物业公司组建方案

1、物业公司的组建方案及管理办法根据公司建设开发项目的总体发展规划，经公司研究决定， 拟组建物业管理公司，现拟定组建方案及管理办法如下 ：一、组建物业公司的目的 ：1 、遵循 “以人为本，以客为先 ” 的管理理念和诚信、周到、 全程、真情演绎 “精心管理，全心呵护 ”的服务理念。以 “ 为客 户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客 户对物业管理不断再增长的需求 ” 为企业使命，形成 “团结、务 实、严谨、高效 ” 的企业作风。2 、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、 服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、 竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法

2、制意识、创优意 识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐 心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业 “保值 ” 、“增值” 根据物业项目的设备、 设施来制定不同阶段的养护计划， 结合设 备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施， 确保日常的正常运转。3 、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围 绕业主举办各种各样、 丰富多彩的联谊活动， 通过多种方式展现 具有特色的 开发公司企业文化和 物业管理的新理念，增 进与业主之间的交流和沟通， 赢得业主对物业管理工作的理解和 支持，促使物业管理服务水平的持续提高。二、组建物业公司的思路（一）、组建前准备1、拟定物

3、业公司名称2、拟定注册资本3、股权结构及出资方式4、拟定经营范围（二）、物业管理公司的组建条件1 、企业名称的确定 ;2 、企业住所 ;3 、法定代表人 ;4 、注册资本 ;5 、公司章程 ;6 、公司从业人员。（三）、物业公司的设立程序在组建条件具备以后 , 申请物业管理公司的发起人或发起单 位写出申请设立物业管理公司经营资质报告 , 连同相关申请资料 送交当地房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后, 再按有关规定向当地工商行政管理机关办理企业注册登记手续, 领取企业法人营业执照 , 即可对外营业 , 并按规定在 30 日内到房地产管 理部门申办资质备案和资质等级证书 , 还要向税务机关办

4、理税务 手续。（四）、物业企业资质申报在取得企业营业执照后 , 按照规定申报企业资质 , 物业管理 企业的资质等级1）资质一级企业 : 注册资本 500 万元以上 ; 具有中级以上职 称的人员不少于 30 人 ,企 业经理取得 建设部颁 发的 物业管理企 业经理 岗位证 书 ,80% 以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书; 管理两种类型以上的物业 ; 管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基 数的百分比之和不低于 100%;20% 以上的管理项目获得建设部授 予的“全国城市物业管理优秀住宅小区 （ 大厦、工业区 ） ”称号 ; 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度 ; 建立

5、了维修基金管理与使用制度。2）资质二级企业 : 注册资本 300 万元以上 ; 具有中级以上职 称的管理人员、 工程技术人员不少于 20 人 , 企业经理取得建设部 颁发的物业管理企业经理岗位证书 ,60% 以上的部门经理、 管理员 取得从业人员岗位证书 ; 管理两种类型以上的物业 ; 管理各类物 业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于 100%;10% 以 上的管理项目获得建设部授予的“ 全国城市物业管理优秀住宅小区（ 大厦、 工业区 ） ”称号,10% 以上的管理项目获得省级城市物业 管理优秀住宅小区 （ 大厦、工业区 ） 称号; 具有健全的企业管理制 度和符合国家规定的财务管理制度

6、; 建立了维修基金管理与使用制度。3）资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称 的管理人员、 工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。三、物业公司的组织形式（一）、公司构架：董事长总经i理物业管理部工程管理部安全保卫部环境管理部、人员编制总经理：人财务部：人物业管理部：人工程管理部：人安全保卫部：人环境清洁部：人三）、职责、服务内容与工作程序：物业管理部：1、 职责：为物业管理和服务配套配置适合的人力资源负责日常

7、办公行政事务管理物业档案和业主资料档案接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜协调各部门日常运作检查服务质量，对不合格服务采取纠正和预防措施 负责日常物业管理费用收取2 、服务内容： 建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服务 根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为业主提供服务按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案 按内部管理要求， 做好物业管理日常行政、 后勤工作按培训计划， 组织和落实培训事宜， 并记录考察结果做好与业主的沟通、回访工作按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质量控制工作 按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作做好业主装修管理3、程序：内

8、部管理工作流程图对外服务工作流程图制定新的管理制度服务质量改进信息反馈/分析改进满足业主要求1 拟定纠正/预防措施服务质量控制图拟定纠正/预防措施服务结果有效性验证夂壬岀RR夂住白右翠乡士申.亠各种质量记录w1Ti服务质量评定会议进行分析、讨论业主信息反馈改进和提高服务质量*|为业主提供服务* 业主意见问卷调查彳*1达到业主需求和满意楼宇交付工作程序为保障业主（住户）和开发公司的合法权益，按售、租合同有关条款顺利进行交付工作，特制定下列工作程序:A 、业主（住户）凭有效、合法的租售合同和入住通知书在 物业管理部客户服务中心办理入伙手续。工程部相关人员陪同业主（住户）前往交接。检查室内建筑情况（

9、如墙面、顶面、门、窗等）检查室内所有设备、设施（室内灯、锁、地坪、天花查对水电表的当前读数并记录。B 、将上述三项内容的检查结果填写在交房验收记录表中，由业主（住户）与物业管理公司代表双方签字确认。C 、对查验中发现的问题及时通报给开发公司，在确认处理意见后安排落实整修、调换、清洁、打扫等服务工作。由业主（住户）认证并填写楼宇维修记录。物业移交管理程序物业公司进行接管准备工作V成立项目管理处 组织验收小组相关记录及表格工程等部门物业资料移交V产权资料政府部门验收合格资料 工程技术资料开发公司通知物业管理，准备验收符合接管验收条件物业公司复函，进行验收的准备工作F物业公司、开发公司共同进行验收L

10、房屋接收验收标准 开发公司移交钥匙，物业公司接管工程质量遗留问题施工单位整改一-加强对业主装修管理为了维护全体业主的合法权益，确保物业的安全和整体形象，按照有关规定， 结合物业项目的实际情况，编制装修手册，加强对业主的装修管理工作，规范装修管理、装修审批、建立细致严密的装修跟踪监管体系、处理违规装修。A、装修管理组织： 物业管理部负责装修管理事宜 安全保卫部、工程管理部、清洁部负责日常装修检查B、装修管理： 受理业主装修申请并办理有关手续 审核装修者的相关资料，宣传装修手册及装修管理规定 跟踪施工情况，做好巡视检查工作，确保安全施工 办理施工人员出入登记 监管施工队按规定及时清运装修垃圾 装修

11、安全管理 发现隐患及时与业主沟通、交流，杜绝违章装修 发现紧急事故，按紧急处理程序及措施进行物业项目档案资料管理档案是物业管理的重要组成部分，管理好档案是物业管理工作的重要内容，应按档案管理要求建立完善的档案管理体系， 档案管理工作在物业的使用、维修、改造、扩建以及住户装修等 方面发挥重要作用。A、建档要求： 按建档流程，完善档案管理制度 明确建档内容，实行系统收集、集中管理 对使用率高的档案实行受控制管理 推行现代化、系统化、规范化、经常化管理B、建档流程：收集彳整理|分类J编号4登记检查X使用X1入柜X1输入电脑*C、档案分类：物业公司管理文件档案房屋结构、建筑工程档案设备、设施档案住户档

12、案各项服务档案D、档案资料受控管理：为避免档案资料损坏、遗失，使重要档案能长期保存， 而又方便经常使用，对使用频率高的档案实行严格控制管 理。E、相应文件、资料：物业管理服务合同管理公约业主公约住户手册装修手册有关政策法规资料岗位职责员工手册行政管理制度报修、投诉、热线服务受理有关规定报修、投诉、热线服务处理及回访制度检查制度服务质量评定、不合格服务控制有关规定相关费用收取的财务管理制度F、质量记录：根据物业管理和服务的实际需要具体制定工程管理部职责1为业主提供无偿或有偿的报修服务内容2供电系统弱电系统消防系统电梯系统给排水系统监控系统房屋维修养护业主报修服务程序3工程管理部工作流程图下达工作

13、指令组织实施实施各岗位领班及员工使用效果业主评定信息综合检拟工 程 管 理 部各设备、设施主管确保物业项目各种公用设备、设施正常运转及完好按照计划对物业设备、设施进行日常维修保养E检 杳各岗位领班工作结果设备、设施维修保养流程图根据年计划、月业主报修工作流程业主报修各种方式物管部客服中心登记、指令工程管理部核实处理、开维修单物业管理部收款4、工程管理部应急预案 发生停电事故时应急预案 发生漏水事故时应急预案 供电所一路供电断开时应急预案 发生停水事故时应急预案 发生电梯系统故障时应急预案5、工程管理部相应文件岗位职责各种设备、设施操作程序各岗位交接班规定设备、设施管理总则设备、设施巡检制度各种

14、设备、设施台帐年度维修保养计划安全操作规程装修工程管理制度 报修服务规程 各项抽查制度 不合格服务控制有关规定6 、 质量记录 ：根据物业项目设备、设施管理和服务实际具体制定。 安全保卫部：1、 职责： 负责物业项目的安全保卫工作 负责物业项目的消防安全工作 负责物业项目的车辆进出、停放的管理工作 负责物业项目内业主施工装修安全的管理工作2、 内容： 物业项目内、外安全 停车场、停放车辆安全 设备、设施区域安全 消防设备、设施正常使用 业主二次装修安全3、 程序:安全保卫工作流程图安保员抽查服务结果服务业绩 分析和改进安排工作及操作程序安保部抽查检查下达指令安保领班安保工作范围服务过程检查执行

15、指令信息反馈服务过程的拟定纠正/预防措施、计划操作实施安全管理组织示意图消防应急方案试图消防中心报警巡逻人员发现火警， 采取最快最有效的 办法边灭火边报警根据报警数据 确定报警地址消防中心解U误报V值班人员火警苗子，11除报警信号，查明误报呼叫领班，确定情况，1V V向消防中 心总值班报动用大楼总值班领班急赴现场指挥，呼叫机动保安、值班 电工急赴现场消控中心向119报警，打开应急 广播通知相应楼 层有序撤离，向有关领导报告工切断失火、位，其余保护现场，消防设施安排值班电工切房间电源人员抢救维持秩序，自救灭火，疇=断失火房间电源,关闭煤气生命，向协助调查。组织维持关闭煤气。公司领导 秩序。汇报突

16、发事件应急方案在发生突发事件时，以最快的速度、最短的时间内掌握事态状况，控制事态的发展，保证管辖区域内的正常工作，确保业主 的人身安全和财产安全。处理程序：A、 一旦发生突发事件，当班保安应立即赶往现场了解情 况、确定事态状况，然后与中控室联系，讲清地点、原 因及目前状况。必要时中控室应向110报警，报清地点、 路名、联系电话、目前状况。B、 应立即通知总值班领导及各部门有关人员赶赴现场。C、在岗保安坚守岗位，其他保安在主管或值班的带领下 前往现场，在不伤害他人和财产不受损的情况下，以最 快的速度控制事态的发展，将突发事件的损失减少到最 低。D成立突发事件指挥部，由现场最咼职位者任指挥。E、

17、根据事件状况及时组织力量，执行任务。F、 配合公安人员和有关部门对事件予以控制和调查取 证。G米取外围警戒：保护现场，维持秩序，确保现场勘察。H、 事件结束后， 分析原因， 制定纠正 / 预防措施， 填写突发事件记录表 。/ 预防措施的落实I 、 物业管理部、安保主管负责验证纠正 结果。4、 相应文件：岗位职责各岗位交接班规定各岗位服务程序日常工作规定中控室管理规定巡更保安工作规定及处理问题操作程序消防安全 “三级 ”工作管理制度消防安全检查制度消防报警操作及灭火应急方案突发事件时的应急方案停车场管理规定各级抽查制度5、 质量记录：根据物业项目安保管理和服务实际具体制定环境管理部：1、职责：负

18、责物业项目区内公共场所、公共区域的环境清洁 负责物业项目绿化养护工作 负责物业项目区内虫害消灭工作 负责物业项目区内日常垃圾清运工作（不包括建筑 垃圾、装修垃圾）2、内容： 公共场所、公共区域清洁 设备、设施区域清洁 停车场清洁 周边卫生 “三包 ”区域清洁 区域绿化 区域灭虫3、程序： 按有关规定的清洁标准进行规范程序清洁 按有关的绿化标准进行规范程序绿化养护 按垃圾房管理规定进行规范程序垃圾清运 按有关的无虫害标准进行规范程序灭虫环境清洁部工作流程图下达指令安排工作4、相应文件: 岗位职责环境清洁工作标准垃圾房管理制度垃圾处理及清运服务绿化管理制度灭虫工作操作规范各级抽查制度5 、质量记录

19、：根据物业项目环境管理和服务实际具体制定。培训实施根据制定的管理目标， 结合 项目的要求， 将对员工进行 不同阶段的岗前、岗内、日常培训，提高员工素质，使其能够满 足 项目物业管理和业主的要求，达到预期的目的。 岗位培训 ：上岗前组织对管理和服务员工进行的针对性 培训，主要内容包括：企业发展规划、管理服务理念、质量方针 和目标、物业特点、岗位职责等，经考试合格者方能正式入岗。 岗内培训 ：上岗后针对不同的工作岗位进行专题培训， 主要内容包括：专业技能、工作技巧等，不断提高员工的工作技 能。 日常培训 ：根据实际工作需要， 组织员工参加不同的专 题培训，其中：管理人员侧重学习企业管理知识、管理技巧、管 理理念及管理知识，并组织参观、考察、学习先进的物业管理项 目，交流经验，取长补短；工程技术人员参加特种岗位培训和专业培训；其他员工根据岗位需要，参加不同的培训。 培训后跟踪 ：员工进行培训后，由管理层进行跟踪，建 立个人培训档案， 日常检查员工是否按培训后的要求和标准进行 工作，并将实际工作能力状况和工作表现与绩效考核内容结合起 来。四、物业管理费核算项目：员工工资员工福利（四金）员工餐费劳保用品费培训费办公费日常通讯费正常水电耗损费公用设备、公共设施日常运行、维修、保养费环境保洁费安保费消耗物料、材料费保险购置费税金物品折旧费 物业管