海口高尔夫项目研究报告

1、xx高尔夫项目研究报告目录第一部分：项目概况2一、宗地位置2二、项目现状2三、项目交通状况及规划发展4四、项目所在片区规划7五、项目构成情况及规划控制要点8六、土地价格9第二部分：市场分析6一、2007年海口房地产特点分析6二、2008年第一季度海口市房地产发展情况分析7三、海口市别墅市场分析8四、2007年海口房地产市场销售渠道分析11五、2008年海口房地产市场的发展预测12第四部分：项目开发定位14、海南高尔夫产业的发展14二、海口市美兰区高尔夫规划17三、项目高尔夫地产开发分析 18第五部分：海南国际旅游岛建设及对本项目开发的意义21一、海南国际旅游岛的基本涵义21二、海南旅游三、海南

2、国际旅游岛建设情况22四、海南建设国际旅游岛的近期计划22五、海南建设国际旅游岛的预期效应23六、海南国际旅游岛的建设对本项目的意义29第六部分：项目投资收益分析30第七部分：综合分析与结论建议33一、项目s0wt分析33二、结论和建议34第一部分：项目概况一、宗地位置项目地处海南省海口市美兰区演丰镇的最南面，南面紧邻云龙镇边界，位于 海口市四南面，西靠美兰机场，北临东环铁路（止在施工）和海文高速，东接美 演公路，中间有琼文公路穿插其中，把项目分为南北两大部分。项目距离美兰国 际机场仅3公里左右（驾车约34分钟），距离海口市中心约27公里（驾车只需 30分钟）。二、项目现状1、项目四至：北至东

3、环铁路及海文高速，西至美演公路及美兰墟，南至云龙镇边界及绕城 高速，东至农田及村庄。2、项目地貌特征及地质项目属于丘陵地貌，但地势的起伏度非常小，这种地貌在海南中部地区最常 见；土质疏松，酸性红壤土为主，非常适合高尔夫球场作物生长。3、宗地上盖物目前项目上并没有待拆迁的大型建筑，只是在南地块里有两座水塔建筑；土 地上主要有香蕉林、水果树几其他一些经济作物，总体土地平整度较好。图1：项目区位及周边情况图2： 土地地貌照片4、周边配套项目除了毗邻美兰国际机场和美兰墟小市集，周边基础配套及市政配套都 较非常缺乏。项目周边拥有国内首屈一指的丰富的原生态自然景观资源：象征着环境保 护指数最高的国家级保护

4、区东赛港红树林，以及东郊椰林，海底村庄，南渡 江等。三、项目交通状况及规划发展图3项目片区规划图1、交通状况:目前，项目周边的主耍道路有美演公路（可直达演丰镇中心及红树林）、琼 文公路（通往文昌市的旧公路）、海文高速，而最近开通的公路有绕城高速公路 及止在施工建设的东环铁路。项目距离美兰机场约3公里，距离海口市中心仅27公里，目前从项目通往 市中心的主要路线有机场快速、省道g223、海文高速，交通非常方便，车时不 超过30分钟。项目紧邻海文高速公路，无论是去往海口市中心还是文昌市都非常方便，另 外，为迎接2008年4月13 h博鳌亚洲论坛年会及4月26 fi建省二十周年庆典, 4月5 h,海口

5、绕城公路美兰机场至东线高速公路段龙桥立交段提前开通，从美 兰机场可直达海口东线高速公路，所以本项目通往东线高速可直接由绕城公路直 达。项目北面紧贴东环铁路，离东环铁路美兰机场站仅3公里，届时东环铁路开 通后，从海口乘直达快车至三亚，全程仅需90分钟；东环铁路在海口站至美兰 机场站之间具备城市轻轨交通功能，时速为80公里/小时；从新海口站至三亚站 之间速度目标值为200公里/小时（远期250公里/小时）。2、规划发展：绕城高速公路海口绕城高速公路分为主线和疏港路（粤海铁路码头至主线石山段）两部分， 主线起于澄迈白莲的环岛西线高速公路处，经石山、龙桥、美兰机场，止于演丰, 与已建海口至文昌高速公路

6、相连，全长46. 634公里;疏港路起于新海港区粤海铁 路码头，止于石山儒豪，全长12. 541公里。海口绕城高速全线通车后，将使海南省国道223线、224线和225线与同三 国道主干线接通并网，实现海南环岛高速公路完全闭合，不仅对加快海口交通主 枢纽建设，实现海口地区公路、铁路、港口、机场四种运输方式的有效中转具有 重要意义，也可减少海口城市人流、物流的过境交通压力，并带动周边市县经济 快速发展。估计未来，海口高速环线南部区域将会形成一个新的城市组团龙塘组团。沿线受惠地区包括石山、永兴、龙塘、演丰等地。这一带有着得天独厚的自 然条件：周围耕地很少，儿乎全是水和森林（周围有近10个水库及火山口

7、森林 公园、南渡江森林公园等众多园林绿地），比起海滨的潮气，这里更适合人居住, 是最适宜人居地。此外，由于交通枢纽功能的强大吸引功能，海口的人流、物流、 信息流都将自然而然地汇集到这里来，从而形成海口新的物流中心、交通中心、 仓储中心。东环铁路是海南有史以来最大的基础设施项目，线路全长308公里，项目投 资估算总额192.2亿元，计划2008年下半年开工，2011年建成。项目建成后， 将与西环铁路共同构筑环海南岛铁路，近期可通过粤海铁路与大陆铁路网衔接， 远期可随着琼州海峡i古i定跨海通道的打通，并入全国铁路网络。东环铁路建成后，乘客从海口乘直达快车至三亚，全程仅需90分钟。东环 铁路是一条以

8、旅游客流和沿线各个城市、主要中心城镇之间客流为主，兼顾部分 跨线客流，开行少量行包列车的城际快速轨道交通，具有高密度、公交化的特点。 列车类型为电动车组，子弹头列车，自动控制，每隔7-8分钟开一趟车，屈公 交性铁路。时速高达200公里，预留有250公里/小时的提速空间。海口直达三 亚约需90分钟左右。“一h生活圈”是东环铁路通车运营后的新生活概念。东环铁路在海口站至美兰机场站之间具备城市轻轨交通功能，时速为80 公里/小时；从新海口站至三亚站之间速度目标值为200公里/小时（远期250公 里/小时）。列车类型共有三种：一是直达车；二是大站停（指文昌、琼海、万宁、 陵水等交错大站）；三是站站停。

9、站站停列车全程约需2. 5小时。东环铁路全线计划设20个站，近期建设站点：既有海口站（现海口火车 站）、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站、美兰机场站、文昌站、琼海站、 博鳌站、万宁站、神州站、陵水站、田独站、新三亚车站。另外，缓东寨港站、 冯家湾站、山根站、fi月湾站、高峰站、海棠湾站6个站缓建。东环铁路沿着东海岸，将穿越最具旅游发展潜力的东部城市带和滨海旅游 带。沿线风光旖旎，景点荟萃，如海口的东寨港，文昌东郊椰林、高隆湾，琼海 的博鳌水城、万泉河，万宁的神州半岛、兴隆、月亮湾、石梅湾，陵水的香水湾 及三亚海棠湾、亚龙湾等热带海滨风景名胜区。四、项目所在片区规划目前，海口市美兰区演丰镇总体

10、规划已经通过专家评审，规划定位为红树林 之乡。演丰镇位于海口市东北部，北临琼州海峡，东邻文昌市，镇域总面积109平方公里，是海南省百镇建设的重点镇之一。演丰镇具有发展优势：一是区位优 越，镇区距海口市区26公里，距美兰机场5公里，海文高速公路与琼文公路平 行穿过镇域，交通便利；二是演丰镇境内拥有国家级红树林自然保护区，是全国 红树林分布最集中、面积最大、品种最全的保护区；三是自然生态景观丰富，盛 名的海底村庄亦在该镇境内；四是海岸线长。根据演丰镇自身优势，规划发展热 带特色农业、海洋渔业、热带滨海生态旅游产业和依托机场航空港发展仓储、物 流产业。五、项目构成情况及规划控制要点1、项目构成地块类

11、型面积总面积统计说明木报告高尔夫地产建设用地按照 商住用地共进行计算。该项目的总面积为（球场用地+ 商住建设用地）另外说明：球场用地的农田部分 不作为球场球道设讣用地，但属于租 地的范围和景观设计的一部分。水库主要租用地球场用地坡地苗圃农田储备商住储备用地1 （东）建设用地储备用地2 （西）商住用地（公路北）商住用地（公路南）2、规划控制要点(1)总占地面积:919377.28 平方米(2)建筑面积:735502平方米(3)住宅容积率:0.8(4)建筑密度:20%(5)绿化率：60%(1379 亩)六、土地价格按照原合同条款，本项目共需征地款13790万元（10万元/亩）。土地农转 非（建设用

12、地）后，需要转变土地性质为城镇住宅混合用地以及补变性地价。根 据海口市最新城区住宅用地基准地价，本项目所处的桂林洋演丰片区属于第四 级，基本地价为27万/亩（405元/平方米），其中该地价含“五通一平” 土地开发费用11万元/亩,根据这个价格计算，本项目土地价格为27-11二16万元/亩,所以总土地价格为：22064万元第二部分：市场分析一、2007年海口房地产特点分析1、价格分析：稳中有升（1）商品房销售价格稳中有升。2007年111月海口市商品房和商品住房平 均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长 12.74% 和 12.61%。（2）在市区，3

13、000元/平方米以下价格逐惭淡出消费者视野，5000元/平方 米的价格门槛全面跨越。3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘 的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价 格；（3）万科浪琴湾于2007年3月下旬低调开盘，其独栋别範最高单价达到5万元/平方米，同时曲海豪园亦推岀价值超过千万元一套的别墅，预计今年海口 市将被掀起新一轮别墅价格升幅潮。2、供给分析：平稳增长(1) 房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积极快速增长，房屋 施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。房地产业投资增速平稳。2007年，全市完成房地产开发投资

14、60亿元，比 2006年增长19。其中,商品房投资42.09亿元，增长27.7%；住宅投资39.77 亿元，增长40.2%o新开工面积200.03万平方米，增长25%o全年房屋竣工面 积130.02万平方米，增长62.1%o(2) 房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。111月，海口市商品房登 记销售面积为272.47万平方米，与上年同期相比增长40.57%。商品住宅销售面 积253.95万平方米，与上年同期相比增长42.83%,超额完成了海口市政府规定 的销售指标。其中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%； 岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的5

15、1.36%。海口市二手房成 交面积83.10 7j平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和 197.38%。3、政策分析(1) 央行新政形势下，海口市商品房市场价格将保持平稳增长。2007年第 4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的 调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。在深广地区房价下跌的情况下，海 口市商品房市场在低价位运行，无下降空间。总体上看，海口市商品房市场价格 将保持平稳增长，不会有大的波动。(2) 购房送户口等政策的取消所产生的负面影响，都在海口房地产的大好 形势下轻松过关。诸多不利担心均未对海口房地产的需求构成明显的冲

16、击。二、2008年第一季度海口市房地产发展情况分析2008年第一季度，海口市土地价格一季度同比上涨22.3%,比上季度上涨 6.5%,其中居住用地及商业用地涨幅最大，分别比去年同期上涨24.6%和24.9%； 房屋销售价格，一季度同比上涨12.1%,比上季度上涨2.9%,其中新建商品房 同比上涨17%,二手房同比上涨4%。3月份房价比去年同期上涨12.4%,涨幅 比2月份落0.5个百分点，与上月相比，房价微涨0.3%。从各房屋类型看，新建商品房同比上涨17.5%,普通住宅上涨17%,高档住宅上涨20.9%；二手房同比 上涨4.2%。房屋租赁和物业管理价格继续小幅波动，同比上涨1.4%,比上季度

17、 上涨1.0%。08年一季度在房价高企并持续快速上涨的大背景下，房地产商开发土地的 热情进一步高涨，海口土地交易已完全转向卖方市场，这是导致本季度土地价格 继续以较大幅度上涨的根本原因，而土地交易价格涨幅22.3%是同期房屋销售价 格涨幅12.1%的1.84倍，即土地价格上涨远快于房价的上涨。三、海口市别墅市场分析本项目位于海口市江东海岸，典型的别墅代表是海蓝椰风，本项目主耍定位 别墅产品，与海口西海岸及海甸岛的别墅盘有较好的可比性，而且这大部分的典 型楼盘主要面向岛外高端消费群体，滨海别墅在海口别墅市场中占据主力位置。1、别墅产品分析典型别墅一览表序号名称所属区域产品2007年动向1比华利山

18、庄西海岸独立、叠加、联排独立已售完，其它部分在售2西海岸高尔夫西海岸独立、联排共推出约300套3阳光西海岸西海岸独立、叠加叠加售完；独立未推4美视高尔夫西海岸独立一期32套已售完，二期开始推出5浪琴湾酋海岸独立、叠加、联排开始销售6兆南西海豪园西海岸独立对外销售，未正式开盘7海蓝椰风东海岸独立、双拼、联排一期已经售完，二期销售中8海悦天伦盈滨半岛独立一期50套，销售不到15套。9大公馆海甸岛独立、叠加一期独立销售8套，二期叠加销售20多套10江南城海甸岛叠加二期300套销售完毕四海岸片区北临琼州海峡，原始植被较好，风景优美，环境宜人，成为海口最高档住宅区，同时也是海口顶级别墅所在地。序号名称产

19、品面积（平方米）主题1比华利山庄独立300-500海口首席生态海景别墅区时尚观点，名流生活联排290叠加180-2802西海岸高尔夫独立560-800高尔夫别墅区联排109-2623阳光西海岸独立440-480 （未建）低密度、大型复合滨海生态社区叠加236-2484美视高尔夫独立330-454高尔夫别墅区，酒店会所5浪琴湾独立217-272海南岛首席领海沙滩度假行宫；巴厘岛建筑风格与风情园林。联排190-226叠加190-2266兆南西海豪园独立330-550现代海边别墅社区、7海蓝椰风独立349-387自然度假生活特区双拼284-288联排159-2448海悦天伦独立227-392滨海别墅

20、9大公馆独立650, 300-400公馆生活叠加223-26910江南城石j川200左右江南园林，现代中式风格独立别墅面积主要分布在300-500平米的范围，占总数的55%,说明海口独立别矍面积较为紧凑。联排别墅面积主要分布在250平米以下的范围，占总数的60%,说明海口联 徘别墅面积较为紧凑，以经济户型为主。叠加别樂面积主要分布在250平米以下的范围，占总数的63%,说明海口叠 加别樂面积紧凑，以经济户型为主。2、别墅价格分析序号名称产品面积（平方米）单价（元/m2）总价（万元）1比华利山庄独立300-50010000-13000300-650联排2907400-7700215-224叠加1

21、80-2807800-8800140-2472西海岸高尔夫独立560-80010000-20000560-1600联排109-2626000-900065-2363阳光西海岸独立440-480 （未建）8600-12800379-615叠加236-2484500-6600106-1644美视髙尔夫独立330-45410000-12000330-5455浪琴湾独立217-27230000651-816联排190-22615000285-339叠加190-22620000390-4526西海豪园独立330-55010000-15000330-7507海蓝椰风独立349-38711000384-42

22、6双拼284-2889000256-259联排159-2448000127-1958海悦夭伦独立227-3925800132-2289大公馆独立650, 300-40010000-12000300-480, 650叠加223-2696800152-18310江南城叠加180-2607500135-195价格分析:以上10个典型楼盘，除海悦天伦外，其他位于西海岸和海甸岛，开发商实 力比较强，开发的产品绝大多数都为高档精品。其中独立别墅由于面积较大，并 且相对于联排别墅和其他产品在单价上都要高，所以总价格上会拉开较大的距 离。在不考虑面积需求面的情况下，可以分析出，2007年海口高档别墅的目标 销

23、售群体的消费能力非常高，其可承受总价大都在200万元以上。2007年海口房地产市场仍以岛外购房为主，同吋，受到国家政策影响，岛内购房比例呈现上升趋势，因此，销售推广因针对市场不同，销售渠道也不同。以岛外市场为主销售推广渠道主要有：渠道项目网络海南搜房网、海南在线海南房产、新浪网、百度报纸商旅报户外机场侯机厅、机场路、高速公路户外、人员推销岛外展览会分销岛外分销商坐销售房部其它旅游看房团以岛内市场为主推广渠道主要有:渠道项目网络海南在线海南房产报纸海南h报、海口晩报、南国都市报户外主城区路牌、交通枢纽、商业中心等人员推销派发传单、售房部坐销其它旅游看房团五、2008年海口房地产市场的发展预测k财

24、富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级 换代的发展趋势。2008年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅 游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和 土地的招商运营工作，在做好四海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择 开发企业启动金沙湾片区的开发建设。海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行 300亿元的授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地 8000-10000 亩。在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林（红树林）、会议 会展及髙尔夫专项旅游等众多资源。在

25、城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城 市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等 城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带 滨海城市。香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海 口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂。2旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区 盘岛外客户全面垄断的格局。3、海口市商品房市场价格将保

26、持平稳增长，销售增速将回落。在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大, 近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产 开发投资将保持持续平稳的发展态势。市场供求预测上，2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上 浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。 明年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。4、小户型滞销，大中户型成为海口本土居民的新宠。目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量 有待于进一步平衡

27、，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛 盾。2007年6月1 fi以来，应“国六条”的要求，海口严格执行90/70标准。 截至11月，海口市90平方米以下商品住房月末累计有77. 88万平方米待售，如 果继续执行这项标准，将进一步加剧海口商品住房的结构性矛盾，造成90平方 米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障“一条腿长一条腿短”的 矛盾。2007年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各 大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型 偏多的结构失衡压力。5竞争空间激烈，产品类型全面开花。2008年是中国的奥运年，也是海口的房

28、地产年，四海岸有城市海岸、紫园、 蓝城1号、长信海岸水城、维多利亚花园、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十 个楼盘300万平米的项目群雄分争；城区有金碧文华、海湾国际、安徳利、海口 湾等；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。6海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。曾经的郊区四海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔h的冷门地带南渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开 发视野。第四部分：项目开发定位本项目拥有2102亩的球场用地、1379亩的商住用地以

29、及384亩储备商住用 地，总占地面积超过3800亩，在开发模式上符合高尔夫和房地产相结合的复合 地产（高尔夫地产模式）。本部分主要从海南高尔夫产业的发展以及高尔夫地产开发模式诠释该项目的开发定位。海南高尔夫产业的发展1、海南发展高尔夫产业发展条件海南拥有开展高尔夫旅游不可多得的资源优势，明媚的阳光，湛蓝的海水, 迷人的沙滩，清新的空气，宜人的气候，淳朴的民风，星罗棋布般分布在东海岸 沿线的16家国际标准高尔夫球场，众多的国际著名度假酒店，使海南成为亚洲 最有希望的高尔夫度假旅游目的地。海南岛全年h照时间2563个小时，毎年近300天艳阳高照，堪称“阳光的故乡”。海南属低纬度热带季风区海洋性气候

30、，全年长夏无冬，春秋季不明显,年平均气温25.5°c,海水年平均温度23°c；空气中氧气和负氧离子含量菲常高, 有“天然氧吧”之称。2、海南高尔夫产业发展现状海南岛得天独厚的地理位置和气候资源，使海南成为亚洲最有希望的高尔夫度假旅游目的地。海南建省之后，旅游业被确定为省优先发展的主导产业。由于 高尔夫在吸引投资、解决就业、提供税收、促进旅游业发展等方面起到了十分积 极的作用，得到了海南省政府的大力支持，高尔夫在海南得到了快速的发展。高 尔夫是一个庞大的综合性产业，但目前海南高尔夫基本以经营打球、承办赛事为 主，在房地产、旅游、传媒等方面也形成一定规模，球具、球衣及其它高尔夫

31、配 套产品的生产和营销方面还没有崭露头角。虽然海南高尔夫产业框架已基本形 成，据调查，高尔夫房地产经营与国内其它地区相比也较为落后，高尔夫产业的 经济总量相对较小。由于海南高尔夫本地市场比较狭小，各球场的打球客人主要来自岛外，海南 球场要想在经营方面取得突破，必须将高尔夫与旅游结合起来，通过整合酒店、 旅行社等市场资源，吸引本地以外乃至国外的旅游者和度假休闲客人，依靠旅游 度假者的到访弥补本地打球人口的不足，使高尔夫球场成为旅游产业的一部分， 将旅游咼尔夫、咼尔夫休闲皮假打造成海南的品牌。海南球场的目标是利用海南与世界其它地区气候方面的季节差异，利用海南 开放第四、五航权的优惠政策，开拓北欧和

32、美洲市场，逐步扩大在国际高尔夫市 场的客源份额。（1）高尔夫球场数量不断增长。目前全国拥有高尔夫球场数量排在前五名 的省市为：广东省近70家，北京近40家，上海近20家，海南省18家，山东省 15家，海南己经营业的高尔夫球场的数量居广东、北京和上海之后，排在全国 第四位；正式营业的球场从1992年的1家增长到2006年底的16家。2007年海南接待高尔夫球客人60万人次，增长超过30%。这一年里，新开 张营业的球场有保亭18洞“七仙岭高尔夫”、三亚18洞“鹿回头高尔夫”和三 亚9洞“红塘湾高尔夫”。至此，海南岛上共分布有20家高尔夫球场。（2）适应海南省情的经营理念。由于海南高尔夫本地市场比较

33、狭小，各球场的打球客人主要来自岛外，海南球场要想在经营方面取得突破，必须将高尔夫与旅游结合起来，通过整合酒丿占、旅行社等市场资源，吸引本地以外乃至国外的 旅游者和度假休闲客人，依靠旅游度假者的到访弥补本地打球人口的不足，使高 尔夫球场成为旅游产业的一部分，将旅游高尔夫、高尔夫休闲度假打造成海南的 品牌。海南球场的目标是利用海南与世界其它地区气候方面的季节差异，利用海 南开放第四、五航权的优惠政策，开拓北欧和美洲市场，逐步扩大在国际高尔夫 市场的客源份额。(3) 职业赛事纷纷登陆海南。近年来，国内外重大职业赛事纷纷登陆海南, 使海南成为国际高坛嘱目的焦点，为中国的职业高尔夫运动做出了贡献。200

34、0、 2001年bat中国职业高尔夫联盟杯总决赛，2003、2004年亚洲职业高尔夫巡回 赛三亚公开赛，2005、2006欧洲职业高尔夫巡回赛tcl精英赛，2006年皇冠假 日三亚公开赛，中国职业高尔夫巡回赛等相继在海南举行，还有在2007年10 月举行的大众汽车大师赛。(4) 高尔夫产业综合发展。海南省随着高尔夫球这项“绿色运动”的fi益 大众化，它止逐渐成为海南旅游休闲的新热点。海南省把高尔夫球运动列为该省 旅游业的六大主打产品之一，高尔夫产业已形成一定的规模。“冬季到海南打 高尔夫”，对我国北方地区及fi本、韩国、北欧、东欧等国的高尔夫球爱好者都 有极大的吸引力。高尔夫球场可以通过与旅游

35、机构的资源合作，找到更多的具有 高消费能力的商务客人。从而有效解决客源问题，提高球场的使用率，增加营业 收入，有效拉动当地旅游、餐饮等周边经济的发展。高尔夫旅游，己成为旅游业 一个新的经济增长亮点。2、海南高尔夫产业的发展瓶颈(1) 海南本土打球人口增长缓慢，远远落后于海南球场的增长速度。一般来说，本地同定打球客人是球场经营最可靠的保障，但海南的情况恰恰相反，80%左右的打球轮次和经营收入是由岛外客人创造的。从1992年海南第一家球场开 业至今，海南本土的打球人口增长极为缓慢，从最初的几十人到现在的不足1000 人，平均每年增加仅仅有60多人。(2) 球场经营中的淡旺季仍很明显，造成球场经营不

36、稳定。海南球场基本上都是旅游度假型球场，70%以上的客人来自岛外，因此球场同酒店业一样，存在着明显的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于国内北方和亚洲北部 地区的球场大多封场，大批客人前来海南打球，这4个月成为海南球场的经营旺 季；每年的4、5、6、7、8、9月的夏季，海南气候炎热，国内外客人来海南打 球的人数很少，这6个月成为海南球场的经营淡季，3、10月为经营平季。高尔 夫发达国家在球场经营中有一个著名的“四八定律”，指40%的本地固定客人提 供了 80%的打球轮次和经营收入，而海南球场的“四八定律”则只能作另外一种 解释：4个月的经营旺季对8个月的经营淡（平）季；在4个月的经营

37、旺季中创造 了全年80%左右的打球轮次和经营收入。（3）球场运营成本高，经营负担重，投资回报慢。海南各球场运营成本基 本在1000万元1500万元/年（含草坪养护、员工工资、各项保险等费用，不含折 旧、摊销），营业税及各项附加高达23%,费用支岀浩大，经营负担较重。海南 已经营业的16家球场占地均超过1100亩，由于建设时间和地价不同，最低投资 折合人民币7000万元，最高投资超过2亿元（含会馆）。由于球场经营状况普遍 不尽理想，投资者的回报较慢。而作为一项体育运动，目前高球被当作是高消费 中的娱乐消费征收20%的税。土地规划中存在问题，不少不合理修建的高尔夫球 场因为占用耕地而备受责骂。土地

38、资源的有限性和不可再生性使得土地征用问题 成为制约海南高尔夫产业发展的不可忽略的因素。（4）经营品种单一，经济总量较小。目前，海南高尔夫基本还是以经营打 球、组织赛事为主，球具、球衣及其它高尔夫配套产品的生产和营销儿乎是空白, 高尔夫房地产经营与国内其它地区相比也较为落后，高尔夫产业的经济总量较 小。球具和服饰生产没有实现本土化。（5）高尔夫文化和理念缺乏。目前，海南高尔夫教育的不足和高尔夫在海 南产生的特殊背景使得高尔夫文化和理念没有得到很好的传播。二、海口市美兰区高尔夫规划在2006年海南省省经济工作会议上，卫留成省长曾提出耍将高尔夫球作为 海南的“岛球”推出。“十一 五”期间，海口将在美

39、兰区的美仁坡、新埠岛、 桂林洋、东和镇、燕尾湾、司马坡岛、红树林等7大高尔夫球用地区域建起270 洞的15个标准高尔夫球场，并配套建设5个练习场（不含球场内设的练习场）、 1所高尔夫职业技术学校和1所高尔夫学院。7大高尔夫球场区域，将分高中低 不同档次，分别建成4个高档球场，目标市场是举办国际赛事；6个中档球场， 目标市场是业余高球手休闲娱乐；5个低档球场，专供高球爱好者学习或练习。根据海口市美兰区出台的海口市美兰区高尔夫大区产业发展规划和最 近调查了解，美兰区高尔夫球场招商已经进入完成阶段，而7个高尔夫球区域 将分别建成海景型、椰林型、红树林型、沙丘型、河畔型、湖景型、丘陵型以 及复合型等多

40、种风格类型。下图为最近在美兰区招商办所得的海口市美兰区高 尔夫产业规划图：三、项目高尔夫地产开发分析自从1984年中国大陆第一个高尔夫球场（中山温泉高尔夫球场）建成以来， 高尔夫球场在中国开始大量建设。据统计，目前我国的高尔夫球场（包括在建而 没有完工的球场）已达到200多个，另有调查报告认为我国已建和在建的高尔夫 球场数量在5001000个之间。广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于 珠三角城市，而大部分高尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展的。促成高尔夫球场与房地产联合开发的原因，除了社会经济发展和高尔夫运 动推广产生的推动力外，最主要的还是消费者对高尔夫高尚住宅在自然景观和 人文环境

41、上的热烈追求，以及与高尔夫关联的相关物业开发带来的巨大经济收 益对投资开发者的利益驱动。1、项目开发定位（1）产品定位：本项目适宜开发中高档高尔夫别墅和洋房类型的产品。而从高尔夫地产的开 发角度而言，由于本项目的住宅用地（琼文公路北）有25%位于球场内，可设计 为“高尔夫球场住宅”，住宅和球场由我司统一兴建，球道与建筑紧密结合并合 理规划；其余住宅用地位于球场以南，球场与住宅是相互独立的区域，但住宅的 住户能分享球场的景观环境和资源，所以这部分住宅用地可建设为“高尔夫景观 住宅”。（2）开发模式：开发主体关系确定由于高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，我司缺乏具备同时 开发这两类项目

42、的投资能力和经验，所以在开发的模式上，球场开发经营主体和 地产开发可以实现分离，并协调两者关系，搭建好两者之间的组织管理架构；但 也可以是合二为一，但要注意球场的开发和地产开发协调推进的问题。高尔夫球场开发与房地产开发开发时序的确定由于球场和房地产的开发均是分阶段的，为了达到依托高尔夫球场提升房地 产价值的目的，两者的开发通常会采用高尔夫球场开发先行或高尔夫球场与住宅 同步开发的时序；与此同时，住宅的开发定位也会对高尔夫球场的规划设计有影 响。本项目需要确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，因为把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。确定开发高尔夫球场与住

43、宅的空间布局一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望 在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅 在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此本项目在设计球场与住宅之间的空 间布局的时候，应当充分顾及到住宅布局与球场高品质设计之间的双赢关系。2、开发建议由于本项目高尔夫球场的规模庞大，加上场地施工、会馆建设投资等，总建 设费用巨大；开业后每年的数千万元维护费用，再加上员工薪水，现金流量极为 可观。而球场的收入主要是会员的会费、打球费用和餐饮服务收费，以打球者每 人每天花费600元计，一年必须接纳数万人次才能使财务持平。据业内人士透露, 单独以球

44、场运营而实现赢利的球会，全国不过五到六家，比如北京的国际、深圳 的沙河、中山的温泉、东莞的长安，目前中国的高尔夫球场60%都处于亏损的状o为此，要实现本项目高尔夫住宅的开发往往成了实现球场投资收益平衡，并 最终实现赢利的重要保证，开发应该做到以下儿点：从规划、设计、布局、建造等方面，更合理地处理球场与地产物业的关系, 使二者真正融合，挖掘资源潜力，尽最大可能提升高尔夫别墅中所同时蕴涵的高 尔夫和别墅这双重价值。提升、确保球场建设品质。提升、确保球场的管理水平。提高球场的经营水平，减少目前不少球场本身经营艰难而将赢利的压力增 加到房地产中。优化球场树、草的选择、搭配载植，优化区域的生物链，尽可能

45、减少对化 肥、农药等沙虫剂的使用或依赖。尽可能利用和保护原有的生态植被，减少对环 境的破坏。优化水系工程。进一步提升高尔夫别矍的产品设计，提升产品的设计价值。尤其要增强项 目视觉的创意意识和符号意识。提咼咼尔夫别墅的产品建造质量，提咼物业的质素。重视、加强企业和项目的品牌建设、文化建设及管理软件建设工作，提升 高尔夫别墅的品牌价值、文化价值和物业管理价值。做好营销推广工作，不能在推广中出现误差，以免因不当推广或产生不该 有的不利传播而降低项目的口碑价值和同野地位。3、海口市典型高尔夫地产开发案例借鉴(1)东山湖畔项目概况：该项目位于海南省海口市秀英区东山高尔夫球球场内，距离海口28公里，沿海榆

46、中线向南，30分钟的车程，交通十分便利。项目占地面积 172141. 01平方米(258. 2亩)，总建筑面积79964. 55平方米，容积率0. 46, 建筑密度17.5%,绿地率62. 7%o项目分a、b两区，所有住宅都精装修交付 使用，分期开发建设投入使用。推销卖点：木一一绿化率：62. 7%绿化率，世界罕见阳光一一平均每天h照十小时，阳光充足水一一静湖：独享150万平方米淡水湖空气一一每立方米含2万-10万个/的空气负氧离子土红土高尔夫：2000亩世界罕有红土高尔夫球场养生当地人称之“天然的疗养中心”产品价格：30万/套精装观湖公寓，均价60万/套临湖别墅（2）西海岸高尔夫温泉别墅项目

47、概况：项目位于滨海大道假fi海滩对面，占地2100亩，拥有18洞pga国际标准球场，其内部设计由世界著名的担纲过80%pga球场设计的戴伊家族倾 力设计，曲海岸高尔夫球场是戴伊家族在中国区域的首部力作。推销卖点：西海岸高尔夫温泉别聚，一颗座落于海口市西海岸的璀璨明珠, 向北俯瞰整个琼州海峡，往南遥望火山口国家自然风景公园。在自然环境得夭 独厚的海口四海岸片区，它成就了一个高端物业的建造标准，大面积的高尔夫球场、连绵起伏的小区园林坡地，尽收眼底的广袤滨海景观，所有元素的叠加 构筑了豪华极致的新定义。产品价格：产品从772万元/套起，联排别墅均价9000元/平方米，独立别 墅均价20000万/平方

48、米。第五部分：海南国际旅游岛建设及对本项目开发的意义一、海南国际旅游岛的基本涵义海南省建立国际旅游岛，是指在岛内限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进 旅游服务自由化进程。国际旅游岛包含两个其本要件，一个是旅游业主导，即旅游业成本岛的支 柱产业或主导产业；二是国际化，即在旅游产业领域内，实现旅游服务自由、 国际化，具有超国界吸引力，客源市场广泛且面向世界各地。二、海南旅游国际化情况近些年来，海南为推进旅游国际化采取的主要措施有:1、采取切实有效措施促进外国游客的持续增长。2007年全省接待海外游客75.31万人次，同比增长22.08

49、%其中，接待外国人59.31万人次，同比增长 27. 36%o尤其是接待俄罗斯游客大幅增长,达15. 11万人次,同比增长76. 64%, 是2004年的14倍多。2、全力促进海南旅游业的对外开放。全力实施“大企业、大航线、大团队” 进入海南旅游战略，引进英国my travel集团等国外大旅行商进入海南旅游， 引进喜来登、希尔顿等全球著名国际品牌酒店管理集团进入海南，旅游业对外 开放水平不断拓宽。3、积极向国际争取更加优惠的旅游发展政策。在已有的“落地签证”政策、 “免签证”政策和航权开放政策基础上，向国家争取了更加优惠的旅游发展政策。三、海南国际旅游岛建设情况建设国际旅游岛是海南省第五次党代

50、会确定的四大重点工作之一，也是海 南新一轮对外开放和增创海南体制、机制、环境新优势的重要标志。建设国际 旅游岛对以发展旅游业为龙头的服务业乃至海南整个经济社会发展具有重要意 义。2008年，省政府己明确全面启动建设国际旅游岛工作，建设国际旅游岛工作也得到了国务院的大力支持。今年3月5 h,国务院办公厅止式以关于支 持海南省发展旅游业有关问题的函(国办函(2008) 27号)函复海南省人民 政府，为支持海南省大力发展旅游业，同意海南进一步发挥经济特区优势，在 旅游业对外开放和体制机制改革等方面积极探索，先行试验；要求国务院各有 关部门对海南发展旅游业给予大力支持和帮助；并同意在海口、三亚、琼海、

51、 万宁四市各开办一家市内免税店，销售提货点设在口岸岀境隔离区内等等。海南省政府未来五年海南全面推进“国际旅游岛”建设的步骤如下:1、高水平编制海南国际旅游岛建设总体规划，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，全面推进旅游服务与国际接轨。进一步开辟国际 国内航线，增加航班，实行“一站式”通关服务，为游客创造更加便捷、高效 的岀入境条件。2、高标准建设一批精品度假区和旅游景区。加快神州半岛、海棠湾、香水湾、清水湾、石梅湾、铜鼓岭、美丽沙、新埠岛等度假休闲旅游区建设，适度 开发中部山区森林旅游、温泉疗养等特色产品，发展四部旅游。配合做好文昌 航天发射中心和航天主题公园建设。发展海洋旅游。

52、3、打破行政区划壁垒，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立 和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。4、科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。策划引进大型国际国内会 议、体育文化赛事和商品展销会，推动会展经济专业化、品牌化。发展和繁荣 休闲运动、演艺娱乐和文化创意产业，建设适应中外游客需求的理疗康复设施 等。五、海南建设国际旅游岛的预期效应1、直接带动现代服务的发展，改善经济结构。设立中国海南国际旅游岛 综合试验区"，构建以旅游为龙头的现代服务业体系，将有效促进海南的经济结 构、产业结构的优化升级，更好地引进外需、拉动内需、促进消费。2带动海南对外开放，提升海南国际

53、化程度。推进国际旅游岛建设，必然 要按照国际化旅游标准的要求，完善旅游基础设施设备的国际化配套服务功能建 设；按照国际化标准，对海南海特色旅游资源进行产业设计与配套建设；加强旅 游国际合作，加快国际旅游信息服务体系的建设，加快国际化旅游管理、服务人 才的培养，培育良好的国际旅游环境氛围。3推进政府管理创新，与国际对接。国际旅游岛建设对政府施政方式也是一次革命，它必然要求对现行管理理念、管理体制按照国际化要求进行改革。4、带动整个社会文明程度的提高。国际旅游岛的建设将会使海南成为世界经济界、文化界、政界等各个领域的名流人士汇聚的地方，从而带来最新的科技、信息、理念，世界文明将在这里碰撞、繁衍，这

54、必然会对海南经济、政治、文化、 社会生活的各个层面产生深刻而深远的影响，带动整体社会文明的变化和提升, 使海南融入国际化潮流。六、海南国际旅游岛的建设对本项目的意义1、海南国际旅游岛的建设可以极大的促进海南旅游业的发展，尤其是各种 相关政策的出台和实施（如实行入境免签、实行旅游零关税、扩大航权开放、实 行更加开放的海洋旅游政策等），也必将提升海南的国际化程度，同时将大大促 进海南的经济发展。这对于本项目的多期开发而言，市场前景将非常广阔。2、海南将全面开放旅游产业及相关产业，海南在建设国际旅游岛的同时， 省政府对于建设海南高尔夫“球岛”，在发展海南旅游地产及高尔夫等相关体育 休闲产业的政策上也会给予很大的支持，相关的主耍政府资源也会向这方面产业 靠拢。3、我司本项目规模超过3800亩，是现时海口市甚至于海南省规模最为庞大 的一个重要项目之一，而国际旅游岛的建设将在很大程度上提高我司在海南和全 国的品牌知名度。4、国际旅游岛的建设在大大促进海南省旅游业发展的同时，也为