农村集体土地租赁办法

1、农村集体土地租赁办法一、问题的提出 由于集体土地的租金相对比较便宜， 在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情 况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下， “擅自将农民集体所有的土地的使 用权出让、 转让或者出租用于非农业建设”， 仍然是国家严格 限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为 也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁 合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律 风险。 二、国家法律政策背景 目前为止，广东省、大连市 等部分省市相继颁布了地方性法规， 对“集体建设用地使用权 的流转”问题进行了明确规范。比如 20052005 年 101

2、0 月 1 1 日起颁 布实施的广东省集体建设用地使用权流转管理办法第 8 8 条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.1.兴办 各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户， 外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业）股份制企业，联营企业等；2 2。”这一地方法规的出台，突破了土地管理法仅限于兴办集体企 业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法 操作的政策基础。 但是，对于尚未制订法规明确政策的省 市，包括北京，对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用土地管理法 的规定。 而国家 土

3、地管理法对于租赁使 用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在 以下规定： 1 1 、土地管理法第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请 使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法 批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡 （镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体 所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和 国家征用的原属于农民集体所有的土地。2 2 、土地管理法第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设

4、用地，应当符合乡（镇）土地利 用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、 第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 3 3、土地管理法第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建 设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、 联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级 以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自 治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批 准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定 办理审批手续。 4 4、土地管理法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于 非农业建设；

5、但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设 用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生 转移的除外。 由上述规定可知：（1 1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土 地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。（2 2）集体建设用地仅限于（a a）兴办乡镇企业（b b）村民建 设住宅（c c）乡镇村公共设施和公益事业建设等 3 3 种使用范 围。(3)(3)不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体 土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级 市场以出让、转让或出租形式获得。(4 4)对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制 条件的，即仅限于出租与

6、集体经济组织开办的或以入股、联 营形式与他人共同举办的乡镇企业。 三、通过签订土地租 赁合同取得集体土地使用权的风险 由上述分析可以明确， 通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土 地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并 等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。 其他的租赁行 为均为无效行为，双方当事人所签订的土地租赁合同等 也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。因合同无效可能导致的结果是：1 1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或 者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。2 2、对于未

7、通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的 企业和个人，一旦租赁合同被认定为无效，在无效合同 的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴 建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。 四、 合法化操作的建议 因此，面对实践中大量存在的利用集体 建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎 应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险：1 1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解 决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题， 对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大 批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同 无效导致的更为严重的经营损失。