房地产资产评估讲义(下)(共62页).ppt

1、资产评估讲义资产评估讲义(下下)第二节第二节 房地产价格房地产价格一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类l1. 根据权益：所有权价格使用权价格其他权利价格l2. 按价格形成方式：市场交易价格l协议价格l招标价格 l拍卖价格l自由交易价格评估价格l3.课税价格 l3. 按表示单位：l 房地产总价格l 房地产单位价格它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。对于单位价格首先应弄清面积单位和面积的含义。我国在房地产计量方面通常使用每平方米作为面积单位。面积含义因房地产的种类不同亦有所差异。如住宅面积含义包括建筑面积和使用面积等。l楼面地价，又称单位建筑面积地价

2、，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。用数学式表示为: 楼面地价土地总价格建筑总面积或 楼面地价土地单价容积率以上房地产单位价格和楼面地价都是反映房地产价格水平高低的指标。其中楼面地价在反映某一具体宗地地价时，往往比单位地价更能说明地价水平。楼面地价是一个比较有用的价格指标。l4. 其他l课税价格二、房地产价格的主要形式二、房地产价格的主要形式l（一）土地价格l1. 土地价格土地价格也称地价，其实质是地租的资本化。一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。土地是一种特殊的商品，其价格实际上是土地的权益价格，它有强烈的区域性，由土地需求来决定。从长远来看，土地价格在总体上呈上升趋势。

3、l2. 土地价格的特征l地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：l（1）生产成本不同l一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。如一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。l（2）折旧不同一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，

4、其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。当然也有例外的情况，如一座矿山城镇，矿物被开采完后如果没有其他产业兴起，则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用权价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此。购地者必须在其使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续

5、拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而一次收回，还可能取得一定的增值收益。 l（3）价格差异不同一般物品，如电冰箱、电视机、汽车等商品，人们可以大批量制造，并且同一品牌、型号的很多，故其价格能够趋于一致。由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如城市中心商业地段），有的可能一文不值（如沙漠）。l（4）市场性质不同一般物品的市场为较完全、公开市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。如土地供应政策直接影响土地的价格。l（5）形成时间不同一般物

6、品由于同类型的很多，易于比较，有发育比较完善的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。由于土地具有独一无二性，不易于比较。是不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。 l（6）供求变化不同l地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地具有不可移动性，其供给弹性较小，所以，地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的经济供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从

7、而一种用途可以挤占其他用途的土地。如农业土地可以转为工业用地，工业用地可以转为商业或居住用地。 （二）房地产价格（二）房地产价格l1. 房地产价格l房地产价格是房产价格和土地价格的统一，是获取房地产所必须付出的代价。通常用货币表示，也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，如以房地产作价入股换取设备、技术专利等。 l2. 房地产价格的特征l （1）房地产价格受区位的影响很大。l （2）房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易过程中，可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使

8、用年限很短或产权有争议，价值较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完整，价值可能较高。l （3）房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产的价值大，人们对其交易一般是谨慎的。并由于房地产具有独一无二性，对影响其价格的质量、功能、产权、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。因此，房地产的交易价格很难在短期内达成。一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济区位经常在变化，所以，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。l（4）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

9、。一般物品由于品质相同，可以拥有众多的买者和卖者，其价格形成通常较客观，难以受交易者个人因素的左右。房地产由于不能搬到一处作比较，具有独一无二性，要认识房地产，只有亲自到实地查勘，而且由于房地产价值大，相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如年龄、职业、收入、生活方式等）的影响。 二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素房地产价格是房地产商品价值的货币表现，是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。

10、房地产的价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产估价工作，要了解、分析和掌握这些因素，必须通过估价实践逐步达到。对影响房地产价格的因素可以按两种方法进行分类。第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。另一种分类方法主要是将影响房地产价格的因素分为：（1）供求状况；（2）自身因素；（3）环境因素；（4）人口因素；（5）经济因素；（6）社会因素；（7）行政因素；（8）心理因素；（9）国际因素；（10）其他因素。每一种影响因素还可以进行细分。以下根据前一种分类方法对影响房地产价格的因素加以分析。 （一）一般因素（一）一般因素l一般因素是指影响一定区域范围内

11、所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。l 1. 经济因素l （1）经济发展因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收人水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。因此房地产价格总水平与地区经济

12、发展状况成正相关关系。 l （2）财政金融因素。l存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。比如利率和税率的变化，将会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。土地资本还原率与地价的关系非常明显，在地租一定的情况下，土地还原率越高，地价越低，反之，土地还原率越低，地价越高。l （3）产业结构因素。l产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。 l 2、社会因素l （1）人口因素。房地产需求的主体

13、是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升，反之，房地产价格则下降。 人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平趋高。同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，从而会提高土地价格。但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度已受到影响，因此，也有可能降低土地价格。 社会文明、人口平均文化程度、

14、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高，居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低。 l（2）家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此，对房地产的需求会增加，房地产的价格也就会上涨。 l（3）房地产投机因素。l房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超额利润的行为。这种现象主要体现在三个方

15、面：l当房地产价格不断上涨时，预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使房地产价格进一步上涨。l当预测房地产价格将进一步下跌的房地产投机商纷纷抛售时，在市场上造成一种虚假的供过于求的现象，引起房地产价格下跌。l当房地产价格跌落时，预测将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产，造成房地产需求增加，从而抑制房地产价格的进一步下跌；或当房地产价格上涨时，囤积房地产的投机商抛出房地产，增加房地产供给，从而也能平抑房地产价格。l（4）教育科研水平和治安因素。l如果一个地区的教育水准高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能

16、性增大，因而房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。l （5）社会福利因素。l社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。 l 3、行政因素。l社会、经济因素对房地产价格的影响，主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心，行政因素是从公益观点，积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，但最终目的是提高整体房地产的效用。行政因素通过对社会、经济等行为加以一定规范来影响房地产价格。主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。 l（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。l土

17、地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置、带动土地增值，导致地价上涨。l过去我国土地无偿无限期使用，且土地不允许转让、出租，因此地价水平不存在，隐形的地价也较低。l改革开放以来，土地使用制度发生了重大变革，土地使用权可以依法出租、转让，地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重，在低租金福利分配住房的制度下，住宅用地价格必然极低。l随着住房制度改革的深入、住房进一步商品化，住房价格逐步由市场决定。l 根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要，政府可能推行高地价政策，引起地价上涨。某些时期也可能实行低地价政策，抑制地价上涨。 l（2）城市规划、土

18、地利用规划、城市发展战略。这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。l （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。房地产税收，可以调节房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳定房地产市场。进行房地产估价时，需考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜，会诱发该地区房地产价格上涨。对某一地区在税收、管理等方面的优惠政策，会吸引投资、增加收益，促进房地产价格上涨。l（4）行政隶属关系变更。一个地区的行政

19、隶属关系发生变更，也会影响其房地产价格水平。行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更。例如将非建制镇升格为建制镇，将建制镇升格为市，或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理，都会促进房地产价格水平上涨。l （5）交通管制。交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。一般而言，由于交通管制，使该地区道路的通达性及便捷度受到影响，从而降低房地产价格，但在住宅区内禁止货车通行，则可以减少噪声，保持清净和行人安全，却会提高房地产价格。l 4、心理因素。心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为：购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住

20、宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。（二）区域因素（二）区域因素l 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块 土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。l 1. 商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。l 2. 道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。l 3. 交通便

21、捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。l 4. 城市设施状况因素。城市设施可以分为以下三类： （1）基础设施。主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 （2）公共设施。主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。 （3）文体娱乐设施。主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量，这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。l 5. 环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平

22、较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平会下降。 （三）个别因素（三）个别因素l 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。l1、土地的个别因素。l土地个别因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。l （1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。土地的自然地理区位是固定不变的，但是，其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 l （2）面积因素、宽度因素、深度因素。l一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位

23、地价。l临街宽度过窄，影响土地使用，影响土地收益，从而降低地价。l宗地临街深度过浅、过深，都不适合土地最佳利用，从而影响地价水平。l （3）形状因素。l土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。l一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。 l（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。l地力又称土地肥沃程度或土地肥力。这个因素只与农业用地的价格有关，土地肥沃，地价就高；相反，地价则低。地质条件决定着土地的承载力。l地质条件直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。地质条件对于高层建筑和工业用地的地价

24、影响尤其大。地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件越优地价越高。l地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系对地价的影响，一般来说，地势高的宗地地价比地势低的宗地价格高。l地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。 l（5）容积率因素。l该因素也是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。l （6）用途因素。l土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

25、l （7）土地使用年期因素。l在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。l 2. 建筑物的个别因素。l在影响房地产价格的个别因素中，影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同，以下阐述影响建筑物价格的个别因素。l （1）面积、结构、材料等。l建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。l建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响，从而影响其价格。l如果建筑物的面积或高度与基地及周围环境不相协调，该建筑物的价值会大大降低。l（2）设计、设备等是否良好。l建筑物形状、设计风格、建筑装饰应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是

26、否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。l（3）施工质量。建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。l （4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如建筑物高度限制、消防管制、环境保护等。资产评估时应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。l（5）建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。l采光l朝向l间距 第三节第三节 市场比较法市场比较法 一、市场比

27、较法概念及理论依据一、市场比较法概念及理论依据l1. 市场比较法的概念市场比较法是将估价对象房地产与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的可观合理价格或价值的方法。类似房地产是指在用途、建筑结构、所处地区、估价目的、成交价格类型等方面与估价对象相同或近似的房地产。用市场比较法求得的价格，通常被人们称为比准价格。l 2. 市场比较法的理论依据。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。 l经济学的基本原理告诉我们，经济主体在市场上进行各类经济活动时，总是想以最小的代价（或费用）去获取最大的效用（或收益）。因此，任何经济主体在选择

28、商品时，必然都会选择效用高而价格低的。l这种经济主体选择行为产生的结果就是效用均等的物品之间会产生替代作用，即在市场上具有同样效用的商品价格，或类似房地产价格，会互相接近。也就是说在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品（包括房地产）应有同一的价格。l房地产价格亦符合这一规律。在房地产交易中，如果存在两宗以上效用相等的房地产，有理性的购买者必然购买价格最低的一宗；如果存在价格相同的两宗以上的房地产时，有理性的购买者则会选择其中效用最大的一宗。l也就是说在房地产市场上，有理性的买卖双方都会在替代原理的作用下，将交易对象的价格与类似房地产的价格进行比较，然后决定是否交易。比较的结果使得任何有理性

29、的购买者都不会接受比市场正常价格高的价格成交，任何理性出售者亦不会接受比市场正常价格低的价格成交，最终是类似的房地产价格亦相近。l 替代原理的作用，可以通过类似房地产已知的交易价格的比较求得对象房地产的未知价格，这是比较法得以成立的理论依据。 二、市场比较法适用的对象和条件二、市场比较法适用的对象和条件l市场比较法只要有充足、合适的类似房地产交易实例即可应用。l在房地产市场发展比较发达的西方国家及中国沿海开放地区，它是一种说服力较强、具有现实性、适用范围广、被普通采用的重要的估价方法。l因此，市场比较法适用的对象是本身具有交易性的房地产，如住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。l但对

30、于很少发生交易的房地产如学校、图书馆、博物馆、寺庙等则难以运用此法进行估价。l运用市场比较法评估房地产价格时应具备以下条件：l （1）充足、可靠的市场交易案例资料。只有在掌握了一定的买卖实例作为分析、比较案例的前提下，同时实例还必须是市场近期发生的、并能反映真实的市场情况，才能运用市场比较法。l （2）市场资料与评估对象房地产具有类似性。在选择交易实例比较时，选择对象应是同一地区或同一供需圈具有相同条件的类似的房地产。类似程度越大，比较的效果越好。l （3）买卖房地产与评估对象房地产在供求关系上应是一致的。供求关系是影响价格的重要因素，供求情况不同，不可能进行比较，否则，其评估也会失实。l（4

31、）市场交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件，以便进行逐项的比较，衡量其相关程度，找出其中的差异。否则，选择的交易实例将会失去意义。 三、市场比较法的操作步骤三、市场比较法的操作步骤l1、搜集交易实例；l 2、选取可比实例；l 3、建立价格可比基础；l 4、进行交易情况修正；l 5、进行交易日期修正；l 6、进行房地产状况修正；l 7、求出比准价格。 （一）搜集交易实例（一）搜集交易实例运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。l 搜集交易实例主要有

32、下列几种途径： 1、查阅政府有关部门的房地产交易等资料。如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 2、查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 3、参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 4、向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。 5、假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 6、同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例

33、和经手的估价案例资料。 l在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：（1）交易双方的基本情况及交易目的；（2）交易实例房地产的状况。如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境等；（3）成交日期；（4）成交价格；（5）付款方式；（6）交易情况。如交易税费的负担方式，有无价格欺诈、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等行为。l搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，如表61，按此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于计算机进行信息处理，建立数据库，实现快速查询和调用。l搜集资料必须客观、真实、可靠，才能保证评估结果的可靠性。 名 称 坐 落

34、 用 途 权利状况 卖 方 买 方 成交价格 货币种类 成交日期 付款方式 实物 状况 说明 权益 状况 说明 房 地 产 状 况 说 明 区位 状况 说明 交易 情况 说明 坐落 位置 简图 建筑 平面 简图 资料来源 调查日期 调查人 （二）选取可比实例（二）选取可比实例l估价人员在日常和针对某一估价对象搜集大量的交易实例，但这些实例不一定适合于估价对象，因此需要对它们进行分类整理并从中选择出三个以上与估价对象最为相似的交易实例，作为供比较参照的交易实例。这些实例应具有下列性质：1、是估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格

35、。l具体说，选取的实例应做到： 1、与估价对象房地产的用途相同。这里主要指以下各类房地产的用途，如办公楼、零售店铺、住宅、酒店、工业厂房、仓库等。如果能做到小类用途也相同就更好，如同是综合服务楼，有的以商业为主，有的以住宅、写字楼为主。l l 2、与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构主要指大类建筑结构，如简易结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。如果能做到小类建筑结构也相同就更好。l3、与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供需圈内的类似地区。市场比较法是以替代原理为其理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系；因此，交易实例必须是在同一供

36、需圈内的类似地区中的房地产交易，如能做到在同一地区就更好。l4、与估价对象房地产的价格类型应相同。价格类型也主要指大类价格类型，主要有买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格、投保价格、典当价格等。 l5、与估价对象房地产的估价时点应相近。估价时点是指估价对象房地产估价额所对应的具体日期。这里的“相似”的含义是相对的，即是相对房地产市场的情况而言的，也就是说，如果房地产市场很稳定，价格变化幅度不大，那么一年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的；相反，如果房地产市场变化很快，那么比较的有效期就要缩短，可能近几个月、几周内发生的交易案例才有效。一般来说，交易实例的交易日期在一年

37、以上的就不宜采用，因为，在交易日期修正时会出现比较大的偏差。l 6、收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场，完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易。 （三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础l选取可比交易实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。具体应包括下列内容：l1、统一付款方式房地产成交时，可以一次性付款，也可以分次付款，在进行比较修正时，为了计算的准确性，应把发生在不同时间的价格，通过贴现的方法，变为同一时间的的价格。l2、统一货币单位及

38、单价房地产的价格有时用人民币作为货币单位，有时用美元、港元作为货币单位，但无论使用哪种，在比较修正以前都要把它们换算成统一的货币单位。房地产的价格，即可以用总价表示，也可以单价表示，土地还可用楼面地价来表示；比较修正时，要换算为统一的单价或土地使用统一的楼面地价。l3、统一房地产的面积单位和面积内涵l表示房地产面积的单位有平方米（M2）、平方英尺（香港）、及坪（台湾）等概念，土地中也会使用公顷、亩这样的面积计量单位。我们在进行比较修正时，首先要把它们换算成统一的面积单位，如平方米（M2）,才具有可比性。l面积内涵有多种，如建筑面积、使用面积、营业面积、居住面积等，估价时要换算成相同内涵的面积。

39、l4、统一价格内涵l房地产价格有多种内涵，如期房价格、现房价格、买卖价格、抵押价格、租赁价格等。在比较修正时要把它们统一起来，换算为同一内涵的价格。（四）进行交易情况修正（四）进行交易情况修正由于房地产具有种种特性，不易实现完全的市场交易，其交易价格，往往因个别交易而形成，其价格受个别情况的影响很大，所以必须排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使其正常化。也就是说，基于特殊情况的交易价格是一种偏差价格，在运用比较法时，不适合作为比较的对象，因而应予以修正，使其成为正常价格。特殊情况的内容较复杂，但主要有以下几种情况：l 1、有特殊利害关系的人之间的交易。例如亲友之间，有利害关系

40、的公司之间，企业与职工之间，公司或机构内部各部门之间，以及企业与上级主管部门之间等的房地产交易，通常均以低于时价的价格进行。如果依此比较其他房地产价格，结果会偏低，因而必须进行修正。l l 2、一些特殊方式的交易，如拍卖、招标。在这种情况下，由于一般购买者不易参加，所以价格通常也是低于或高于正常价格。l 3、交易时有特殊的动机。这里主要有急欲抛售或急欲购买。如卖者急需现金周转，在很短时间内将房地产售出，通常会形成偏低的价格；而买者欲急于购买时，通常都会出高价。由于这种特殊动机下形成的价格，往往会变成一种行情，影响附近房地产的价格，结果造成房地产价格混乱，需特别注意。l 4、购买相邻房地产，由于

41、该相邻房地产与原有房地产合并后，会增加原有房地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独出售时的正常价格。 l 5、买方或卖方不了解市场行情。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往使交易价格偏高；反之，卖方不了解市场行情，盲目出售，往往使交易价格偏低。l 6、附带有特殊条件的交易。如销售者要求购买者在新建的住宅楼中划出一部分抵充部分价格，或要求购买者增加部分公共设施来抵充部分价格等，这些交易都会使出售的房地产价格偏低。l 7、政府的政策、计划和管理的影响。如政府对一些房地产实行特殊政策，或对一些房地产的交易进行计划干预；政府要求开发公司在出售微利房时的价格不能高于某数字，必须采取低价优惠政策

42、。又如政府规定一些国有资产未经批准不得自由买卖，则会使这些房地产只能形成较低的价格。l以上种种特殊交易情况都需要修正。如何进行修正，修正多少，则要根据具体情况而定。有些可以通过计算得出。有些则需要测定殊情况使正常价格发生偏差的程度如何，这些都需要估价人员依靠日常积累的经验加以判断。 （五）进行交易日期修正（五）进行交易日期修正l可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。l如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。l因此，应将可比实例在其

43、成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。l交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 l交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。l交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高、降低或保持不变。l交易日期的修正可以用百分率法进行修正，一般公式为：l交易案例在估价时点的价格l交易案例在成交日期时的价格交易日期

44、修正系数l交易案例价格涨落可用S%表示，S为变化率。则交易日期修正系数为（1S%）。l交易日期的修正还可以根据价格指数或房地产价格变动率进行调整。l价格指数有定基价格指数和环比价格指数之分。 l例61 某城市住宅从2003年6月到12月的价格指数分别为98.4，97.1，98.2，97.8，100.8，103.6，102.4（以2003年1月为100，定基指数）。某小区一套住宅在2003年8月成交价格为2,870元/平方米，则其到2003年12月的价格为：l若上例中，价格指数为环比指数，即指数均以上月为100，则其到2003年12月的价格为：l2,8700.9781.0081.0361.024

45、3,001.52（元/平方米）l房地产价格变动率，有逐期递增或递减和计算期内平均上升或下降的价格变动率两种。l采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：l交易案例在估价时点时的价格交易案例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数l采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：l交易案例在估价时点时的价格交易案例在成交日期时的价格（1价格变动率期数） l例62 交易案例房地产成交价格为3,875元/平方米，成交日期为2003年9月底，需评估对象房地产在2004年5月底的价格。据调查获知该类房地产价格在2003年8月底到2004年2月底平均比上月上涨2%，2004年2月底到

46、2004年6月底平均比上月下降0.8%。对该交易案例进行交易日期修正，修正到2004年5月底的价格为：l3,875（12%）4（10.8%）34,094.44（元/平方米） （六）进行房地产状况修正（六）进行房地产状况修正房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。l1、区位状况修正 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、城市设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。l2、权益状况修正 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。l 权益状况比较修正的内容主要包括:土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。l3、实物状况修正 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因