XXXX年评估体系分析(工程管理部)

1、长沙长沙工程管理部工程管理部2014.1.202014.1.20目 录季度评估分析实测实量季度评估分析安全文明交付评估分析装修房客户验房指引表分析进场材料定期飞行抽检2014年1月9日，集团工程管理部连续下发了关于2014年评估事宜的文件，区域也下发了关于材料飞行检查，包括以下几点：1、关于2014年使用 “实测实量”A6版进行季度工程质量、安全评估的通知VKGC-TZ-2014-0012、关于2014年使用 “交付评估”A1版进行房屋交付前评估的通知VKGC-TZ-2014-002及附件3、关于2014年使用 “装修房客户验房指引表” A1版进行交付的通知VKGC-TZ-2014-0034、

2、区域工程管理部正在征求意见的关于对在建项目进场材料飞行抽检的相关执行办法通过对比2013年执行的评估体系，在交付评估和季度评估方面做了较大调整，通过工程管理部的分析，现将对比结果同各位领导、同事分享！新评估体系分析新评估体系分析评估体系优化的方向分析：1、评估反馈调整。根据评估组在工作过程中个项目部反馈的关于评估体系的建议进行调整，如在安全文明施工中不再对评估现场有烟头的地方进行逐个扣分；4、不为工业化而工业化。A6版中规定内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分，集团再次肯定工业化项目。标准中又将砼的垂直平整度要求由5mm改为了8mm，也充分考虑了现在一些采用传统模板体系工艺施工的项目

3、。2、实测项目优化。通过对实测实量成绩的分析，部分项目数值得分普遍较高的分项减少。如2013年3、4季度季度评估中砼截面尺寸：所有标段均值为98.83%,该指标所有参评标段控制均较好。施工控制线：所有标段均值为100%，该指标所有参评标段控制均良好。类似此类实测项目再进行全覆盖的实测意义不大，取消。一共取消了30项实测数据。季度评估分析实测实量季度评估实测实量A6版实测实量-实测样本：抽取方式为电脑任意选取。1、每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当少于5栋时均衡抽取；2、当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）大于3分时再以上述规则增加3套实测，当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于

4、2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。原A5实测实量测区抽选方式:1、一般会每个楼栋都选择测区，实测选点时虽然会选择套数，但是实际操作过程中没有明显的区分那一套，基本是要求全覆盖，满足表格规定的点数为准；2、砼部分选取2层作为实测层，截面尺寸、垂直度和平整度每个实测层选取10个实测区，共20个。3、板顶水平极差每个实测层选取5个实测区，共计10个。A6标准貌似看出测区在减少， 明显是以房间的套数为单位进行测点选取，每个标段最多是10套，要求项目现场质量均衡，偏差越大越不利。2实测范围：室内、公共部位，实测点以目测的最差部位进行。（与以前要求一样）3实测内容、部位、标准： 季度评估实

5、测实量A6版-01表同A5版实测实量标准对比实测内容部位A6主体标准原A5标准中A6装饰标准原A5标准中平整度墙面0,8mm砌砖时不测砼结构0,5mm砌砖0,8mm0,4mm0,4mm地面目测：无高低起伏无压痕 木地板0,3mm0，3mm(直铺地板面)瓷砖或者石材0,4mm 毛坯0,4mm毛坯0,4mm垂直度0,8mm砌砖时不测砼结构0,5mm砌砖0,5mm0,4mm0,4mm方正度房间0,10mm砌砖0,10mm0,8mm0,5mm阴阳角 0,4mm0,4mm楼板厚度-5,8mm-5,8mm 空鼓墙面 没有空鼓 裂缝墙面 没有开裂 渗漏卫生间、外墙、外门窗 没有渗漏 季度评估实测实量检查项目

6、检查内容指标调整尺寸控制篇混凝土结构工程截面尺寸季度评估取消实测电梯井垂直度季度评估增加实测施工控制线设置季度评估取消实测轴线偏差控制季度评估取消实测砌筑工程表面平整度季度评估取消实测垂直度季度评估取消实测方正性季度评估取消实测定尺加工篇抹灰工程开间/进深不比较设计值，仅取实测值极差户内门洞尺寸偏差中的木基层厚度季度评估取消实测外墙窗内侧墙体厚度极差不比较设计值，仅取实测值极差同户型同厨卫间窗底框标高偏差季度评估取消实测同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差季度评估取消实测防渗漏篇防渗漏工程卫生间地漏季度评估取消实测防空鼓/开裂篇防空鼓/开裂工程外墙防开裂接点（砌筑阶段）季度评估取消实测内墙防开裂节点（

7、砌筑工程）季度评估取消实测砼墙面给水管暗埋（设备安装）季度评估取消实测 砌体墙面给水管暗埋（设备安装）季度评估取消实测 砌体墙电线管暗埋（设备安装）季度评估取消实测季度评估实测实量检查项目检查内容指标调整观感质量篇设备安装同一室内的底盒标高差季度评估取消实测，交付评估增加实测并列插座开关面板高度差季度评估取消实测，交付评估增加实测抹灰工程地面水平度极差季度评估取消实测涂饰工程墙面表面平整度仅在腻子打磨后实测墙面表面垂直度仅在腻子打磨后实测阴阳角方正仅在腻子打磨后实测墙面饰面砖接缝高低差季度评估取消实测室内门门框的正、侧面垂直度季度评估取消实测铝合金门窗型材拼缝宽度（不适用塑钢窗）季度评估取消实

8、测，材料专项检查增加实测铝合金型材拼缝高低差（相同截面型材） 季度评估取消实测，材料专项检查增加实测铝合金型材拼缝高低差（不同截面型材） 季度评估取消实测，材料专项检查增加实测塑钢窗相邻两构件焊接处季度评估取消实测窗框、窗扇相邻构件装配间隙季度评估取消实测窗框正面垂直度季度评估取消实测木地板安装表面平整度季度评估取消实测，交付评估按【0，3】mm标准实测接缝宽度（实木复合、实木地板）季度评估取消实测，交付评估增加实测接缝高低差（实木复合、实木地板）季度评估取消实测，交付评估增加实测地板水平度（爆板）季度评估取消实测季度评估实测实量A6版-02表实测内容满分部位主体装饰平整度106墙面一套房取3

9、个测点（每面墙限取1个点），公共部位取1个测点，每1个不合格点扣0.5分，4个点都不合格扣5分一套房取3个测点（每面墙限取1个点），公共部位取1个测点，每1个不合格点扣0.5分，4个点都不合格扣5分4地面有此现象（含公共部位）每1处扣0.5分，3处都不合格扣3分一套房取4个测点，每1个不合格点扣0.5分，4个点都不合格扣3分垂直度10一套房取3个测点（每面墙限取1个点），公共部位取1个测点，每1个不合格点扣0.5分，4个点都不合格扣8分一套房取3个测点（每面墙限取1个点），公共部位取1个测点，每1个不合格点扣0.5分，4个点都不合格扣8分方正度20房间一套房内取卧室、起居室的4个纵向测点，每1

10、个不合格的房间扣0.5分，所有房间都不合格扣16分（纵向基准线为1米线）一套房内取一房一厅的4个纵向和4个横向测点，取一厨一卫的4个横向测点。每1个不合格的房间扣0.5分，所有房间都不合格扣16分（纵向基准线为1米线）阴阳角15一套房取4个测点，公共部位取1个测点，每1个不合格点扣0.5分，5个点都不合格扣12分楼板厚度5一套房取1个测点，正偏差不合格扣1分，负偏差不合格扣5分每一个点都很重要实测内容满分部位主体装饰空鼓20墙面一套房内随意选取6个面，公共部位2个面。选定站立位后，用空鼓锤检查，每一个空鼓点扣1分，最多扣16分 裂缝20墙面一套房目测裂缝条数，每一条裂缝扣1分，最多扣16分 渗

11、漏递延评估卫生间、外墙、外门窗、管道依据集团客户关系部提供的上一个季度交付项目的渗漏维修数据进行公司排名，区域排名最后两位的公司取消季度评奖资格（若上季度无交付项目，则取上上季度交付项目的渗漏维修数据）。若无数据或数据明显失真，则取消季度评奖资格季度评估实测实量A6版-02表实测项目减少，需要结合长沙公司实测实量数据的分布，分析减少得项目是否对我公司有优势？量化季度评估实测实量项目名称标段实测合格率报告中指出实测数据偏差大的项目金域缇香东方红93.51%砼表面平整；楼板厚度；内墙防开裂节点；空鼓/裂缝（抹灰）紫台台州建安92.71%砼表面平整；楼板厚度；外墙防开裂节点；空鼓/裂缝（抹灰）白鹭郡

12、长沙市建91.22%砼表面平整；外墙防开裂节点金域华府台州建安91.09%外墙窗内侧墙体厚度极差；同户型同厨卫间窗底框标高偏差；同户型同厨卫间开间/进深偏差万科城国泰未实测白鹭郡中邦87.69%砼表面平整；砼垂直度；楼板厚度；外墙防开裂节点；空鼓/裂缝（抹灰）；电梯井道垂直度；砌体垂直度;同户型同厨卫间窗底框标高偏差；同户型同厨卫间开间/进深偏差；座便预留排水管孔距偏差;同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差；金域华府中天装饰85.61%涂饰工程阴阳角方正；顶棚水平度极差；墙砖垂直度万科城金煌装饰82.71%同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差；涂饰工程墙面表面平整度；区域平均得分92.84%以区域2013年四

13、季度季度评估总结报告中的数据分析可以得出长沙公司的短板，如下表：季度评估实测实量 分析： A6版实测实量中剩余的砼表面平整、垂直，楼板厚度、内墙防开裂节点、空鼓/裂缝等分项，在长沙公司四季度评估时在进行主体结构施工的项目中基本都被报告指出差或者较差。 2013年空鼓开裂和渗漏等关键指标扣分平均三季度2分/项目，四季度3分/项目；实测实量得分（%）=合格项成绩实测实量总项数大幅减少一念天堂，一念地狱结论： 季度评估的项目和点数貌似是减少了，但是留下来的都是一些前期长沙公司控制得不到位的分项，关键指标变成了分值较大的常规指标，测点的减少导致分母变小，不合格点的控制尤为重要。93.00%92.77%

14、91.67% 91.42%90.18%90.08%89.17% 88.90%84.55%84.47%91.92%89.59%87.11%89.42%80%85%90%95%广州厦门东莞佛山中山深圳珠海福州海南长沙上海区域成都区域北京区域 平均值季度评估实测综合得分年度平均值季度评估实测综合得分年度平均值季度评估分析安全文明季度评估安全文明施工检查内容满分安全文明检查检查标准评分标准防火管理10工人宿舍管理： 随机抽查一个房间要求每一个床位配一个二三眼插座；电热褥无人使用时在关闭状态；宿舍内禁止使用任何用于膳食的电加热器；电工演示过载及短路保护装置有效；设集中膳食加热区； 在建工程楼层、库房禁止

15、兼做宿舍 （吸烟区设置）有1例不合格扣1分，5例及以上扣10分2易燃易爆物品管理：库房内氧气瓶、乙炔瓶分房存放（无作业防火）；油漆、天那水分类分堆存放；以上材料库房、木工加工区、板材堆放场、现场动火区域须配置合格灭火器材，工人会操作灭火器材有1例不合格扣0.5分，3例及以上扣2分，有1处库房锁匙打不开直接扣2分3高层建筑设置临时消防给水系统且保持待机状态，配置柴油发电机且有自动切换功能（功率）未达标扣3分季度评估安全文明施工检查内容满分检查标准评分标准三宝四口6佩戴安全帽、高处作业佩戴安全带 有1例不合格扣1分，3例及以上扣6分18临边及洞口防护：设置稳固的防护栏杆或防护门，高度不低于1.2米

16、；电梯井内按每隔两层且不大于10m设置安全硬防护；土建施工阶段无外架楼栋周边设置安全隔离区或设置水平防护棚 有1例不合格扣1分6脚手架搭设须高于作业层1.5米；作业层脚手板满铺；架上材料堆放无超载无高坠风险有1例不合格扣1分，3例及以上扣6分2通道口搭设双层防护棚有1例不合格扣0.5分，3例及以上扣2分3卸料平台有超载现象或有坠落风险存在安全隐患的扣3分安全用电9配电系统采用三级配电、二级漏电保护；配电箱与开关箱执行“一机、一闸、一漏、一箱”规定；电箱有门、有扣、有防雨措施；箱体内设置系统接线图和分路标记；巡视维修每天有记录有1例不合格扣1分6在建工程楼梯、潮湿环境地下室使用36V以下安全电压

17、；线路完好无破皮，有包扎；线路穿墙、穿洞或过路有保护装置有1例不合格扣1分季度评估安全文明施工检查内容满分检查标准评分标准机械设备2施工电梯：年审记录齐全有效；操作人员持证上岗；禁止强行在楼层打开电梯层门（无具体的检查项目）有1例不合格扣0.5分，3例及以上扣2分2塔吊、施工电梯有万科主导的专业机构复检记录（正常年检合格1个月之内，委托第三方安装单位进行复检并记录在案） 有1例不合格扣0.5分，3例及以上扣2分6吊篮：具备有效的合格证书；吊篮不得直接支撑在建筑物女儿墙上或挑檐边缘或建筑外墙；配重块按规范设置；吊篮内作业人员不超过2人；应将安全带挂置在独立设置的专用安全绳上；作业人员从地面进出吊

18、篮或未作业时吊篮必须停放在地面；吊绳：空中作业的吊绳、安全绳、安全带检查记录齐全，固定可靠，有磨损保护措施，有防坠锁并现场演示有效；空中作业现场楼上、地面有监护人员有1例不合格扣1分基坑支护52米以上基坑、管沟有支护或有放坡，无跌落垮塌风险；基坑内设置供施工人员上下的专用梯道，梯道稳固并安全可靠有1例不合格扣1分季度评估安全文明施工检查内容满分检查标准评分标准场容场貌2土建及装修总包工人统一着装有1例不合格扣0.5分，3例及以上扣2分4工地大门有出入管理；施工现场封闭管理；车辆冲洗设施完备；施工现场无泥路；脚手架、楼梯须有楼层标识；安全防护网无破损、漏挂情况有1例不合格扣0.5分4材料堆放整齐

19、；建筑垃圾集中堆放有围挡；楼层工完场清有1例不合格扣0.5分卫生设施3按统一做法设置直饮水、洗手、洗脚池未设置扣3分，不符合统一做法扣1分7工地卫生间：每5万平米设置1处（或2个移动厕所），标准为：专人打扫有记录，洁具显原色楼层卫生间：结构施工时在模板拆除层的下一层设置1处； 砌筑、抹灰、装修阶段，按单元每五层设小便斗，标准为：专人打扫有记录，洁具显原色；在施工电梯轿箱和永久电梯轿箱内有卫生间指引标识未设置扣7分，数量不满足要求扣3分，卫生间瓷砖或洁具未显原色每处扣1分，打扫无记录每处扣1分季度评估安全文明施工安全文明评估需重点关注的：一、安全生产方面：1、无楼层吸烟区设置；2、宿舍区防火要求

20、每一个床位配一个二三眼插座；3、氧气、乙炔瓶只有存放要求，其它无具体的要求；4、架体防护脚手架搭设须高于作业层1.5米；5、机械设备方面只有检测报告和操作人员上岗证，无其它具体的检查。委托第三方安装单位进行复检时间是在正常年检合格1个月之内二、文明施工方面1、变化最大是采用扣分制；2、统一服装为必检查项目；3、按统一做法设置直饮水、洗手、洗脚池；交付评估分析2014年交付评估要求：A、有下例情况之一者需整改后进行交付： 1、装修施工未完成； 2、无空气质量检测报告； 3、消防管道不具备使用功能； 4、电梯无专业机构出具的复检报告； 5、小区正式围合未完成； 6、小区道路未完成；另外，竣工备案必

21、须在交付业主前拿到；B、北方入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况下，可不评软景；降雪后可不评室外景观；C、其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另行商议交付评估：同2013年要求基本一致，交付前6点必备条件必须完成，避免给评估组不好印象，影响最初在评估组心目中的定位！交付评估：一、项目交付评估1集团所有交付项目在集中交付前均需参加交付评估。2评估工作必须在项目交付前7-25天内完成，各公司须提前60天向区域品质部上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估日期（区域以交通便利为原则，先确定项目评估顺序，再通过抽签确定第一个评估项目日期，其他项目依次进行）。 当交付集中时，除确定为高、中级别

22、交付风险的项目必须进行交付评估外，其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目，此成绩代表未参评项目。二、交付项目评估办法1评估样本：抽取方式为电脑任意选取。户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套；地下室车库全部进行测评；地下室的电梯厅及首层大堂抽测1个单元；电梯厅选定随同评估房间的所在楼层；全部外立面观感测评；全部园林观感测评。 2评估范围：室内、公共部位、外立面、景观。3评估内容、部位、标准详见附件。4评分办法：以目测的最差部位进行。交付评估：三、交付评估项目综合分2014年精装修交付：户内装修（50%）+室外景观（20%）+公共部位（15%）+外立面（

23、15%） 户内装修（50%）=入户空间及水电设备（15%）+户内装饰30%+门窗、栏杆、新风系统（10%）+安装部品（15%）+保洁（15%）+四纵四横实测（15%）公共部位（15%）=公区入口（15%）+公区装饰（30%）+安装设施（25%）+地下室（30%） 园建观感（20%）=软景（50%）+硬景（40%）+软硬景交接处理（10%）2014年毛坯：户内毛坯（50%）=入户空间及水电设备（15%）+户内装饰30%+门窗、栏杆、新风系统（10%）+阳台露台（15%）+保洁（15%）+四纵四横实测（15%）2013年精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） 观感（60

24、%）=户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%） 园林工程观感（20%） =软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 公共部分=地上部分（70%）+地下部分（30%）2013年毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%）对比项目2013年2014年备注实测实量单独分项，占总分20%,20分户内装修（50%）中有四纵四横实测（15%），7.5分1、客厅、主卧开间进深【-8,8】mm，2、客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚的净高【-5,5】mm保洁占观感（60%）中的5%，3分占户内装修（50%）中的15%，7.5分分值明显加大，2

25、013年交付项目不同程度扣分，注意加强公共部分占观感（60%）中的10%，6分单独分项，占总分15%，15分比重大幅加大外立面占观感（60%）中的10%，6分单独分项，占总分15%，15分比重大幅加大园林单独分项，占总分20%,20分单独分项，占总分20%,20分总比例不变，软景比例加大增加分项管道、墙纸、栏杆评估也在根据现场实际进行调整交付评估：76.54%75.82%74.93%74.09%73.81%73.61%71.58%71.28%70.11%68.19%68.29%75.05%70.29%71.83%65%70%75%80%广州东莞厦门珠海佛山深圳中山海南长沙福州成都区域上海区域北

26、京区域 平均分2013年交付评估得分年度平均值对比年交付评估得分年度平均值对比2013年评估成绩：时间万科城金域华府环球村二季度69.70%三季度73.33%71.34%62.75%四季度74.89%76.37%64.28%2013年度交付评估成绩汇总交付评估分项成绩：外立面和公共部分 长沙公司在区域二季度交付总结中被指出需加强，金域华府外立面通过加强质量管理，树立标杆，最终得到了大家的认可。四季度交付评估成绩外立面分项得分排名区域第一，公共部分排名区域第二。交付评估分项成绩：园林 通过树立标杆和不断对标，万科城和金域华府园林成绩得到了长足的进步。四季度交付评估中，万科城园林分项得分排区域第三

27、。我们相信：只要肯努力，一定能做好！47.00%70.00%78.00%35.00%55.00%75.00%95.00%二季度三季度四季度金域华府交付评估外立面观感合格率61.84%68.17%72.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%二季度三季度四季度金域华府交付评估园林工程观感合格率74.63%77.84%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%三季度四季度万科城交付评估园林工程观感合格率季度评估亮点分析：装修房客户验房指引表分析装修房客户验房指引表（A1版）2014年装修房客户验房指引表（A1版）和老版

28、本房屋交付验房指引表均为九大类，43小项，99子项，部分内容有所增减，具体如下表：序号验收部位验收要点变化备注1用户实名要求业主留下姓名及联系方式，便于结果的跟踪2大堂/电梯厅/公共楼梯减少了对设备和防火门等检查项，仅留下清洁卫生3地下车库（已购车位）车位位置带认 新增加内容4入户门增加内容：门吸检查5户内配电箱增加内容：箱体横平竖直，表面整洁完好、箱门开启正常6采暖增加内容：分水器管排列整齐7新风系统1、安装牢固2、风口进气阀开闭正常新增加内容序号验收部位验收要点变化备注8水槽增加内容：使用专用工具检测溢水口通畅 9淋浴/浴缸增加内容：1、使用专用工具检测溢水口通畅2、打开浴缸检修孔目测干净

29、整洁10地漏使用专用工具检测地漏排水正常（以前为倒水）11户内清洁要求无浮灰12水表增加内容：打开管井显示干净整洁13电表开管井显示干净整洁装修房客户验房指引表（A1版） 万科对产品的要求和标准向购房者完全公开，客户只要有了这张表，就相当于一个专业的验房师，对工程质量的控制要求更高了。变化：1、增加客户信息的填写，确保信息的真实性；2、从客户验房的角度和使用感受方面增加验收项，如水井、电井的干净清洁等方面；3、交付评估内容与客户验房指引表内容高度契合，交付质量直接影响客户验房结果。进场材料定期飞行抽检进场材料定期飞行抽检 自2014年3月1日起，除工程建设各阶段对进场材料的常规见证送检外，建研中心CMA试验室将每月对在建项目使用的原材料进行随机质量抽检，并定期发布抽检结果。一、抽检目的加强工程建设原材料质量控制，完善检测机制及质量内控。二、抽检范围根据国家相关标准在地下基础、主体结构、精装修施工各阶段，对进入施工现场建筑材料的产品质量按照项目抽样检验，抽检材料和具体指标见附件1。三、抽检周期及数量：区域所有在建项目范围内，按月随机抽检5个项目。四、飞检原则及项目配合：飞检原则：不提前通知、有就抽，到达项目前30分钟内知会项目负责人。配合工作：项目负责人委派标段主管工程师陪同进行材料见证抽样及相关登记备案工作。五、抽检结果：抽检结果对材料厂家和品牌进行评估；并作为对