同致行－深圳恒立冠心湾项目前期策划报告62页

1、房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报谨呈：深圳市恒立冠投资有限公司同 致 行 顾 问中 国深 圳 心海湾产品定位方案心海湾产品定位方案房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报同致行率先完成了同致行率先完成了“拼接户型拼接户型”的策划研发工作，并顺利报建通过，同致的策划研发工作，并顺利报建

2、通过，同致行不但解决户内的面积拼接，更解决因造成的景观面流失，园林规划障碍行不但解决户内的面积拼接，更解决因造成的景观面流失，园林规划障碍等问题，希望这些经验能帮助企业更好的完成规划设计工作等问题，希望这些经验能帮助企业更好的完成规划设计工作房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报难点难点价值价值定位定位价格价格户型户型市场市场政策政策房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83

3、513598 qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报深圳近期房地产政策深圳近期房地产政策土地土地清查力度加大清查力度加大供给供给90/7090/70项目控制导致短期观望和供应推后，二级市场表现项目控制导致短期观望和供应推后，二级市场表现为商品住房成交量大幅萎缩、价格稳步上扬为商品住房成交量大幅萎缩、价格稳步上扬交易秩序交易秩序信息相对更为透明，炒房行为得到控制信息相对更为透明，炒房行为得到控制税收税收三级市场表现为五年以上商品房成交活跃，将整体而售三级市场表现为五年以上商品房成交活跃，将整体而售房价格拉低，出现而售房价短期回落房价格拉低，出现而售房价短期回落锦

4、峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报政策对房地产市场产生的影响政策对房地产市场产生的影响连续政策出台，房地产价格依然在上涨连续政策出台，房地产价格依然在上涨锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报20062006年政策后遗症年政策后遗症、9090以下产品增加以下产品增加、双拼户型增加、双拼户型增加、中小体量项目增加、中小体量项目增加、拿地难度增加、拿地难度增加、关内项目更为稀缺关内项目更为稀缺产品供给产品供给、宝安价格跨过万元、宝安价格跨过万元、关内价格拟冲、关内价格拟冲1200012000元元、二手房价格上涨、二手房价格上涨价格走势价格走势、普通白领退出市场、普通白领退

5、出市场、中高端需求更加旺盛、中高端需求更加旺盛、区域客户概念弱化、区域客户概念弱化、投资客有所减少、投资客有所减少客户构成客户构成价格增长：2007年关内热点片区的价格将达到15000元。大户型创作：大盘有足够的规模来创作大量双拼户型。客户吻合：未来的关内置业群体多为中高端客户。锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报b b户型户型主卧主卧次卧次卧厅房厅房卫生间卫生间厨房厨房开间开间3.63.63 34.24.21.851.852.22.2进深进深3.553.552.62.64.94.93.23.22.22.2面积面积12.712.77.87.820.5820.585.925.924

6、.844.84c c户型户型主卧主卧厅房厅房卫生间卫生间厨房厨房开间开间2.72.74.24.21.91.92.32.3进深进深3 32 22.12.12.92.9面积面积8.18.18.48.43.993.996.676.67129.52129.52主卧主卧次卧次卧1 1次卧次卧2 2次卧次卧3 3客厅客厅餐厅餐厅主卫主卫次卫次卫厨房厨房开间开间3.63.63 32.72.72.42.44.24.21.21.21.851.851.91.92.32.3进深进深3.553.552.62.63 32.82.84.94.92.12.13.23.22.12.12.92.9面积面积12.7812.787

7、.87.88.18.16.726.7220.5820.582.522.525.925.923.993.996.676.67两房两厅一房一厅两房两厅一房一厅81.32+48.20=129.5281.32+48.20=129.52b,c户型拼接成一套四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来b户型两房和c户型一房共三房的基础上新打造出面积约为6.7平方米的多功能房，形成四房两厅两卫的户型。政策后遗症双拼户型政策后遗症双拼户型房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑

8、营销策划汇报w银行的多次加息银行的多次加息w银行准备金的三次提高银行准备金的三次提高w中国加入中国加入wtowto，金融市场全，金融市场全面对外开放面对外开放w个人房贷利率放宽个人房贷利率放宽w房企贷款门槛提高房企贷款门槛提高w外资入市管理限制外资入市管理限制w银行进一步加息。银行进一步加息。w控制市场中流通的货币量，控制市场中流通的货币量，将会再一次提高银行准备金将会再一次提高银行准备金w个贷：关于个贷：关于“区别对待个人区别对待个人房贷首付比例房贷首付比例”w新的房贷利率：不会打压个新的房贷利率：不会打压个人房贷人房贷w进一步提高自有资金所占比进一步提高自有资金所占比例，控制银行的放贷风险

9、例，控制银行的放贷风险20072007年政策预估年政策预估锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-未来房地产调控政策走势预判未来房地产调控政策走势预判w五年内转让征收全额营业税五年内转让征收全额营业税w有可能针对不同购房者征收有可能针对不同购房者征收不同税费。如多套购置、异地不同税费。如多套购置、异地购置普通商品房，加强税收等。购置普通商品房，加强税收等。w对长期占有两套及两套以上对长期占有两套及两套以上物业征收一定税费物业征收一定税费20072007年政策预估年政策预估房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-8351

10、3598 qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-未来房地产调控政策走势预判未来房地产调控政策走势预判w土地市场：招挂拍土地市场：招挂拍w二手房交易市场：三级市场二手房交易市场：三级市场交易较繁琐交易较繁琐w限价：有可能试点，与土地限价：有可能试点，与土地出让捆绑出让捆绑w协议定价：有可能试点，与协议定价：有可能试点，与土地出让捆绑土地出让捆绑w现房销售：近期不可能出台现房销售：近期不可能出台规定规定20072007年政策预估年政策预估锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报同致行观点同致行观点20072007年开发环节上将不再有更加严厉的政策年开发

11、环节上将不再有更加严厉的政策价格已接近封顶，企业应加快开发收益的回收价格已接近封顶，企业应加快开发收益的回收双拼户型创作已成必然，集中精力技术突破双拼户型创作已成必然，集中精力技术突破房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报难点难点价值价值定位定位价格价格户型户型政策政策市场市场锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报规划利好规划利好1竞争市场竞争市场2产品市场产品市场3客户市场客户市场4价格市场价格市场5前海片区市场环境研判锦峰锦

12、峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报城市空间规划城市空间规划以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴；以工业大道南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。多元化服务中心规划多元化服务中心规划前海中心：前海中心：市级物流商务中心，规划期内同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。片区功能更加丰富、辐射区域扩大片区功能更加丰富、辐射区域扩大由之前的居住片区转向城市综合属性片区；由之前的居住片区转向城市综合属性片区；由之前主要服务于南山城市内向片区，逐渐外向由之前主要服务于南山城市内向片区，逐渐外向型城市型城

13、市开放片区，并和深圳西岸进一步融合。开放片区，并和深圳西岸进一步融合。前海片区规划分析前海片区规划分析/ /规划简述规划简述锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报前海片区规划分析前海片区规划分析/ /区域格局区域格局物流商务区物流商务区生活区生活区rbdrbd生活生活区区南山中心服务南山中心服务区区南山生态生活南山生态生活区区前海片区整体被定位为以港口和物流业为核心的滨海区域。前海片区与宝安相连，早年由于配套不完善、没有自然资源，因此有了“宁可在后海买张床不在前海买间房”的说法。而今天的前海片区因为有了成功的大型楼盘的地产开发，配套、教育的不断完善，已经成为了南山具有生活气息的片区

14、，从而使南山逐步形成以下地产格局分布：南山中心服务区南山中心服务区: :商圈物业及南山旧改物流商务生活区物流商务生活区: :填海物流中心及大盘区南山生态生活区南山生态生活区: :环南山生态生活物业rbdrbd生活区生活区: :滨海休闲长廊锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报前海片区规划分析前海片区规划分析/ /规划利好规划利好前海物流园区 总占地面积总占地面积2.62.6平方公里平方公里, ,按照建设计按照建设计划，该项目填海造陆工程将五年内完划，该项目填海造陆工程将五年内完成成, ,前海片区将成为深圳物流重地前海片区将成为深圳物流重地 . .沿江高速公路该高速路起于广州黄埔区该

15、高速路起于广州黄埔区, ,止于深圳蛇止于深圳蛇口口, ,广深沿江高速建成后将与西部通道广深沿江高速建成后将与西部通道对接对接, ,建成将缓解广深高速和建成将缓解广深高速和107107国道国道的交通压力的交通压力, ,预计预计20092009年完工年完工. .大南山公园目前正处于改造中目前正处于改造中, ,到到20102010年全部完工年全部完工brt-5号线承担宝安旧中心、南山南部至福田承担宝安旧中心、南山南部至福田罗湖出行需求罗湖出行需求.2008.2008年动工年动工,2010,2010年完年完工工. .前海的辐射能力将扩大至整个深圳西部前海的辐射能力将扩大至整个深圳西部锦峰锦峰 锦龙名苑

16、营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报规划利好规划利好1竞争市场竞争市场 2产品市场产品市场3客户市场客户市场4价格市场价格市场5前海片区市场环境研判锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /土地供应土地供应宗地号位置面积用地性质使用权人交易时间月亮湾大道月亮湾大道光彩新天地光彩新天地t102-0019 月亮湾大道月亮湾大道4419944199商住商住中海地产股份有限公司中海地产股份有限公司 2005-08-30 2005-08-30 k603-0003 后海滨路后海滨路 51634 51634 商住商住卓越置业集团有限公司卓越置业集团有限公司 2006-12-14 2

17、006-12-14 k803-0002 后海路后海路77825 77825 商住商住卓越世纪城房地产开发有限公司卓越世纪城房地产开发有限公司 2006-12-01 2006-12-01 t203-t203-0086 0086 南山南山大道南山南山大道31340 31340 居住居住中国南方航空（集团）深圳公司中国南方航空（集团）深圳公司 2005-12-29 2005-12-29 前海土地供应量规模不大，未来供应区域集中在后海填海片区前海土地供应量规模不大，未来供应区域集中在后海填海片区, ,本本项目的竞争主要来源于光彩新天地与中海地块项目的竞争主要来源于光彩新天地与中海地块. .但中海等品牌

18、开发但中海等品牌开发企业的进驻提高了本片区的竞争平台企业的进驻提高了本片区的竞争平台. .锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /竞争格局竞争格局锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报项目名称占地面积m2 建筑面积m2 整体均价目前销售情况 南海玫瑰-90012.81.3万100%新德家园147001178591.1万90%四海宜家 6389.230068.31.2万100%厚德品源12220672021.1万100%半岛城邦3000001700001.1万花园城三期35735.71176140.93万100%城市山林83534.72173541.1

19、万90%华府假日2600.77234000.78万98%竞争市场竞争市场/ /典型在售楼盘典型在售楼盘 南山房地产市场现在处于一个供求比例失调，销售情况异常火爆。在深圳市南山房地产市场现在处于一个供求比例失调，销售情况异常火爆。在深圳市房价整体的拉动下，南山的普通住宅的价格也从均价房价整体的拉动下，南山的普通住宅的价格也从均价87008700元拉升到了均价元拉升到了均价1100011000元以上的价格。元以上的价格。 在价格拉升不是太大的情况下销售周期都在在价格拉升不是太大的情况下销售周期都在1212个月内个月内. . 供应集中在蛇口片区供应集中在蛇口片区, ,前海片区仅有城市山林前海片区仅有

20、城市山林, ,竞争并不激烈竞争并不激烈. .锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /交叉分析交叉分析20062006750075008500850095009500105001050011500115001月2月3月4月5月6月11月12月价格线价格线蓝海上城蓝海上城厚德品源厚德品源四海宜家四海宜家2007200710月8月6月7月9月5月城市山林城市山林华府假日华府假日7月本项目本项目新德家园新德家园前海金岸前海金岸光彩新天地光彩新天地星海名城六期星海名城六期锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /分析结论分析结论n由于未来前海

21、片区土地供应量有限由于未来前海片区土地供应量有限, ,项项目面临的竞争压力不大目面临的竞争压力不大. .n项目市场依然火爆项目市场依然火爆, ,出现供不应求现象出现供不应求现象. .n目前新开中高档楼盘价格已过目前新开中高档楼盘价格已过1.11.1万万, ,在在深圳整体市场价格上涨的带动下深圳整体市场价格上涨的带动下, ,预计明预计明年新开楼盘还会继续上涨年新开楼盘还会继续上涨. .竞争竞争市场市场锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报规划利好规划利好1竞争市场竞争市场 2产品市场产品市场3客户市场客户市场4价格市场价格市场5前海片区市场环境研判房策网 2008房地产策划大全策划必

22、备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /户型配比户型配比套数套数一房一房两房两房三房三房四房四房四房以上四房以上城市山林城市山林-2802805905903131-华府假日大厦华府假日大厦-200200-米兰第米兰第2 2季季124124218218-花园城三期花园城三期-2362362092092828半岛城邦半岛城邦-2102104824822922923030南海玫瑰园南海玫瑰园-12012013413474746868新德家园新德家园2232232

23、152156262-星海名城六期星海名城六期150150-623623217217140140前海金岸前海金岸488488110110100100-四海宜家四海宜家-252584842020后海花半里后海花半里-2020168168-合计合计9859851198119826792679843843266266比例比例16.4%16.4%20.1%20.1%44.8%44.8%14.1%14.1%4.4%4.4%片区楼盘以三房为主片区楼盘以三房为主, ,两房四房紧随其后两房四房紧随其后, ,由由于土地供应有限及政策影响于土地供应有限及政策影响, ,一房两房有增加一房两房有增加趋势趋势. . 中大

24、户型依旧将成为市场稀缺产品中大户型依旧将成为市场稀缺产品. .锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报房型面积范围（）城市山林星海名城六期华府假日半岛城邦新德家园前海金岸花园城三期后海花半里一房304040以上两房6070708080以上三房80100100120120以上四房110140140160五房140160200以上竞争市场竞争市场/ /户型面积区间户型面积区间项目所在片区主力户型三房面积集中在项目所在片区主力户型三房面积集中在90-90-120120之间之间, ,四房区间在四房区间在120-160120-160之间之间. .锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇

25、报竞争市场竞争市场/ /户型设计特点户型设计特点项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园 露台多阳台空中花园挑高阳台城市山林华府假日星海名城六期半岛城邦新德家园前海金岸花园城三期后海花半里片区产品大多带有凸窗片区产品大多带有凸窗, ,入户花园入户花园, ,大露台大露台, , 创新化产品已经成为片区市场主流创新化产品已经成为片区市场主流. .锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /典型案例典型案例星海名城星海名城130130城市山林城市山林126126半岛城邦半岛城邦122122 花园城三期花园城三期 入户花园露台凸窗入户花园大阳台露台锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙

26、名苑营销策划汇报竞争市场竞争市场/ /园林及配套园林及配套项目名称园林内部配套后海花半里 中式现代园林风格小学、幼儿园、主题会所城市山林中式园林风格城市生态广场，大型会所、幼儿园、游泳池 半岛城邦地中海风格游泳池、幼儿园、小学、邮电，报刊亭，商业等新德家园小型现代中式园林平米的小型会所，底商裙楼前海金岸小型现代中式园林裙楼底商，空中花园星海名城六期大型园林风情商业街、主题会所、幼儿园、游泳池 花园城三期国际化园林游泳池、幼儿园、健康会所 、网球场华府假日大厦独栋建筑裙楼底商在园林与配套的选择上，与楼盘规模以及所在区位关系密切，中小在园林与配套的选择上，与楼盘规模以及所在区位关系密切，中小户型楼

27、盘大多位于城市功能配套齐全的位置，建筑规模小，无园林户型楼盘大多位于城市功能配套齐全的位置，建筑规模小，无园林或简单设置，配套主要依靠周边公共配套；大盘大多集中于海景资或简单设置，配套主要依靠周边公共配套；大盘大多集中于海景资源或山景资源较丰富的区域，园林规模大，风格国际化，内部配套源或山景资源较丰富的区域，园林规模大，风格国际化，内部配套完善完善锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报半岛城邦建筑布局花园城三期建筑布局城市山林建筑布局星海名城六期建筑布局竞争市场竞争市场/ /规划布局规划布局半围合式的形院落布局，行列式分布高低错落，富有层次感点群式建筑布局，围绕中央景观而建大围合式

28、建筑布局，围绕主轴景观分布点式建筑布局，围绕中心景观排列，尽量控制空间感锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报规划利好规划利好1竞争市场竞争市场2产品市场产品市场3客户市场客户市场4价格市场价格市场5前海片区市场环境研判房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报客户市场客户市场/ /前海客户分布前海客户分布据调查，前后海的客户组成，以南山、科技园为主，以南山、科技园为主，共计占到近80，二者基本持平；而福田及宝安的客户亦由于牵引效应

29、，逐渐对该片区产生认同感。在客户群体职业职业中，以it人士、金融界以及建筑界居多，其总量超过60%。锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报普通住宅 精品准高端 高端顶级40-8070-140120-160160以上白领高级白领准中产中产城市山林前海金岸新德家园花园城半岛城邦星海名城本项目顶级客户由白领客提升至准中产客户市场客户市场/ /前海客户分类前海客户分类锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报客户市场客户市场/ /客户来源客户来源客户类型客户来源驱动原因置业偏好置业需求现现有有主主力力客客户户传统科技园传统科技园白领阶层白领阶层科技园工作群体科技园工作群体价格价格/

30、 /配套配套/ /交交通便利通便利/ /社区社区成熟成熟前海大盘前海大盘前海小户前海小户主力为小主力为小2 2房及中房及中3 3房房（经济型占绝对主力）（经济型占绝对主力）广泛关内客户广泛关内客户涵涵盖罗湖、福田盖罗湖、福田价格价格/ /交通交通/ /增值潜力等增值潜力等选择交通选择交通/ /社区社区成熟成熟以经济型以经济型2 2、3 3房为主；房为主；舒适型的舒适型的2 2、3 3房比例房比例上升；保值、增值需求；上升；保值、增值需求；当地居民、生当地居民、生意人意人周边前海周边前海/ /后海后海/ /蛇蛇口口就近工作生活就近工作生活就近原住地就近原住地舒适：大舒适：大3 3房、房、4 4房

31、以房以上上投资：投资：1 1房、小房、小2 2房房 未未来来客客户户科技园科技园/ /物流物流园金领园金领科技园科技园/ /物流物流工作群体工作群体价格价格/ /交通交通/ /社社区成熟区成熟大型生活社区大型生活社区/ /交通便利交通便利舒适：舒适：3 3房、房、4 4房以上房以上城市居家客户城市居家客户泛城市区域泛城市区域交通交通/ /区域偏区域偏好好/ /居住氛围居住氛围成熟成熟/ /交通氛围交通氛围/ /交通交通舒适：大舒适：大3 3房、房、4 4房以房以上上商务、商旅客商务、商旅客户户覆盖港澳、珠三角覆盖港澳、珠三角客户客户产业交通枢纽产业交通枢纽以及商务上的以及商务上的影响影响与前海

32、物流区结与前海物流区结合合中小户型中小户型锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报客户市场客户市场/ /客户属性客户属性锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报规划利好规划利好1竞争市场竞争市场 2产品市场产品市场3客户市场客户市场4价格市场价格市场5前海片区市场环境研判房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报价格市场价格市场/ /价格区间产品特点价格区间产品特点类别项目名称楼龄目前市场价大南山片区二手房价格太子山庄8年5

33、500-6000月亮湾花园7年4500-5000观峰阁-5500-6000山水情家园5年7500-8000心语家园4年7500-8000瑞景华庭4年8000-8500山海翠庐4年8000-8500光彩山居岁月2年8000-8500南山花园1年8500-90002006年新房南海玫瑰2006-4-2813000新德家园2006-12-2311000前海金岸 2006-12-1811000厚德品源2006-9-2411000半岛城邦2006-2-1811000花园城三期2006-3-189300城市山林2006-6-1111000伴随深圳房地产价格的快速上升，前海片区物业的价格也在大幅度伴随深圳房

34、地产价格的快速上升，前海片区物业的价格也在大幅度攀升，攀升，普通住宅的价格也从均价普通住宅的价格也从均价87008700元元拉升到了均价拉升到了均价1100011000元元的价格，但市场仍然供不应求，随着片区配套逐步完善，规划利的价格，但市场仍然供不应求，随着片区配套逐步完善，规划利好变为现实因素，项目所在地房价还会小幅上涨。好变为现实因素，项目所在地房价还会小幅上涨。锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报价值价值定位定位价格价格户型户型政策政策市场市场难点难点房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话

35、qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报项目经济技术指标项目经济技术指标类别单位：平方米占地面积占地面积48842.5248842.52建筑面积建筑面积152800152800住宅面积住宅面积136630136630商业面积商业面积1121011210会所会所20002000幼儿园幼儿园800800社区医疗保健服务中心社区医疗保健服务中心500500社区基础用房社区基础用房400400邮电所邮电所100100其它其它160160容积率容积率3.53.5建筑覆盖率建筑覆盖率22%22%锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报项目四至项目四至前海路前海路月

36、亮湾大道月亮湾大道深大附中深大附中港城路港城路锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-规划难点分析规划难点分析根据地块条件分析，规划难点在于：1. 如何减轻月亮湾大道的交通噪音？路面铺设消音沥青密植林或消音屏绿化广场隔音墙和隔音玻璃注：图示为降低噪音的方法例举。月亮湾大道心海湾项目分析及规划难点分析项目分析及规划难点分析锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-规划难点分析规划难点分析2. 如何平衡地块优劣？ 景观区港口物流前海湾月亮湾大道荔枝林园林噪音区噪音区：以技术手段减噪，布置高层中小户型，并以园林景观平衡质素；景观区：在该区域完成项目收益点，优先布置中大户型，并进

37、行创新设计，形成样板社区。项目分析及规划难点分析项目分析及规划难点分析锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报定位定位价格价格户型户型政策政策市场市场难点难点价值价值锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-项目区位分析项目区位分析北心海湾地块所处区位：n北望前海湾，东倚大南山，东南侧紧邻青青度假村，自然区位较优，具备塑造傍山物业的条件。n同时由于临近妈湾港，紧邻物流通道月亮湾大道，使得地块西北侧受影响，社区难以形成纯粹的山居物业。n深大附中使得区位增值，品牌教育资源带来人文色彩。自然区位优越自然区位优越物流通道负面影响物流通道负面影响项目价值分析及定位项目价值分析及定位锦

38、峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-地块条件分析地块条件分析心海湾月亮湾大道港城路深大附中前海路光彩置地青青世界交通条件：就交通便捷度而言，地块拥有优势。两面临城市干道，私家车通达度好，同时临近青青世界，有多条公交线路。噪音分析：月亮湾大道（双向八车道，走货柜）的车辆噪音对地块影响甚大，其次为前海路、港城路噪音。及低空飞行的飞机。42/51/76/81/210/350东滨路兴海大道项目价值分析及定位项目价值分析及定位锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-地块条件分析地块条件分析心海湾港城路深大附中光彩置地青青世界景观条件：地块最优越的景观资源为东南向的荔枝林（永久性

39、景观），西北向高层有可能远观海景，西南向可能为整齐的城市景观（光彩项目）。其它：污染源：片区内的火力发电厂、木材加工厂（烟囱）负面影响较大。荔枝林在建入口入口港口物流火力发电厂木材加工厂自留绿地前海湾项目价值分析及定位项目价值分析及定位锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-地块条件分析地块条件分析景观资源景观资源教育资源教育资源区域成长区域成长优秀规划优秀规划物流噪音物流噪音污染源污染源车流增多车流增多规划不力规划不力价值点分析结价值点分析结论：项目的核论：项目的核心价值点在于心价值点在于景观和教育双景观和教育双重资源。重资源。规划和户型确规划和户型确定都须围绕核定都须围绕核心价

40、值进行设心价值进行设计。计。潜在价值潜在价值潜在劣势潜在劣势项目价值分析及定位项目价值分析及定位锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-项目价值体系建立项目价值体系建立项目价值分析及定位项目价值分析及定位可重点应用价值可重点应用价值同质化程度高价值同质化程度高价值项目主打的价值项目主打的价值配套价值配套价值规划价值规划价值产品价值产品价值风情价值风情价值规模价值规模价值人文价值人文价值 区域价值区域价值价格价值价格价值产品价值产品价值锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-项目定位项目定位项目价值分析及定位项目价值分析及定位地段配套价值地段配套价值 产品价值产品价值规划

41、规模价值规划规模价值锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报-项目客户定位项目客户定位项目价值分析及定位项目价值分析及定位科技园/周边企业管理层公务员、教师/企事业单位职工/周边区域高收入群体 福田、宝安二次置业者及投资客蓝领/不富裕的公务员核心客户群核心客户群兼得客户兼得客户主力客户群主力客户群培育客户培育客户锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报户型户型政策政策市场市场难点难点价值价值定位定位价格价格房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话qq：69031789锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划

42、汇报锦龙名苑营销策划汇报项目项目价格价格定位定位类别项目名称楼龄目前市场价大南山片区二手房价格太子山庄8年5500-6000月亮湾花园7年4500-5000观峰阁-5500-6000山水情家园5年7500-8000心语家园4年7500-8000瑞景华庭4年8000-8500山海翠庐4年8000-8500光彩山居岁月2年8000-8500南山花园1年8500-90002006年新房南海玫瑰2006-4-2813000新德家园2006-12-2311000前海金岸 2006-12-1811000厚德品源2006-9-2411000半岛城邦2006-2-1811000花园城三期2006-3-1893

43、00城市山林2006-6-1111000锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报价格价格定位定位同致行定价决策模型基于对深圳市房地产市场价格的研究，同致行认为本项目实现三种价格的可能：完全利好的策动下，住宅均价有望达到1250012500元元/ /以上以上 ；市场正常情况下,住宅均价亦有望实现11500-1250011500-12500元元/ /全部利空前提下，住宅均价亦有望实现10000-1100010000-11000元元/ / ；锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报政策政策市场市场难点难点价值价值定位定位价格价格户型户型锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策

44、划汇报户型定位户型定位户型户型面积区间面积区间所占比例所占比例备注备注一房一房40-6040-6030-35%30-35%板式设计可以拼接板式设计可以拼接二房二房70-8970-8950-60%50-60%板式设计可以拼接板式设计可以拼接高层复式高层复式180180以上以上10%10%总价控制在总价控制在280-400280-400万元万元拼接前户型户型面积区间面积区间所占比例所占比例备注备注中两房中两房65-7565-7515%15%噪音面单位噪音面单位中大三房中大三房115-130115-13050%50%2+12+1拼接拼接中大中大四房四房145-170145-17025%25%2+22

45、+2拼接拼接高层复式高层复式180180以上以上10%10%总价控制在总价控制在280-400280-400万元万元拼接后锦峰锦峰 锦龙名苑营销策划汇报锦龙名苑营销策划汇报a83a83主卧主卧次卧次卧厅房厅房卫生间卫生间厨房厨房入户花园入户花园开间开间3.63.62.82.84.54.51.651.652.22.21.71.73.43.4进深进深3.953.952.82.85.15.13.153.153.13.11 12.12.1面积面积14.214.27.847.8422.9522.955.25.26.826.828.848.84131131主卧主卧次卧次卧1 1次卧次卧2 2次卧次卧3 3

46、客厅客厅餐厅餐厅主卫主卫次卫次卫厨房厨房开间开间3.63.62.82.83.13.12.82.84.54.51.41.41.651.652.22.22.42.4进深进深3.953.952.82.83.13.12.82.85.15.12.12.13.153.153.053.052.92.9面积面积14.214.27.847.849.619.617.847.8422.922.92.942.945.25.26.716.716.966.96b48b48主卧主卧厅房厅房卫生间卫生间厨房厨房入户花园入户花园开间开间3.13.12.82.82.22.22.42.41.71.73.43.4进深进深3.13.13.93.93.053.052.82.81 12.12.1面积面积9.619.6110.9210.926.716.716.726.728.348.34两房两厅一房一厅两房两厅一房一厅8383+48+48=131=1311 1栋栋2 2单元单元的a，b户型拼接成一四房的户型，把客厅与餐厅分开，在原来a户型两房和b户型一房共三房的基础上新打造出面积约为