南通商业项目市调

1、南通市整体商业市调分析报告目录整体市场分析整体商业分析具体个案分析日式商业分析本案综合分析整体市场分析面积: 8001平方公里人口: 766万下辖3市2县4区市区面积1706平方公里 人口220万南通概况南通经济情况2001-2009年南通市GDP发展情况20082008年年20092009年年发展速度跃居江苏省及长三角各市之首发展速度跃居江苏省及长三角各市之首南通的经济蓬勃发展，经济发展势头非常良好，并伴随着与上海城市圈的逐步成型，南通的经济会向更高的层次发展，经济也将慢慢转型，形成质的飞跃。整体市场分析港闸区概况-交通“一站三口” 南通火车站盐通高速出口通启高速出口通宁高速出口整体市场分析

2、 南通目前的商业发展与区域规划主要商圈主要分布在三块南大街商业圈 南大街商业中心区包括南大街、八仙城、人民中路，以南大街北段为核心地块，整体上呈“T”型分布，以南大街为商业主轴线并向四周延升的区域。是目前南通最主要的商业圈，功能以百货为主，但商业设施较差。北大街商业圈 外环北路商业带是港闸区商业相对开发较早区域，承接为来成为城市副中心职责。目前该商业带以外环路为中轴以交通叉口为节点，规划开发形成三个组团，使其互为联动开发区商圈 开发区商圈是新区造城所兴建的大型配套设施，目前商业设施尚较为缺乏，整个人口导入尚在初期阶段；商圈整体分析南通市主要商业分布北大街商业圈南大街商业圈开发区商圈 南通现在商

3、业主要集中在市中心，以南大街为中心辐射500米，都属于商业最繁华地段，亦可视为唯一商业中心。 休闲娱乐业态主要集中在青年中路，以日式餐饮、酒吧为主，以上两块商业为南通较早期开发商业；传统延续性较强。 而新建商业主要是以酒店式公寓、写字楼、住宅（都为出售）配套商业为主，如奥特莱斯、美丽华广场、鸿鸣摩尔、中南世纪广场、以及本案都为此类商业。由于南通对项目建筑的层高还未有限定要求，很多酒店式公寓均为挑高户型，层高为4.5米-4.8米，且价格均价都在7000-7500之间，此次市调的几个酒店式公寓均已售罄；这些项目的商铺平均出售率在85%，但后期的运营并不是很好，以下个案分析中将详细说明！商圈整体分析

4、具体个案分析 一站式shopping mall鸿鸣摩尔 传统生活住宅配套高迪晶城 大型主题购物（outlets)奥特莱斯 办公型辐射商业美丽华广场 城市中心商业街区南通南大街 综合城镇开发中南世界商业广场具体个案分析总面积价格商业形态出租率10万平米，2座写字楼2万元每平米一站式SHOPING MALL未开盘 位于通宁大道与外环北路交界口，总建筑面积10万平米，2011年年底完工，由于目前还未开盘，准确价格没有出来，琚现场销售人员预估均价在2万元每平米以上！ 此项目中间广场为收费式游乐场、有旋转木马、摩天轮等，地下为网吧、溜冰场；主力店为华润苏果大卖场（总部），嘉禾影院等已经基本确定。商业业态

5、有美食广场（中低档快餐类），海鲜坊、日式餐饮（中高档餐饮），百货零售主要以沿街商铺形式，定位中高档国际品牌，但具体品牌商家还未确定，娱乐有量贩式KTV，高级会所，休闲SPA等。据现场销售人员介绍，此项目对面将投入18亿建造室内游乐场，已经开始施工，与项目露台游乐场相结合将构建，南通最大的休闲娱乐场所！鸿鸣摩尔对本案威胁 业态组合：餐饮+休闲+娱乐+购物总面积价格商业形态出租率27.7万平米，其中20.7万为住宅，7万为商铺1.2万元每平米（2009年6月价格）传统生活住宅配套80% 位于城港路与外环北路交界口， 总建筑面积27.7万平米，其住宅在20.7万平米，商业体量约7万平米，有大卖场，星

6、级酒店，西班牙风情商业街，精品家具广场，餐饮休闲广场,2009年6月开盘售价为1.2万每平米，入住率为80% 此项目中间广场为小型市民广场，配有一些景观建筑儿童游乐设施。主力店为华润苏果大卖场，为项目整体最大人气吸引点，其内部商铺基本以百货服饰为主中低档，餐饮休闲广场部分只有一间大面积餐饮金港海鲜渔港，其他基本为中小型餐饮，内街餐饮经营不佳。西班牙风情商业街基本处于有名无实，精品家具广场虽然引进一些家居用品类，但是由于整个南通家具家纺已经趋于饱和，并没有吸引较多消费群。高迪晶城对本案威胁 业态组合：餐饮+购物具体个案分析现经营较好商业 经营较差内街总面积价格商业形态出租率28万平米，总分三期，

7、现在一期开始经营，总建筑面积10万平米，其中包含2座酒店式公寓1.5万元每平米大型主题式购物中心 85% 位于濠西路与外环北路交界口，总建筑面积 28万平米，一期总建筑面积10万平米，配有2座酒店式公寓，主要以国内国际品牌折扣店为主。二期工程将与意大利中国商会、国际米兰俱乐部等意大利商业巨头联手打造，主要经营来自意大利的名牌服装、化妆品、工艺品、汽车、摩托车等，同时将开设五星级酒店、娱乐影城、大型超市等，但现在只有一期且整体经营不良。开盘均价为1.5万每平米,入住率为85%！ 此项目主要吸引点为国际品牌折扣点，用较低的价格购买国际一线品牌，但由于整个项目体量较大、难易消化（三楼目前都为空置），

8、导致招商难度高，使得整个项目格局较乱，举例GUCCI隔壁为森马折扣店，据店铺商家介绍刚开业的时候还是有较高人气，但是随着这个商业的发展，慢慢走向低潮。造成这个现象的主要原因为3点：1：整个商场格局较乱，导致整个商业档次降低！2：后期宣传活动力度降低，现场活动场所和展示舞台都无人气！3：恶性循环，由于经营不良，局部空置；招商者未对品牌进行严格把关，导致项目品牌 档次参差不齐！奥特莱斯对本案威胁 业态组合：餐饮（少量）+购物+健身（少量）具体个案分析 此项目体量较小，只有1万平米的配套商业，由于当初商业配套只是争对周边学校，定位错误，导致整个商业失败，现在商家寻找整体接盘者重新定位！美丽华广场对本

9、案威胁 总面积价格商业形态出租率总建筑面积5万平米，商业1万平米希望找一家整体运营办公型辐射商业20%具体个案分析总面积价格商业形态出租率位于南通市中心板块沿街商铺均价150-200元/月/平米城市中心商业街区98%业态组合：餐饮+休闲+娱乐+购物 南大街对于南通人的定位和上海的外滩定位类似，经过多年的发展与沉淀已经趋于成熟，集餐饮、休闲娱乐购物于一体，多功能商业步行街，以南大街为中心，向外辐射500米现都处于南通商业最繁华的中心地带。 南大街较大型商业主要为集文峰百货、南通新百货大楼、南通金鹰；八仙城、大润发等，为南通市民主要购物场所。其商业地位是由于经过多年的发展和政府的规划所致，虽然集餐

10、饮休闲娱乐购物于一体，但是都比较零散，其消费的群体具有一定的随机性，想在短时间内改变南通人在南大街的消费习惯很难。南大街对本案威胁 具体个案分析总面积价格商业形态出租率总建筑面积250万平米，其中商业为40万平米，写字楼60万平米，其余150万事住宅，其中商业有1/2在建均价2.5万元每平米综合城镇开发未知整体业态规划超市：卖客隆超市、易初莲花超市、上海华联超市、汽车百货； 银行：中国银行、中国建设银行、南通商业银行、狼山信用合作社； 休闲娱乐：市民广场、体育会展中心、大剧院、文化中心、比环西文化广场大7.5倍的大广场、六县一市的公交转乘点、金色港湾KTV、新岛咖啡、一品海鲜城、玫瑰园大酒店、

11、老上海餐馆、旭日山庄大酒店、烟波渔港、5000平米的净菜市场等； 其它：商铺、社区医疗 2万平方公里的中南世纪城是南通已在崛起的未来城市核心。在建的中南世纪城北接市政府，南依体育会展中心，东临南通大学，西望狼山风景和已建好的现代化高档市政设施，是集行政、商业商务、金融、居住、教育、体育六大中心与一体的现代新城区。 中南世纪城的住宅、商业、商务、休闲、娱乐、体育等项目现已全面启动，它将是南通市最富有的商机和最具有活力的现代中心城。业态组合：餐饮+休闲+娱乐+购物中南世纪城对本案威胁 中南世纪城总商业面积40万平米，要支持其商业的发展就必定需要大量的消费群体，由于此项目位于市区政府之旁，能得到政府

12、扶持，必定会带走部分南通各区的消费群体！具体个案分析 南通具有较多的日企，据不完全统计2008年南通日企约有30家，日籍人口约2000人，而这些日籍人士，周末只要的娱乐场所集中在南通市区青年中路，或者开车去上海！ 调查结果显示，南通的日语培训机构较多，青年路上的日本料理店比较集中，这从侧面反映了南通针对日本人的市场有着较大的空间。我们从与周边居民的交流中得知夜上海对面的南风楼,以及工学院(南通大学文峰校区)西隔壁的东丽苑聚集了大量的日本人,此外另一部分集中在大饭店,三德这些地方.日式商业南通概况日式商业南通概况日式商业南通概况日式商业南通概况综上所述，我们可以看到，南通整体商业的情况属于麻雀虽

13、小五脏俱全！本案综合分析 所以本案的定位是不适合在已有商业形态上的横向延伸的，而是要纵向拉升局部区域内的商业品质，从而与现有的商业形态完全区分开后达到意想不到的效果。商业脉路分析城市商业高级形态各个区域内的商业划分逐渐明显商业层次上的逐渐拉开 城市商业中级形态品牌率的提升各种商业形态的不断展开城市商业初级形态商业类型的填充完整唯一性商业聚集点的设立 南通现有的商业形态其实是在由中级向高级过度，选择在这个时间点去做高端商业其实是最为适合的，原因有两点： 泛商业饱和，人们开始寻找高端商业，为了区分自己的身份及消费结构。还没有高端商业的建立，品牌忠诚度为零的时候先入为主，事半功倍。本案综合分析 南通人消费基本选择市中心的南大街板块，而其中百货商场和大型卖场人气较高，而本案位于城北板块，周边人气并不是很好，所以建议本案一定需要用精确的主题定位来吸引周边人气并用强大的后期营运亮点来加以巩固。定位分析：挖掘现有的市场空白点，打造南通的“富人区”，创南通高端精致商业的第一品牌。（此定位取决与泛商业形态均已到位的前提） 主题分析：由于本案已和日本知名酒店管理公司签订合同，且很有可能后期常驻本案的人口为在南通工作之日企员工，故先期卖点顺利成长首推“日本”业态分析：南通主要的大型餐饮均为海鲜类，而缺少较好的川菜馆、蜀菜馆、素帮菜馆，以及各