项目可行性研究报告学生作业

1、保利上河雅颂项目可行性研究报告一、项目概况保利上河雅颂位于天津市武清区泉发路西侧，南至强国道，西至 泉达路，北至雍阳西道。占地面积30万平方米，建筑面积75万平方 米，容积率2.6 ,绿化率40%保利上河雅颂可快速直达京沪高速， 京福公路，京津塘高速，距京津塘高速 5公里左右，距北京与天津港 均为71公里，车程1小时即可到达，距天津机场30公里，车程仅为 30分钟，武清区距天津市区 35公里，乘坐公交车607、611路便可 直达天津市区，周边有561路公交车为武清区环城公交线路， 可以直 达海达家乐1店和2店。二、天津市房地产市场分析2006年至2010年天津土地市场大体呈现增长的态势。201

2、0年天津土地共成交776块，成交面积5596.74万平米，成交额达到878.93 亿元，环比2009年成交块数增长了 1.44% 成交面积下降了 5.36%, 成交额增长了 20.87%工业用地继续作为天津土地市场的主要支柱， 全年共成交490块，比09年多出12块，环比增长2.51%;成交面积 达到2723.31万平米，环比09年的2698.32万平米，涨幅达到0.93%。2010年，天津新建商品住宅共成交 96919套，成交面积1024.8 万平米，环比2009年分别下降23.36麻口 22.86%。2010年天津新建 商品住宅的月均成交量也表现不俗，4、11及12月份成交面积均突 破万套

3、大关。2010年天津新建商品住宅成交均价为 9270元/平方米， 环比2009年上涨了 25.02%,整个2010年度新建商品房成交均价波 动不大，除个别月份外几乎都围绕 9000元/平方米做上下小幅波动。 2010年天津各大区域的新建商品住宅成交面积除远郊区县外同比均 呈下跌趋势，其中滨海新区以 51.29%的跌幅居首，之后分别是市内 六区42.80%,环城四区9.92%,远郊区县新建商品住宅成交面积同 比上涨13.34%。环城四区以接近357.02万平米的成交面积居各大区 之首。价格方面，环城四区相较 2009年以43.72%勺涨幅居首，市内 六区增长36.66%居其次，滨海新区增长 29

4、.95%居第三，远郊区县涨 幅最小为22.71%o三、市场竞争环境分析保利上河雅颂地处天津市武清区泉发路西侧。 这个区的整体发展水平 落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。 河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求 旺盛。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了武清临近市区地域的房地产开发，武清区距离市中心较远区域的项目大多数档 次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。武清区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于距 市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。武 清区虽然经济发展水平一般，但其购买力不容小视，从1997年

5、一2001 年这5年的发展情况来看，武清区的市场成长速度高，其与其他区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两各价位间成交量的比较来看, 武清区主要集中在低档产品市场， 这也能说明，武清区的市场处于刚 刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。从武清区的项目来看，总体的 开发水平较低，缺乏中高档项目对市场的拉动。天津市武清区泉发路西侧项目，对周边项目进行了市场调查。 从所调 查的项目中选取15个主要项目样本，这些项目主要集中强国道，泉达 路，雍阳西道这几个区域。四、优劣势分析优势：保利上河雅颂项目周边路网发达，京津城际高速铁路已经贯通， 唯一的经停站武清杨村站距离项目仅 2公里，从天津至北京全程仅需 3

6、0分钟，天津到达武清杨村站约10分钟，武清杨村站到北京约20分钟, 2011年，京津城际在武清经停的车次由原来的 6条增加到12条，真正 实现了津京同城。京沪高速，京福公路，京津塘高速，距京津塘高速5公里左右，距北京与天津港均为71公里，车程1小时即可到达，距天 津机场3心里，车程仅为30分钟，距天津市区35#里。公交607、611 路（武清邮政局站）,561、562、563路（杨村八小站）。配套设施齐全：【餐饮配套】怡园饭店【学校教育】英华中学、杨村八小、杨村九小【周边医院】区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医 疗抢救中心、世纪东方医院【邻近银行】中国银行【商业环境】友谊商厦、中

7、信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路 市场、如家快捷酒店、海达家乐超市一店、东方之珠、家世界、国美、 苏宁【标志建筑】滨河公园【其他设施】区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、 工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、 区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术 监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局 劣势：对于保利上河雅颂这个楼盘来说居住舒适度是该项目最大的硬 伤，该项目的建筑都是高层，虽说该项目拥有 40%勺绿化率但是仍然 不能掩饰其高容积率的问题，对于居住在洋房和平房的人们来说住这 样的高层还是需要很长的适应期的。 在小编踩盘的过程中与业主的交 谈也了解到，对于住这样的高层很多业主还是很不习惯的。五、项目功能定位的三段式构图，整体建筑端庄大方，华丽而低调，楼顶采用坡屋 顶设计错落有致，勾勒出新的城市天际线。设计典雅而气派的精装修 单元入户大堂，有效分隔公共活动空间与业主的私人空间， 将实用性 与高档品位合二为一，给业主与访客无上的尊崇。而保利上河雅颂20万平方米超大园林景