管理合同来进 行。但物业管理涉及业主日常生活、城市正常秩序。从物业管理条例规定分 析，物业管理合同的签订、履行等方面受到国家一定干预。如合同的主体资格方 面，物业管理合同一方为委托方，即业主委员会，另一方为受托方，即物业管理 企业。对于双方的资格，法律作了明确规定。委托方一般是业主委员会，不应是 单个业主或部分业主，而业主委员会则须依法定程序选举产生。受托方也受限制,并非任何企业均能成为物业管理合同的受托方。我国对物业管理企业实行资质管 理，物业管理企业只有依法申请领取资质证书，方可从事一定范围的物业管理业 务，否则不具有订立物业管理合同的资格。3 物业管理合同为要式合同，即

12、应采取书面形式，物业管理条例第三十 五条对此作了明确规定。（三）基本内容在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据。 物业管理合同一般应具备以下主要内容：1. 合同主体。一方为某物业的业主或业主委员会，另一方为有相应资质的物 业管理企业。2. 物业管理事项。物业管理事项主要是指物业管理企业应当提供的内容，包括：（1）物业共用部位、共用设备、公共设施的使用、管理、维修和更新等；（2） 物业管理区域内公共环境卫生服务；（3）安全防卫服务；（4）物业档案资料保 管；（5）其他特别委托的物业管理事项。3. 服务质量。主要明确物业管理企业进行物业管理应达到的目标。4. 服务费用。指

13、业主应当向物业管理公司交纳的服务费用，该费用应根据不 同服务项目由双方协商确定，应当明确具体。5. 双方的权利义务。双方权利义务的具体内容与上述物业管理事项、服务费 用等紧密相联。物业管理企业可以根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制 定物业管理的详细制度，如卫生公约、保安公约等；物业管理企业可依据物业管 理合同、管理办法等对物业区域实施管理，收取有关费用；要求业主委员会或业 主大会协助与支持；但对重大事项应当取得业主大会或业主委员会的同意。业主 委员会享有对物业管理企业的服务进行检查、督促权利等。6. 专项维修资金的管理与使用。专项维修基金，是指专项用于物业共用部位、 共用设施设备保修期满

14、后的大修、更新、改造的资金。根据建设部、财政部住 宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定，商品住房维修基金由购房者按购房款2%3的比例向售房单位缴纳，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。物业管理企业根据实际需要提出使用计划，由业主委员会进行审议、 监督。7合同期限。物业管理合同应当约定明确的期限，包括明确的起算、终止日 期。8.违约责任。合同应约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。（四）前期物业管理合同前期物业管理合同，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设 单位与物业管理企业间对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内环境卫生和秩

15、序等活动所达成的协议。物业管理条例第 二一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业 管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”合同包含的主要条款可参照 物业管理合同，具体由建设单位与物业管理企业间协商约定。前期物业管理合同 具有短期过渡性特征，存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的短暂过渡 时间内。对买受人效力及合同效力终止时间，物业管理条例第二十五条作了 规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定 的内容。”前期物业管理合同约定有期限的，期限届满，效力自然终止；期限未 满，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，前期物业管

16、理合同 即终止。物业管理纠纷：业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝 履行合同而引发的纠纷2007-12-10物业管理纠纷案件的处理业主以没有参与前期物业服务合同签订为由拒绝履行合同而引发的纠纷对于该类案件，关键在于认定前期物业服务合同对购房业主约束力问题。一 般情况下，前期物业服务合同由建设单位签订。依据物业管理条例第二十三 条规定：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以 说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约 予以书面承诺。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”业主尽管没有直接参

17、与前期物业服务合同 签订，但该前期物业服务合同对业主具有拘束力，业主与物业管理企业之间构成 合同关系。业主如果不履行前期物业服务合同中约定的义务，即构成违约，按照 合同约定的纠纷解决方式予以处理。物业管理纠纷：因分担前期物业管理费用而引发的纠纷2007-12-10物业管理纠纷案件的处理因分担前期物业管理费用而引发的纠纷前期物业服务合同一般是由建设单位与物业管理企业订立，建设单位在出售 房屋前，没有交纳相关的物业管理费，房屋出售后，物业管理企业向业主征缴， 业主拒绝，因而引起纠纷。从权利义务一致原则考虑，在物业转让过程中，物业 交付前，建设单位在物业管理企业提供的物业管理服务中受益。建设单位享有

18、了 利益，也就应该履行与此相适应的义务，前期物业管理费应由建设单位交纳； 物业交付后产生的费用，由购房业主负担。如果对于前期物业管理的费用分担问 题，建设单位、业主、物业管理企业之间有特别约定的，只要不违反自愿原则和 法律、法规强制性规定，应从约定。物业管理纠纷：物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷2007-12-10物业管理纠纷案件的处理物业使用人支付物业管理费而引发的纠纷物业业主有时自己并不直接使用物业，而是采取出租等方式，将物业提供给 第三人使用。在此情况下，物业管理费应由谁交纳？物业服务合同由业主委员会 与物业管理企业签订，业主委员会代表业主，物业管理费是物业服务合同约定的 一项由业主

19、履行的义务，业主应该承担交纳物业管理费的义务。物业使用人使用某项物业，其与业主形成了某种法律关系；而与物业管理企 业之间，他们并不存在合同关系。物业管理费是一项合同义务，因此，使用人不承担交纳物业管理费的义务。物业管理条例第四十八条规定：“物业使用人 在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规 和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应 当承担连带责任。”物业管理纠纷：因特定物业区域内的配套设备、公用设施及其场 地使用而引发的纠纷2007-12-10物业管理纠纷案件的处理因特定物业区域内的配套设备、公用设施及其场地使用而引发的纠纷在区分所

20、有的情况下，各业主对其物业区域内的配套设备、公用设施及其场 地只享有共同的使用权、收益权，而这种份额并不具体划分，难以由本人直接行 使，而应授权业主委员会行使。为物业管理服务需要，业主委员会可以授予物业 管理企业对特定设备、设施或场地（比如物业管理用房）使用的权利，但这种使 用权利必须是基于以物业管理服务为目的。否则，物业管理企业应停止使用，给 业主造成损失的，应承担侵权责任，赔偿业主所受到的损失。房屋的配套设备、公用设施及其场地为全体业主所共有，任何一个业主在使 用时，都会涉及其他业主利益。因此，业主应该按照合理、通常的使用方法使用' 业主使用不当时，遭受损害的业主或者业主委员会可以依法要求停止侵害或者赔 偿。物业管理纠纷：业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷2007-12-10物业管理纠纷案件的处理业主遭受财产损失或人身伤害而引发的纠纷对于这类纠纷，主要可分为三种：其一，小区内业主因室内被盗，要求物业 管理企业赔偿纠纷；其二，业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷；其三，小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物业管理企业 赔偿纠纷