房地产公司成本控制要点应用指引

1、（试用本）成本控制耍点应用指南编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来， 编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三 点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权 重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范 里，我们以控制什么一一What、怎样控制一一How)和谁来控制一一Wh。的编写形式，仅提供一本应用指 南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内 容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来 便利。总部人事部培训基地、2000、6第一项 错误!未找到引用源。第二项找到弓I用源。第三项错误！未找到31用源。第四项.错螟！*

2、找到弓1用源。第五项钳泯！未找到31用源。第六项错俱！未找到引用源。第七项tfrWrlJK找到弓1用源。第八项错泯！耒找到31用源。第九项钳俱！未找到别用源。附件北京公司规范化管理系列文件I立项成本控制要点应用指南I立项环节的成本控制根据项目开发方式的 不同而有所区别。该环节由于有国家多项 法规政策的限制，运作时灵活度较小，基 本原则是在国家规定范围内最大限度地控 制企业的费用。 项目部在项目开发前期起 主要作用，因此，这一环节成本控制的主 要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件开发形式1、 新 征土地征地费用少交或晚交，力争 减免项目部负责详见项目立项成本 控制要点说

3、明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 O拆迁安置费用房产确权后办理 拆迁安置费用项目部负责大市政费用血自建部分按照公 司工程体系走；交 政府部分按有关规 定办理工程部、设计部和 审算部负责自建部 分；工程部负责交政 府部分。一规划条件一满足公司利益最 大化，合理提高容 积率，降低土地成 本一项目部、设计部负主2、买 断项目买断内容明确买断内容明 细项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 二及买断方式的成 本构成付款总额为公司争取最大 利益项目部负责動付款时间周期长、次数多项目部负责一三通或七通一 平的标准一明确验收标准明 细一工程部、项目部负主手续风

4、险与项目付款时间 直接挂钩。项目部负责3、合 作开发合作方式符合集团要求，有 利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 二及合作开发的成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交工程部负责一交房标准A不低于合同中交 房标准一项目部负责本构成。付款总额 土付款时间 土选择有利于公 司利益的方式项目部负责 土项目部负责规划环节成本控制要点应用指南I规划环节的成本控制所占权重最大，具有 “一锤定音”的地位和作用： 在规划环节 进行成本控制是实现事前控制的关键，可 以最大限度的减少事后变动带来的成本。 所以该环节控制要点和控制内容相当复 杂，

5、基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该 环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件1、规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 血规划要点确立一可行性研究设计任务 书。可行性设计变更设计部负责， 项目、审算、 销售部配合暂缺相应可操 作参考文件，以 下同（2）方案评审组成可行性规划评审 委员会，对方案进行评 审、确定。未通过的方案进入可 行性设计变更环节，再 重新评审。由项目、设计、工程、审算、 财务、销售等 各部门组成评 审委员会，总 经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根 据实际情况进行细节 调整设备选型方案提前确

6、定设计部负责， 工程部配合根据提交的设计成果 进行投资估算审算部负责， 设计部配合5、施工图设 计（1）施工图设计 要求根据销售包装设计、 桩基设计、功能设计及 配套设施等因素，在扩 初图基础上确立施工 图设计要求建安施工图中结构造 价、建筑造价和环境设 施费等约占总造价70%的部分属于设计方 可控部分，应严格审 核。设计部和工程 部负责，其他 部门协助（2）报建政府部门报批费，按政 府有关政策交纳。项目部（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意 见，设计洽商设计部负责， 工程协助，知 会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际 施工时检验相结合设计部负责， 工程部协助6、销售包

7、装 设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案 设计（1）方案设计要 求根据扩初设计图、经营 指导书和实体研究的 结果确定方案设计要 求设计部负责， 销售部协助（2）材料设备选 型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装 修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成 本计划明细表一装饰综合价格拆分分 析参见深圳公司 文件（3）招投标制订设计任务书设计部负责， 销售部协助评审招投标评审委 员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物 功能设计部负责， 销售、工程部 协助（2）市政配套方案市政状况调研 争取政府有利条件项目部负

8、责（3）环境方案设计根据投资估算和报批 标准确立环境设计方 案目标成本总额设计部负责， 项目部协助招投标招投标评市委 员会（4）智能化设计市场现状分析，智能 化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合 作，争取双赢招投标小组组 织，总经理负 责（5）销售承诺保持各部门与销售部 的信息畅通，保障销售 承诺与实际功能的一 致性设计部负责， 工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽 商流程进行设计部负责， 工程、销售部 协助详见工程现场 变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定 材料设备，使设计在图 纸阶段就考虑了材料

9、设备的安装设计部负责， 工程部协助（3）采购招投标招投标评审委 员会详见设备材料 采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、 审算、销售等多个部门的实际运作，在程 序上没有太多变数，但具体内容特別是招 投标评审委员的选择则须有很强的针对 性。这个环节成本控制的难点在于标书制 订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单 位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货 商名册及资料库。从公司认可名册中 的承建商、供货商、 监理

10、公司中选择投标 单付o主办部门推荐五家 投标单位报招投标工 作组。工程部负责工 程监理招投标 合同；设计部负责设 计、环境、装修 招投标合同。审算部负责材 料设备招投标 合同 o销售部负责营 销、包装招投标 合同。详见招投标 管理规范第8条至15条 和招投标管 理程序一招投标工作小组审 核、考察、评估、筛 选三家以上投标单位 报招投标评审委员会 及主管领导招投标评审委 员会审核 主管领导批准。详见招投标 管理规范第8条至15条 和招投标管 理程序2、招投标 文件各类合同的招投标书 内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费 标准；（3）质量要求；（4） 付款方式；（5）招标范围；（6）结算方

11、式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；主办部1 J起草、制定 招投标标准文本1、工程部负责 工程监理招投 标合同；2、设计部负责 设计、环境、装 修招投标合同。3、审算部负责 材料设备招投 标合同。4、销售部负责 营销、包装招投 标合同。详见招投标 管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管 理程序（9）废标条件（投标 书必须加盖投标单位 法人印章）;（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意 见；（14）标准合同条文；（15）图纸、 其他要求等。招投标工作组审核招投标评审委 员会审核； 主管领导批准；详见招投标 管理规范第6条、第16条至20条、和招投标

12、管 理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和 定标（1）技术性评标和定标（2）经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负 责技术评标2、审算部负责 经济标书的评 标3、财务部负责 审核广告包装 费详见招投标 管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委 员会审核、评 定。主管领导批准详见招投标 管理规范第21条至33条、和招投标管理程序详见工程现场签证管理规范第十三条。施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一 个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、 工程款的支付。由于市场变化与市

13、场把握的原 因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施 工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的 和遵循程丿芋都是必须的。这一阶段进行成本控 制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制n考文件（1）变更评估1、 设计变 更环节项目前期规划、定位 要全面、准确，尽量避 免在施工中的重大设 计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造 价，对可能发生变更的 地方有预见性， 并予以 事先约定。各部门全面评估变更 带来的各种变化，为审 批提供参考依据。根据变更原因将设计 变更分成四类，不同类 别按相应的审核签认 流程进行。审算部负责计 算变更费用（含 可能引起的索 赔）。-甲方项目代

14、表 执行修改的工期 评估。审算部成本管 理员负责计算变 更后的成本现 状。详见工程变更管理 办法一一 “工程变 更的控制办法”经办部门详见工程现场签证 管理规范第二条、 第十三条。（2）变更的审核签认设计变更通知单。发生变更项目的 负责人详见工程现场签证 管理规范 第5到第8条。（3）变更的审批变更必须有设计单 位、设计部、工程部、 监理单位和施工单位 共同签字后，才能有 效。主管总经理审批后方 可进行变更。经办部门主管总经理详见工程现场签证 管理规范第九到第十二条。施工现场 签证（1）签证的必 要性现场签证的确认应严 格按照合同中所约定 的条款执行。经办部门（设计 部或工程部）（2）签证的时

15、 限现场签证确需发生， 应坚持当时发生当时 签证的原则。详见工程现场签证 管理规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工现场 签证（1）签证的工 程量认真核对签证的工程 量准确。签证的内容、原因、 工程量应清楚准确、无 涂改、编号准、全，并 有监理工程师的签字 确认。经办部门（设计 部或工程部）详见工程变更管理 办法一一 “工程变 更的控制办法”（2）签证的审 批施工洽商通知单发生变更项目的 负责人详见工程现场签证 管理规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证 前，应按相应审批程序 报审， 通过后方可正式 签证。主管总经理详见工程现场签证 管理规范第十四

16、 条。（3）签证的反 馈对工程变更应定期进 行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控 制工程变更提出改进 意见。资料工程师详见工程现场签证 管理规范 第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会市（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签 及审批制度。各专业互审互签制 度。力争在开工前把图纸 中的问题修改完。甲方技术负责 人详见施工环节成本 控制要点三、“审 图”4、总分包 配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合 费。应避免在施工过程中 修改分包方式、分包内 容、范围而增加工程成 本。甲方代表详见施工环节成本 控制要点四、“总 分包

17、配合费”5、材料供 应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料 的选型应在材料招标 前确定。设计部主要解决的是材料 供应对施工环节成 本的影响，详见施 工环节成本控制要 点五、“材料供应”先确定材料供应方 式，通过招标确定相关 费用。审算部组织 工程部参加限时编制材料计划。一材料计划签认。甲方代表一要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款 的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付菽进度付款。多层次多角度审核工 程进度。甲方代表与监 理工程师审核 完成的形象部 位预算人员审核 工程价值量详见付款审批程序 规范附件2：“工程 款付款流程”

18、（1）付款的审批一根据情况由不同级别 人员最终审批。主管副总或总经理材料及设备采购环节成本控制的核心要素 是计划和信息，通过明确而科学的流程，就 可以最大限度的减少在该环节出现损失的 概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进 场计划采购招投标及 订立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提 及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相 对应一安装、验收周 期与工程进度相配合交叉作业时 间与工序安排相联系2、材料的 性能价格 比市场信息日常搜集市场信息， 建立材料市场信息 库。审算部技术参数材料设备的技术参 数由设计部确定或 封样。设计部招投

19、标必须招投标的材料设 备要制定招投标计 划。不需招投标的材 料设备，釆用三家以 上厂家报价选择。审算部详见招投标管理 规范第六、七条 和设备材料采购 规范第四条3、材料款 支付材料款支付方 式材料款支付进度保修款预付款限额控制 首次验收后付款 总额进度控制。保修款一般不低 于合同总价的5%o一依据合同中约定 付款。经办部门（工程部 或设计部）详见付款审批程 序规范附件3“甲 供材料付款流程” 和附件7“采购类 付款流程”4、材料验 收数量验收儿方共同确认货 到现场数量甲方工地代表或 专业工程师负责 监控验收详见设备材料采 购规范第八条I材料及设备采购环节成本控制要点应用指南I质量验收外观质量的

20、验收 安装后质量的验 收工程部投入使用后的质 量验收物业公司5、材料保 管与保修材料保管在合同中明确货 物的卸货和保管的 责任承担者工程部详见设备材料采 购规范第九条、 第十三到十六条材料保修用合同的方式明 确保修责任和保修 期I销售环节成本控制要点应用指南I销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦 制订了费用目标总额，具体的单项支出就必 须严格控制。由于销售涉及的部门比较多, 所以各部门乃至总经理都需要分工负责这 部分的控制职能。此外，由于销售环节的一 些操作会对入住和物业管理产生重要的影 响，所以这个环节的成本控制也必须有长线 考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 营销方 案（

21、1）费用总额确定费用目标总 额项目部详见营销费用管理规 范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因 素确定具体计划 和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意 见，按审批流程操 作主管总经理详见营销操作流程规 范2、 营销现 场费用（1）现场销售人工 费用销售人数控制销售工作进度控 制奖励办法控制销售部部 门经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包 装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专 业经理和 部门经理详见营销包装操作规 范（7）计划额度控制额度内调剂和超 额审批制度主管总经 理详见营销费用管理规 范3、 媒体选 择（1）媒体及广告代 理公司

22、信息收集和 分析专人负责销售部详见营销包装操作规 范（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规 范内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员 会4、 样板房 装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成 本总额设计部、 销 售部详见营销包装操作规 范和设计规划管理 规范（2）材料釆购信息搜集材料、设备选型设计部详见 设备、 材料采购 规范（3）信息采集及招 投标招投标招投标评 审小组详见招投标管理规范（4）样板房维护委托物业代管协 议物业公司、销售部祥见物业管理规范（5）材料回收、保 管和再利用建立材料设备清 单使用登记血闲置品评估和处 理设计部负 责，物业、 销售部配 合详见营

23、销包装操作规 范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件5、 销售回 款（1）销售折扣点待定销售前台 负责待制订相关管理办法（2）回款周期待定销售前台 负责，财务 监督 详见回款管理规范6、 销售补 充条款及 承诺（1）承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负 责，设计、 工程监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承 诺变更审批与知会 制度承诺变更设计部负 责，销售、 工程协助7、 客户交 房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类 处理与施工队洽商延 长保修期交房验收协议务负售物协服L销、司户，台公客中责前业作详见补偿管理规范8、其他（1）中介费待定销售部（2）与销售相关的 其他费用

24、（如因销 售要求而发生的设 计洽商变更费）严格按相关流程 进行主管副总详见工程现场变更管 理规范等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监 控信息的及时和准确性。这些信息可以来白 合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种 方式都应该注意严格按程序走，防止出现不 规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件1、乙方预 算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项 目看 （地面、 墙面、 部 分家具） ，缩小及调整 面积。注意报价拆分、施工 方法、 报价及招标方法 不同会影响成本的问 题市算部负责，设计 部协助参见深圳公司 有关文件2、钢筋用 量的

25、核实（1）施工图中的 钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理 经验丰富、职业道徳良 好、工作认真负责工程 造价咨询公司进行钢 筋量计算工作财务部、审算部与 主管副总负责确定 工程造价咨询公 司。详见正在草拟 中工程预决算 管理规范审算部专人负责抽查 与核实工程造价咨询 公司的钢筋用量计算 工作程造价咨询公司与 审算部相关人员必须 下现场了解乙方绑扎 钢筋情况审算部经理监督3、价差的 调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差 调整办法及时跟踪价格 （材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动 时， 应立即与相关单位 商量对策审算部材料组与预 算工程师负责详

26、见正在草拟 中工程预决算 管理规范4、洽商、（1）图纸审核工程部项目部负责组1、设计部负责建筑详见正在草拟变更的费 用控制（2）因市场因素 甲方对图纸的修改（3）现场签证织各专业共同审图，实 行专业负责制监理公司审图施工单位审图一甲方对图纸做出重大 修改之前， 应进行方案 经济比较现场签证中，应明确 发生费用的原因和责 任专业图纸质量的 审核2、 工程部负责其他 专业图纸的审核3、 工程项目部负责 现场签证的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合 理性、完整性（负 洽商）及经济性中工程预决算 管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备査文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同

27、义务甲方督促乙方履行合 同义务期与质量重视过程中控制1、工程项目部 负责施工合同 中技术条款的 监控2、审算部负责 施工合同中合 同条款经济部 分的监控详见正在草拟中工 程预决算管理规范（3）配合管理工程部项目经理负责 各施工方的配合问题工程项目部负 责施工过程中 协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝工 时，工程部与审算部及 时进行停、窝工费用计 算审算部负责违 约费用的核实期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用 组成。由于地产业务的周期变化，期间费用 的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计 划控制。财务部在这一环节除了承担主要的 控制任务外，还有义务指导监督其他部门的 有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费 用（1）公司开发速度、规模与贷款 计划制定年度资金计 划资金占压费用估 算与控制1、财务部负责年度资 金计划2、财务部与审算部配 合控制占压资金量详见付款审批程 序规范中工程款 付款流程、营销 费用付款流程（2）地价款的支付制定项目总体开 发计划项目部负责项目总体 开发计划（