M南宁市城中村改造项目工作说明书

1、谨呈：保利地产 南宁市城中村改造项目工作说明书 目 录 一、世联地产/世联评估介绍 世联地产介绍 公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题， 提供增值服务，建立伙伴型客户关系。 年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。1992 年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。1993 年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。2001 家分支

2、机构、超过2000名员工。2006年，世联集团在全中国拥有15多座24家分支机构，服务覆盖全中国1002008年，世联地产旗下拥有超过 家海内外机构，超过3000名员工。城市的600 A股市场上市。2009年，世联地产正式在迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、多个大中城市。大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90承担过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档年城市案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了世联10 地产系列丛书等几十部专着以及地产评论、楼市中国等行业刊物。 业务范围 顾问业务全国范围内提供服

3、务 不断开拓中国房地产咨询世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，最终成为中国地业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，多个世联顾问十年以来累计为中国100产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。1000城市的 估价业务全国范围内提供服务 办公及住宅领域房地工业、世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、估价EVS17年专业积累形成了强大的知识管理平台、产估价服务。世联估价系统和资深专业技术团队，为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提土地招投标和房地产专业咨询等多元项目投资、物业估价、供市场调查研究、降低专业风险并实现降低成本、我们致力于为客户

4、发掘价值、化顾问式服务。让更多的人务求以差异化产品响应市场，客户的最大利益，解决房地产问题。 享受真正的地产服务。 代理业务珠三角及长三角、环渤海一级辐射范围内提供服务 凭值得信赖的合作伙伴形象。世联代理致力于在客户中间树立注重口碑，多个项目的市场操作经验积累，代理业务逐步形成了为房地产开年70016借发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策年，世2012划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。联地产已在深圳、北京、上海、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山、天津 等多个城市开发物业代理业务，代理销售金额超过2200亿元。 经纪业务深圳范围内提供服务

5、商业项目“世联行”定位在高端客户市场，拥有大量高尚住宅、写字楼、世联行以准确的市资源，同时拥有大量国内外投资客户，跨国公司客户资源。优质的服务形象和口碑脱颖于各大区域场定位和策略，科学的团队管理方式， 市场。 按揭业务深圳范围内提供服务 世联发起成立了深圳第一家专业从事住房按揭贷款服务的机构深圳市盛泽按揭代理有限公司。其汇聚了按揭代理、公证、评估、担保、保险等为地产相关服务，整合了各地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势， 广大业主提供快捷、专业、低成本的“一站式”房地产贷款服务。 专业资质 国家建设部核准的房地产一级评估机构 中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位 中国土地估价师协会注册

6、许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务 广东省估价师学会常务理事单位 广东省房地产业协会副会长单位 香港测量师学会会员单位 北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构 天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构 上海市房地产经纪行业协会会员单位 上海市房地产管理局核准的房地产评估机构 世联公司网址 世联地产： 世联评估： 世联主要出版物 -地产市场解读 -估价师操作实务 -现代物业管理 -深圳房地产产权手册 -深圳楼宇买卖手册 -土地经济问题 -世联观察·房地产游戏规则与生存环境 -前线故事 -认识 -在场 - 世联10年·城市地产系列丛书之新都市主义·CON

7、DO与小户型 - 世联10年·城市地产系列丛书之社区·大盘出路 - 世联10年·城市地产系列丛书之CBD·写字楼与国际公寓 年·城市地产系列丛书之城界消失·旅游地产10世联- - 世联地产顾问丛书之规划的市场评价 - 世联地产顾问丛书之二城市更新之市场模式 - 世联地产顾问丛书之三联合开发·城市运营的出路 - 世联地产顾问丛书之四新城模式·国际大都市发展实证案例 国际模式与中国安居工程的对比研究世联地产顾问丛书之五公共住房浪潮·- 世联荣誉 划代理综合实力TOP10 地 _ 20072011中国房产策 服

8、_ 2007中国房地产最佳综合务品牌 代地产策划理企业品牌价值TOP10_ 2007 中国房中国指数国务院发展研究中心企业所、 -2006年 清华大学房地产研究所、 研究院、中国房地产T0P10研究组 2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10 -2005年发证机构：世界品牌实验室 2005中国品牌年度大奖地产专业品牌TOP10 世界经理人 -2005年 100中国最佳雇主 级信用企业 -中国地产AAA 深圳晚报社3 - 2004年月 深圳报业集团 ”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介 2004年“315 房地产纵横杂志社年- 20049月 中国国际房地产研究院/ 年度中国·深

9、圳最具合作价值策划代理公司 2003-2004 中国城市土地运营博览会7 - 2004年月 004中国地博会十大品牌地产顾问公司 2 世联评估介绍 世联评估是世联中国的子公司199年始创设于深圳，总部设于深圳，下设北京、天津、上海、广州世联评顾问策东莞、华房数据等七家分公司，面向全国提供全面的土地房地产评估专业服务长期的专业积累形成了我们强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为代理销府、金融与投资机构、工商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估可行性研究、土地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化评估服务。截经纪业世联中200年底，历年累计评估总值1002亿元，累计评估规模1亿平方

10、米公司资质：国家建设部一级房地产评估机中国土地估价师协会注册许可机估价业深圳市世联土地房地产评估有限公中国房地产估价师协会副会长单世联评估的服务体系金融按世联评估的竞争优势抵押价值评核定市山 抵押价值跟踪评估分数分分分分分价值评估服务工商物业评估保险理赔评估公公公据公公公司司司司司司金融机构不良资产处置评估咨询楼宇按揭评估咨询评估咨询服务房地产开发项目开发贷款评估咨询固定资产项目贷款评估咨询经营性物业抵押贷款评估咨询 二、项目基本情况理解 项目基本情况：分别是东沟岭新区本项目涉及南宁市东北部三个城中村改造， 项目情况：“中心区”，降桥村降桥坡一二组，鸡村三、九队，其改造规模和改造难度存在区别，

11、我们首先要对三个城中村进行研究，然后按优劣排序提 出最适合启动的项目。三个项目目前的大致情况为：位于南宁市东北部，是以南梧大道、厢竹大道、狮东沟岭新区“中心区”： 亩，其中国有1655山公园以东围合形成的一个带状地块，项目规划总用地约多亩已经办理农用地转用手亩。其中土地约209亩、集体土地约14461300亩和行政办公用地中零星集体土地没有纳入储续，规划的文体中心用地197 备，没有办理农用地转用手续。米处，200 降桥村降桥坡一二组：位于兴宁区三塘镇昆仑大道高速路口以西分为一组和二组两个村民小组，村民连片居住且相对集中。由于该坡大部分173土地已被南宁市以及城区收储和征用，目前两个村民小组加

12、起来仅剩余亩之后，亩土地未被征用，扣除安置小区预留用地72亩、三产预留用地36户，人口约27万平方米，涉及村民约165亩，拆迁面积约可出让土地约65 600人。：位于南宁市东北面，属兴宁区朝阳街道办事处辖区，厢竹大 鸡村三、九队公里。村道以北，沙江河自北向南从其中穿过，汇入竹排冲，距市中心约4层，有少量砖木结构平房。经估算64民住宅多以砖混结构楼房为主，多为万平方米。各类建筑处于自发状态，缺乏整体各类建（构）筑物面积约为28规划，违章建筑大量存在，质量普遍较差。且楼房间距小，不符合建筑设计、 消防等相关规范，存在各种安全隐患。 世联对于类似项目的理解: 必需对项目所在区域未来发展作出准确研判从

13、城市发展的角度去审视项目，从城市功能的完善去论证项目的发展。只有符合城市发展阶段，体现区域功能价值的物业类型，才具有较高的市场实现性。才能针对性的提出项目发展策略，找出项目的市场机会点，更加深入的进行市场分析， 从而明确更新单元未来发展方向及其功能配比。 项目定位基于对市场现状及未来的准确把握处理好与周边项目的竞合关系式项目的成败关键因素，面对市场竞争，找准市场机会点，作为项目的市场切入点，是项目未来成败的关键。而市场机会是不断变化的，因此如何科学判断未来市场变化情况，综合考虑，最大程度的使物业满足 未来市场变化情况，是类似项目研究的重点。 妥善处理各权利人之间的权益分配是项目成功实施的关键城

14、中村改造，必然涉及到众多权利人的利益，且涉及多种属性用地，科学界定各权利人之间的权益，根据项目规划条件，协调好各方权益分配，充分保障各权利规划条件等多个因素影响，权益分配受土地权益、方权益是项目顺利实施的关键。需明确界定各权利人应享受权益，通过科学客观的经济测算制定可行的补偿分配 方案。达成以上三个前提条件，结合成功/失败案例借鉴，准确把握项目定位及发展战略，同时保障项目顺利实施，实现项目的商业价值。 三、世联可提供的服务内容 报告名称： 三个城中村优先启动项目筛选研究报告 XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告 XXX城中村项目经济效益分析 城中村项目补偿策略及补偿方案研究XXX :工作

15、内容 优先启动项目分析 项目本体分析 投资环境分析 市场机会分析 整体定位 经济效益分析 补偿安置策略研究 第一阶段 三个城中村优先启动项目筛选研究报告 一、项目概况分析 三个项目区位及区域概况，从宏观对比解析地块 三个项目交通、周边配套、规模，从中观对比解析地块 三个地块现状、项目资源价值分析，从微观对比解析地块 二、旧改政策解读 与本项目相关的南宁旧改政策解读 城中村旧改项目的操作难点分析 本项目改造应注意的环节分析 三、项目改造的难易程度分析 项目的拆迁规模分析 项目的产权复杂性分析 项目的拆迁难度分析 四、项目拆迁成本分析 房屋补偿费 二次装修补偿费 搬迁补助费 临时安置补助费 停产停

16、业补偿费 不可预见费 提前搬迁奖励金 其他经费 五、优先启动项目建议 综合对比三个项目指标 优先启动项目建议 筛选出优先启动的项目后，针对项目本身，对其进行整体定位等阶段研究 XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告第二阶段 一、项目解析 项目概况 项目区位及区域概况，从宏观解析地块 项目交通、周边配套、规模，从中观解析地块 地块现状、项目资源价值分析，从微观解析地块 项目属性界定 二、项目投资环境及专项市场分析 本章主要分析结论 南宁旧改相关政策解读 片区投资环境分析 南宁市宏观经济分析 南宁房地产市场发展概况及趋势研判 区域房地产市场发展特征及趋势研判 项目周边房地产市场发展概况 片区房

17、地产市场专项分析 片区住宅物业市场分析 a.区域住宅市场现状 b.区域住宅市场主流客户分析 c.未来区域住宅市场发展趋势 d.典型在售或待售楼盘分析 片区商业物业市场分析 a.区域商业需求与供应 b.区域内主要商业形态和未来商业发展趋势 片区酒店物业市场分析 a.主要酒店档次 b. 入住率及房价 片区办公物业市场分析 竞争性项目分析 区域典型物业选取 案例分析（包括案例的物业配比、功能布局等分析） a.价值定位 b.产品类型 客户群c. d.购买驱动因素 案例借鉴 项目适宜发展的方向判定 三、项目整体定位 SWOT分析项目 类似项目价值发展研究 项目容积率的建议范围 项目整体定位 产品整体定位

18、 各类物业规模配比建议 产品定位（档次，外立面形象，建筑物高度等） 客户定位 价格定位 XXX城中村项目经济效益分析（含可行性分析）第三阶段 一、项目综合效益评估（不同容积率下的各方案） 本章主要分析结论 本项目拟采用的开发模式建议 效益评估前提 项目总投资分析 1.4.1 项目应缴地价计算 地价测算的政策和相关依据 地价测算所选用的方法 地价测算的结果 1.4.2 现有物业拆迁补偿成本计算 项目建筑成本计算1.4.3 总投资资金来源筹措1.4.4 经济效益评估 销售及经营收入测定 财务与敏感性分析 基于经济分析的方案评价 经济评价说明 项目总投资分析 现金流量分析 项目财务指标情况 项目抗风

19、险能力分析 二、项目可行性研究结论及建议 拟建方案的结论性意见 项目规划指标建议 项目主要问题的解决办法和建议 项目存在的主要问题 建议 项目风险及防范建议 项目风险 风险防范建议 附表 主要包括成本估算、投资计划、销售收入与经营税金及附加估算、项目资金来源与运用、项目损益及利润分配估算表、现金流量表、敏感性分析表等。 第四阶段 XXX城中村项目补偿策略及补偿方案研究 一、项目概况 项目现状房地产属性分类 项目用地现状分析 项目定位及规划指标 二、项目房地产权益现状 项目现状建筑权属状况 项目土地权属状况 三、项目各权利人房地产权益测算 项目各类属性房地产价值分析 项目各类属性土地价值分析 项

20、目各类属性土地更新改造价值分析 四、项目补偿安置策略及补偿方案建议 项目土地开发价值分析 项目补偿安置方式选择分析 类似项目补偿案例 项目补偿策略及补偿方案建议 项目安置房需求及安置意愿分析 项目安置方案建议 项目安置区选择建议 项目安置补偿物业建议 项目安置房户型建议 其他项目服务 房地产确权协助 拆迁谈判协助 拆迁房地产价值评估 安置房分配方案及实施我们不仅提供报告文本，四、世联服务流程 五、专案团队架构及岗位职 、专案团队架构及岗位职提交报告终项目执行委员项目经市场研究人、人力配备人力配备：若干人力配资深项目经市场研究人六位专业人士组岗位职岗位职岗位职收集基础资实施项目管调配公司资分析相

21、关信全程项目跟探讨技术思深入访谈客评审顾问报研究成果成基础研究成监督服务品关键节点汇服务优服务优服务优丰富资料获取经六位专业精强大的顾问平台支建筑、经济相关专十年组织智完善的培训体系支a 王宜强 世联评估北京区域中心总经理； 曹亚琨 世联评估上海区域中心总经理； 李 欣 世联评估总估价师 b.项目执行委员会职责： 配调源资司公咨询报告评审 服 务 品 质 监 督 理 士硕学理管学大经财海上问顾询咨理助佳 张陈颖毕业院校：英国事业部总经专业方向：学历及专业资学历：硕1中山科技新城商业、写字楼调整项深圳星河雅宝综合体项目物业价值询及经济测广州柏西商都项目发展战略研东莞大朗中央盛景项目商业整体定主要

22、负责的类似项目研深圳万科红商业广PIC深圳港大铲湾港区项目商业策划及济效益评郑州金水大道写字楼、酒店项钟伟毕业院校：广东商学项目经专业方向：金融管学历：学深圳盐田置业城市更新项深圳盐田三四村改造项深圳特力水贝珠宝产业园城市更新项深1个城中村旧改项中山市石岐区三旧改造项广西贵港综合体项南宁安吉大道科技园项深圳市城市更新课题研深圳华侨城地块城市更新项中山东凤镇客运站整体定位项中山市石岐区三旧改造项似项目案中山市轻轨站点开发项深圳市南山旧工业区改造课题研究项深圳市体育新城拆迁小区全内置分配咨询项深圳市红荔村城市更新项佛山市顺德北滘都宁工业区改造整体定位项深圳五联股份合作公司用地项目立项可行性研究报蛇

23、口地铁车辆段上盖物业项目投资可惠州市惠阳区镇隆镇联溪凹下地块取地价格区间研究项招远市罗峰街道北关西村改造项梁红毕业院校：湖南大高级咨询顾专业方向：生态旅游规学历及专业资硕士研究学历深圳龙岗区南联村旧改项深圳龙岗老墟镇旧改项深圳龙岗区金稻田片区改造项华为科技城更新子单元规划项深圳市特力珠宝工业园改造项深圳市南山区南山村旧村改造项目经济分析咨中山科技新城商业、写字楼调整项山东日照市岚山区多岛海项目区域发展战略研晋江青阳街道莲屿片区城市更新整体定位与发展战略研主要负责项目案安徽省铜陵市金口岭片区综合体项目整体定位与发展战研福建省龙岩市铁山组团项目整体定位研成都市成华片区19”项目可行性研究报中山市大

24、涌镇两大产业集聚区项目整体定位及区域发展深圳市南山科技园特发信息港二期项目可行性研赵振张小毕业院校：上海理工大毕业院校：南昌大毕业院校上海财经大咨询顾咨询顾专业方向经济学历及专业资专业方向学历及专业资经济助理咨询顾企业管专业方向学历及专业资学历硕士研究学历硕士研究 历硕士研究深圳北站更新单元规划项恒大深圳罗湖建设大院城市更新项珠海万洋桂山岛旅游项深圳佳兆业中心项目整体定位研深圳投资控股公司科技园项中山市大涌镇两大产业集聚区项深圳花园城中心前期发展战略研深圳福田燃机电厂改造项中山科技新城商业、写字楼调整项蛇口海上世界酒吧街整体定位研深圳市南山区南山村旧村改造项目经济分析咨坪山中心区项目土地运营策

25、主要负责项目案主要负责项目案海南澄迈酒店项平板显示产业园项目土地运营策东莞大朗中央盛景前期顾问策主要负责项目案山东日照市岚山区多岛海项目区域发展战略研坪山河发展单元土地运营策晋江青阳街道莲屿片区城市更新整体定位与发展战略深圳市商业及住宅土地市场开发控制专题研安徽省铜陵市金口岭片区综合体项目整体定位与发展略研深圳龙岗万科广场发展战略研福建省永定土楼景区项目物业发展建议与启动区策 六、世联地产提供咨询服务的核心优势把每一次咨询服务视为一种世联咨询以“全面提升客户核心竞争力”为服务理念，作为持续推动中国房地产长远关系的奠基石，坚持与客户共同成长的信念与目标。平台、市场发展的服务力量，世联秉承在多年专

26、业实践中积淀的视野、方法、客户、 人才等领域的领先优势，不断为客户提供稳定而高效的顾问咨询服务。 、视野领先塑造真正的全国视野1世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等多个大中城市。目前，世联地产已建立起深圳区域、上海区域和北京区域100三大业务中心，在北京、天津、哈尔滨、大连、沈阳、西安、上海、广州、杭州、厦门、西安、沈阳、东莞、惠州等城市设立分支机构，集中在中国经济最 发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务 、方法领先致力于成为领先咨询方法的提供者和行业标准的制定者2 作方

27、法世联顾问主要工 世联行业原创成果和创新理念的传播 世联与多家网络巨头合作，探究市场本质和走势，并且通过每年出版大量期刊 和书籍传播原创成果和领先理念。 3、客户领先服务于领先机构的丰富经验我们有着服务中国内地大型企业的经验，这些全国标杆客户与世联地产持续合 作反映了世联地产作为中国房地产顾问第一品牌的领先地位为各级政府提供具有专业价值世联同时专注于成为中国各级政府的智力脑库，三亚市政府、多年来，我们与北京首都规划委员会、海口市政府、的决策依据。深圳市国土资源局、深圳福田区重建局、深圳盐田区政府、苏州工业园区管理 委员会、佛山南海区政府等各级政府机构建立了长期而卓有成效的合作关系。 KMS平台沉淀、研发和应用最新的成果4、平台领先庞大的个策划与顾问项目总结和经余年累积，已达超过1000世联知识管理系统历10万条客户信息。为世75346验沉淀；超过个代理