新余景怡孵化基地概念设计

1、新余创业孵化基地（景怡天地）概念性规划摘要：当今世界，全球性科技革命蓬勃发展，高新技术成果向现实生产力的转化越来越快，高新技术越来越成为经济社会发展的决定性力量，成为国家综合国力得以形成和发挥的重要基础和关键。企业孵化器是以促进最活跃的技术创新主体科技型中小企业的成长为使命。企业孵化器作为科技成果商品化和产业化的基础性服务机构，面临着巨大的社会需求，肩负着重要的历史责任。目前，我国拥有各类科技企业孵化中心500多家，随着环渤海经济圈的崛起和经济全球化的发展，科技企业孵化中心正面临着一个快迅发展的良好时机。孵化器对促进相关技术领域的技术转移、成果转化、企业培育、产业发展发挥了重要作用，因而建立市

2、场化运行的专业企业孵化器是符合孵化器行业发展趋势的，有良好的市场前景和社会效益。第一部分 项目简述一、孵化基地概况1、项目名称：新余创业孵化基地（景怡天地）项目2、项目性质：作为企业创业孵化器项目，并为创业者和中小科技企业提供的商住配套服务设施。3、规划用地总面积：34325平方米（约51.48亩）4、建筑用地总面积：25812平方米5、项目投资单位：新余高星置业有限公司6、项目地点: 新余高新区龙腾路A-16号地块7、投资总额：2.28亿元人民币8、资金来源：企业自筹9、建设周期：24个月（2013年-2016年）10、主要功能：以集聚中小型科技企业人才、技术等为主要手段，作为科研企业的孵化

3、基地，为中小企业提供更低成本的营运环境、产学研结合的共享平台及以交流培训机会为主要目的孵化基地。主要是致力服务于科技创业者、科技型中小企业、青年微小创业企业孵化培育，通过为创业者和创业企业提供物理空间、配套设施和创业扶持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，加快科技成果转化，培育科技型企业和企业家。第二部分 项目用地描述1、土地规划使用性质用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。2、项目用地进展情况目前土地已交付高新置业，原用地内沟渠已改，场平部分工作已完成，已具备开发建设条件。第三部分 项目选址合理性分析选址新余高新区，是因为目前该

4、区发展潜力最大，受选率最高。区域正处于经济、文化快速发展上升期并面临着无限商机。由于项目位于赛维工业区内，因此，区内科技创新效应和极易形成人才、项目、资金的聚集效应使其成为发展的新亮点。交通方便、水电供应充足、通讯设施先进、金融保险单位齐全，各项基础设施也逐步完善。作为新余市唯一的创新科技走廊正以它朝气蓬勃的发展趋势吸引入孵企业和教育产业的进驻。逐渐向着集“产、学、研、资”于一体的高科技产业聚集区稳步快速地发展。第四部分 项目建设必要性分析1、加快新余高新区建设的需要新余高新技术产业开发区是江西省省建批准建立的第一批高新区之一，在新余的经济社会发展中具有独特地位和重要作用。经过将近十年的建设发

5、展，高新区规模企业工业总产值已占新余市的四分之一，每年实际利用外资占新余市的五分分之一，兴办的三资企业数占全市的一半。但由于受区位、土地资源、投资强度等诸多条件的限制，高新区的规模和经济总量在江西15个高新区中始终排名不靠前。为了加快新余高新区的发展，新余市委、市政府明确指示：工业园和高新技术产业是新余市经济发展的两个重点，“一城两翼”是新余城市发展的总体布局，无论从哪个方面来讲，新余高新区都具有举足轻重的地位；高新区是新余市的一张“王牌”，一定要快速发展高新区。并给予了积极的政策推动和扶持，促进新余高新区整体造血和服务功能的提升。创业孵化基地（景怡天地）项目作为一项高科技项目，将为会吸引一大

6、批高新科技人才进驻，进而增加相关高新技术企业的储备，将对新余高新区的长期发展带来积极而深远的影响。2、完善区域科技创新系统建设的需要一个国家、一个地区乃至一个城市的经济竞争，在很大程度上是软环境的竞争，良好的软环境是吸引各种生产要素向区域内集聚的先决条件。创业孵化基地（景怡天地）项目作为一个大型企业孵化中心项目，旨在构建支持创新与创业的发展空间和环境，完善新余的城市创新系统，满足各类创业人士研发、生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。3、支持中小高科技企业发展的需要新余高新区是江西最大的工业产业基地，汇聚了新余学院、渝工学院、江西理工学院、江西太阳能学院

7、等4所高等院校，区内数十家高新技术企业，具有创建“规模大、功能全、环境优、服务好”的全市一流创业中心的基本条件。大量的中小高新技术企业和才智人才，需要一系列量身定制的创业服务体系。包括孵化管理服务、创业管理咨询、创业投资服务、信息网络服务等等，形成一个适宜创新与创业活动的共享环境和空间。4、保护创新精神、营造创业氛围的需要创新是一个民族进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。创业孵化基地（景怡天地）项目的建立可以极大地激发人们的创新和创业热情；在富有现代气息的设施完备的共享空间里，上万名前途无量的年轻创业者共同拥有一个家，将营造出浓烈的创业氛围；由此而形成的充足的智力资源和“人气”的集聚，将最终

8、成为新余高新区经济社会发展的持久动力。同时，全方位的孵化管理服务支持，使创业者可低成本获得所必需的各项创业资源，有利于创新的思想与意识切实地转化为行动和实业。5、土地集约化利用的需要土地是不可再生资源。合理地规划高新技术企业的布局，最大限度地集约化利用有限的土地资源，最终实现城市土地增值，是始终必须遵循的土地开发原则。创业孵化基地（景怡天地）项目的建设与土地集约化利用异曲同工。新余要以建设“省内知识产权试点城市”和争创“省内科技进步示范市”为契机，全面实施“科教兴市”战略，建设创新型新余。充分发挥我市国家高新技术产业开发区在自主创新中的作用，以项目为载体，推动自主创新成果产业化。而在知识经济时

9、代，人才是决定性因素。要想增强行业的创新能力，实现行业跨越式发展，就必须加快科技创新，加速培养和集聚创新人才。因此新余要大力培育、引进更多的高新技术人才和企业，强化高新技术产业创业服务中心、研发机构、留学人员创业园、博士后科研工作站和企业"孵化器"的建设。力争把新余建成科技产业基地，打造江西重要的人力资源开发中心、科技人才小高地和科技研发中心。 在如此背景下，新余需要科技创新，需要创业家园。然而纵观新余市域，目前新余的创业环境不活跃，也没有一个良好的科技企业孵化中心，因此在新余建设一个科技孵化器必要性十分必要仙海湖风景区概念性规划设计 第五部分 项目实施方案一、项目实施内容

10、项目实施内容包括创业孵化基地（景怡天地）整体规划设计；项目工程建设施工；项目市场营销策划；各项配套服务设施建设。二、项目开发目标及策略1、项目开发总体目标以项目为契机，实施“工业园区规模化”战略。以项目树形象，亮品牌。兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。2、项目开发策略本项目建设，由新余高新置业有限公司开发。因为新余高新置业有限公司在建设孵化中心项目具有丰富经验，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入后即可对园区进行整体启动，整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。并且资源进行合理配置，使开发周期缩短、投资风险分散，加快项目

11、建设步伐。三、项目定位1、功能定位集科研、教育培训、孵化、商务配套、信息服务、销售、创业者生活配套于一体的综合性的孵化中心。2、市场定位创业孵化基地（景怡天地）项目市场定位：集聚中小企业进驻园区，为中小型高科技企业、投资机构、金融机构、中介机构服务和投资人士搭建企业技术共享平台。创业孵化基地（景怡天地）项目是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。本案开发将中小型高科技企业、企业孵化中心、投资者、科技中介服务机构的功能有机结合起来，利用新余高新区已经形成的工业产业、手工制作、

12、机电一体化、新材料、环保等五大支柱产业辐射和集聚能力，通过市场化运作与合理的价格策略实现项目各参与方的最大利益。3、目标客户定位新余市区及周边种子型高科技企业和中小型企业；江西省区内外企业在企业、子（分）公司。四、项目方案设计项目将分三个区：1、孵化商务区（中心管理区）孵化商务区是孵化中心的核心和亮点部分，以创业服务中心为机构载体，提供诸如教育培训、科研设备与技术辅导、注册代理服务、创投咨询和融资服务、法律和会计咨询、市场研究与推广、政策等综合信息服务、招商指导服务、贸易信息服务、商务谈判咨询、电子商务平台、媒体宣传、企业管理咨询、物业管理等功能服务，以及产品展示、广告投放、大型会议展览、多媒

13、体室等辅助服务。包括设置计算机及网络系统（数据库系统、共享与管理）、商务办公、培训机构（提供政策、法规、管理、技术、营销、企业管理等方面的培训）、国际交流与会议区（可用于各种规模的会议、展览演示、交流洽谈会等用途），同时设置开放的实验室（公用实验设施，可以包括现有仪器设备的开放与共享）、不同发展方向专业实验室，为企业提供研发场所。主要职能是以科技金融、信息等各种形式的服务，孵化高新技术企业，培育高新技术企业家完善创业服务体系，促进官、产、学、研、资、介、贸在高新技术产业化方面的结合，促进人才、技术、资金、信息及其它资源的合理流动，为高新技术企业的创业和成长创造必要的局部优化环境。负责高新技术项

14、目的收集、中介和实施。为项目的论证、中试做好组织、协调和规划工作。为高新技术成果专利申请、专利实施、专利检索提供服务。为高新技术的科研、中试、开发提供所需的工作场地、办公场地。提供创办高新技术企业的各项政策咨询。协助人才交流部门，为提供进驻单位办理招聘，借调和短期聘用各类专业技术人才的事宜。完成高新开发区工、管委下达的各项任务。2、产业孵化区该区作为企业集聚区，以集聚各类中小科科技企业为主。主要为创业企业提供孵化场所（进驻办公、生产场地），并对进驻企业按相应区域进行功能设置，并分期进行建设。产业孵化区分为旅游服务企业孵化区、工业企业孵化区、文化创业企业孵化区、机械设备企业孵化区、环保企业孵化区

15、、新材料新能源企业孵化区等六大专业孵化区，共同围绕孵化商务区驻扎。孵化区任务是在孵化商务区的孵化下实现一家家产业上下联动企业、行业技术类似企业的成立，并培育扶持其成长、经营、管理、生产、销售等一系列企业运作，实现产值、利润、缴税，从而在孵化区内形成企业集群、产业联动规模，而成功毕业后的一批批企业则依次推向社会，为整个新余形成高新技术产业群和产业链打下基础，给新余带来无穷的经济和社会效益。产业孵化区六大专业孵化区都是在各自行业中培育成长起的有产业联动关系和集群关系的企业族群。3、生活配套区配套区主要设施有住宿、酒店、食堂、物业管理、健身场所等，为整个园区居住居民、企业提供一个购物、餐饮、娱乐、休

16、闲场所。五、组织机构设计1、技术服务中心为进驻企业提供必要技术支持，供企业提供技术咨询、查询等，设立项目库及设备库，实现项目与投资双方的互动，为供需方牵线搭桥。并组织参加各种类型的产品技术交易会，产品推广会，经贸洽谈会。2、企业孵化服务中心建立创业服务信息网络平台，供企业建立网页，发布产品供求信息。为进驻企业提供商业咨询、资金、人才、市场和专业机构服务。3、园区服务中心主要是为园区提供物流、后勤、物业等方面的服务。六、建设宗旨本项目以创新服务为核心，将逐步建立起了一套比较完整、规范的服务体制，为创业者和科技企业提供孵化场地、政策扶持、资金筹措、项目申报、中介咨询、人才培训等综合服务，同时，不断

17、增强孵化功能，延伸服务内涵。因此，本项目将依靠科技进步，通过精心规划，精心设计，精心施工和科学管理。建成以环境整治为先导，以生态园林城市为理念，规划合理，设计新颖，功能合理，设施齐全，质量优良，环境优美的高新区科技产业项目。七、运营模式1、创立民营企业孵化中心有限公司1987年中国创立第一家企业孵化中心，经过近20年的发展，到目前为止，具有一定规模的各类孵化中心已近500家。其中绝大部分都具有政府背景，以地方财政作为唯一的投资主体；体制上也多是作为地方政府的一个事业单位，依托高新区的各项优惠政策逐步发展壮大。毋庸置疑，企业孵化中心对推动我国高新技术产业发展、完善国家和区域创新体系、繁荣经济发挥

18、着重要作用，具有重大的社会经济意义。但同时也暴露出综合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出问题，其根本原因在于现行孵化中心的体制与机制已经不能适应市场经济的要求，引进新的市场机制、打破原有管理体制、创新经营模式是我国孵化中心发展的必然趋势。因此，在新余创立民营企业孵化中心有限公司实现企业化运作是值得大胆探索的一条思路。2、政府、孵化中心和风险投资三位一体的经营模式在政府的参与和推动下，以民营资本为主体把风险投资机制引入到企业孵化中心，将彻底改变孵化中心与入孵企业的关系，突破以往孵化中心作为政府一个事业单位的大多数限制，大大扩展孵化中心的职能。这种模式组成了由创业者主导，具备了强大的

19、经营管理团队的一种新型经济组织，它融合了孵化中心、风险投资公司和多元化经营控股公司的特点，使创意、技术、管理和投资在孵化中心内实现一体化。它解决了孵化中心的两个基本问题：一是具备了独立的投资功能；二是解决了孵化中心难于吸引高素质人才的问题。而对创业企业来说，对其成长壮大影响最大的管理和资金问题便会迎刃而解，成功的机率会大大增加。作为投资方的政府和民营资本，则通过创业型企业的培育壮大，来实现资本的增值。无疑这是一种“多赢互利”的战略关系。3、政府的职能针对孵化企业规模较小，商住合一的特点，对项目建设土地用途给予改变，并对项目地块规划指标做出相应调整。孵化中心内企业从生产经营之日起5年内上缴的流转

20、税和所得税的高新区留成部分奖励给孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企业的发展。设立孵化专项资金，用于支持孵化中心的建设和运作，支持在孵企业。帮助孵化企业申请银行贷款，提供贴息优惠。为在孵企业申请国家和地方政府专项科技扶持基金提供帮助。4、民营企业的职能以企业法人或自然人的身份现金出资，成为孵化中心有限公司控股股东并参与企业经营。按多样化、多元化、网络化、专业化和集群化发展的要求，自筹资金建设高标准的孵化场地和相关配套设施。建立知人善用、人尽其才的用人制度和激励机制，创造条件吸引一流专业管理人才。5、经营收入模式 新余创业孵化基地（景怡天地）项目经营收入主要表现为两种形式：物业租赁、出售收入，

21、这是本项目最有保证的基本收益。咨询中介性质的服务性收入以及对进驻的企业进行风险投资以及金融中介活动产生收入。八、建设地址与条件1、地理位置创业孵化基地（景怡天地）项目拟建于新余市高新区英龙腾路A16地块（另附图），排洪渠北侧，龙腾路东侧。这里地势平坦，交通方便，生活便利；视野开阔，开发建设条件具备。2、拆迁安置无拆迁安置。3、供电条件龙腾路临时变10/0.4KV，已通至建址地下。4、供水条件各引一根400毫米给水管，已通至建址地下。5、通讯条件 光纤电话基站，100M高速宽带网，已通。6、雨、污水排放条件地埋式污水处理器，已接通可用。九、创业孵基地（景怡天地）项目主要经济指标1、创业孵化基地（景怡天地）项目主要技术经济指标表表1：创业孵化基地（景怡天地）项目主要技术经济指标序号名称指标1规划用地总面积34325平方米2建筑用地总面积25812平方米3总建筑面积68500平方米（1）办公楼20500平方米（2）产业孵化楼35400