杨金板块土地分析报告2

1、杨金国际城项目可研报告二零一九年八月七日杨金国际城项目可研报告一、地块基本信息1、地块位置地块位于郑州市金水区杨金板块，金城大道以北，贾鲁河以南，中州大道以东，距在 建的地铁六号线400米，距连霍高速850米，距贾鲁河和北龙湖均为2公里，距国家森林 公园8公里，距郑大第一附属医院11公里。2、控制性指标土地性质：国有出让土地 土地用途：一类居住用地（A-）总用地面积：总占地面积 97767.41褶（147亩）总建筑面积：31.38万% 地上面积24.38万褶容积率：2.49建筑密度：22%限高： 50米绿地率： 35%车位：3.2人/户3、地块现状地块目前为毛地，有少量临时建筑，规划范围道路为

2、城市现状道路。现状周边已有部分市政配套设施，规划有中小学，后期商业配套待完善二、地块属性分析1、区域价值携手北龙湖，打造“中原智慧核，郑州生态城”杨金片区在行政区划上隶属于金水区，区域定位为郑东新区北部区域。该区域将借助 郑东新区的统一规划，突破藩篱与北龙湖携手相拥。区域目标定位为“中原智慧核、郑州 生态城“，围绕该目标确定规划具体为：新型城镇化示范区、智慧型创新服务区、国际创新创意人才宜居区、生态型城市精品区域2、景观资源北部靠近千年古河贾鲁河；南部临近北龙湖湿地公园，可尽享北龙湖生态资源；除此 之外，连霍高速和北龙湖之还有魏河潺潺流淌。片区周边还有大面积的湿地公园，可随时 享受自由呼吸，沉

3、浸在大自然的天然氧吧里。3、交通优势北四豚北三环旗精鼬廓.,丽布人民心155常训山广?一辜二龙子*机JF ；, W ;:,场高速妁甲公里(1)离龙湖、龙子湖近：距离郑东新区 CBD 8公里，距离龙湖湖心岛3公里，距离龙子湖高校园区4公里，未来中央大道(徐庄路)和湖底隧道建成后，杨金片区离龙子湖只 有5分钟车程;(2)离机场近：西边的中州大道及东边的 107国道可直达机场；距离新郑国际机场仅 30分钟车程。(3)离局铁站近：距局铁东站 8公里。(4)离平原新区近：107辅道北连惠济区和新乡，这是跨河发展新起点。(5)离开封、洛阳近：距连霍高速两大出入口咫尺距离，至省内两大旅游城市开封、洛阳仅需1

4、小时。(6)地铁六号线：马头岗分站点计划2019年全国少数民族传统体育运动会前开通试运营，全线预计2020年年底开通试运营。4、周边配套十五中项目楼盘(1)教育配套：项目50米范围内已有建成待投入使用的初中，且规划的有小学；南侧2公里规划的有清华附属小学至中学以及枫杨外国语学院等;(2)商业配套：项目西侧的美商郑东龙湖壹号规划有大体量的集中商业(在建)，临近万达(规划)，周边社区配套底商;(3)医疗配备：郑大第一附属医院；(4)休闲娱乐配套：国家森林公园、湿地公园三、土地市场成交时间，地编码宗地位置用地面 积（亩）上地用 途容积率建筑密 度成交 价单价（万元/亩）买受人2018 年10月201

5、8-127马林西路、杨金路北68.6住宅用 地>1.1,<2.5<25%39740579.3河南远威置业有限公 司2018 年12月2018-160景怡路北、新庄 东路东30.16综合用 地>1.0 ,<2.5<25%18321607.46河南兴伟置业有限公 司2019 年 1月2019-3景怡路北、贺庄 新街东98.27综合用 地>1.1,<2.5<25%64871660.13河南水投土地开发有 限公司本区域的土地拍挂，像碧桂园国控大誉、伟业龙湖上城，大都集中在2016年集中拿地。后期推出的土地量供应大幅缩减。本项目预估拿地成本为700万

6、元/亩，与同区域的地块相比，地价基本持平四、房地产市场分析1、板块说明按照所处的地理位置，郑州房 地产分为14个区域。其中金 水区、中原区、管城区、二七 区为老城区，教育、医疗、周 边配套设施较为完善，但受制 于主城区土地资源的稀缺， 按 照郑州市总体规划，都开始兴 建自己的新区；其中杨金区就 相当于金水区的CBD因为紧 靠北龙湖，市场区位优势不容 置疑。2、区域说明例! 13吟，趋势：省政府所在地，配套设,E.-y时口3、周边项目分析住宅项目：蓝城凤起梧桐、美盛北龙台、伟业龙湖上城、康桥东麓园、碧桂园国控大誉、奥园誉湖湾地块少，重点发展杨板块金,.E-趋势：区域划分面积较大，土地黄陌植物同福

7、施发展完善，三环内可供开发趋势：起步较晚，但发展势头供应较为充足，目前主要发展目柳二班0第K区域特征：郑州金水区重点客户特征：北龙湖的外溢客户，郑州周边的纯改善性客猛，待开发地块较多，目前基础设施正逐步完善，围绕惠济昨二担 0耳趋势：主城区土地供应不足,市政府西迁的优势，长远来看中溶Q同t*30 货昌二班开发区域，打造科教中心 开发企业：碧桂园、康桥 产品特征：物业类型丰富, 多为洋房、小高层18000-2000元/平方，洋房23000-27000 元/平方%发展目标为常西湖西区，借助发展目标为二七运河新区，规现三环内可供开发地块不足,趋势：郑州市老的商业中心,顼日就Lt要演金疆两蜴布局，物业

8、形态名为小高层与洋房,小高府百装岗阶1处00 2200沅）洋房蜡襄均 的2%00-2700（阮;4（周S3瑞德案希在1A2万左右，一好网钳台导解幅等.美檄SB眠河改造责）曲靖曜乳幅诩丽000031（X）0ES4汨I葡凶隐妣杼雪献期苜增中直醯106由 舐率,的 力璃层«取付】 曲柠密蒯赌鼬 酬薛明拉解因肝中宜：!w?smo T1J10D0 四国初3崛 切尤期师i5«46m. SO?49Gn;2 ； 口言.改I计T俎月EST理自交易粽难至为卢建去GM迎蓝城风亳隼呵中州大道场金言文汇处向索姆嘛M坯13165卜 m宴也全127-144来开芟美建北友台至水区栉至荏 与*，大道受 近处

9、逵柒10栋1廖卜 马区102 1431S500T1000因上二月推由。黄娶.宅迫脑1隹手与姿学学 为套.去比率之先伟业龙司土城中野:大道板金 焦之汇处住本 日必呈花北名更了赫16摄小高 尝11L-L3717300目电者却分尾互秉杪京霞总后生巨绘三生 文叉京m得裳洋房130-143230001苫正了上惜出小右亨通工套. 去化广5套；洋导£4字.去正 同察二妻比军15层小霸第23000碧孽目百控天眷中中大道梗金 注之工匚东北 金整装小及等 律昌96-150142-2221350021500-25000二勺军3月推出小更.层支套.去 tteiS.去比不tm*宾a鲁滦海中其有鬼与婿 鱼医交叉

10、匚东 北黄名先工白桂迷当卜9层斯小径 茎未开叁项目位于郑州市房地产热点板块，项目林立，品牌开发商云集，产品线丰富，部分项 目处于尾盘状态。周边单个项目年均去化量均在12万方左右，年销售额15-20亿。2019年郑州市场住宅成交量in时间春由威量成交套数4、2019年上半年郑州房地产市场1、2019年上半年，整 个郑州市场总共开盘113次，成交23117套, 去化率为83%。2、按照郑州整体的销 量来估算，杨金板块在 推出相关房源时，销量 也会保持稳中向好的 局面。5、项目综合优势分析(1)地价优势明显：700万/亩，与同期地块相比，价位基本持平(2)地块集中、体量大：开发面积有 147亩，土地

11、规模上占优势(3)地理位置：距离即将开通的地铁六号线直线距离 400米左右，距连霍高速850米，南边和北边距离龙湖和贾鲁河各 2公里。(4)财务成本低：杨金片区项目年均去化量均在 12万方以上，年销售额20亿以上，资金 回正周期短。五、开发策略1、项目开发规模总占地面积97767.41褶(147亩)，总建筑面积31.38万% 地上面积24.38万褶 开发推销策略项目体量大，建议分批交付。小高层住宅迅速占领市场，回笼资金；洋房产品提升项目品质，产生溢价，实现利润升值；商业和车位根据开发销售进度最后推售，实现较高去化率。2、建设周期时间2019年11月2020年1月2020年6月2021年6月20

12、21年9月2021年12月一期节点拿地立项取得施工证、开工主体结构封 顶完成安装工程景观装修交房时长3个月22个月时间2020年3月2020年9月2021年9月2021年11月2022年1月二期节点开工主体结构封顶完成安装工 程景观装修交房时长23个月时间2020年5月2020年11月2021 年 11月2022年1月2022年3月三期节点开工主体结构封顶完成安装工 程景观装修交房时长23个月时间2020年7月2021年7月2022年7月2022年10月2023年1月四期节点开工主体结构封顶完成安装工 程景观装修交房时长23个月时间2020年9月2021年9月2022年9月2022年12月20

13、23年3月五期节点开工主体结构封顶完成安装工程景观装修交房时长23个月首批开发地块，2019年11月拿地，一期2020年1月开始施工，二期2020年3月开始施 工，三期2020年5月开始施工，四期2020年7月开始施工，五期2020年9月开工，至期 交房2023年3月，总开发建设周期为39个月。3、推售节奏业态棱稻鲁分批帧可塞般有面 积业宓展性均价鹏曲司第1个月第2个月弟孙月第4个月住宅1期城花园洋房10920自钧192602020-4-155%30%15%1和北中高层11912自情185602020 4 155%30%1S%2期1批砧洋房9976自精192602020-9-150%30%10

14、%10%施域中高层31823自第厂656。2020-9-150%30%10拓10%3期地礴洋店1139目的1926040%25%25%10%通1批中再展27426自匿16560?021-3-1£40%25%25%10%4期1批哂洋房12155自符192602021Ml655%30%10%5%例1批中高匡42140自铛165602021-7-1655%30%10%5%5期1批中高层47139白铸165602021-11-440%203620%20%施1批帝房专业1000自情200002021 3 18100%该地块2020年4月开始入市销售，到2022年3月份住宅售罄，住宅销售周期23

15、个月；2021年3月份对商铺进行集中销售。4、价格预估2019 年2020 年2021 年2022 年平均值备注高层住宅1656017885193162086118655平均增幅8%洋房1926020801224652426221697平均增幅8%商业2000021600233282519422530平均增幅8%车位120000129600132300138915129303平均增幅5%六、地块测算分析1、强排方案2、技术指标J*六 丁 P内容分类单位数量1用地面积m297767.412容积率2.493总建筑面积m23138353.1 1其中：容积率建筑面积m22438393.1.1其中：住宅

16、建筑面积m22353593.1.2公建配套建筑面积m274803.1.3商业建筑面积m210003.1.4其他业态建筑卸积03.2规划地下建筑面积m2699964建筑密度%22.115绿化率%35.016建筑退线m271停车率%108住宅总户数户18639机动车停车位个2046其中：地下个1842地面个204日照间距标准应符合城市居住区规划设计规范（GB50180-93 »和民用建筑设计通则（GB50352-2005有关规定。住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求。七、经济效益分析本次销售将实现销售收入 42.01亿，主要包括高层销售31.54亿（190439平方米*1650 元/平方米），花园洋房销售 8.65亿（44920平方米*19260元/平方米），车位销售1.6