四川乐山意凡家世界营销代理服务方案200P

1、出于控制阅读篇幅的考虑，本报告不再就双方本就知道的事实予以重复，同时主报告体不堆砌冗长的市场数据，所有市场研究均以附件体现。2013年13分努力，13份收获 四川乐山意凡家世界营销代理服务方案2013.04首先首先我们需要认识市场我们需要认识市场并并明确目标明确目标第一部分：市场论解一 、 全 国 家 居 行 业 现 状一 、 全 国 家 居 行 业 现 状前言前言 近年来，我国家居行业在国民经济水平连年快速增长和居民生活水平不断提高的基础上一直处于迅猛发展的阶段。 家居市场作为连接各大企业及其广大消费群体的第三方卖场，其发展现状及其前景都是及其引人关注的。20072007年一季度至年一季度至

2、20122012年一季度全国年一季度全国gdpgdp及及cpicpi增幅走势图增幅走势图 2012年一季度，我国国内生产总值（gdp）共计107995亿元，环比增长1.8，同比增长8.1，环比涨幅回落了0.8个百分点，同比涨幅回落1.6个百分点，是去年一季度以来，gdp增速连续第五个季度回落。目前市场已经对全国经济普遍达成共识，经济形势保持逐步稳定增长，为各经济市场开展奠定了很好的基础。1.1.11.1.1研究前景研究前景1.1.21.1.2研究前景研究前景20072007年一季度至年一季度至20122012年一季度全国固定资产投资同比增长走势图年一季度全国固定资产投资同比增长走势图27.02

3、4.925.025.425.825.625.425.024.924.924.5单位： 2012年第一季度，我国固定资产同比增长了20.9，3月坏比增长0.64。分产业看，第一产业投资同比增长35.8；第二产业投资增长24.6；第三产业投资增长17.6。分地区看，中、西部地区投资增速分别达到27.1和26.9，东部地区则不足20。全国固定资产投资的不断增涨，对制造业的投资增幅也很明显，这对于家居行业的制造类企业来说为利好信号。特别是家居市场的发展有直接推动作用。1.1.31.1.3研究前景研究前景19901990年年-2040-2040年中国城市化率年中国城市化率走势图走势图数据来源：联合国、中

4、国指数研究院、中国装饰装修及材料指数系统据联合国预测，2020年中国城市化率将达到55，未来10年年均增速将达到0.8；2040年城市化率达到68。伴随着城市化进程的推进，中国房地产市场未来仍将保持快速发展，这将成为我国家居行业飞跃式发展的重要推动力量。分城市来看，2009年一线城市中上海、北京城市化率已经超过80，当地房地产和家居市场相比其他城市更为成熟，家居市场以更新和升级需求为主；二、三线城市天津、济南城市绿化率超过60，重庆则超过了50，首次置业装修需求是这些城市家居市场的主体。伴随着当地商品房存量越来越大，预计未来市场以过渡到以更新升级需求为主体。未来中国城市化进程的推进和房地产市场

5、的快速发展将为家居行业带来广阔的市场需求。1.1.41.1.4研究前景研究前景20112011年年1111月月-2012-2012年年1212月全国商品房和住宅销售面积以及销售额同比增速走势图月全国商品房和住宅销售面积以及销售额同比增速走势图 我国商品住宅销售面积同比增长，随着我国经济发展水平的提高和城市化进程的推进，未来房地产市场需求空间十分广阔。随着房地产市场需求的不断增加，家居市场也逐步提升市场价值。家居行业市场与商品房销售面积显著相关。 2008-2010年，国家对房产的宏观调控、新劳动法的颁布、建材原材料及人工费用成本压力的剧增、全球性经济危机对中国经济的冲击等因素，使中国的家居产业

6、面临着前所未有的机遇和挑战。我国家居行业发展历史虽然只有十来年，但一直以来都处于好的黄金发展时期，在这黄金发展期间，家居行业呈现出各种业态、服务口号及经营模式等，且大多获得了成功。 然而，目前我国家居行业市场占据重要地位，家居行业市场竞争也相对激烈，市场逐步涌现出多种家居企业，主要代表有百安居、宜家、金海马、红星美凯龙、东方家园、好百年、居然之家、好美家、月星、凯恩和吉盛伟邦等。1.2.1 1.2.1 家居家居mallmall百安居： 百安居隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（kingfishergroup)是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团，在全球11个国家拥有超过600家

7、连锁店、65000多名员工，1996年，在中国台湾地区开设了第一家百安居连锁店，成功跨出向中国市场发展的第一步。1999年，在上海地区开设了大陆第一家百安居连锁店，上海沪太店。2005年收购欧倍德全国13家门店后，截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。重点区域：上海、北京、深圳等重点门店：上海杨浦店，沪太店，北京金世纪店，深圳罗湖店等公司特点：统一管理，家装团购业务销售占其总销售40以上。07年重点关注事件（与供应商贷款结算及扣款纠纷） 1.2.2 1.2.2 家居家居mallmal

8、l宜家家居： 瑞典宜家（ikea）是20世纪中少数几个令人眩目的商业奇迹之一，从1943年初创从一点“可怜”的文具邮购业务开始，不到60年的时间就发展到在全球共有180家连锁商店，分布在42个国家，雇佣了7万多名员工的企业航母，成为全球最大的家居用品零售商，目前在国内北京，上海，广州，深圳，成都等地有分店。企业特点：“娱乐购物”的家居文化 有价值的低价格 透明营销 品牌控制 管理模式1.2.31.2.3家居家居mallmall红星美凯龙： 红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无

9、锡、扬州、徐州、连云港、重庆、石家庄、盐城等25个城市开办了37家商场，市场总规模超过300万平方米，2006年销售总额突破106亿元，成为中国家居业的第一品牌。重点门店：上海真北店，北京东四环店等 1.2.41.2.4家居家居mallmall东方家园： 东方家园装饰建材中心（简称东方家园）是由东方集团全面引进了美国the home depot（家居货栈）的经营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑饰材料自选超市。1998年开出第一家门店-北京丽泽店。它以统一采购、统一经营、天天平价、一站购齐为主要特色。东方家园目前已在北京，长春，沈阳，哈尔滨，成都，重庆，青岛，太原，西安，杭州，合肥

10、，济南，大连，长沙，厦门，福州等地开设25家总营业面积100多万平方米的大型建材家居连锁超市。经营区域：华中区，华南区，东北区，西南区重点门店：北京丽泽，西三旗，沈阳保工，成都红排楼等估计年销售额：15亿左右1.2.41.2.4家居家居mallmall居然之家： 北京居然之家投资控股集团有限公司成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业。 居然之家家居广场是以“美化家居”为目标，为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共

11、生的大型家居建材主题购物中心。现有北四环店、十里河店、玉泉营店、世纪金源店、太原春天店、重庆店、沈阳店、武汉店八家分店，营业面积超过50万平方米，年销售额超过80亿元，在中国家居建材界占据着重要的行业地位。1.2.51.2.5家居家居mallmall好美家： 好美家装潢建材有限公司成立于1998年，是一家全国性专业连锁超市公司，在上海、北京、广州、南京、成都、武汉、宁波等9个中国最主要的城市共有29家好美家建材大卖场，好美家隶属于中国最大的商业集团百联集团，也是中国第一家引进欧式风格的本土品牌装潢建材连锁超市。重点区域：上海（14家门店），北京（2家），武汉（4家）重点门店：上海南方店，陆家嘴

12、店，北京四季青店，广州白云店等吉盛伟邦:上海,杭州,广州,宁波,长春等富森美家居:成都好百年:深圳,上海,珠海,长沙,福州,成都等大明宫:西安万家灯火:北京好饰家:上海金盛:南京,上海金海马:广东,上海等美居中心:广州1.2.61.2.6家居家居mallmall其他家居市场：其他家居市场：二 、 乐 山二 、 乐 山 家 居 行 业 现 状家 居 行 业 现 状第一章第一章 乐山家居行业现状乐山家居行业现状1.1 现有市场现状1.2 功能划分分析1.3 租赁及自购数据分析1.4 租金及售价分析1.5品牌分析1.3.11.3.1市场状况市场状况聚信家居聚信家居意凡国家家居博览中心意凡国家家居博览

13、中心凯联家居凯联家居东方家园东方家园全友家居全友家居景上家居景上家居三益家居三益家居目前乐山市家居市场主要代表有意凡国家家居博览中心、东方家园全友家居为代表的家居生活馆，其中中小型家居市场有聚信家居、景上家居、三益家居、凯联家居等。家居市场在乐山市仍然处于初期发展阶段。1.3.11.3.1市场状况市场状况 1.产品：有一定的品牌质量要求，能够保证产品的质量，避免了传统市场鱼龙混杂的特点。 2.价格：同样采取明码标价，但是可以适当折扣，同时又有最低价保证，在满足消费者购买习惯的同时，减少了消费者对价高的顾虑。 3.展示：每个品牌独立展示，满足了品牌产品的展示需求，同时更能体现产品特点，促成消费者

14、购买。 4.购物环境：空调，电梯等一系列的物业服务措施，保证了顾客购物的良好环境。 5.营销推广：市场结合品牌产品的特点统一营销，具有营销的统一性。 6.售后保证：能够执行先行赔付等售后服务措施，对售出商品能够承担售后保证。乐山家居建材卖场管理运营：乐山家居建材卖场管理运营：1.3.21.3.2功能划分分析功能划分分析 意凡家居意凡家居l营业面积：营业面积：7 7万多平方米万多平方米l运营模式：租赁经营运营模式：租赁经营l主要档次：高档主要档次：高档l商出租率：商出租率：100100l楼层：楼层：5 5层层l楼层功能布局：楼层功能布局：1f1f：沙发、餐桌（家：沙发、餐桌（家居饰品、餐桌、时尚

15、沙发）；居饰品、餐桌、时尚沙发）；2f2f：现：现代家居（厚皮沙发、松木家居、时代代家居（厚皮沙发、松木家居、时代家居）；家居）；3f3f：现代家居（时代家居、：现代家居（时代家居、时尚软床、儿童家居）；时尚软床、儿童家居）；4f4f：时代家：时代家居（欧美英式、实木家具、红木家居（欧美英式、实木家具、红木家具）；具）；5f5f：现代办公家具：现代办公家具1.3.21.3.2功能划分分析功能划分分析 东方家园东方家园l营业面积：营业面积：4.64.6万多平方米万多平方米l运营模式：租赁经营运营模式：租赁经营l主要档次：高档主要档次：高档l商出租率：商出租率：100100l楼层：楼层：3 3层层

16、l楼层功能布局：楼层功能布局：1f1f：地板、洁具、：地板、洁具、地板、门、墙纸；地板、门、墙纸；2f2f：装饰公司；：装饰公司；3f3f：装饰公司：装饰公司1.3.21.3.2功能划分分析功能划分分析 聚信家饰界聚信家饰界l营业面积：营业面积：40004000多平方米多平方米l运营模式：租赁经营运营模式：租赁经营l主要档次：中高档主要档次：中高档l商出租率：商出租率：100100l楼层：楼层：2 2层层l楼层功能布局：楼层功能布局：1f1f：瓷砖、洁具、：瓷砖、洁具、橱柜、衣柜、吊顶；橱柜、衣柜、吊顶； 2f 2f：地板、窗帘、墙纸、家具、：地板、窗帘、墙纸、家具、五金五金1.3.21.3.

17、2功能划分分析功能划分分析 全友家居全友家居l营业面积：营业面积：40004000多平方米多平方米l运营模式：租赁经营运营模式：租赁经营l主要档次：中高档主要档次：中高档l商出租率：商出租率：100100l楼层：楼层：2 2层层l楼层功能布局：楼层功能布局：1f1f：沙发、餐桌；：沙发、餐桌；2f2f：家具、床、办公家具：家具、床、办公家具1.3.31.3.3租赁及自购数据分析租赁及自购数据分析1.3.41.3.4租金及售价分析租金及售价分析1.3.51.3.5品牌分析品牌分析意凡家居：意凡家居：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家具商场占4层商品类型：民用家具、办公家

18、具、儿童家具、家具饰品、酒店家具经营内容：为顾客提供家具、家居用品及饰品等一站式服务，家具品牌专卖店、家居商城等多种业态为一体的大型家居主题购物中心。业态规划：以绿色建材、家居用品采购中心为主导，以会展、信息中心和现代物流基地为支撑，营造国际建材、家居用品营销总部基地。1.3.51.3.5品牌分析品牌分析意凡国家家居博览中心品牌列举：意凡国家家居博览中心品牌列举：1.3.51.3.5品牌分析品牌分析东方家园：东方家园：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家居装饰建材占3层商品类型：名品家居、时尚家饰、装饰建材经营内容：为顾客提供现代化家居、装饰及建材等的大型家居建材购物中

19、心。业态规划：绿色环保建材、家居，“一站式”服务理念和“家装管理”的创新服务宗旨。打造一站式、高品质的国际家居、装饰、建材中心。1.3.51.3.5品牌分析品牌分析东方家园品牌列举：东方家园品牌列举：1.3.51.3.5品牌分析品牌分析全友家居：全友家居：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家具商场占3层商品类型：家具饰品经营内容：为顾客提供家具、家居用品及饰品等，打造专业化的家居市场。业态规划：以绿色环保为己任，致力创建绿色人居，为广大客户提供高品质、多样化的家居产品和服务，打造中国最大的集研发、生产、销售为一体的大型民用家居购物中心。1.3.51.3.5品牌分析品牌分

20、析全友家居品牌列举：全友家居品牌列举：第三部分：乐山商铺投资现状第三部分：乐山商铺投资现状1.4.11.4.1目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商西城国际柏杨西路与长青路的交会处350000普通住宅32-7001楼：3,8万元/2楼：1.58万元/3楼：1.68万元/出售中仁和集团银河实业金杯集团华信房开司领地亚马逊乐山市中心城区白燕路（近乐山一中310000电梯公寓28-8001.2-1.5万元/临街：5万元/出售中领地集团五洲汉唐乐山市中区白燕路汉唐路新一中旁一期99740普通住宅、别墅自持乐山五洲置业发展有限公司民生至尊乐山市中区

21、春华路中段（春华逸都旁）70222商住81-30509000-42000元/出售乐山民生房地产开发有限公司梅花城乐山市天星路（原来梅花超市）150000普通住宅自持四川梅花投资集团美地置业瑞松中心城春华路与竹公溪路交汇处（原605造纸厂）100万普通住宅自持四川瑞松置业1.4.21.4.2目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商嘉州长卷市中区岷江二号桥南侧800米1010876.78住宅、商业天街待定四川展诚投资开发有限公司嘉州新城滟澜洲中国乐山肖坝162万普通住宅待定乐山立事达实业有限公司嘉州新城百年广场绿心路口与大渡河大桥交界处1213

22、69.98城市综合体待定乐山新业置地发展有限责任公司站前广场长青路18号站前广场商业街招商中心73370商业街待定乐山万和房地产开发有限公司1.4.31.4.31.4.41.4.4第四部分：乐山家居商家访谈第四部分：乐山家居商家访谈1.5.11.5.11.5.21.5.21.5.31.5.3第 五 部 分 ： 本 案 产 品 梳 理第 五 部 分 ： 本 案 产 品 梳 理1.6.11.6.1城市定位城市定位乐山行政区划乐山行政区划 乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距成都双流国际机场仅100公里

23、。幅员面积12827k,占四川省幅员面积的2.64，位居四川第10位。 乐山市行政区划共辖4个区(市中区、五通桥、沙湾、金口河）、1个开发区（乐山国家级高新产业区）、4个县（犍为、井研、夹江、沐川）、1个市（峨眉山市）和2个彝族自治县（峨边、马边）。221个乡（镇）、2349个村、17745个组。1.6.21.6.2城市规划城市规划南南 部部西西 部部北北 部部东东 部部 “岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎； 乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。总体规划为“

24、东抑-西进-南控-北拓”1.6.31.6.3区位交通区位交通城北板块城北板块城西板块城西板块新城区板块新城区板块老城区板块老城区板块城东板块城东板块城南板块城南板块高新技术开发区本案本案 高新技术开发区位于乐山中心城区的南面，与乐山大佛隔江相望，区位优势突出，北接成乐高速公路，靠近乐山大件码头，南临规划建设中的成都港和冠英机场。乐山高新技术开发区（简称高新区）属省级重点开发区，规划面积22平方公里。1.6.31.6.3区位交通区位交通迎迎宾宾大大道道茶茶山山乐乐高高大大道道本案本案东东路路高高 新新 技技 术术 开开 发发 区区 本项目地处高新区技术开发区，位于乐山市高新区迎宾大道与茶山东路交

25、汇处。1.6.41.6.4项目指标项目指标宗地指标宗地指标总用地面积总用地面积2718827188地上建筑面积地上建筑面积8967489674地下层面积地下层面积1089510895总建筑面积总建筑面积100569100569容积率容积率3.303.30建筑密度建筑密度5050绿化率绿化率3030室内车位（个室内车位（个) )224224室外车位（个）室外车位（个）9393 按照常理判断项目具备较为优质的开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。1.6.51.6.5项目四至项目四至宗地位于乐山高新技术开发区，迎

26、宾大道入口，交通便利，新区价值效应提高，未来优势潜宗地位于乐山高新技术开发区，迎宾大道入口，交通便利，新区价值效应提高，未来优势潜力大。力大。项目具备四大优势：项目具备四大优势： 项目资源条件一：坐镇川西南，辐射西部人口超3000万。 项目资源条件二：迎宾大道入口，乐山新城区核心。 项目资源条件三：西部交通次枢纽城市，沟通川贵。 项目资源条件四：新区新貌，价值效应明显提高。1.6.61.6.6项目属性界定项目属性界定项目区域条件优越，大渡河一桥南端，是城市教育科研及产业发展的主要空间。竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，发展迈上新台阶。区域属性：区域属性：新兴城市规划的高新区将

27、成为未来乐山以物流为主的新城区交通便利迎宾大道入口，与主城一桥之隔区域价值西部交通次枢纽城市，贯通川贵项目属性：项目属性：家居市场项目主要打造现代都市商业综合体优质资源乐山新城区核心，打造成为功能完善的千亿园区和生态科技新城项目规模占地10万平方米，三大中庭，乐山购物最佳体验1.6.71.6.7项目特点项目特点意凡国际家居博览中心现代：代表主流生活方式，时尚、潮流生活：立足生活品位的提升，打造一站式购物、消费超级：大体量、多元、多层次，最具亲和力的成功典范家庭：关注以家庭生活中家居消费为主的市场意凡国际家居博览中心品牌战略化经营一体化全方位服务保障一站式购物模式1.6.71.6.7项目特点项目

28、特点1.6.81.6.8问题分解问题分解核心问题的分解：核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，如何定位项目功能？在项目功能定位的平台上，如何利用周边资源打造开发商的优质项目，并形成自身溢价？开发目标开发目标目标目标1 1：以项目塑品牌，取得市场认可，并快速去化：以项目塑品牌，取得市场认可，并快速去化目标目标2 2：求利润，通过产品线定位，获取开发利润最大化：求利润，通过产品线定位，获取开发利润最大化借船出海，合理区分产品线，借船出海，合理区分产品线，获取高溢价机会！获取高溢价机会！核心问题界定核心问题界定第二部分：营销论解113分增增值新新价值234513

29、分细细节新新目标13分大大度新新传播13分精精彩新新圈层圈层13分准准确新新盛荟盛荟113分增增值新新价值针对洋房产品，在市场上率先提出“管家服务洋房管家服务洋房”概念概念，彻底彻底确立确立 典雅依山郡典雅依山郡 洋房为重庆洋房为重庆最领先的洋房差异化服务概念。最领先的洋房差异化服务概念。针对新区配套相对弱势，重新进行商业包装和心理暗示，以巴南商业高地属性巴南商业高地属性达成客户对商业现状的理解。彻底确立彻底确立 典雅依山郡典雅依山郡 大盘大盘 合情合理并令人信服的商业服务预期。合情合理并令人信服的商业服务预期。翰龙立志为合作伙伴 创造价值创造价值 ，并长期跟随优秀伙伴实现共赢。4、中青国际项

30、目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案一、方案一、1f)1f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年年递递增增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一41 41 19527195270 00 0800,607800,6072,041,5482,041,548免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率85%85%二二41 41 19527195270 00 080

31、0,607800,6077,205,4637,205,463免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率100%100%三三41 41 19527195270%0%0%0%800,607800,6079,607,2849,607,284正常收取租金、物管费、推广正常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四45 45 195271952710%10%10%10%880,668880,66810,568,01210,568,012五五50 50 195271952710%10%21%21%968,734968,734

32、11,624,81411,624,814六六55 55 195271952710%10%33%33%1,065,6081,065,60812,787,29512,787,295七七60 60 195271952710%10%46%46%1,172,1691,172,16914,066,02514,066,025八八66 66 195271952710%10%61%61%1,289,3861,289,38615,472,62715,472,627九九73 73 195271952710%10%77%77%1,418,3241,418,32417,019,89017,019,890十十80 80

33、195271952710%10%95%95%1,560,1571,560,15718,721,87918,721,879均价均价/ /合计合计55 55 1,075,6871,075,687119,114,836119,114,836以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案一、方案一、2f)2f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年年递递增增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租

34、金额备注备注第一第一阶段阶段一一36 36 19527195270 00 0702,972702,9721,792,5791,792,579免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率85%85%二二36 36 19527195270 00 0702,972702,9726,326,7486,326,748免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率100%100%三三36 36 19527195270%0%0%0%702,972702,9728,435,6648,435,664正常收取租金、物管费、推广正

35、常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四40 40 195271952710%10%11%11%781,080781,0809,372,9609,372,960五五44 44 195271952710%10%22%22%859,188859,18810,310,25610,310,256六六48 48 195271952710%10%33%33%937,296937,29611,247,55211,247,552七七53 53 195271952710%10%47%47%1,034,9311,034,93112,419,17212,419,172八八58

36、 58 195271952710%10%61%61%1,132,5661,132,56613,590,79213,590,792九九64 64 195271952710%10%78%78%1,249,7281,249,72814,996,73614,996,736十十70 70 195271952710%10%94%94%1,366,8901,366,89016,402,68016,402,680均价均价/ /合计合计49 49 947,060947,060104,895,139104,895,139以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元

37、，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案一、方案一、3f)3f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价（元）租金均价（元） 面积（）面积（）年年递递增增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一31 31 19527195270 00 0605,337605,3371,543,6091,543,609免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率85%85%二二31 31 19527195270 00 0605,337605,3375,448

38、,0335,448,033免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率100%100%三三31 31 19527195270%0%0%0%605,337605,3377,264,0447,264,044正常收取租金、物管费、推广费，正常收取租金、物管费、推广费，出租率出租率100%100%第二第二阶段阶段四四34 34 195271952710%10%10%10%663,918663,9187,967,0167,967,016五五38 38 195271952710%10%23%23%742,026742,0268,904,3128,904,312六

39、六42 42 195271952710%10%35%35%820,134820,1349,841,6089,841,608七七46 46 195271952710%10%48%48%898,242898,24210,778,90410,778,904八八51 51 195271952710%10%65%65%995,877995,87711,950,52411,950,524九九56 56 195271952710%10%81%81%1,093,5121,093,51213,122,14413,122,144十十61 61 195271952710%10%97%97%1,191,1471,19

40、1,14714,293,76414,293,764均价均价/ /合计合计42 42 822,087822,08791,113,95891,113,958以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案二、方案二、1f)1f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年年递递增增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一44 44 19527195270 00 0859

41、,188859,1882,062,0512,062,051免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率80%80%二二44 44 19527195270 00 0859,188859,1886,959,4236,959,423免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率90%90%三三44 44 19527195270%0%0%0%859,188859,18810,310,25610,310,256正常收取租金、物管费、推广正常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四4

42、8 48 195271952710%10%9%9%937,296937,29611,247,55211,247,552五五53 53 195271952710%10%20%20%1,034,9311,034,93112,419,17212,419,172六六59 59 195271952710%10%34%34%1,152,0931,152,09313,825,11613,825,116七七64 64 195271952710%10%45%45%1,249,7281,249,72814,996,73614,996,736八八71 71 195271952710%10%61%61%1,386,4

43、171,386,41716,637,00416,637,004九九78 78 195271952710%10%77%77%1,523,1061,523,10618,277,27218,277,272十十86 86 195271952710%10%95%95%1,679,3221,679,32220,151,86420,151,864均价均价/ /合计合计59 59 1,154,0461,154,046126,886,446126,886,446以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达

44、州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案二、方案二、2f)2f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年递增年递增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一39 39 19527195270 00 0761,553761,5531,827,7271,827,727免租期免租期9 9个月，包含推广费和物个月，包含推广费和物管费管费),),出租率出租率80%80%二二39 39 19527195270 00 0761,553761,5536,168,5796,168,579免租期免租期3 3个月个月( (包含

45、推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率90%90%三三39 39 19527195270%0%0%0%761,553761,5539,138,6369,138,636正常收取租金、物管费、推广正常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四43 43 195271952710%10%10%10%839,661839,66110,075,93210,075,932五五47 47 195271952710%10%21%21%917,769917,76911,013,22811,013,228六六52 52 195271952710%10%33%33%

46、1,015,4041,015,40412,184,84812,184,848七七57 57 195271952710%10%46%46%1,113,0391,113,03913,356,46813,356,468八八63 63 195271952710%10%62%62%1,230,2011,230,20114,762,41214,762,412九九69 69 195271952710%10%77%77%1,347,3631,347,36316,168,35616,168,356十十76 76 195271952710%10%95%95%1,484,0521,484,05217,808,624

47、17,808,624均价均价/ /合计合计52 52 1,023,2151,023,215112,504,811112,504,811以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案二、方案二、3f)3f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年递增年递增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一34 34 19527195270 00 0663,918663,9

48、181,593,4031,593,403免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率80%80%二二34 34 19527195270 00 0663,918663,9185,377,7365,377,736免免租期租期3 3个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率90%90%三三34 34 19527195270%0%0%0%663,918663,9187,967,0167,967,016正常收取租金、物管费、推广正常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四37 37 195271

49、952710%10%9%9%722,499722,4998,669,9888,669,988五五41 41 195271952710%10%21%21%800,607800,6079,607,2849,607,284六六45 45 195271952710%10%32%32%878,715878,71510,544,58010,544,580七七50 50 195271952710%10%47%47%976,350976,35011,716,20011,716,200八八55 55 195271952710%10%62%62%1,073,9851,073,98512,887,82012,887

50、,820九九60 60 195271952710%10%76%76%1,171,6201,171,62014,059,44014,059,440十十66 66 195271952710%10%94%94%1,288,7821,288,78215,465,38415,465,384均价均价/ /合计合计46 46 890,431890,43197,888,85197,888,851以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案三、方案三、1f

51、)1f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价租金均价（元）（元）面积（）面积（）年递增年递增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一46 46 19527195270 00 0898,242898,2421,886,3081,886,308免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率70%70%二二46 46 19527195270 00 0898,242898,2426,871,5516,871,551免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物包含推广费和物管费管费),),出租率出租率85%85%

52、三三46 46 19527195270%0%0%0%898,242898,24210,778,90410,778,904正常收取租金、物管费、推广正常收取租金、物管费、推广费，出租率费，出租率100%100%第二第二阶段阶段四四51 51 195271952710%10%11%11%995,877995,87711,950,52411,950,524五五56 56 195271952710%10%22%22%1,093,5121,093,51213,122,14413,122,144六六61 61 195271952710%10%33%33%1,191,1471,191,14714,293,7

53、6414,293,764七七67 67 195271952710%10%46%46%1,308,3091,308,30915,699,70815,699,708八八74 74 195271952710%10%61%61%1,444,9981,444,99817,339,97617,339,976九九81 81 195271952710%10%76%76%1,581,6871,581,68718,980,24418,980,244十十90 90 195271952710%10%96%96%1,757,4301,757,43021,089,16021,089,160均价均价/ /合计合计62 62

54、 1,206,7691,206,769132,012,284132,012,284以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案三、方案三、2f)2f)合约合约阶段阶段年期年期租金均价（元）租金均价（元） 面积（）面积（）年递增年递增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一41 41 19527195270 00 0800,607800,6071,681,2751,681,275免租期免租

55、期9 9个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率70%70%二二41 41 19527195270 00 0800,607800,6076,124,6446,124,644免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率85%85%三三41 41 19527195270%0%0%0%800,607800,6079,607,2849,607,284正常收取租金、物管费、推广费，正常收取租金、物管费、推广费，出租率出租率100%100%第二第二阶段阶段四四45 45 195271952710%10%10%10%878,71587

56、8,71510,544,58010,544,580五五50 50 195271952710%10%22%22%976,350976,35011,716,20011,716,200六六55 55 195271952710%10%34%34%1,073,9851,073,98512,887,82012,887,820七七61 61 195271952710%10%49%49%1,191,1471,191,14714,293,76414,293,764八八67 67 195271952710%10%63%63%1,308,3091,308,30915,699,70815,699,708九九73 73

57、 195271952710%10%78%78%1,425,4711,425,47117,105,65217,105,652十十81 81 195271952710%10%98%98%1,581,6871,581,68718,980,24418,980,244均价均价/ /合计合计56 56 1,083,7491,083,749118,641,170118,641,170以上免租合计为以上免租合计为1212个月个月4、中青国际项目投资收益表含物业费3元，推广费3元，公摊20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表( (方案三、方案三、3f)3f)合

58、约合约阶段阶段年期年期租金均价（元）租金均价（元） 面积（）面积（）年递增年递增率率累计递累计递增率增率月租金额月租金额实收年租金额实收年租金额备注备注第一第一阶段阶段一一36 36 19527195270 00 0702,972702,9721,476,2411,476,241免租期免租期9 9个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率70%70%二二36 36 19527195270 00 0702,972702,9725,377,7365,377,736免租期免租期3 3个月个月( (包含推广费和物管包含推广费和物管费费),),出租率出租率85%85%三三36

59、 36 19527195270%0%0%0%702,972702,9728,435,6648,435,664正常收取租金、物管费、推广费，正常收取租金、物管费、推广费，出租率出租率100%100%第二第二阶段阶段四四40 40 195271952710%10%11%11%781,080781,0809,372,9609,372,960五五44 44 195271952710%10%22%22%859,188859,18810,310,25610,310,256六六48 48 195271952710%10%33%33%937,296937,29611,247,55211,247,552七七53

60、 53 195271952710%10%47%47%1,034,9311,034,93112,419,17212,419,172八八58 58 195271952710%10%61%61%1,132,5661,132,56613,590,79213,590,792九九64 64 195271952710%10%78%78%1,249,7281,249,72814,996,73614,996,736十十70 70 195271952710%10%94%94%1,366,8901,366,89016,402,68016,402,680均价均价/ /合计合计49 49 947,060947,0601