房地产项目的投资成本

1、房地产项目的投资成本详细目录一. 征地补偿费(一).土地出让金1. 计算方法 :土地出让金基准价 *容积率修正系数 * 年限修正系数 *用地面积2. 上交部门 :市财政局3. 依据:(1)京政发199334 号文. (2)京政发 199443 号文.4. 说明:(1) 各区类地价取值详见附件 ;(2) 城近郊区土地出让金的 60% 返还区财政 ;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局 ,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营 ,应补交土地出让金 ,其中的60% 返还企业 ,由留用企业专项用于开发项目

2、的基础设施建设.(5) 在使用基准地价表时 ,由于地区分类是按照区县划分 ,不同区县的同类 地区差别很大 ,而且周围环境至关重要 ,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中 ,首先判断土地的区类 ,然后评定地价的级别 ,最后选定基准地价 ,使地价测算更为 合理 ,规范 .同时考虑到说明 (2),(3),(4), 在测算地价时加入 "操作系数 "概念 ,以准确测算必须交纳的土地 出让金比例 .附件 :(1)1-10 类地区土地出让金标准价 ;(2) 土地出让金修正系数表( 二).征地及拆迁补偿费 :详见附资料一 :土地征用及拆迁补偿费开支范围 .说明:(1)测

3、算时亦可依据基准地价表,计取"土地开发及其它费用 "的数据 .二. 前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米 )1. 临时水 ,电 ,路,场地平整费依据 :1992 年建安工程定额 ;标准 :按实际发生工程量计算 ;说明 :施工现场千差万别 ,通常按建筑面积 5-15 元/ 平米 ,或建安工程费的 1%.2. 规划,测量,勘察,设计费 :依据:原国家建委 (79)建发设字第 315 号文 ,国家 计委计字 (1984)596 号文 ,建设部 (1991) 第 150,316,425 号 文 ;国家物价局 ,建设部 1992 价费字 375 号.标准 :(1) 勘察费

4、:概算价 *0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位1|工程i|工程概算投资1(万元 )1|1|等级11 1|300 以下 |301-10001 111001-300011 1| 3001 以上|1 1r|特级L11| 2.2 | 2.1 |1 112.0 |1111.9|1 1| 一级 |2.0|1.9|1.8|1.7| 二级 |1.8|1.7|1.6|1.5|r1三级1i1.6 |ii1.5|i1.4 |ii1.3 |r四级1i| 1.4iii| 1.3ii| 1.2iiii|r五级 |ii1.2 |iii1.1 |iiiiiiii|ii备注 :特级 :1

5、.列为国家重点项目或以国际性活动为主的 特高级大型公共建筑 ;2 .有全国性历史意义或技术要求特别复杂的 中小型公共建筑 ;3.30 层以上建筑 ;4 .高大空间有声 ,光等特殊要求的建筑 .一级 :1.高级大型公共建筑 ;2 .有地区性历史意义或技术要求复杂的中小 型公共建筑 ;3.16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建筑.二级 :1.中高级 ,大中型公共建筑 ;2 .技术要求较高的中小型建筑 ;3.16 层以上 29 层以下住宅 .三级:1 .中级,中型公共建筑 ;2.7 层以上 （含 7 层）15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑四级 :1.一般中小型公共建筑 ;2.7 层

6、以下无电梯的住宅 ,宿舍及砖混建筑 .五级 :一,二层单功能 ,一般小跨度结构建筑 .说明 :(1) 民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2) 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为 40% 和 60%.(3) 提供文件的份数为初步设计图纸6 份 ,施工图 8 份 .3. 规划条件 ,可行性研究费依据 :建设部 (1991) 第 425 号文标准:(1) 按现行规划收费定额计算 :工日定额*85 元 /工日用地规模 (公顷 )工日定额<=39010300205003078040920501000>5

7、0面议(2) 施工执照费按京政发198821 号文 :概算额 *(1-3) %。三. 基础设施费1. 红线内基础设施费依据 :京政发 199334 号文标准 :1).根据项目的实际情况定 . 管线延长米 * 管线单方造价 .2). 根据经验 ,基础设施费一般为建安工 程费的 2%-10%.说明:(1) 一般该项费用为基础设施各种管线工高档住宅 (公寓,写字楼 )400 元/平米程量 *单方造价 ;(2) 各种管线单方造价自来水管线雨水管线污水管线煤气管线热力管线供电管线电信管线道路绿化(3) 经验数据 :环卫费照明费(4) 该项费用一般范围普通住宅600 元/ 米700 元/ 米800 元/

8、米1000 元/ 米2000 元/ 米700 元/ 米1500 元/ 门80 元/ 平米20 元/ 平米5 元/ 平米5 元/ 平米150-400 元/ 平米150 元/ 平米2. 红线外基础设施费 (包括集资和自己修建 )依据 :设计方案和集资协议 ;标准 :根据项目的实际情况定 ;说明:(1)热力,煤气,自来水 ,污水处理如有集 资,则相应的四源费中的该项不在计取(2) 若自己修建 ,测算依据同红线内基础 设施费 .四. 房屋建安工程费1. 建安工程费依据 :现行建安费定额计算单方造价标准 :(1)普通住宅多层高层(2)公共建筑A.公寓,写字楼其中:结构装修设备B别墅说明:(1) 公共建筑

9、包括公寓900-1000 元 /平米1600-1800 元/ 平米3000-4500 元/ 平米1000-1500 元/ 平米800-1000 元/ 平米1200-2000 元/ 平米3000 元/ 平米,写字楼 ,别墅,以及教育 ,医疗卫生 ,文化体育 ,商业服务 ,金融邮电 ,社区服务 ,行政 管理 ,市政公用 .(2)依据:京政发 1985149 号文;标准:建筑面积 9678-10630 平米/ 千户工程取费按实际工程量 详见公建配套附表a. 北京市新建改建居住小区公共服务 设施配套建设定额指标 ;b. 北京市新建改建居住区公共服务设 施配套建设定额指标 ; 通常取7-15%为公建配套

10、面积比率2. 招投标费依据:京政办发 (1987) 第 152 号文标准:中标额*1 %03. 预算审查费依据:(84) 建京经字第 439 号;标准:预算造价 *0.5%0% )(京计基字( 1997)第 0711 号，住宅项目费率为4. 工程监理费依据:(1 )国家物价局 .建设部 1992 价费字 479 号;0.6%(2) 93 京建法字第 029 号标准:工程造价 *适用税率适用税率工程造价500 万元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-

11、0.8%>100000说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费 ,其费率为工程监理费中的工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑 .5. 竣工图费依据:(86) 市建规字第 097 号;标准 :设计费 *7%6. 建材发展基金依据:(89) 京建材字第 292 号;标准 :建安工程造价 *2%(京计基字( 1997 )第 0711 号，住宅项目费率为 0% )五. 公共配套设施费1. 锅炉房标准 :总建面积 /锅炉每吨供热面积 *锅炉每吨造价说明 :(1)锅炉每吨供热面积约 5000 平米;(2)

12、锅炉每吨造价约 25 万元 .2. 变配电所标准 :每建筑平米 30 元.3. 集资维护费标准 :每建筑平米 80 元.4. 电贴费 (建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原 (84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内 1100 元 /KVA 四环路以外 550 元 /KVA;现调整为单路供电 270 元 /KVA双路供电 540 元 /KVA;说明 :住宅用电量 30-60VA/ 平米 ;其他用电量 50-80VA/ 平米 .六. 管理费依据 :(92)京价收字第 124 号;标准 :一至五项之和 *2.5%.七. 基础设施增容费1.商品房依据:京计基字 (1988) 第

13、 866 号文标准:自来水厂建设费 12 元/平米 ;煤气厂建设费 29 元/平米 ;供热厂建设费 30 元/平米 ; 污水处理厂建设费 10 元/平米 ;说明 :(1).用一项交一项 ;(2). 如其中之一在基础设施中有集资 ,则该项 不再重复计取 ;2.非住宅建设项目四源费依据:(1).京政发 (1986)131 号;(2).京政发 (1986)155 号;标准 :自来水厂建设费 :设计日用水量 *830 元/吨 ; 煤气厂建设费 :设计日用气量 *600 元/ 吨;供热厂建设费 :设计每小时供热量 *35 万元/百万大卡污水处理厂建设费 :设计日排污量 *830 元/吨 ;说明:交纳数额

14、在 20 万元以上的在接用 "四源 "之前可以分期交纳 .八. 项目配套设施建设费1.综合开发市政费 依据:(1).京计基字 (1988) 第 648 号;(2).市开办(1988)经字第 2号; 标准:(1).(商品房收入 -四源费-用电权 )*15%;(2). 建设投资 *15%;2.分散建设市政费 依据:京计基字 (1988) 第 648 号;标准:多层 ,纯住宅建筑面积 *60 元/平米; 高层,纯住宅建筑面积 *90 元/平米 ;3.98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按 100 元/平米计算。九. 两税一费1.营业税依据 :(90)财税字第 009 号;标

15、准 :商品房收入 *5%;2.城市建设维护税依据:市开办 (1988) 经字第 2 号;标准 :营业税 *7%;3. 教育附加费依据:市开办 (1988) 经字第 2 号;标准 :营业税 *3%;两税一费计取标准 :商品房收入 *5.5%;十.用电权费(取消)依据 :京政发 199317 号 标准:(1).住宅建筑面积 *40 元/平米 ;(2).其他用电量(KVA)*4000 元/KVA;用电量 :(1)住宅用电量 20-30VA/ 平米;(2)其他用电量 40-50VA/ 平米 ;一 . 投资方向调节税(取消)依据 :京税字 (1991)805 号标准:(商品房销售价格 -大市政费 -四源费 -用电权费- 土地出让金) *80%* 适用税率适用税率 :(1).按国家规定不纳入计划管理 ,投资额不满5 万元的固定资产投资项目 ,北方节能住宅 ,其税率为 0%.(2) . 一般民用住宅 ,包括商品房住宅 ,其税率为 5%;(3) . 更新改造项目